هنرنمایی جدید برای خانه‌دار کردن مردم
طبق آخرین آمار، تاکنون ۵۱ هزار میلیارد تومان از سوی بانک مسکن به پروژه نهضت ملی اختصاص یافته که البته حدود ۱۹ هزار میلیارد تومان آن آورده متقاضیان و مابقی از محل تسهیلات بوده است. ۲۶بانک دیگر هم عملکردی در این زمینه نداشته‌اند. این در حالی است که باید سالانه ۳۶۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات بانکی به این پروژه اختصاص می‌یافت. باتوجه به این شرایط، وزارت راه و شهرسازی از ماه‌ها قبل برنامه‌هایی برای تسریع طرح نهضت ملی مسکن در دستور کار قرار داد. از جمله این برنامه‌ها، تهاتر اراضی، استفاده از منابع سازندگان، تفاهمنامه با بانک‌ها برای تامین اعتبارات و استفاده از ایده‌های نو مدیران و کارشناسان استانی عنوان شد. یکی از این ایده‌ها واگذاری مسکن به‌صورت تدریجی است که در ۲ استان نیز آغاز شده است.صمت در این گزارش طرح مسکن تدریجی را از نگاه کارشناسان بررسی کرده است.
ابتکارات حداکثری برای پیشبرد طرح نهضت ملی مسکن
چندی پیش وزیر راه و شهرسازی، در نشست با مدیران استانی وزارت راه و شهرسازی از آنها خواست تا ابتکارات حداکثری را در راستای پیشبرد طرح نهضت ملی مسکن به کار ببرند و تاکید کرد که در این صورت به مدیران اختیارات حداکثری نیز داده می‌شود. وی از مدیران خواست تا از ظرفیت همه بخش‌های عمومی و خصوصی در استان‌ها برای به اتمام رسیدن طرح‌های نهضت ملی مسکن استفاده کنند.از این‌رو، موضوع مسکن تدریجی برای خانه‌دار شدن اقشار هدف، مطرح شده است. مسکن تدریجی به‌نوعی از مسکن گفته می‌شود که واحدهای مسکونی مناسب برای اقشار کم‌درآمد، در حدی که قابل سکونت باشند تکمیل و به متقاضیان تحویل داده می‌شوند. در ادامه، تکمیل کامل واحد، همزمان با سکونت فرد در واحد مسکونی و در طول زمان انجام خواهد شد.در روزهای گذشته نیز مدیرکل راه و شهرسازی استان هرمزگان خبر از واگذاری خانه براساس طرح مسکن تدریجی، در قالب قرارداد سه‌جانبه میان اداره کل راه و شهرسازی، بخش خصوصی و بانک مسکن داد و گفت: براساس این طرح بخشی از زمین یا خانه براساس آورده فرد واگذار می‌شود و فرد به‌میزان توان مالی خود و تسهیلات بانکی می‌تواند مابقی خانه موردنیازش را در آینده تکمیل
کند.مدیرکل راه و شهرسازی استان هرمزگان افزود: متاسفانه با تمام وعده‌ها و سیاست‌گذاری‌ها در بخش مسکن، بیش از 5 دهه می‌شود که سیاست تامین مسکن برای اقشار کم‌درآمد جامعه در حال پیگیری است، اما تا امروز طرح مسکن تدریجی در برنامه‌ای ارایه شده مطرح نبوده است.
راه‌حلی برای خانه‌دار شدن اقشار کم‌درآمد
کیاکسار محمدی، کارشناس حوزه اقتصاد مسکن در رابطه با اجرای طرح مسکن تدریجی به صمت گفت: همیشه تامین مسکن مناسب و درخور، یکی از مهم‌ترین چالش‌های دولت‌ها بوده که این موضوع سیاست‌گذاری‌های زیادی را هم به‌همراه داشته است، اما متاسفانه در این راه موفقیتی حاصل نشده و تلاش‌های دولت‌ها پاسخگوی نیاز بازار مسکن نبوده و همچنان مشکلات در این بخش باقی مانده است.
وی افزود: یکی از راهکار‌هایی که دولت می‌تواند برای نجات بازار مسکن از شرایط فعلی انجام دهد، استفاده از تجربه جهانی و حتی چند دهه قبل کشور خودمان است و با این اقدام می‌تواند راه‌حل‌های زیاد و متنوعی را برای تعادل در عرضه و تقاضا و بهبود شرایط فعلی در بازار مسکن پیدا کند.
این کارشناس خاطرنشان کرد: اکنون‌که موضوع مسکن تدریجی مطرح شده است، این طرح می‌تواند باتوجه به ظرفیت‌های کشور، راهگشای خوبی برای حل مشکلات مسکن و اشتغال در سطح کلان باشد. مسکن تدریجی با افزایش فضای مسکونی در یک بازده مشخص، شرایط زندگی بهتری را برای ساکنان شهرهای مختلف بدون تحمیل هزینه اولیه فراهم می‌آورد و می‌تواند باعث اشتغالزایی شود، چرا که این طرح مشارکت زیادی را در برپایه تخصص و سرمایه‌های افراد طلب می‌کند.
