تداوم سیاست‌های انقباضی دولت در عرصه اقتصاد اگرچه میل به سرمایه‌گذاری را کاهش داده، اما در مقابل جلوی رشد قیمت‌ها در بازارهای جذاب سرمایه‌گذاری را نیز گرفته است؛ فرصتی که می‌توانست برای تقاضاهای مصرفی جامعه مناسب باشد، اما با کمبود نقدینگی در حال سوخت شدن است. این وضعیت را به‌خوبی در بازار مسکن می‌توان دید.کاهش حجم معاملات مسکن دلیلی جز کاهش توان اقتصادی و کاهش قدرت خرید مردم ندارد. حوزه مسکن با حفظ روند کنونی در عمل با تعمیق رکود روبه‌رو خواهد بود. در حال ‌حاضر امکان خرید برای بیشتر متقاضیان مسکن فراهم نیست. از سوی دیگر، افزایش قیمت‌ها، نرخ نهاده‌های ساختمانی، حقوق و دستمزد و دیگر موارد، منجر به کاهش میزان تولید شده است.بررسی میزان سوددهی بازارهای رایج سرمایه‌گذاری کشور در آبان نشان می‌دهد که این بازارها نه‌تنها در طول این یک ماه بازدهی نداشته، بلکه زیانده نیز بوده‌اند. مسکن نیز اگرچه در مقایسه با بورس و دلار و انواع قطعات طلا کمتر زیانده بوده، اما رکود شدیدی بر آن حاکم است و آن‌طور که از اظهارات فعالان این حوزه برمی‌آید، چشم‌انداز روشنی را نیز پیش‌روی خود ندارد. به‌عبارتی اکنون هم با کاهش تولید به‌ویژه در بخش خصوصی و همچنین با افزایش قیمت‌ها روبه‌رو هستیم.

آینده بازار مسکن نگران‌کننده است

نگرانی نیز به هر صورت در بازار مسکن وجود دارد؛ سازندگان و تولیدکنندگان حوزه مسکن نگرانی‌هایی درباره آینده بازار مسکن دارند. دولت اقدامات خوبی در زمینه اتمام پروژه‌های پیشین و آغاز پروژه‌های جدید داشته، اما این میزان عرضه، هنوز به جامعه تزریق نشده و دولت از برنامه پیشنهادی خود در حوزه مسکن کشور عقب مانده است. عدم‌ورود خانه‌هایی که باید ساخته می‌شد به بازار مسکن، بازار را با نوعی سردرگمی روبه‌رو کرده و افزایش قیمت‌ها در چنین شرایطی طبیعی است .طبیعی است هنگامی که قیمت‌ها در حال افزایش باشند و از سوی دیگر، توان اقتصادی عموم جامعه در حال ضعیف‌تر شدن باشد و برنامه‌ای نیز برای تقویت قدرت خرید مردم وجود نداشته باشد، شرایط کنونی دور از انتظار نیست.

به‌عبارتی، تولید پایدار تاکنون در کشور شکل نگرفته است و مسئولان نتوانسته‌اند واحدهای تولیدی تعطیل‌شده را احیا کنند. سرمایه‌گذاری جدیدی نیز انجام نگرفته است. تمام این مسائل دست به‌دست هم توان اقتصادی جامعه را کاهش داده‌اند.بازار مسکن در عمل تحت‌تاثیر شدید قرار گرفته است، اگرچه برای مثال آمارهایی مبنی بر کاهش نرخ نسبت به ماه‌های پیشین منتشر می‌شود،اما باید این نکته را در نظر داشت که این‌گونه کاهش‌ها واقعی نیستند، بلکه کاهش‌هایی در پی کاهش استقبال از بازار هستند. فروشندگانی در بازار وجود دارند که ناچار به فروش واحدهای مسکونی خود در بازار راکد کنونی هستند. اینها به‌اجبار قیمت‌های پیشنهادی خود را پایین می‌آورند. به‌نظر می‌رسد دلیل اصلی افزایش نرخ و کاهش معاملات به عوامل مذکور بازمی‌گردد.

شمایی کلی از بازار مسکن

سعید لطفی، عضو اتحادیه مشاوران املاک تهران گفت: بازار مسکن تحت‌تاثیر تثبیت نرخ دلار در رکود به‌سر می‌برد. از همین‌رو می‌توان انتظار داشت با رشد نرخ دلار و رها شدن فنر ارزی که کارشناسان نسبت به آن هشدار می‌دهند، رشدی نیز در انتظار نرخ مسکن باشد. بر این اساس، این افزایش نرخ می‌تواند یا در پایان سال رخ دهد یا به سال بعد موکول شود. زمان دقیق آن بر هیچ‌کس آشکار نیست.

