شرایط صدور پروانه ساخت سخت‌تر شد
سیدمحمد مرتضوی کارشناس بازار مسکن
از یک سو، قانون جهش تولید مسکن تصویب و قرار می شود سالانه یک میلیون واحد مسکونی احداث شود و از سوی دیگر، عوارض پروانه ساختمانی افزایش می یابد. این اقدام در حقیقت، قوانین مجلس را خنثی می کند. این مسئله در کنار سایر موانع تولید آن هم در چنین شرایطی که تورم هر روز هزینه های تولید را بالا می برد، باعث می شود سرمایه گذاران رغبت و تمایل کمتری برای حضور در ساخت وساز از خود نشان دهند.
شهرداری ها می توانند باتوجه به تورم سالانه و برای جبران هزینه های خود، عوارض را متناسب با تورم و اندکی افزایش دهند، اما وقتی عوارض و حتی جرایم چند برابر می شود، معنی آن این است که علاقه ندارند ساخت وساز رونق بگیرد.
اکنون شرایط صدور پروانه سخت شده و مشکلات و سختگیری ها به شکلی شده که سازنده ها بی رغبت شده اند. برخی سرمایه گذاران و سازندگان عنوان می کنند از ورود به پروژه جدید واهمه دارند؛ بنابراین در حال حاضر سرمایه خود را در بانک ها سپرده گذاری کرده اند تا در موعد مناسب وارد عرصه ساخت وساز شوند. آمارها نشان می دهد در برخی مناطق، آمار صدور پروانه حتی به هفته ای یک مورد نیز نمی رسد.
وقتی زمان و نرخ عوارض صدور پروانه ساختمانی افزایش می یابد، ساخت وساز دچار چالش می شود. این مشکلات به طورقطع درنهایت به ضرر مصرف کننده تمام خواهد شد. وقتی در خوشبینانه ترین حالت، میزان ساخت مسکن در سال به ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار واحد مسکونی می رسد، انتظار نمی رود به تقاضای مسکن پاسخ مناسبی داده شود، اما متاسفانه رشد هزینه عوارض از یک سو و رشد هزینه ساخت و نهاده های تولید مسکن از سوی دیگر منجر به این می شود که سازندگان مسکن نیز کمتر برای ساخت اقدام کنند.
نشانه ها و آمارها مؤید این است که در حال حاضر، شاهد رکود تورمی در بازار مسکن هستیم. برای اینکه با رشد نرخ مقابله کنیم، چاره ای جز تولید مسکن و ایجاد تعادل میان عرضه و تقاضا نداریم، اما عقب ماندگی تولید از تقاضا این تعادل را سال ها است که بر هم زده و حتی وقتی بازار مسکن در رکود قرار دارد، قیمت ها صعودی است.
از طرفی، رشد نرخ مصالح ساختمانی از ابتدای امسال تاکنون طوری بوده که اگر مقایسه ای با سال گذشته داشته باشیم، متوجه خواهیم شد هزینه تمام شده مسکن را ۲ تا ۳ برابر افزایش داده و همین موضوع می تواند عامل جهش نرخ مسکن در سال های آتی باشد. سازنده در آغاز پروژه می خواهد بداند که برای به سرانجام رساندن یک پروژه، به چه میزان هزینه نیاز است، اما متاسفانه شرایط به گونه ای شده که از این پیش بینی ها عاجز است.
وعده دولت این بود که در راستای افزایش تولید مسکن، نرخ مصالح ساختمانی را کنترل و برای سازندگان مسکن تعدیل کند، اما تا امروز این وعده محقق نشده است. به طور قطع هر قدر این نوسانات ادامه داشته باشد و انبوه ساز و سازنده های بخش خصوصی از آینده و میزان سرمایه گذاری خود اطمینان نداشته باشند، به همان میزان نیز تولید مسکن کاهش خواهد داشت.
کنترل نشدن قیمت ها در بازار مصالح ساختمانی، باعث کاهش تولید شده، چراکه قیمت مصالح ساختمانی تاثیر مستقیمی بر نرخ تمام شده ساختمان و واحدهای مسکونی دارد؛ در حالی که دولت بارها وعده کنترل نرخ مصالح ساختمانی را داده است.
به نظر می رسد هنوز هم وزارت راه و شهرسازی با تغییرات مدیریتی در معاونت مسکن و ساختمان، آنالیز دقیقی از بخش و تولید مسکن که موتور محرکه اقتصاد کشور است، ندارد. پس اگر می خواهد بخش مسکن رونق داشته باشد، باید به دقت بخش مسکن را رصد و مشکلات آن را در راستای بهبود فضای کسب وکار برطرف کند.
کیفیت ساخت و میزان هزینه ها در هر پروژه ای متفاوت است، اما اگر به طور متوسط بخواهیم در نظر بگیریم، نرخ تمام شده ساخت مسکن، ۲ تا ۳ برابر رشد کرده و این می تواند برای آینده بازار مسکن باتوجه به کمبود عرضه، خطرناک باشد.
رشد نرخ تمام شده مسکن موضوعی جدی است و دولت که این روزها درصدد کمک به بخش مسکن برآمده، باید موضوع کاهش هزینه های ساخت و صنعتی سازی را فعالانه دنبال کند، چراکه رشد نرخ تمام شده مسکن مساوی با رشد نرخ مسکن خواهد بود.