ارائه بسته‌های تشویقی برای پیشبرد طرح مسکن تدریجی
محمدی افزود: سرمایه افراد برای ساخت خانه زمانی می‌تواند منجر به خانه‌سازی شود که دولت با تخصیص زمین مناسب و ارزان، گامی در راستای کاهش هزینه‌های ساخت بردارد. در این راستا دولت می‌تواند با پرداخت تسهیلات بانکی مناسب و کم‌بهره، به‌طورقابل‌توجهی سرعت ساخت مسکن را افزایش دهد.
از طرف دیگر، دولت می‌تواند با ارائه بسته‌های تشویقی نظیر طراحی و اجرای زیرساخت‌ها به‌منظور دسترسی آسان به محل زندگی، تسهیل در صدور مجوزهای ساخت، اجرای زیرساخت موردنیاز برای مناطق مسکونی، طراحی نقشه ساختمان‌ها و بافت شهری متناسب با ظرفیت‌های فیزیکی، نقش تعیین‌کننده‌ای در پیشبرد اهداف داشته باشد، چرا که بدون در نظر گرفتن شرایط و تنها با سیاست‌گذاری، کاری از پیش نمی‌رود.
وی عنوان کرد: حال باتوجه به نقش اساسی دولت در تخصیص زمین برای تقویت بستر ساخت مسکن متناسب با نیازهای جامعه می‌توان برنامه‌ریزی مشخصی برای چنین طرح‌هایی متصور شد. در این راستا، دولت باید با طراحی یک برنامه مدون و متناسب با نیاز خانوارها برای تامین مالی ساخت خانه اقدام کند. همچنین، باید باتوجه به موضوع شهرسازی و رفاه حال شهروندان برای حل مشکلات زیرساختی نیز تلاش کند.
این کارشناس اقتصاد با تاکید بر ضرورت تامین زیرساخت اجرای پروژه‌های مسکن گفت: با فراهم آمدن زیرساخت‌های متناسب با نیازهای جامعه شهری؛ اثرات روانی، اجتماعی، فرهنگی و اقتصادی مالکیت مسکن و تعلق به محیط زندگی قابل‌مشاهده خواهد بود.
در میان اخبار
پیش‌نیاز اجرای طرح مسکن تدریجی
علی نادری‌شاهی، کارشناس بازار مسکن در رابطه با مزایای ساخت مسکن تدریجی به صمت گفت: مسکن یکی از ضروری‌ترین نیازهای اولیه به‌حساب می‌آید که هر فرد برای زندگی و تشکیل خانواده به آن نیازمند است، به‌همین‌دلیل یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های هر فرد در زندگی، تامین سرپناه مناسب خواهد بود.
هم‌اکنون نرخ یک خانه حداقلی در تهران ۳ میلیارد تومان است و ۹۵ درصد مردم تهران، توان خرید چنین خانه‌ای را ندارند. امروزه مسکن به کالای پس‌اندازی و سرمایه‌گذاری تبدیل شده، در حالی که یکی از معدود محصولات مصرفی بلندمدت است. پیش‌نیاز اجرایی کردن طرح مسکن تدریجی، تامین زمین توسط وزارت راه و شهرسازی است که در صورت تحقق وعده دولت و اختیارات تفویض‌شده به وزارت راه و سهرسازی امکان‌پذیر خواهد بود.
مزیت ساخت مسکن تدریجی
وی تصریح کرد: مزیت ساخت مسکن تدریجی، کاهش هزینه ساخت است و این مهم از2 مسیر منجر به کاهش هزینه می‌شود. نادری شاهی افزود: براساس برنامه‌ریزی این نوع مسکن یک‌طبقه ساخته خواهد شد، هزینه کمتری نسبت به بلندمرتبه‌سازی دارد و برآوردها نشان می‌دهد در صورتی که مساحت خالص دو پروژه برابر باشد، هزینه ساخت آپارتمان چندطبقه به‌طورتقریبی 2 برابر ساخت آپارتمان یک‌طبقه خواهد شد. از طرف دیگر، به‌دلیل اینکه در مسکن تدریجی بخشی از بنا ساخته و مابقی به‌مرور زمان تکمیل می‌شود، هزینه ساخت اولیه در این شیوه ساخت، باز هم کمتر خواهد شد.
