در سال‌های اخیر با افزایش ورود اتباع خارجی به کشور، خرید و اجاره ملک توسط این افراد با اما و اگرهای زیادی همراه بوده است؛ اما مسئله‌ای که وجود دارد، این است که خرید و رهن و اجاره مسکن توسط اتباع خارجی مجاز است یا خیر؟ افرادی که تبعه ایران نباشند، طبق قانون مدنی کشور، حق خرید اموال غیرمنقول را ندارند، بنابراین اگر کسی هم اموالی همچون زمین و مسکن خریده باشد، سند رسمی داده نمی‌شود، از این‌رو اتباع خارجی یا از طریق قولنامه یا از طریق یک شخص مورداعتماد به خریدوفروش می‌پردازند. صدور ثبت سند رسمی به نام یک تبعه خارجی ممنوع و جرم است، بنابراین این خریدوفروش‌ها با قولنامه انجام می‌شود، زیرا قولنامه یک سند غیررسمی به‌حساب می‌آید و این نوع معاملات تخلف به‌شمار نمی‌آیند و اسامی افرادی که در این قولنامه‌ها به‌عنوان مالک و مستاجر نوشته می‌شوند، واقعی نیستند.

فروش ملک به اتباع خارجی ممنوع

طبق قانون، خریدوفروش ملک توسط اتباع خارجی ممنوع است، با این حال در بعضی از مناطق از جمله تهران، قم، مشهد، مازندران و دیگر شهرها با استفاده از قولنامه خریدوفروش ملک و ویلا انجام می‌دهند. طبق ماده یک آیین‌نامه چگونگی تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع خارجی غیرمقیم در جمهوری اسلامی ایران مصوب هیات‌وزیران، اتباع خارجی که بدون داشتن پروانه اقامت دائمی به‌منظور سیاحت و استفاده ییلاقی مسافرت‌های منظم فصلی در سنوات متعدد و متوالی به ایران دارند، هرگاه بخواهند در ایران محلی را برای سکونت شخصی خریداری کنند، باید تقاضای خود را در اظهارنامه‌ای که دربردارنده مشخصات، مدارک و اسناد مربوط است، از طریق یکی از نمایندگی‌های سیاسی و کنسولگری جمهوری اسلامی ایران در خارج از کشور یا استانداری محل وقوع ملک به‌همراه مدارک و اسناد مربوط به وزارت امور خارجه تحویل دهند.  همچنین مطابق با ماده ۹۶۱ قانون مدنی، اتباع بیگانه می‌توانند از تمامی حقوقی که اتباع ایرانی دارند، برخوردار شوند، مگر اینکه یک‌سری موارد استثنا شده باشد. یکی از مواردی که در قوانین مختلف دارای محدودیت‌هایی در ارتباط با اتباع بیگانه است، مسئله تملک و انتقال مالکیت اموال غیرمنقول این افراد است. مطابق با قانون راجع به تملک اموال غیرمنقول اتباع خارجی مصوب ۱۶/۳/۱۳۱۰ تملک هر نوع زمین مزروعی به هر میزان توسط اتباع خارجی مجاز نیست.

از سوی دیگر مطابق با تبصره ماده ۲ قانون تشویق و حمایت سرمایه‌گذاری خارجی مصوب ۱۳۸۰، تملک هر نوع زمین به هر میزان به‌نام سرمایه‌گذاری خارجی در چارچوب این قانون مجاز نیست، علاوه بر این تبصره یک ماده ۲۴ قانون چگونگی اداره مناطق آزاد تجاری ـ صنعتی جمهوری اسلامی ایران می‌گوید که اجاره زمین به اتباع خارجی مجاز و فروش آن مطلقا ممنوع است.

بندهای قانونی برای خرید ملک توسط اتباع خارجی

علیرضا کیانی، مدیرکل امور اسناد و سردفتران سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در رابطه با خرید و فروش ملک توسط اتباع خارجی به صمت توضیح داد: طبق ماده ۷ و ۸ قانون مدنی، کلیات قانون کشور به‌طورعام درباره خرید و فروش ملک توسط اتباع خارجی از جمله تعهدات ناشی از وقوع و تشخیص حرکت بر معامله شرح داده شده و به‌صورت خاص در ماده یکم آیین‌نامه استملاک اتباع خارجی (مصوبه هیات‌وزیران در جلسه دهم مرداد ۱۳۲۸) مشخص شده است که اتباع خارجه‌ای که در ایران می‌خواهند ملکی برای محل سکونت یا صنعت یا مسکن خود استملاک نمایند، باید اظهارنامه‌ای مشتمل بر مشخصات تعیین‌شده به اداره ثبت محل وقوع آن ملک بدهند تا برای استعلامات لازمه، به اداره کل ثبت فرستاده شود.

