مشکل بخش مسکن کاهش تولید است
مشکل تامین مسکن باوجود تمام برنامه‌های حمایتی دولت‌ها همچنان پابرجاست و هر روز هم بر دامنه شهروندان درگیر این مشکل اضافه می‌شود.
عضو هیات علمی دانشگاه آزاد با تاکید بر اینکه مسکن یکی از ضروری‌ترین کالاها برای زندگی امروز افراد جامعه است و تامین آن، باید طی یک منطق اصولی و عقلایی باشد، می‌گوید: «نمی‌توان کمبود مسکن را با واردات جبران کرد. کسی نمی‌تواند برای حل بحران مسکن از کشورهای دیگر واحد مسکونی وارد کند و به همین دلیل کالاهایی چون مسکن را جزو کالاهای غیرقابل تجارت خارجی نام‌گذاری می‌کنند؛ پس تولید مسکن یکسره موضوعی داخلی است.»
هادی حق‌شناس با اشاره به توانمندی‌های زیرساختی ایران در تامین مسکن از جمله نیروی انسانی و زمین اظهار می‌کند: «توان ایران در تامین مصالح ساختمانی بالا است و در این بخش هم نیازی به واردات نداریم؛ پس اینجا یک سوال مهم مطرح می‌شود؛ اینکه باوجود تامین تمام نیازهای ساخت واحدهای مسکونی در داخل کشور، چرا مردم ایران در تهیه واحدهای مسکونی موردنیازشان دائم دچار مشکل هستند و تامین مسکن هر دم برای عموم مردم دشوارتر از گذشته می‌شود.» تاکید این نماینده پیشین مجلس و استاندار سابق گلستان این است که پاسخ سوال مطرح‌شده را باید دولتمردان بدهند و نحوه پاسخگویی آنهاست که نشان می‌دهد در ادامه چه جهت‌گیری خواهیم داشت.آنچه در ادامه می‌خوانید متن کامل گفت‌وگوی صمت با این کارشناس اقتصاد است.
بخش مسکن، بخشی بین‌حوزه‌ای است و معمولا مشکلات در این حوزه به‌سرعت دامن حوزه‌‌های دیگر اقتصاد را هم می‌گیرد. دولت سیزدهم نیز مانند دولت‌های قبلی از نخستین روزهای آغاز کار، برنامه‌های بسیاری برای تامین مسکن و حمایت از متقاضیان خرید و اجاره خانه ارائه کرد. چرا با گذشت ۲ سال از عمر دولت فعلی همچنان وضعیت بخش مسکن در کشور نامناسب است؟
برای بررسی این مسئله باید نگاهی به رویکرد مداخله‌ای دولت‌ها در بخش مسکن داشته باشیم و سپس ببینیم چرا در سیاست‌های کلان دولت‌ها در بخش مسکن پیروزی بزرگی به‌دست نیامده است. واقعیت این است که در بخش مسکن مهم‌ترین پروژه مداخله‌گرانه دولتی، پروژه مسکن مهر بود که در دولت نهم به تصویب رسید، اما اجرای آن در ۸ سال فعالیت دولت‌های نهم و دهم به اتمام نرسید. در دولت‌های یازدهم و دوازدهم تلاش‌های فراوانی برای اتمام این پروژه صورت گرفت و در نهایت نیمی از تعهدات مسکن مهر انجام شد. اگر بخواهیم صادقانه به ماجرا بنگریم، نمی‌توانیم نادیده بگیریم که بخشی، ولو بسیار ناچیز و اندک از پروژه مسکن مهر هم در دولت سیزدهم اجرا شد.شرایط در حالی به شرح یادشده است که همه می‌دانیم در دوران هشت‌ساله فعالیت محمود احمدی‌نژاد درآمدهای حاصل از صادرات نفت و گاز ایران به‌شکل افسانه‌ای و نجومی افزایش یافت و وضعیت درآمدی دولت از این محل قابل‌مقایسه با هیچ دولت دیگری نبود. به این ترتیب می‌توانیم با جرات بگوییم که دولت احمدی‌نژاد مشکلی در تامین مالی پروژه پیشنهادی خود نداشت؛ با این حال اجرای پروژه‌ای که هدفش تنها ساختن ۲ میلیون واحد مسکونی در کشور بود ۱۶ سال زمان برد. بر این اساس، باتوجه به تجربه گذشته می‌توان گفت احساسی بودن وعده ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی نیز دور از ذهن نیست.
منظور شما از این مثال چیست؟
می‌خواهم بگویم وقتی آن دولت با درآمدهایی که امروز داشتن آن رویایی به‌نظر می‌رسد موفق به اتمام پروژه مسکن مهر نشد و این طرح در نهایت با صرف زمانی ۸ برابر ادعای دولت فعلی به اتمام رسید، تحقق وعده‌ای که دولت سیزدهم در ابتدای کار خود داده، به همان اندازه غیرواقعی است که دست یافتن به درآمدهای مشابه در شرایط تحریمی. البته بررسی عملکرد دولت‌های نهم و دهم نشان می‌دهد پروژه مسکن مهر تنها شکست این دولت نبوده و در آن ۸ سال رشد اقتصادی به‌مراتب کمتر از دولت پیشین بود و زیرساخت‌های کشور هم توسعه چندانی را تجربه نکردند. تاکید می‌کنم در دولت‌های نهم و دهم کشور نه دچار مشکل منابع بود و نه دولت برای تامین زمین مشکلی داشت. ضمن اینکه تقاضای موثر در بازار هم وجود داشت و از نظر تامین نیروی انسانی و توان مهندسی هم هیچ مشکلی در کشور نداشتیم. همه این موارد را در کنار این مسئله قرار دهید که مسکن یکی از ضروری‌ترین کالاها برای زندگی امروز افراد جامعه است و تامین آن، باید طی یک منطق اصولی و عقلایی باشد.
به این نکته هم توجه کنیم که نمی‌توان کمبود مسکن را با واردات جبران کرد. کسی نمی‌تواند برای حل بحران مسکن از کشورهای دیگر واحد مسکونی وارد کند۷ به همین دلیل کالاهایی چون مسکن را جزو کالاهای غیرقابل‌تجارت خارجی نام‌گذاری می‌کنند؛ پس تولید مسکن یکسره موضوعی داخلی است.
از سوی دیگر توان ایران در تامین مصالح ساختمانی نیز بالا است و در این بخش هم نیازی به واردات نداریم؛ پس اینجا یک سوال مهم مطرح می‌شود؛ اینکه باوجود تامین تمام نیازهای ساخت واحدهای مسکونی در داخل کشور، چرا مردم ایران در تهیه واحدهای مسکونی موردنیازشان دائم دچار مشکل هستند و تامین مسکن هر دم برای عموم مردم دشوارتر از گذشته می‌شود. این سوالی است که باید دولتمردان به آن پاسخ دهند و نحوه پاسخگویی آنهاست که نشان می‌دهد در ادامه چه جهت‌گیری خواهیم داشت.
پاسخ شما به این سوال چیست؟
راهگشا بودن پاسخ این سوال بستگی به میزان عالمانه بودن پاسخ دارد. بخشی از پاسخ به‌نظر من به این برمی‌گردد که دولت‌ها در هر فعالیتی که مداخله داشتند، موفقیت چندانی حاصل نشده است. حتی اگر موفقیتی هم در فعالیتی حاصل شده، بررسی جزییات نشان می‌دهد این موفقیت با صرف هزینه‌ای گزاف و بیش از اندازه به‌دست آمده است؛ پس به‌باور من نخستین پاسخ به این پرسش به ناتوانی دولت‌ها در مدیریت امور اقتصادی برمی‌گردد.در طرف دیگر، باید به واقعیت‌های حاکم بر شرایط اقتصاد امروز نیز بنگریم. در ۵ سال گذشته نرخ تورم اقتصاد ایران کمتر از ۳۰ درصد نشده و تولید کالا و خدمات در کشور هم با روند مطلوب فاصله زیادی دارد. در ۵ سال گذشته خالص سرمایه تشکیل‌شده در کشور به‌مراتب کمتر از استهلاک تجهیزات بوده که نشان از منفی شدن سرمایه‌گذاری در همه عرصه‌ها دارد. در این شرایط طبیعی است که بخش مسکن نیز دچار مشکل شود و نتواند در تامین نیازهای بازار به موفقیت چشمگیری دست پیدا کند.
یعنی شما فکر می‌کنید باوجود اینکه سود بخش مسکن بالاست، تمایل به حضور در این بخش کاهش یافته است؟
به یک معنا چنین شده است. گرچه شما اشاره کردید که سود بخش مسکن نسبت به فعالیت‌های دیگر اقتصادی نسبتا بالاتر است، اما باید به این نکته نیز توجه کنید که حضور در بازارهای موازی چون ارز، طلا یا خودرو که سرمایه‌گذار با سرمایه‌گذاری کمتری می‌تواند ابزارهای سرمایه‌گذاری متنوع‌تری را در سبد خود داشته باشد و اتفاقا این ابزارها از قدرت نقدشوندگی بالاتری هم برخوردارند، به‌مراتب بازدهی بیشتری خواهد داشت. همچنین در تولید مسکن حدود ۲ سال خواب سرمایه وجود دارد؛ حال آنکه در بازارهایی مانند بازار ارز چنین محدودیت‌هایی دیده نمی‌شود.
فکر می‌کنید در این شرایط راهکار موثر چیست؟
پیش از هر اقدامی سیاست‌گذار باید بداند که بخش‌های مختلف یک اقتصاد، تنها در شرایطی که اقتصاد کلان در مسیر درستی حرکت کند، شرایط مناسبی خواهند داشت. اقتصاد مسکن در یک اقتصاد رو‌به‌توسعه شرایطی متفاوت با زمانی دارد که اقتصاد ۱۲ سال است رشد مهمی نداشته و در این مدت همواره تورمی بالا و غیرمعمولی را تجربه کرده است. در اقتصادی که رفاه مردم رو به بیشتر شدن است، وضعیت شاخص‌های بخش مسکن، متفاوت خواهد بود با اقتصادی که بنا بر گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس در طول دهه ۹۰ نرخ فقر آن از ۱۹ درصد به بیش از ۳۱ درصد رسیده است. به همین دلیل باید از سیاست‌گذاران اقتصادی بخواهیم پیش از هر اقدامی سیاست‌های پولی و مالی خود را به‌نحوی اصلاح کنند که تورم ۵۰ درصدی کاهش یابد و قدرت خرید تضعیف‌شده مردم، دوباره تقویت شود. بدون این تغییرات اساسی در ساختار اقتصادی کشور، سیاست موثری برای بلندمدت وجود نخواهد شد.
بسیاری معتقدند یکی از مشکلات حوزه مسکن وجود خانه‌های خالی و ورود سایر ارگان‌ها مانند بانک‌ها به این حوزه است و اساسا کمبود واحد وجود ندارد. سال‌هاست که گفته می‌شود بانک‌ها ده‌ها هزار واحد مسکونی خالی در کشور دارند. تلاش برای عرضه این واحدها در بازار اجاره یا فروش چقدر می‌تواند مشکلات امروز کشور را حل کند؟
این بحث از گذشته هم وجود داشته است. حتی می‌گویند بیش از ۲.۵ میلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد، اما من خیلی به این ارقام اعتماد ندارم.
چرا؟
چون به‌عنوان مثال حتی ویلایی که فردی در شهرستان‌های گردشگری هم خریده جزو خانه‌های خالی حساب می‌شود. طبیعی است ویلایی که فردی در شمال ایران در منطقه‌ای ساحلی خریده یا واحدی در یکی از شهرهای حاشیه شهرهای بزرگ که در ایام تعطیل و آخر هفته‌ها از آن استفاده می‌شود، نباید در این آمار بگنجد. این واحدهای مسکونی هرچند خالی هستند، اما اساسا برای این ساخته نشده‌‌اند که همیشه در آن ساکنانی باشند.
تصور کنیم واحدهای خالی قابل‌عرضه در شهرهای بزرگی که مشکل مسکن دارند حدود یک میلیون واحد است. تلاش برای ورود این واحدها به بازار چقدر به کنترل شرایط کمک می‌کند؟
من فکر نمی‌کنم کمک بزرگ و شایانی شود. اینکه بانک‌ها نباید در اقتصاد مداخله کنند حرف درستی است، اما حالا این اتفاق به‌دلایل گوناگونی رخ داده که پرداختن به آنها در چارچوب این بحث نمی‌گنجد و باید در بحث مرتبط با مشکلات نظام پولی کشور به آن پرداخت.
با فرض اینکه بپذیریم چندده هزار واحد خالی از کل واحدهای خالی کشور متعلق به شرکت‌های زیرمجموعه بانک‌ها هستند، ادعای پوچی است که عرضه همین تعداد واحد، مشکلات یک سال بازار مسکن کشور را حل خواهد کرد. در سال‌های ۹۵ و ۹۶ یک تعادل نسبی در بازار مسکن ایران به‌وجود آمد. در آن زمان هم بانک‌ها و شرکت‌های زیرمجموعه آنها واحدهای خالی زیادی داشتند، اما بازار وضعیت باثباتی داشت. منظورم از تعادل نسبی این است که در آن زمان، اقشار میانی می‌توانستند به‌مراتب ساده‌تر از امروز واحد موردنیاز خود را تهیه کنند یا حداقل اجاره واحدهای مسکونی در محلات نسبتا ارزان‌تر پایتخت کار چندان دشواری نبود.
یعنی مشکل مسکن بیش از آنکه ناشی از عرضه کم باشد، ناشی از تولید ناچیز است؟
دقیقا همین را می‌خواهم بگویم. در سال ۹۵ و ۹۶ تیراژ ساخت مسکن به‌مراتب بیش از ارقامی بود که امروز درباره ساخت واحدهای مسکونی شنیده می‌شود. چیزی که می‌تواند نیاز وسیع جامعه ایران به سرپناه را مرتفع کند، پافشاری یک‌سویه بر عرضه واحدهای خالی‌مانده امروز نیست، بلکه تسهیل ساخت واحدهای مسکونی است. اینکه امروز ساخت واحدهای مسکونی در کشور کمتر و کمتر می‌شود، حاکی از آن است که مشکل مسکن به‌مراتب بیش از چیزی است که وانمود می‌شود. در این شرایط باید ناقوس خطر را برای سیاست‌گذاران کشور به صدا در آورد و هشدار داد مشکلات مسکن بیش از چیزی است که وانمود می‌کنید و اگر امروزبرای این مشکلات چاره‌جویی نشود، در آینده بر ابعاد و پیچیدگی آن اضافه خواهد شد. امروز قبل از هر چیز باید از دولت سیزدهم پرسید چه عاملی موجب شده سرمایه‌گذاران کوچک و خرد از حوزه تولید مسکن خارج شوند که خود عاملی مهم برای افزایش تقاضا و نرخ در کشور است. نمی‌توان درباره موضوعات مهم صحبت کرد و به‌عنوان راه‌حل، مسائل حاشیه‌ای را به میان کشید.
کسی نافی این نکته نیست که ورود هر چه بیشتر واحدهای مسکونی به بازار نقشی مثبت در کنترل روند بازار خواهد داشت. از سوی دیگر در شرایطی که میزان و تعداد سرمایه‌گذاران در حال کاهش است، اجرای سیاست‌هایی چون اخذ مالیات از واحدهای خالی، می‌تواند به فرار بیشتر سرمایه‌گذاران از بازار مسکن منجر شود.
به‌نظر شما می‌توانیم بگوییم تورم موجب فرار سرمایه‌گذاران خرد و متوسط از حوزه تولید مسکن شده است؟
باید بررسی‌ها و مطالعات لازم در این زمینه صورت بگیرد تا بتوانیم قاطعانه در این باره صحبت کنیم. یک نگاه اجمالی نشان می‌دهد در ۵ سال گذشته دائم و به‌شکلی فزاینده بر هزینه ساخت واحدهای مسکونی در ایران افزوده شده و سرمایه‌گذاران خرد هم بیشتر تمایل به حضور در بازارهای دیگری مانند ارز و طلا پیدا کرده‌اند. این عوامل سبب شده هزینه ساخت‌وساز به‌نحوی افزایش یابد و سرمایه‌گذاران متوسط دیگر امکان ورود به این بازار را نداشته باشند. جدا از نقش سرمایه‌گذاران بزرگ و شرکت‌های مهم ساخت مسکن در کشور، سهم سرمایه‌گذاران خرد و متوسط در این بخش قابل‌چشم‌پوشی نیست و دشوار شدن حضور آنها در توسعه واحدهای مسکونی کشور، از مهم‌ترین دلایل کاهش حضور آنها در تامین مسکن کشور است. در این میان قدرت خرید مردم هم هر لحظه در حال تضعیف است. این روند در کنار کاهش عرضه به بازار سبب می‌شود قیمت‌ها روند افزایشی خود را تشدید کنند و کار ساخت مسکن در کشور دشوارتر از گذشته شود و تهیه واحد مناسب هر دم به آرزویی دست‌نیافتنی‌تر برای مردم تبدیل شود.
باتوجه به تمام موارد یادشده فکر می‌کنید راهکار نهایی حل مشکل مسکن به بازگرداندن اقتصاد به ریل توسعه بازمی‌گردد؟
جز این راه‌حلی قطعی وجود نخواهد داشت. تا زمانی که اقتصاد ایران درگیر عدم تعادل‌های فعلی باشد، بخش‌های اصلی اقتصاد، از جمله بخش مسکن کشور به تعادل و ثبات نخواهند رسید.
