چالش‌های تامین مسکن در بافت‌های ناکارآمد شهری
غزال راهب، رئیس بخش مسکن مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی
براساس آمار رسمی سال ۱۳۹۵ و در بازه زمانی ۱۳۹۵ تا ۱۴۰۵ در بخش شهری نیاز به نوسازی واحدهای مسکونی که بخش عمده آن در بافت های ناکارآمد و حاشیه نشین قرار دارد، حدود ۳ میلیون خانه است که از این تعداد، ۷۰ هزار واحد نیازمند جابه جایی است. توجه به این نکته حائزاهمیت است که از نیاز سالانه حدود یک میلیون واحد مسکونی شهری و روستایی طی سال های مذکور که در طرح جامع مسکن ذکر شده و مبنای قانون جهش تولید مسکن قرار گرفته، ساخت ۴۶۸ هزار واحد مسکن شهری و نوسازی ۳۰۰ هزار واحد شهری در بافت های ناکارآمد پیش بینی شده است.در ۳ دهه اخیر، رشد سریع شهرنشینی و توان پذیری پایین مسکن شهری منجر به رشد ۳۰ برابری حاشیه نشینی شده است. سکونتگاه های شهری و روستایی اقماری شهرهای بزرگ مانند تهران در سال های اخیر رشد جمعیت ۱۵ درصد را نیز تجربه کرده و تعداد فزاینده ای از روستاها به شهر تبدیل شده یا به محدوده شهرها افزوده شده اند.براساس آمار ارائه شده در سال ۱۳۹۵ ، محلات دارای بافت های مسکونی ناکارآمد، حدود ۲۰ درصد سطح و ۳۰ درصد جمعیت شهرها را در خود جای داده اند که نشان از اهمیت پرداختن به موضوع نوسازی مسکن که بخش عمده آن در بافت های ناکارآمد قرار گرفته است، دارد.
این محلات در ۲دسته بافت های ناکارآمد داخل محدوده شهرها و سکونتگاه های غیررسمی قابل بررسی هستند. از ۹۰۰ محله شناسایی شده غیررسمی، ۳۰۰ محله خارج از محدوده قانونی شهرها قرار گرفته اند. همچنین، حدود ۶۰ درصد ساختمان های این محدوده ها فاقد سند هستند که ورود رسمی آنها به بازار مسکن را با چالش مضاعفی روبه رو می کند. این در حالی است که به دلیل ناکارآمدی برنامه های بهسازی بافت های ناکارآمد، با افزایش تورم و فقر شهری بالا در برخی شهرها، تولید بافت فرسوده رشد بیشتری از برنامه های نوسازی دارد و کمیت آن در حال افزایش است.
مهم ترین دلیل برای اهمیت فزاینده پرداختن به موضوع بافت های ناکارآمد در برنامه های توسعه، حق ساکنان این بافت ها برای برخورداری از مسکن مناسب، بهداشتی و ایمن و دسترسی به خدمات شهری است. در کنار آن، قرارگیری در بافت های شهری یا در محدوده متصل به شهرها، وجود زیرساخت های شهری و خدمات روبنایی و همچنین ظرفیت هایی برای افزایش جمعیت در برخی از این بافت ها همواره تاکید و تذکر کارشناسان را بر اهمیت و اولویت برنامه ریزی مسکن در محدوده بافت های ناکارآمد در سیاست های تامین مسکن به همراه داشته است که در صورت تحقق، علاوه بر نوسازی ۳۰۰ هزار واحد مسکونی در سال، می تواند بخشی از نیاز به مسکن جدید را در محلاتی که امکان افزایش تراکم دارند، پوشش دهد. برای این منظور، سیاست های تامین مسکن باید بتواند جریان نوسازی و بهسازی در بافت های ناکارآمد را روان سازی و تسریع کند و به آن به عنوان یک برنامه جنبی پرداخته نشود.در دهه های اخیر، برای موضوع نوسازی و بهسازی بافت های ناکارآمد، الگوهای متعددی تجربه شده و هرکدام اثرات مثبت و منفی به همراه داشته است. روش های مداخله مبتنی بر تخریب، نوسازی و تجمیع، الگوهای مشارکتی با تکیه بر بازآفرینی غیرکالبدی محلات در کنار نوسازی کالبدی و اجرای پروژه های محرک های طرح توسعه و همچنین، ارائه مشوق های مالی ـ اعتباری و قانونی برای رونق بخشی ساخت وساز در این بافت ها در حمایت از دوطرف عرضه و تقاضا، راهکارهای پیشنهادی بوده که در دستور کار بهسازی بافت های ناکارآمد در دهه های اخیر قرار گرفته است.