به‌گزارش اقتصاد ۲۴، سعید لطفی درباره آخرین وضعیت بازار مسکن می‌گوید: در حال ‌حاضر قدرت خریدی وجود ندارد و با تثبیت نرخ دلار بازار در رکود به‌سر می‌برد. بررسی میدانی ما نشان می‌دهد که تعداد خرید و فروش‌ها خیلی پایین است. تولید مسکن نداریم و از طرفی، این رکود در درازمدت به اقتصاد ضربه خواهد زد. این آمارهایی هم که برخی دوستان درباره کاهش نرخ، نسبت به پارسال می‌دهند، اشتباه است. طبق مشاهدات ما، فقط کمی نسبت به ماه‌های گذشته کاهشی بوده است. فقط الان به‌خاطر نبودن خریدار در بازار، فروشنده با دادن آفر و ایجاد جذابیت خرید مجبور است که زیر نرخ قیمت دهد تا بتواند ملک خود را بفروشد. به‌گفته این فعال بازار مسکن، تعداد معاملات خیلی پایین است و به‌دلیل قدرت خرید پایین، مردم به‌جای واحد نوساز به‌سمت واحدهای چند سال ساخت می‌روند. طبق سنوات گذشته بیشترین آمار خرید و فروش به‌خاطر تنوع متراژ آپارتمان‌ها در منطقه ۵ است؛ البته تقاضا برای کوچک‌متراژها بیشتر است.

پیش‌بینی بازار مسکن در بلندمدت

براساس پیش‌بینی این فعال حوزه مسکن، رونق بازار مسکن به خیلی از المان‌ها بازمی‌گردد؛ برای مثال، سیاست خارجی ما، نرخ نهاده‌های ساختمانی و میزان قدرت خرید و به‌طورکلی راه افتادن چرخ اقتصاد که تعیین‌کننده رونق در بازار مسکن است. فقط می‌توان گفت برای راه افتادن این چرخ و ورود تقاضا به بازار باید سیاستی به خرج دهیم که خانه‌اولی‌ها یعنی کسانی که ابتدابه‌ساکن می‌خواهند در جایی مستقر شوند که بتوانند وارد چرخه خرید مسکن شوند و خانه‌های کوچک‌متراژ ۵۰ تا ۶۰ متری بخرند و مالکان قبل این واحدها یک پله بالاتر بروند تا این چرخه ایجاد شود. در این صورت است که می‌توان انتظار داشت اقتصاد ما و چرخه خرید و فروش راه بیفتد.بررسی وضعیت تسهیلات به بازار مسکن نشان می‌دهد که روند پرداخت واقعی وام به خانه‌اولی‌ها نسبت به سال ۹۶، نصف شده است. به‌‎گزارش اقتصاد ۲۴ و به‌نقل از دنیای‌ اقتصاد، حجم واقعی پرداخت «وام خرید مسکن» به متقاضیان خرید خانه در حال ‌حاضر نسبت به «زمان قبل از جهش تاریخی نرخ مسکن» حدود ۵۵‌ درصد کاهش پیدا کرده است.

احتمال تداوم رکود تا شب عید

به‌رسم هر سال، شاید انتظار می‌رفت شب عید راه تنفسی را به بازار مسکن باز کند، اما به‌نظر می‌رسد این خیال خامی است که حتی شور بازار شب عید را نیز به خاموشی می‌برد. لطفی دراین‌باره می‌گوید: با ادامه روند فعلی، بازار مسکن برای شب عید هم تغییرات خاصی نخواهد داشت. یعنی اگر نرخ دلار همین‌طور بماند و سیاست‌های اقتصادی ما همین باشد، نمی‌توان انتظار اتفاق خاصی را داشت. در حال‌ حاضر، قدرت خرید آنقدر پایین است که حتی انجام تبدیل به احسن را هم که هر سال در شب عید اتفاق می‌افتاد، بعید می‌دانم کسی قادر به انجام دادنش باشد. البته شاید مواردی باشد، اما چون اقتصاد جان ندارد، کسی نمی‌تواند پس‌اندازی انجام دهد.

به‌گفته وی، در این بازار حتی کسی که قصد فروش ملک خود را دارد، برای اینکه واحد بزرگ‌تر بخرد، دغدغه فروش نرفتن ملک خود را دارد. از همین‌رو باتوجه به خوابی که بازار مسکن دارد، سوداگران در بازار هم به‌شدت کم شده‌اند و دیگر چنین اقداماتی صرفه و توجیه اقتصادی ندارد.

بدمسکنی، محصول تورم بخش مسکن

در تمام یک سال گذشته که ترمز تورم مسکن کمی کشیده شده است، مستاجران با شیب تندی در حال سقوط بودند. رکود حاکم بر اقتصاد و حجم پایین نقدینگی در کشور موجب شد تا نگاه درآمدی به مستاجران بیش از پیش اوج بگیرد و حجم زیادی از نقدینگی‌ها در بازار غیرمولد اجاره بخوابد؛ بازاری که نیازمند کنترل بیشتر قیمت‌گذاری بود، کاملا رها شد و حالا شاهد نرخ‌های عجیبی در بازار اجاره مسکن هستیم.

عضو اتحادیه مشاوران املاک تهران در این‌باره به اقتصاد ۲۴ می‌گوید: اگر این روند ادامه‌دار باشد و همچنان شاهد افزایش نرخ اجاره‌بها باشیم، باتوجه به اینکه درآمدها پایین است، احتمال حاشیه‌نشینی و بدمسکنی بالا خواهد رفت؛ به این صورت که در بازار اجاره، مالکان اجاره را افزایش می‌دهند و چون مستاجر درآمدی ندارد، به محله‌ای پایین‌تر کوچ خواهد کرد و این روند در انتها به حاشیه‌نشینی ختم خواهد شد.

رکود مطلق در بازار املاک

البته نظر همه کارشناسان درباره اقدامات دولت و چشم‌انداز بازار مسکن یکسان نیست. منصور غیبی، دیگر کارشناس مسکن درباره وضعیت کنونی بازار مسکن گفت: «آنچه اکنون در بازار املاک در جریان است، رکود مطلق در حوزه معاملات است. یعنی خرید و فروش وجود ندارد و تقاضای مصرفی و موثر خرید در حوزه ملک و آپارتمان نداریم.»

به‌گزارش تجارت‌نیوز؛ وی ادامه داد: «این در حالی ا‌ست که دولت اذعان دارد قیمت‌ها کاهشی و چند درصدی از فضای گرانی دور شده است. این تفسیر نشان می‌دهد باید با استقبال خریداران در حوزه مسکن مواجه باشیم، اما اکنون این موضوع برعکس است و تقاضای موثر برای خرید وجود ندارد.»

سود دلالان از بازار املاک

این کارشناس مسکن همچنین توضیح داد: «از طرفی، زمانی که اقتصاد مسکن در حالت رشد و خرید و فروش قرار می‌گیرد، بالاترین تعداد معاملات ملک را در آمار مربوط به خرید و فروش داریم؛ کمااینکه کمترین میزان خرید و فروش را در دوران رکود داریم. یک نتیجه ساده از این تحلیل به‌دست می‌آید که در اوج خرید و فروش، کسانی که از این فضای اقتصادی بهره‌مند می‌شوند، دلالان و کاسبان ملک و مسکن هستند.»

وی افزود: «از آنجا که با آمارهای غیرواقعی، مصرف‌کننده‌ها امیدوار به کاهش ممتد ملک و مسکن می‌شوند، از ورود به بازار منع خواهند شد و اعلام می‌شود که کاهش نرخ،انجام گرفته است. در نتیجه، مصرف‌کننده را زمانی وارد بازار می‌کنند که خود تصمیم می‌گیرد باتوجه به افزایش نرخ مسکن وارد خرید شود؛ بنابراین، با بالاترین نرخ و فرصت‌سوزی که با آمار دولت اتفاق می‌افتد، مصرف‌کننده در حالت انتظار می‌ماند و در فصل گرانی مسکن خریداری می‌کند.»

غیبی تاکید کرد: «مردم باید آگاهی داشته باشند که اکنون فرصت خرید فراهم شده است و می‌توانند با ورود به بازار مسکن انتخاب مناسبی انجام دهند.»

این کارشناس بازار مسکن درباره نقش دولت و چشم‌انداز بازار مسکن توضیح داد: «دولت باید هرچه زودتر در یک برنامه منسجم، بستری را فراهم کند تا بازار از این فضای پیش‌آمده دور شود. اگر تعللی شکل بگیرد و این اتفاق نیفتد، مثل دولت قبل مجبور به ارائه سیاست‌ها و بسته‌های خروج رکود در حوزه مسکن خواهد شد و خروج از این بن‌بست، هزینه‌های مضاعفی را گریبانگیر دولت و در نهایت حوزه مسکن می‌کند.»

سخن پایانی

وضعیت مسکن به‌شدت به چشم‌انداز دلار و روابط سیاسی گره خورده است؛ در صورتی‌ که دلار در بازارها ثابت بماند یا رشد بسیار ملایمی داشته باشد، احتمالا مسکن نیز رشد نرخ خواهد داشت، اما این رشد کمتر از میزان تورم خواهد بود. در واقع، به‌تعبیری نرخ واقعی مسکن منفی می‌شود. از سوی دیگر، درست است که همچنان نسبت نرخ به اجاره بسیار بالا است، اما در صورت رشد قابل‌توجه دلار در بازار آزاد یا تغییر چشم‌انداز سیاسی، نرخ مسکن می‌تواند با رشدی بیش از تورم همراه باشد و بسته به شرایط، حتی رشد چشمگیری را هم تجربه کند.