این کارشناس مسکن افزود: به‌عبارت‌دیگر، هزینه ساخت مسکن تدریجی،تقریبا یک‌ششم آپارتمان خواهد شد؛ بنابراین در مجموع با مبلغ حدود ۳۰۰ میلیون تومان، افراد می‌توانند صاحب خانه شوند که بخشی از آن از محل آورده فرد و بخشی از تسهیلات، قابل‌تامین است. وی ادامه داد: ساخت مسکن‌های یک‌طبقه وابسته به ساخت واحدهای دیگر نیست و خانه‌ها ویلایی است. در روش ویلاسازی، امکان ساخت مسکن به‌صورت تدریجی و باتوجه به وسع مالی خانوار وجود دارد. یعنی، خانواده‌ها می‌توانند بخشی از مسکن را احداث کنند و در آن ساکن شوند و به‌مرور به تکمیل بخش‌های دیگر ساختمان بپردازند. نادری شاهی در ادامه تشریح روند احداث این پروژه گفت: در پروژه‌های یک‌طبقه‌سازی به‌دلیل اینکه احداث پروژه‌ها به‌صورت موازی شروع می‌شوند، ساخت هیچ‌یک از واحدها، وابسته به واحدهای دیگر نیست و هر واحد می‌تواند به‌صورت مستقل ایجادشود. در این روش، در صورتی که متقاضی به هر دلیلی نتواند آورده خود را تکمیل کند، ساخت بقیه واحدها متوقف نخواهد شد.
مسکن تدریجی، شش ماهه ساخته می‌شود
این کارشناس خاطرنشان کرد: فارغ از مسئله کاهش هزینه ساخت، کاهش مدت‌زمان ساخت نیز، دومین مزیت ساخت مسکن یک‌طبقه و تدریجی است، برای مثال، ساخت بنای اولیه مسکن تدریجی در قالب اطلاعات وزارت راه و شهرسازی می‌تواند در مدت ۶ ماه انجام شود، اما ساخت آپارتمان حدود ۲ سال و بیشتر زمان می‌برد. وی افزود: کاهش زمان ساخت، باتوجه به شرایط تورمی کشور بر هزینه‌های ساخت نیز اثر می‌گذارد و به مقدار قابل‌توجهی آن را کاهش می‌دهد. همچنین، چون خانواده سریع‌تر مالک مسکن خود می‌شود، زودتر دوره اجاره‌نشینی به‌پایان می‌رسد و هزینه کمتری برای اجاره خانه پرداخت می‌شود. نادری شاهی در پایان گفت: باتوجه به نکات یاد شده به‌نظر می‌رسد، جدی‌ترین مسیری که دولت می‌تواند برای جامه عمل پوشاندن به وعده خود مبنی بر تامین مسکن برای متقاضیان واقعی طی کند، اجرای طرح «ساخت مسکن تدریجی» است.
وی افزود: پیش‌نیاز این اقدام نیز تامین زمین به مقدار کافی است که باید به‌صورت جدی در دستور کار دولت قرار گیرد.
سخن پایانی
کارشناسان مزایا و معایب متعددی برای طرح ویلاسازی در نهضت ملی مسکن مطرح کرده‌اند که یکی از اصلی‌ترین معایب آن کمبود اراضی است، چرا که در حال حاضر با مقاومت بسیاری از دستگاه‌ها، اراضی به‌میزان کافی در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار نگرفته است. از طرف دیگر، صرفه اقتصادی نداشتن ساخت این پروژه‌ها باعث شده، کمتر سازنده‌ای به سراغ اجرای این طرح برود.فارغ از اظهارات مسئولان وزارت راه و شهرسازی درباره اولویت احداث مسکن ویلایی در شهرهایی که مشکل زمین ندارند، این مسئله اثبات شده است که در شهرهای جدید فاقد تقاضای قابل‌توجه، برای جذاب شدن طرح و اسکان مردم، زمین برای احداث مسکن ویلایی اختصاص داده می‌شود. طبق اظهارات مدیرعامل شرکت عمران شهرهای جدید، در ۱۲ شهر جدید، زمین برای ساخت مسکن ویلایی به مردم واگذار می‌شود.راه‌حل‌های کاهش مشکلات مسکن در کشور ساده و راحت نیستند و دولت وقتی در این بخش به بن‌بست می‌رسد، دست‌به‌کار اجرای طرح‌های مسکنی می‌شود؛ اما دولت دیگر منابعی برای طرحی مانند مسکن مهر را در کشور ندارد. سرمایه‌ای شدن کالایی به نام مسکن، باعث هجوم نقدینگی ریالی برای در امان ماندن از موج‌های تورمی و تنش‌های اقتصادی شده است و به‌همین واسطه نمی‌توان هیچ سقف معقولی برای افزایش نرخ آن در چرخه تورم تعیین کرد.بلایی که سرمایه‌ای شدن بر سر مسکن آورده،این است که؛ نرخ مسکن در ایران یا کشورهایی مانند سوریه، گاهی بالاتر از متوسط نرخ مسکن در کشورهای اروپایی است، چرا که املاک در قامت کالای سرمایه‌ای، این ویژگی را دارند که از سقف قیمتی موجود نیز بالاتر بروند.
نویسنده:
