در حالی آوای افزایش ۲۰ الی ۲۵درصدی نرخ اجاره‌بها در کشور پیچیده که نرخ اجاره‌بها سیر نجومی خود را پشت‌سر می‌گذارد، اما دخل مستاجر با خرج اجاره همخوانی ندارد.

به‌گزارش مهر، هدف از تصویب تعیین درصد سقف افزایش اجاره‌بها، کنترل و ایجاد ثبات در بازار مسکن کشور بود، اما ضعف‌های این قانون باعث شده تا نه‌تنها بازار به یک ثبات نرسد، بلکه دغدغه‌های مردم نیز در این حوزه دوچندان شود.

شکل‌گیری بازارهای مجازی مسکن یا ثبت نشدن قرارداد اجاره مسکن در دفاتر و مجاری رسمی به ناکارآمدی این قانون کمک بیشتری کرده و باعث شده تا این قانون نیز به مانند خیلی از قوانین دیگر حوزه مسکن کارآیی لازم را نداشته باشد.

تعزیرات امکان پلمب دفاتر املاک متخلف را دارد

میثم پیله‌فروش در پاسخ به این سوال که دولت چه برنامه‌ای برای تثبیت و کنترل نرخ اجاره مسکن دارد، بااشاره به اینکه وام ودیعه مسکن تاحدودی در حال انجام است، اظهار کرد: مهم‌ترین کار دولت در این حوزه این بود که با مصوبه سران قوا بنا شد تا افزایش نرخ اجاره در شهرها ۲۰درصد باشد. معاون هماهنگی امور اقتصادی و توسعه منطقه‌ای استاندار قزوین بیان کرد: اختیاراتی که برای تعزیرات با مصوبه سران 3 قوه انجام گرفته، بسیار مناسب است تا جایی که در این قانون تعزیرات حکومتی می‌تواند جرایم سنگینی را برای متخلفان در نظر بگیرد.

با انعقاد قراردادهای بالای ۲۵درصد برخورد می‌شود

علیرضا حسن‌پور، مدیرکل تعزیرات حکومتی استان قزوین نیز اظهار کرد: پیش از تصویب قانون در مجلس اموال غیرمنقول به‌ویژه در حوزه مسکن از بحث تجارت خارج بود و خریدوفروش اموال غیرمنقول تجاری محسوب نمی‌شد، اما پس از تصویب قانون، اختیار و اجازه حق دخالت در معاملات ملکی به قوه قضاییه و تعزیرات داده شد تا در صورت بروز تخلف برای آن مجازات‌های متنوعی تعریف شود.

مدیرکل تعزیرات حکومتی استان قزوین بیان کرد: رعایت نکردن سقف ۲۵درصدی اجاره‌بها یا ثبت نشدن قراردادها از جمله تخلفاتی است که تعزیرات حکومتی در صورت مشاهده یا شکایت از سوی افراد به‌طورحتم با آن برخورد خواهد کرد.

وی با بیان اینکه در قانون جدید امتیازات و مجازات ویژه‌ای در حوزه مسکن در نظر گرفته شده است، عنوان کرد: در صورتی‌ که افراد قرارداد خود را در سامانه یا دفاتر املاک ثبت نکنند، پرداخت حق دادرسی در محاکم برای آنها متفاوت‌تر و با افزایش هزینه همراه است.

مجازات متخلفان

این مسئول ابراز کرد: مجازات برای مالکان، مشاوران املاک و مستاجران در حوزه‌های مختلف انجام می‌شود، به این صورت که اگر مالک، ملک خود را در دفاتر املاک ثبت نکند و یک سال بعد با مستاجر خود به مشکل برخورده و در دادگاه شکایتی انجام دهد، هزینه دادرسی وی چندبرابر خواهد شد و در راستای ثبت نشدن در بنگاه مجبور به پرداخت چندبرابر هزینه عادی خواهد بود.

وی گفت: مطالبه‌ای که مالک از مستاجر دارد، براساس آنچه در قانون پیش‌بینی شده است، به وی تعلق می‌گیرد. بنابراین شاید ثبت نشدن قرارداد به‌نفع مستاجر باشد، زیرا بعدها نمی‌تواند حکم تخلیه برای او گرفته شود یا نمی‌تواند مطالبه‌ای بالاتر از حد تعریف‌شده در قانون را پرداخت کند و در پرداخت مالیات نیز هزینه‌های سنگینی برای مالک در نظر گرفته می‌شود.

