پرواز قیمت‌ها در بازار اجاره خانه
بررسی آخرین وضعیت بازار اجاره مسکن حاکی از تشکیل صف طولانی تقاضا پشت‌درهای این بازار است.
بررسی آخرین وضعیت بازار اجاره مسکن حاکی از تشکیل صف طولانی تقاضا پشت درهای این بازار است. میزان تقاضا در بازار مسکن به مراتب بیشتر از عرضه برآورد شده؛ موضوعی که در نهایت منجر به افزایش تورم در بخش اجاره بها شده است، طوری که در ماه های جاری تورم بازار اجاره از تمامی تورم های دیگر در بازارهای مختلف پیشی گرفته است. این در حالی است که کارشناسان حوزه مسکن پیش تر درباره عواقب بر هم خوردن تعادل و تناسب در این بازار هشدار داده بودند. کارشناسان معتقدند تا زمانی که عرضه و تقاضا در بازار اجاره متعادل نباشد، انتظار نمی رود که وضعیت بازار به سوی تعادل حرکت کند.
براساس گزارش های رسمی منتشرشده، طی ماه های مرداد، شهریور و مهر ۱۴۰۱ ، تورم اجاره همواره با اختلاف، از تورم سایر کالاها و خدمات سبقت گرفته است. در حالی که طی سال گذشته، تورم اجاره فقط یک بار آن هم در دی ۱۴۰۰ از تورم دیگر کالاها و خدمات پیشی گرفته بود، اما امسال، طی ۳ ماه گذشته، شاهد رخ داد این اتفاق هستیم.
اجاره بهای مسکن در مدار صعود
متوسط اجاره بها در شهر تهران طی یک ماه گذشته ۴.۶ درصد افزایش داشت که از دلایل اصلی آن می توان به رکود در بخش فروش، افزایش سطح عمومی نرخ کالاها و انتقال فشار تورمی از نرخ مسکن به بخش اجاره اشاره کرد.
اگرچه بازار مسکن در بخش خریدوفروش به ثبات رسیده، اما وضعیت حوزه رهن و اجاره متفاوت از بخش خریدوفروش است. تنها در یک ماه گذشته، اجاره بها در شهر تهران افزایش داشته که رشد بیش از ۴ برابری را در مقایسه با میزان افزایش نرخ مسکن به ثبت رساند. شاخص رشد سالانه کرایه مسکن نیز در پایتخت ۴۱ درصد و در کل مناطق شهری کشور حدود ۴۷ درصد بود.
این در حالی است که تورم نقطه به نقطه مسکن در تهران، طبق شاخص بانک مرکزی ۳۶.۳ درصد و در کل کشور (مطابق گزارش مرکز آمار) ۳۲.۶ درصد بود. تورم ماهانه در هر ۲ شاخص فروش مسکن و اجاره بها در کل کشور نیز، ۳.۵ درصد به ثبت رسید. با فروکش کردن انتظارات کاهشی در حوزه فروش، افزایش نرخ خانه در آخرین ماه از نیمه اول سال به پایین ترین سطح خود از فروردین تا کنون رسید و افزایش ماهانه ۱.۱ درصد را به ثبت رساند.
باتوجه به نوسانات نرخ در محله های مختلف و رشد اندک بازار در شهریور، به نوعی بازار در بخش خریدوفروش، به ثبات کامل رسیده است.
طبق اعلام بانک مرکزی، شهریور امسال رشد ماهانه و سالانه نرخ مسکن در تهران به ترتیب ۱.۱ و ۳۶.۳ درصد بود.
آمار و ارقام نشان می دهد که باوجود ثبات نسبی نرخ مسکن در شهر تهران، بازار اجاره در پایتخت و کل کشور تا حدودی ملتهب است. عواملی همچون تورم عمومی (۴۲ درصد)، میزان افزایش دستمزد (۵۷ درصد)، جبران عقب ماندگی بازار اجاره نسبت به نرخ مسکن، پر شدن ظرفیت بازار ملک، رکود معاملات، انتقال انتظارات تورمی از بخش خرید وفروش به سمت بازار اجاره و کاهش بازدهی بازارهای رقیب مسکن از دلایل رشد اجاره بها ارزیابی می شود. صمت در این گزارش، علت افزایش بی رویه نرخ اجاره بهای مسکن را بررسی کرده است.
چرا اجاره بها در تهران رشد کرد؟
عباس اکبرپور، کارشناس بازار مسکن در واکنش به افزایش نرخ اجاره بها در پاییز امسال به صمت گفت: علت اصلی افزایش قیمت ها این است که مردم دیگر همانند گذشته قدرت خرید ملک را ندارند و حتی ممکن است عده ای به دلیل مشکلات اقتصادی خانه های خود را فروخته و به ناچار به سمت بازار اجاره بها آمده باشند و همین امر بازار متقاضیان اجاره ملک را افزایش می دهد.
