پیش‌بینی‌ها حاکی از این است که سال آینده نیز وضعیت بازار به همین منوال خواهد بود. قرار نیست قیمت‌ها کاهشی باشند و از سوی دیگر، تعداد معاملات نیز کمتر خواهند بود. خیلی از قیمت‌هایی که این روزها در بازار مسکن مشاهده می‌شود، اصلا جنبه منطقی ندارند. مالکان، هر قیمتی که تمایل داشته باشند، اعلام می‌کنند و در واقع، بیش از اینکه ارزش خانه مدنظر باشد، نیاز مالی مالک موردتوجه قرار می‌گیرد.تورم مسکن نسبت به تورم عمومی یا همان تورم نقطه‌به‌نقطه در یک سال گذشته حدود ۱۲ درصد کمتر بوده است. مرکز آمار می‌گوید؛ هر خانوار ایرانی به‌طورمتوسط در پایان بهمن امسال، ۴۱.۷ درصد نسبت به بهمن پارسال بابت خرید مسکن هزینه بیشتری پرداخت کرده است؛ در حالی‌ که تورم عمومی که شامل همه انواع کالا و خدمات می‌شود، در پایان بهمن امسال، عدد ۵۳.۴ درصد را نشان می‌دهد. این را هم باید اضافه کنیم که تورم مسکن در کل کشور، طی بهمن امسال کمی بیش از 2 درصد نسبت به دی‌ افزایش یافته است. صمت در این گزارش تورم بخش مسکن در 3‌ماهه پایانی امسال را بررسی کرده است.

وضعیت بازار ملک در سال‌جاری

تورم ماهانه مسکن کل کشور در بهمن‌ ۱۴۰۱ در هر دو شاخص نرخ و اجاره‌بها اعلام شد. در جدیدترین آمار ارائه‌شده از تورم کالاها و خدمات نشان می‌دهد در بهمن‌ ۱۴۰۱ تورم ماهانه مسکن در کل کشور به ۲.۳ درصد رسیده است. این رقم در دی‌ امسال ۲.۸ درصد بود که آمار از افت ۰.۵ درصدی سرعت رشد نرخ مسکن حکایت دارد.تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن هم که تغییر نرخ در مقایسه با ماه مشابه سال قبل را نشان می‌دهد، از افزایش ۴۱.۷ درصدی حکایت دارد. ماه گذشته این شاخص ۳۹.۵ درصد بود؛ بنابراین در این بخش با افزایش ۲.۲ درصدی تورم مسکن کل کشور مواجه شده‌ایم.همچنین رشد نرخ مسکن کل کشور در ۱۲ ماهه منتهی به بهمن‌ ۱۴۰۱ به ۳۴.۸ درصد رسیده است که در مقایسه با ۳۳.۷ درصد ماه گذشته، رشد ۱.۱ درصد را نشان می‌دهد. در بخش اجاره‌بها نیز طبق اعلام مرکز آمار، شاخص نرخ ماهانه، نقطه‌به‌نقطه و سالانه در بهمن ۱۴۰۱ ، به‌ترتیب ۲.۳ درصد، ۴۱.۶ درصد و ۳۴.۷ درصد اعلام شد. این در حالی است که ارقام مذکور در ماه دی‌ به‌ترتیب ۲.۸ درصد، ۳۹.۴ درصد و ۳۳.۵ درصد بود.

بررسی وضعیت بازار مسکن کل کشور در ۱۰ ماه گذشته حاکی از آن است که رشد ماهانه نرخ مسکن در اردیبهشت ۲.۵ درصد، خرداد ۲.۳ درصد، تیر ۳.۸ درصد، مرداد ۲.۸ درصد، شهریور ۳.۵ درصد، مهر ۶.۱ درصد، آبان ۳.۷ درصد، آذر ۲.۸، دی ۲.۸ و بهمن ۲.۳ درصد بوده است. میزان افزایش ماهانه نرخ اجاره در کل کشور نیز در اردیبهشت ۲.۵ درصد، خرداد ۲.۳ درصد، تیر ۳.۸ درصد، مرداد ۲.۹ درصد، شهریور ۳.۵ درصد، مهر ۶.۱ درصد، آبان ۳.۷ درصد، آذر ۲.۸، دی ۲.۸ و بهمن ۲.۳ درصد اعلام شد.

