قیمت‌گذاری مسکن چه عواقبی دارد؟
سیدامین زرگرمرادی کارشناس مسکن
در روزهای اخیر شاهد گزارش هایی از قیمت های نجومی برخی املاک شمال پایتخت بوده ایم؛ نرخ هایی که در برخی موارد، از میانگین نرخ برخی کشورهای اروپایی و امریکایی بالاتر است. در کنار آن، طبق آخرین گزارش بانک مرکزی، میانگین نرخ مسکن تهران به ازای هر مترمربع به ۴۳ . ۵ میلیون تومان رسیده است. در ارتباط با قیمت های مسکن این پرسش ها مطرح است که واقعیت نرخ مسکن چیست؟ آیا نرخ املاک نجومی پایتخت منعکس کننده کلیت واقعیت بازار مسکن است؟
کشور ما از لحاظ شاخص دسترسی به مسکن در شرایط مطلوبی قرار ندارد و مدت زمان خانه دار شدن برای دهک های درآمدی پایین جامعه گاهی به یک قرن می رسد. به تبع افزایش نرخ مسکن، اجاره املاک مسکونی نیز با چالش های فراوانی روبه رو است و امکان اجاره ملک مناسب نیز روزبه روز سخت تر می شود. در این شرایط بسیاری از مستاجران ناچار می شوند که به واحدهای کوچک تر یا محله های ارزان تر کوچ کنند. در واقع، مهم ترین عامل رشد نرخ مسکن، اقتصاد کلان بیمار کشور است، به طوری که در یک اقتصاد نفت محور و به علت تحریم های خارجی و خودتحریمی های داخلی، با کسری بودجه های شدید مواجهیم.
در این شرایط، دولت ها برای تامین کسری، به سراغ منابع بانک مرکزی می روند و با استقراض از بانک مرکزی، سبب افزایش پایه پولی و سرعت رشد نقدینگی می شوند. در حالی که این امر خودش را در تورم های بالا نشان می دهد. بدیهی است، بازار مسکن هم از این تورم در امان نمی ماند. از دیگر سو، ما با چالش کمبود تولید و عرضه واحدهای مسکونی روبه رو هستیم.
طبق مطالعات مختلف، ما به تولید دست کم ۸۰۰ هزار تا یک میلیون واحد مسکونی نیازمند هستیم، اما به علت کاهش سودآوری و جذابیت سرمایه گذاری در تولید مسکن در سال های گذشته، میزان تولید مسکن بسیار پایین تر از نیاز سالانه و انباشته از قبل بوده است.
در چنین شرایطی، گاهی تولیدکنندگان یا مالکان واحدهای مسکونی، آماج حملات رسانه ای قرار می گیرند و علت نابسامانی و گرانی در بازار مسکن به آنها نسبت داده می شود. بسیاری از رسانه ها به ایجاد دوقطبی سازنده و خریدار یا مالک و مستاجر دست می زنند.
همان طور که پیش تر گفته شد، تولیدکنندگان مسکن در سال های اخیر تحت فشارهای اقتصادی بسیاری بوده اند و در سایه نبود امنیت اقتصادی و کاهش توجیه اقتصادی پروژه ها، با کاهش تولید مسکن مواجه شده ایم.
در اجاره املاک مسکونی هم نسبت نرخ به اجاره کامل به هم ریخته است و خرید ملک به قصد اجاره دارای توجیه اقتصادی گذشته نیست.
یکی از شاخص های مهم اقتصاد مسکن، از تقسیم نرخ یک مترمربع مسکن به اجاره سالانه همان یک مترمربع به دست می آید. در سال های گذشته این نسبت همواره عددی بین ۱۴ تا ۲۵ بوده، اما اکنون این نسبت از عدد ۳۰ نیز به مراتب بالاتر رفته است.
بدین معنی که بین نرخ مسکن و عایدی حاصل از اجاره آن در حال حاضر تناسب سابق برقرار نیست و اجاره داری املاک حتی با قیمت های فعلی و فشار کم سابقه بر مستاجران توجیه اقتصادی سابق را ندارد. در چنین شرایطی، ایجاد دوقطبی کاذب تولیدکننده و مصرف کننده یا مالک و مستاجر بیشتر آدرس غلط دادن به مخاطبان است.
با ارائه آدرس غلط، گاهی تلاش می شود مقصر اصلی که بستر اقتصادی نامناسب و ضعف مدیریتی است، به حاشیه رانده شود و بخشی از مردم به عنوان مشکل بخشی دیگر از همین مردم، معرفی شوند.
اغراق درباره املاک فوق لوکس نیز یکی دیگر از این آدرس های غلط است. در اینکه در پایتخت، املاک فوق لوکس با قیمت های نجومی وجود دارد، شکی نیست، اما این املاک چه درصدی از بازار ملک کشور یا حتی تهران را شامل می شوند.