این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: اینکه نرخ اجاره بها در شهر تهران طی یک ماه گذشته، ۴ . ۶ درصد افزایش داشته، می تواند به دلیل افزایش مهاجرت به این شهر هم باشد، البته این موضوع قابل پیش بینی هم بود که پس از پایان یافتن پاندمی کرونا و به سبب از بین رفتن برخی مشاغل در شهرهای کوچک تر دوباره میل مهاجرت به سمت پایتخت بیشتر از قبل شود. به طورمسلم افراد تازه وارد به تهران، در ابتدا به دنبال اجاره مسکن هستند، چرا که بسیاری از آنها توان خرید خانه را ندارند و این فرآیندی است که در ۲ تا ۳ سال قبل به دلیل وجود کرونا کمتر شاهد آن بوده ایم.
۷۰ درصد مشاغل و صنایع به ساخت وساز مرتبط هستند
اکبرپور خاطرنشان کرد: اصولا عوامل گوناگونی در اقتصاد کشورها تاثیرگذار و یکی از عوامل اساسی در این بخش هم ساخت وساز مسکن است، در کل دنیا، ۷۰ درصد مشاغل و صنایع به نوعی به ساخت وساز مرتبط هستند و این موضوع در کشورهای جهان سوم پررنگ تر است.
این کارشناس مسکن با بیان اینکه میزان ساخت وسازها در تهران به تنهایی ۳۰ تا ۴۰ درصد از کل ساخت وسازها در کشور را دربرمی گیرد، به صمت گفت: مهندسان عضو سازمان نظام مهندسی در استان تهران نیز بیش از نصف مهندسان دارای پروانه اشتغال در کل کشور هستند و بیشتر خریدوفروش های املاک و خودروهای لوکس هم در تهران انجام می گیرد و هرگونه تغییر و تحولی در پایتخت، منجر به مهاجرت بیشتر به این کلانشهر خواهد شد.
اکبرپور ادامه داد: البته صنایع گوناگونی در تهران و اطراف آن فعالیت دارند که قاعدتا نیازمند نیروی کار هم هستند و عموما هم افرادی را می پذیرند که دارای تجارب و مدارک قابل قبولی باشند و این افراد هم در بدو ورود، نیازمند مسکن هستند که بیشتراین افراد، به سمت بازار اجاره حرکت می کنند.
متقاضی اجاره مسکن در ماه های سرد سال کمتر است
این کارشناس مسکن درباره وضعیت بازار اجاره بها در نیمه دوم سال ۱۴۰۱ نیز تصریح کرد: به طورمسلم هر آنچه اتفاق بیفتد، براساس نرخ تورم خواهد بود، اما آنچه همه ساله رخ می دهد، این است که عموما از مهر تا بهمن، شاهد افزایش آنچنانی در حوزه مسکن نبوده ایم. البته این ثبات قیمتی در ماه های پایانی سال به عوامل مختلف دیگری نیز برمی گردد و نمی توان تاثیر شرایط اقتصادی و شرایط سیاسی را نیز نادیده گرفت.
چرا مالکان از افزایش ۲۵ درصدی اجاره بها شانه خالی می کنند؟
این کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: به طورمعمول دارندگان مسکن سعی دارند خود را از آثار بد تورمی حفظ کنند و با تورم پیش روند و در شرایطی که واقعیت تورمی در کشور ۶۰ درصد است، رشد ۲۵ درصدی اجاره بها را نخواهند پذیرفت، چرا که به دلیل استهلاک ملک، این خواسته دولت باعث متضرر شدن صاحب ملک می شود.
اکبرپور تصریح کرد: یکی از مواردی که فراموش شده مانده و نمایندگان مجلس و مسئولان دولتی هم برای آن کاری نکرده اند، این است که دولت راهکارهای تشویقی برای موجران در نظر نمی گیرد. این در حالی است که سیاست های دولت می توانست به سمت ایجاد معافیت های مالیاتی در بخش اجاره بها و عدم اخذ عوارض شهرداری سالانه از صاحبان املاک پیش برود و این افراد را برای افزایش ۲۵ درصدی نرخ اجاره بها تشویق کند.