تورم مسکن از ارز و طلا جا ماند

حجت میرزایی، کارشناس اقتصاد مسکن در رابطه با تورم و آینده بازار مسکن به صمت گفت: افزایش نرخ مسکن در ماه‌های اخیر از تورم عمومی مقداری بیشتر ، اما از افزایش نرخ ارز و سکه به‌‎ترتیب یک‌دوم و یک‌سوم کمتر بوده است. با این حال، از آنجایی‌ که مسکن بخش اصلی و باثبات دارایی خانوارها را تشکیل می‌دهد و یک سرمایه بزرگ است، نیاز به تامین مالی از سوی بانک‌ها را دارد، در غیر این صورت دسترسی دهک‌های پایین به مسکن کمتر می‌شود. وی در ادامه گفت: براساس گزارش‌های موجود که در راستای برنامه هفتم تهیه ‌شده، تقریبا ۴۵ سال طول می‌کشد تا متوسط دهک‌های درآمدی صاحب ‌خانه شوند؛ اما برای دهک‌های اول، این مدت انتظار به ۲۴۸ سال انتظار رسیده و خرید خانه برای این افراد به رویا و آرزو تبدیل ‌شده است. این موضوع تا دهک‌های پنجم نیز صدق می‌کند،بنابراین با درک این بحران درمی‌یابیم که شرایط تا چه اندازه در بازار مسکن سخت و غیرقابل‌کنترل شده است. همچنین موضوعات مختلف دیگری نیز به حاد شدن این اتفاق دامن می‌زند، چرا که اکنون سهم بانک‌ها در پرداخت تسهیلات مسکن کاهش‌ یافته است و با گران شدن افسارگسیخته مصالح ساختمانی حتی سرمایه‌گذاران حرفه‌ای برای ورود به بازار مسکن مردد هستند.

نقش واسطه‌گری برای تولیدکنندگان مسکن

میرزایی در رابطه با موضوع تغییر شغل سازندگان به دلالی و سوداگری مسکن به صمت گفت: همیشه بخش‌هایی از بازار مسکن برای ساخت‌وساز می‌تواند توجیه داشته باشد، اما در شرایط فعلی، به‌طورمسلم دلالی مسکن به‌شکلی که برخی افراد بدون هیچ سرمایه‌ای اقدام به معامله ملک و سودجویی کنند، وجود دارد و این موضوع اجتناب‌ناپذیر است. درهرصورت، این افراد نه‌تنها به معاملات مسکن کمکی نمی‌کنند، بلکه به التهابات بازار ملک دامن می‌زنند.

وی گفت: متاسفانه بخشی از دلالان و سوداگران در بازار مسکن هستند که معاملات ملکی را بین خودشان انجام می‌دهند و با معاملات صوری و قیمت‌گذاری غیرواقعی، نرخ املاک را بالا می‌برند تا بتوانند از این راه، کسب درآمد یا بدهی‌های خود را صاف کنند.

افزایش نرخ مسکن عجیب نیست

این کارشناس عنوان کرد: تمام موارد گفته‌شده در بازار مسکن وجود دارد، اما در شرایطی که ما با تورم حدود ۵۰ درصد روبه‌رو هستیم و نرخ ارز به‌عنوان یک متغیر تعیین‌کننده در تمام بازارها طی یک سال و نیم گذشته چیزی در حدود ۱۰۰ درصد افزایش داشته، افزونی ۵۰ درصدی نرخ مسکن در مقایسه با سال گذشته، موضوع عجیبی به نظر نمی‌رسد، اگرچه این اتفاق، پیامدهای تلخ و پرمخاطره‌ای را با خود به‌همراه دارد.

وی در پایان گفت: در تمام دنیا به مسکن نگاه مصرفی دارند،اما متاسفانه در کشور ما به‌علت رونق نداشتن تولید، بیشتر مردم مسکن را با دید سرمایه‌ای نگاه می‌کنند و متاسفانه سیاست‌گذاران به‌جای اصلاح این وضع، با تصمیمات غلط مانند بورس مسکن، مهر تایید به این فرهنگ غلط می‌زنند. اکنون با فرار سرمایه از بخش تولید و سرازیر شدن نقدینگی به بازار مسکن روبه‌رو هستیم و این سیکل معیوب اگر ادامه پیدا کند، نرخ ملک سر به فلک می‌کشد.

ابر رکود در بازار مسکن

مسعود نجفی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: ما با یک ابررکود سنگین؛ هم در ساخت‌وساز و هم در خرید مصرفی بازار مسکن مواجهیم. متاسفانه در حال ‌حاضر تلاشی برای بهبود بازار مسکن دیده نمی‌شود، در چنین شرایطی می‌توان گفت که نابسامانی‌های موجود در این بازار مهم ناشی از شرایط اقتصادی است و تا فکری برای این وضعیت اندیشیده نشود، اتفاق خاصی رخ نمی‌دهد.دولت باید برای سال بعد با برنامه‌ریزی بیشتری عمل و در بخش مسکن تحرک بیشتری ایجاد کند تا بازار مسکن امیدوارکننده‌تر شود. مشکل مسکن اتفاقی نیست که بتوان در کوتاه‌مدت آن را حل کرد و نیاز به زمان دارد، به‌شرطی که در یک دوره چندساله در کنار طراحی ابزارهای مالی و پولی مناسب به ساخت و تولید مسکن توجه شود، در این صورت است که بازار ملک در مسیر توسعه قرار می‌گیرد و شرایط بهتر می‌شود.