وی در ادامه بیان کرد: همچنین در رابطه با بحث خرید و فروش ملک توسط اتباع خارجی، بخشنامه‌های ثبتی متعددی نیز وجود دارد که بر همین اساس در بند ۳۲۱ این بخشنامه که با عنایت بر آیین‌نامه استملاک اتباع خارجی تدوین شده، راهکارهای مشخص استملاکی بیان شده است. از طرفی در ماده ۵۰ آیین‌نامه قانون دفاتر اسناد رسمی و سردفترداران کل کشور (مصوب سال ۱۴۰۰) بر ضرورت رعایت قانون استملاک اتباع خارجی که قبل‌تر بیان شد، تاکید شده است. از این‌رو با قوانین موجود در کشور همه ارگان‌ها و نهادها باید تابع یک‌سری از قوانین مختلف درباره تعیین‌تکلیف اسناد و املاک در رابطه با اتباع خارجی باشند و هرکدام جزئیات مفصلی دارد که باید رعایت شود.

شماره گذرنامه یا کارت آمایش، جایگزین کارت ملی است

کیانی در رابطه با نحوه خرید و فروش ملک توسط اتباعی که کارت اقامت دارند به صمت توضیح داد: در تبصره ۲ ماده ۳۱ قانون نیز مشخص شده است که شماره گذرنامه یا کارت آمایش، جایگزین کارت ملی می‌شود یعنی اگر سندی برابر قوانین و مقررات نیاز به تنظیم داشته باشد و تمام مجوزها اخذ شده باشند، شماره گذرنامه یا کارت آمایش اتباع خارجی ملاک قرار می‌گیرد.

وی در ادامه افزود: اما بنا بر اصل کلی، می‌توان این‌گونه بیان کرد که اتباع بیگانه جز موارد استثنایی، امکان تملک اموال غیرمنقول را در کشور ندارند و کلیه قراردادهایی که به‌نحوی منجر به انتقال مالکیت عین، منافع و حقوق ملک می‌شود؛ اعم از بیع، اجاره، پیش‌خرید و … جز در موارد خاص، از نظر قانونی غیرمجاز است،بنابراین در شرایط خاص و با کارت اقامت قانونی، اتباع خارجی تنها می‌توانند خانه اجاره کنند و مجاز به خرید ملک نیستند.

 مدیرکل امور اسناد و سردفتران سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با بیان اینکه خرید و فروش ملک توسط اتباع خارجی به دو صورت انجام می‌شود به صمت گفت: در حالت اول، قراردادهای مختلفی وجود دارند که توسط دفاتر مشاور املاک تنظیم می‌شوند که جزئیات آن باید توسط اتحادیه مشاوران املاک شرح داده شود، اما در حالت دوم مواردی که به حوزه دفاتر اسناد رسمی درباره استملاک مرتبط است، باید در چارچوب موارد گفته‌شده باشد تا جنبه‌های قانونی رعایت شود و هر کس از قوانین موجود تخطی کند، باید پاسخگو باشد.

خرید و فروش ملک به اتباع خارجی ممنوع است

حسام عقبایی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: خرید و فروش ملک به اتباع خارجی ممنوع است و به‌هیچ‌عنوان امکان اینکه در دفترخانه‌های اسناد رسمی، سندی به نام این افراد ثبت شود، وجود ندارد، به‌همین‌دلیل انتقال سند نیز به اتباع خارجی امکان‌پذیر نیست.

وی افزود: جدیت این موضوع در حدی است که سفارتخانه‌ها هم نمی‌توانند برای خود ملک خریداری کنند و اگر سفیر یک کشور خارجی در ایران زندگی کند، فقط می‌تواند محلی را برای سفارتخانه بخرد، ضمن آنکه چنانچه متراژ سفارتخانه بزرگ باشد و امکان استقرار سفیر در سفارتخانه وجود داشته باشد، سفیر می‌تواند در آنجا زندگی کند،اما در صورت کوچک بودن سفارتخانه و اینکه سفیر به یک خانه بزرگ‌تر نیاز داشته باشد، به‌هیچ‌عنوان برای این فرد نیز امکان خرید خانه وجود ندارد و در نهایت سفیر باید مکانی را برای زندگی اجاره و امکان اینکه بتواند ملکی خریداری کند، وجود ندارد.