راهکار اساسی برای کنترل بازار اجاره
محمود اولاد، کارشناس بازار مسکن درباره راهکار اساسی برای کنترل بازار اجاره بها، به صمت می گوید: از زمانی که ساخت وساز در شهرها به لحاظ معماری به اشباع رسید، این موضوع با افزایش قیمت ها و بالا رفتن تورم همراه شد، در سوی مقابل، درآمد خانوارها با کاهش شدیدی روبه رو و همین موضوع موجب شد که در بحث مسکن، مشکلات زیادی برای مردم ایجاد شود.
وی افزود: تا زمانی که دولت علت های اصلی این موضوع یعنی کنترل شاخص های اقتصاد کلان را در دستور کار خود قرار ندهد، راه حل هایی که در شرایط عادی بهترین گزینه ها برای کنترل بازار باشند، جواب نخواهند داد و بازار سروسامان نخواهد گرفت. دولت برای کنترل بازار مسکن باید، وضعیت اقتصاد کلان را درست کند. تا زمانی که این مسئله انجام نشود، راهکارهایی که برای مدیریت و تعادل در بازار به کار گرفته می شود، به هیچ عنوان جوابگو نخواهد بود.
راهکار کنترل بازار اجاره مسکن چیست؟
اولاد بااشاره به اینکه افزایش تورم بخش اجاره یک دلیل بزرگ دارد، اظهار کرد: طی چند سال اخیر با افزایش افسارگسیخته نرخ مسکن، خرید خانه برای بسیاری از مردم تبدیل به یک رویا شده است، بنابراین در بخش اجاره بها شاهد انفجار تقاضا هستیم. این موضوع به دلیل تراز نبودن تقاضا و عرضه در بازار موجبات افزایش بیش از پیش اجاره را در بازار فراهم کرده است.
وی افزود: براساس آمارهای رسمی میزان سرمایه گذاری در بخش مسکن با کاهش شدیدی روبه رو بوده که این موضوع دلایل فراوانی دارد. یکی از آنها نبود امنیت سرمایه گذاری در بخش مسکن است. همچنین، افزایش بسیار زیاد نرخ مسکن باعث شده که بسیاری از اقشار جامعه از گردونه کسانی که شانس خرید خانه را دارا هستند، خارج شوند. همین موضوع نیز انگیزه سرمایه گذاری در بخش مسکن را کاهش داده است.
حباب نرخ مسکن از نسبت نرخ میانگین هر مترمربع واحد مسکونی به میانگین اجاره بهای یک سال آپارتمان به دست می آید. براساس نسبت های فعلی، عدد به دست آمده بالای ۳۳ است که از سقف همیشگی نرخ به اجاره خیلی بیشتر است.
وی در پایان گفت: بازار مسکن یک بازار همگن نیست، بنابراین نرخ واحدهای مسکونی در مناطق و محله های مختلف شهر با هم تفاوت اساسی دارد. همچنین، در هر ماه بسته به اینکه خریداران در کدام مناطق بیشترین خرید و در کدام کمترین خرید را انجام داده اند، نرخ میانگین به شکل قابل توجهی تغییر می کند. در نتیجه، نمی توان با حاصل نسبت میانگین نرخ به میانگین اجاره، نسخه واحدی درباره حبابی بودن یا نبودن نرخ مسکن پیچید.
سخن پایانی
دولت سیزدهم برای کنترل بازار اجاره علاوه بر افزایش سقف تسهیلات، تعیین سقف افزایش اجاره بها، بسته کنترل بازار مسکن را در ۳ بخش تدوین کرده است که در جلسه سران قوا برای راهکارهای کوتاه مدت آن تصمیم گیری شد. بدیهی است همگام با سایر خدمات عرضه شده در مجموعه اقتصاد و در شرایط تورمی، بازار اجاره مسکن نیز با افزایش نرخ مواجه شود. به علاوه، اجاره بهای دریافتی نسبتی از نرخ ملک مورداجاره است و اثر افزایش نرخ مسکن به عنوان یک دارایی روی اجاره بها با وقفه ظاهر خواهد شد.
بر همین اساس و به طورکلی مهم ترین عوامل موثر بر اجاره بهای مسکن شامل نقدینگی و تورم عمومی، قدرت خرید خانوار، کشش پذیری اجاره بها، تاثیر عوامل روانی و انتظارات بر بازار اجاره، ساختار جمعیتی، کاهش قدرت مالکیت خانوارهای جوان، کمبود واحدهای مسکونی اجاره ای متناسب با تمکن مالی دهک های متوسط و پایین جامعه، افزایش مهاجرت و در پی آن افزایش میزان تقاضا برای مسکن اجاره ای و نرخ سود سپرده های بانکی و تاثیرگذاری نرخ سود بر ترکیب میزان رهن و اجاره مسکن است.