وی در ادامه افزود: از سوی دیگر، وزارت راه و شهرسازی باید با همکاری انبوه‌سازان و بخش خصوصی به‌سرعت تولید مسکن بیفزاید. اگر دولت بخواهد به‌تنهایی زیر بار تولید مسکن برود،کار روزبه‌روز برایش سخت‌تر می‌شود. در اوضاع فعلی که نرخ ارز بر تمام بازارهای مالی تاثیر مستقیم می‌گذارد، التهاب بازار مسکن منطقی است و این اتفاق، تورم بخش مسکن را روزبه‌روز تشدید می‌کند.

اتفاقی عجیب در بازار ملک!

نجفی خاطرنشان کرد: در حال‌ حاضر، میانگین نرخ ملک در تهران در حال نزدیک شدن به عدد ۶۰ میلیون تومان برای هر متر است؛ نکته عجیب در این شرایط این است که حتی با نرخ‌های فضایی، باز هم فروشندگان حاضر نمی‌شوند، پای معامله بیایند و یقین دارند که نرخ ملک‌شان ساعت به ساعت افزایش می‌یابد. در چنین شرایطی، خریداران برای خرید ملک با مشکل روبه‌رو هستند و معاملات مسکن وارد یک رکود بی‌سابقه می‌شود. دولت باید با ایجاد ثبات اقتصادی به کمک بازارهای مهمی همچون مسکن بیاید و نگذارد شرایط هر روز وخیم‌تر شود. متاسفانه دیگر با پول خرید ملک در 3 سال گذشته، حتی نمی‌توان خانه‌ای اجاره کرد و مردم چاره‌ای جز شهرک‌نشینی و حاشیه‌نشینی ندارند.

وی در پایان گفت: همه ما می‌دانیم که مسکن یکی از نخستین نیازهای خانوار برای زندگی است و اگر این موضوع حل نشود، می‌تواند تبعات جبران‌ناپذیری برای شهروندان داشته باشد،بنابراین مسئولان باید جدا از سیاست‌گذاری‌های تکراری، فکری به حال شرایط بازار مسکن کنند.

سخن پایانی

قیمت‌ها به‌صورت لحظه‌ای بالا می‌روند. در سالی که گذشت، تقریبا ۵ بار افزایش نرخ مسکن رخ داد؛ اتفاقی که نمی‌توان به‌سادگی از کنار آن عبور کرد. پیش‌بینی خیلی از کارشناسان و فعالان بازار مسکن این است که در سال آینده، قیمت‌ها باز هم افزایشی خواهند بود. نرخ مسکن به‌جایی خواهد رسید که دیگر اقشار معمولی جامعه، باید خواب و رویای خانه‌دار شدن را ببینند، همچنین پیش‌بینی می‌شود که افزایش قیمت‌ها در حالی رخ می‌دهد که همچنان تعداد معاملات مسکن کم است، در نتیجه به‌سادگی می‌توان گفت که نرخ مسکن همچنان براساس نظر مالک، تعیین می‌شود.

تا پیش از جهش نرخ مسکن در سال ۹۶، تغییرات قیمتی ملک چندان زیاد نبود. اگر فردی دارای یک واحد ۵۰ متری بود، با اندکی صبر و تلاش می‌توانست در عرض 2 سال، خانه خود را بزرگ‌تر و به‌جای بهتری نقل‌مکان کند، اما در حال‌ حاضر که نوسان نرخ مسکن خیلی بالا است، تبدیل به‌احسن در املاک نیز کمتر شده است. بیشتر مالکان از ترس ضرر کردن، ترجیح می‌دهند که ملک خود را نفروشند. ممکن است، مالکی، ملک خود را همین ‌الان بفروشد، اما یک ساعت بعد، متضرر شود، چرا که دیگر قادر نیست ملکی را جایگزین آن کند. این وضعیت کاملا بی‌سابقه و عجیب است. در واقع، هرگز شاهد این مسئله نبوده‌ایم که نرخ مسکن به‌صورت لحظه‌ای تغییر کند،اما به‌نظر می‌آید که در حال‌ حاضر، شرایط بازار مسکن نیز، همانند بازار ارز شده است. حالا که نرخ دلار به‌طوردائم در حال نوسان است، به‌طبع نرخ ملک نیز بیشتر می‌شود. بیشتر مالکان، نرخ املاک را همزمان با افزایش نرخ دلار، افزایش ‌می‌دهند. از آنجایی‌ که انتظار می‌رود، نرخ دلار بیشتر هم بشود، باید در انتظار افزایش نرخ مسکن در سال آینده هم باشیم.