مستاجران می‌توانند منازل را تخلیه نکنند

سیدعلی هاشمی اظهار کرد: طبق مصوبه موجود، مستاجران می‌توانند منازل را تخلیه نکرده و مهلت قرارداد را تمدید کنند، مگر در حالی‌ که مالک به منزل خود نیاز داشته باشد، اما در این حوزه ممکن است مالکان به دلایل مختلف از مستاجران بخواهند تا منازل خود را تخلیه کنند تا با ورود مستاجر جدید بتوانند اجاره‌بهای بیشتری دریافت کنند که باتوجه به مسائل این‌چنین لازم است این موارد در سطح بالاتری بررسی شود.مدیرکل راه و شهرسازی استان قزوین بیان کرد: مسئله افزایش ۲۵درصدی اجاره‌ها و مسائل مربوط به آن، باید در سطح کشوری مرتفع شود، چنانچه می‌توان در این حوزه پیشنهاد طراحی سامانه‌ای برای ثبت مشخصات مستاجر و مالک را تعریف کرد تا بتوان در حوزه نظارت به‌شکل بهتری ورود پیدا کرد.

قانون فقط برای منازل مسکونی است

توحید رضایی، وکیل پایه یک دادگستری استان قزوین بااشاره به تصویب قانون درصد افزایش اجاره‌بها اظهار کرد: این قانون و مصوبه تنها برای یک سال و برای اجاره منازل مسکونی بوده و مشمول واحدهای اداری یا تجاری نمی‌شود.

وی ادامه داد: این مصوبه به این صورت است که مستاجری که در ملک سکونت دارد، می‌تواند با پرداخت ۲۰ الی ۲۵درصد بیش از توافق سال گذشته مبلغ اجاره‌بها، برای یک سال دیگر همان ملک را اجاره کند و قرارداد او به‌صورت خودکار تمدید شده و نیاز به توافق با مالک نیست، اما اگر مالک و مستاجر با هم به بیش از این مبلغ نیز توافق کنند، این توافق درست و صحیح است.

رضایی عنوان کرد: براساس همین قانون اگر مالک قصد تخریب و بازسازی ملک را داشته و پروانه ساختمانی آن را نیز دریافت کرده یا فرزند مالک ازدواج رسمی انجام داده و برای سکونت نیاز به واحد اجاره داده‌شده داشته باشد یا اینکه مالک در شهر تنها یک‌ منزل داشته و تمایل به سکونت در منزل خود را داشته باشد، مستاجر باید واحد را سر موعد تخلیه کند. وکیل پایه یک دادگستری استان قزوین افزود: درباره کد رهگیری قراردادهای اجاره هم باید گفت که قراردادهای کد رهگیری‌دار از اساس قرارداد رسمی نیستند، چنانچه اگر مطالبی در برگه عادی مکتوب شود و به‌صورت دستنویس نیز باشد، باز هم قرارداد، عادی محسوب و مصوبه شامل آنها می‌شود. وی تصریح کرد: مصوبه مطرح‌شده برای اجاره‌بها سقفی تعیین نکرده است و تنها مشمول قراردادهای از پیش منعقدشده می‌شود و مالک می‌تواند ملک تخلیه‌شده خود را به هر میزان که بخواهد اجاره دهد.

رضایی با بیان اینکه هیچ محدودیت قانونی برای افزایش اجاره‌بهای ملک خالی وجود ندارد، گفت: اگر ملکی تخلیه‌شده باشد، طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ و قانون مدنی، مالک در تعیین نرخ اجاره ملک خود آزاد است و هیچ نظارتی نیز بر آن وجود ندارد.

سخن پایانی

افزایش سرسام‌آور اجاره‌بها نشان داد این قانون به‌دلایل مختلفی از جمله نبود نظارت کافی بر بازار، کارآیی و خروجی لازم را ندارد و مالک به‌راحتی می‌تواند با دلایلی به‌نسبت موجه منزل را تخلیه و با اجاره مجدد آن به مبلغی بالاتر، سود بیشتری دریافت کند.

از سویی، وضعیت آشفته بازار و قیمت‌های سرسام‌آور گویای این است که رابطه مستاجر و صاحب‌خانه رابطه‌ای نظارت‌بردار نیست و در این بین این مستاجر است که زیر بار سوءتدبیرها و گرانی کمر خم می‌کند. سر و سامان دادن به طرح‌های ساخت مسکن، حذف بازارهای غیررسمی مجازی و همچنین نظارت بیشتر بر نرخ هزینه‌های زندگی در سطح شهرها می‌تواند کمی اوضاع بازار را سر و سامان ببخشد.