وی به صمت گفت: به‌طورکلی امکان خرید ملک در ایران برای اتباع خارجی وجود ندارد؛ یعنی هیچ ملکی به نام آنها ثبت نمی‌شود، همچنین باید دانست قرارداد فروش یا اجاره ملک به‌صورت قولنامه‌ای برای این افراد ممنوع است و در صورت مشاهده، برخورد قانونی می‌شود. اتحادیه املاک تاکنون با مواردی از این دست روبه‌رو نشده است؛ اما در صورتی که در این زمینه تخلفاتی صورت بگیرد، هم اتحادیه املاک و هم مراجع قضائی به‌صورت‌جدی با این‌گونه تخلفات برخورد می‌کنند.

نحوه اجاره خانه توسط اتباع خارجی

این کارشناس اضافه کرد: درباره رهن و اجاره مسکن به اتباع خارجی که برای فعالیت‌های مختلفی مانند اقامت، اشتغال یا سرمایه‌گذاری در ایران حضور دارند، امکان اینکه این افراد بتوانند خانه‌ای اجاره کنند، وجود دارد.

نایب رئیس اتحادیه املاک بااشاره به اینکه اتباع خارجی برای اجاره ملک به کارت اقامت نیاز دارند، در این زمینه توضیح داد: اتباع خارجی در صورت مراجعه به مشاوران املاک باید کارت اقامت خود را برای تایید اعتبارسنجی به املاکی‌ها ارائه و مدت قرارداد اجاره خود را با مدت اعتبار کارت اقامت‌شان تنظیم کنند؛ یعنی اگر اعتبار کارت اقامت‌شان کمتر از یک سال باشد، حتما باید قرارداد اجاره را به‌صورت کوتاه‌مدت و اگر مدت اعتبار کارت اقامت این افراد بیش از یک سال باشد، براساس آن قرارداد مذکور را تنظیم کنند.

 عقبایی در خاتمه به صمت گفت: مشاوران املاک جز اعتبارسنجی کارت اقامت اتباع خارجی باید به اداره اماکن شهر خود مراجعه و مدارک این افراد را برای اخذ کد رهگیری ارائه کنند و اگر موردی خارج از این چارچوب دیده شود، تخلف به‌حساب می‌آید و اتحادیه املاک، اداره پلیس اماکن عمومی و قوه قضائیه با این تخلفات برخورد می‌کنند.

سخن پایانی

طبق ماده ۲ قانون تشویق و حمایت سرمایه‌گذاری خارجی تملک هرگونه زمین به هر میزان به نام سرمایه‌گذاری مجاز نبوده و براساس تبصره یک ماده ۲۴ قانون چگونگی اداره مناطق آزاد، تجاری و صنعتی جمهوری اسلامی، اجاره زمین به اتباع خارجی مجاز، اما فروش آن مطلقا ممنوع است. قوانین مختلفی درباره خرید ملک توسط اتباع وجود دارد که مهم‌ترین آن، قانون هیات عمومی دیوان عدالت اداری است. این قانون تصریح می‌کند؛ اعطای هرگونه امتیاز خاص به اتباع بیگانه از جمله تملک اموال غیرمنقول در قلمرو کشور جمهوری اسلامی ایران منوط به حکم صریح قانون‌گذار است. به‌طورکلی اصل بر این است که خرید و فروش اموال غیرمنقول ممنوع و انجام آن در موارد استثنا منوط به شرایط خاصی است، اما رهن و اجاره انجام می‌شود.

در این میان بعضی از کارشناسان حقوقی معتقدند که خرید ملک فقط باید توسط سند رسمی انجام بگیرد. خرید ملک در ایران از طرف اتباع خارجی مسئله جدیدی نیست و از سال‌های گذشته مطرح بوده، اعطای زمین به اتباع خارجی از حدود ۵۰ سال پیش مطرح بوده و در حال ‌حاضر افزایش چشمگیر داشته است. در سال‌های اخیر باتوجه به نوسانات ارزی پیش‌آمده و کاهش ارزش پول ملی موضوع خرید ملک توسط اتباع خارجی در ایران پررنگ‌تر از گذشته شده است. تمام کشورها از ورود سرمایه و خرید ملک توسط اتباع کشورهای دیگر استقبال می‌کنند، اما این نیاز به بررسی و تحلیل‌های دقیق حقوقی، فنی و سیاسی دارد تا از به‌وجودآمدن مشکلات اجتماعی و امنیتی برای کشور جلوگیری شود.