نقدینگی، پاشنه‌آشیل تولید مسکن
دولت هیچ اقدام موثری به‌منظور تقویت قدرت نقدینگی متقاضیان مسکن و تولیدکنندگان انجام نداده است و در بخش تولید نیز به‌واسطه افزایش هزینه‌های صورت‌گرفته، توان افزایش سرمایه‌گذاری برای بخش خصوصی کشور سخت به‌نظر خواهد رسید.
بی ثباتی در حوزه اقتصاد کلان، ریسک سرمایه گذاری در حوزه تولید مسکن را افزایش داده و تورم در حوزه مسکن ادامه دار شده است و از اساس، اقدامات حداقلی صورت نگرفته که انتظار داشته باشیم که تورم در بازار مسکن رخ ندهد.با یک نگاه کلی به بازار تولید و عرضه مسکن، مشاهده می شود که بالغ بر ۹۵ درصد ساخت وساز کشور توسط بخش خصوصی مدیریت و برنامه ریزی می شود، اما امروز بخش خصوصی؛ شرایط مناسبی برای تولید برایش فراهم نشده است. علاوه بر اینکه طی سال های اخیر هیچ اقدام موثری برای رفع مشکلات توسط دولت و مجلس برای این بخش انجام نگرفته است.در این باره به نظر می رسد، باید اصلاحات بنیادین در حوزه ساخت وساز کشور برنامه ریزی شود و نگاه دولتی و پیمانکاری در حوزه ساخت وساز کشور باید از وزارت راه و شهرسازی جدا شود و این وزارتخانه تسهیل فضای کسب وکار برای تولید مسکن توسط بخش خصوصی کشور را به عنوان یک راهبرد اصلی پیگیری و برای این موضوع مهم برنامه ریزی کند و چنانچه مسیر نامناسب فعلی تداوم داشته باشد، شاهد اتفاق و انتظار قابل توجهی در حوزه مسکن در آینده نخواهیم بود. صمت در این گزارش، ضرورت حل مشکل نقدینگی برای افزایش توان تولیدکنندگان مسکن را از نگاه کارشناسان بررسی کرد.
وضعیت حوزه مسکن مطلوب نیست
مسکن یکی از دغدغه های بزرگ امروز مردم ما است که ابعادی فراتر از اقتصاد دارد. امنیت روانی جامعه، ازدواج و تشکیل خانواده و فرزندآوری و حتی نوآوری در کسب وکارها همگی می توانند به موضوع مسکن مرتبط باشند، اما متاسفانه وضعیت امروز حوزه مسکن مطلوب نیست؛ هم میانگین نرخ هر مترمربع واحد مسکونی و هم نرخ های اجاره بها، حکایت از روزهای دشواری برای مردم به ویژه طبقات متوسط و ضعیف دارد.براساس ارزیابی های انجام گرفته، در ماه های فروردین تا بهمن سال گذشته، بخش مسکن سردمدار تورم در بین غیرخوراکی ها برای دهک اول بوده؛ به عبارت دیگر، فقیرترین دهک جامعه، بیشترین تورم را میان گروه های غیرخوراکی از سمت گروه مسکن متحمل شده است. مسکن نیز کالایی ضروری برای خانوار به حساب می آید و ضریب اهمیت مسکن در محاسبه تورم دهک اول در حدود ۳۸ درصد است. به بیان دیگر، یک سوم تورم تحمیلی بر فقیرترین گروه جامعه، متاثر از مسکن است.کارشناسان معتقدند که مسکن یکی از پیشران های اصلی اقتصاد کشور است که مانند یک لکوموتیو، می تواند قطار اقتصاد را به دنبال خود به حرکت درآورد. به عبارت دقیق تر، ساخت مسکن به دلیل بیشترین پیوندهای بعدی و پیشینی که با بخش های مختلف اقتصاد دارد، می تواند زمینه ساز رونق تولید در همه آنها شود و همچنین اشتغال آفرینی بسیار زیادی هم داشته باشد.
یکی دیگر از محورهای اثربخشی رونق ساخت وساز، ماهیت ضدتورمی آن است. با هدایت منابع و تسهیلات بانکی به سمت مسکن سازی، از رفتن سرمایه ها به سمت دلالی در بازارهای ارز، طلا و خودرو جلوگیری و یکی از ریشه های تورم خشکانده می شود. همچنین، با افزایش عرضه مسکن، تب بالای بازار تا حدود زیادی آرام خواهد شد و از این نظر هم، به مدیریت تورم انتظاری کمک خواهد کرد. براساس آمارها، حدود ۵۰ درصد از هزینه های خانوار در کشورمان را بخش مسکن می بلعد که اگر این حوزه سامان یابد، بخش اصلی فشار هزینه ای از دوش خانوار برداشته می شود.
دولت به تعهدات خود عمل کند
جواد خوانساری، دبیر انجمن شرکت های ساختمانی کشور در رابطه با شرایط تولید در بازار مسکن به صمت توضیح داد: دولت باید برای رونق و افزایش تولید مسکن به تعهدات خود با انبوه سازان خصوصی پایبند باشد، زیرا اگر تعهدات دوطرف وصول نشود، مشکلات زیادی از قبیل افزایش مدت اجرای پروژه و تعویق اقساط تسهیلات بانکی را به همراه دارد. دولت باید مطالبات پیمانکاران را جدی بگیرد، چرا که آن طوری که شاید همگان فکر کنند، سازندگان سود کلانی از ساخت وساز نمی برند و حساسیت شرایط اقتصادی و افزایش بهره های بانکی و همچنین نبود یک قانون حمایت مناسب از انبوه سازان باعث شده است تا حتی با یک تاخیر چندماهه در وصول مطالبات، سازندگان متضرر شوند.
وی خاطرنشان کرد: در حال حاضر، دغدغه اصلی سرمایه گذاران ساختمانی همین مسئله است و می گویند تا زمانی که تورم بالایی در بازار مصالح ساختمانی وجود دارد، حضور در این بازار به صرفه نخواهد بود. این در حالی است که نرخ نهاده های ساختمانی تنها یکی از عوامل موثر بر نرخ مسکن است. به این ترتیب، برای اینکه وضعیت بازار مسکن به خوبی بررسی شود، باید ابتدا تحلیل درستی از متغیرهای موثر بر نرخ مسکن داشت و سپس به سراغ پیش بینی وضع موجود رفت.
چالش های ساخت وساز
خوانساری افزود: بارها اعلام شده است که نرخ بسیار بالای مصالح ساختمانی در نهایت بسیاری از سرمایه گذاران را ناچار به خروج از حوزه ساخت وساز کرده و در این میان، بررسی ها همچنان نشان دهنده افزایش نرخ مسکن است. مشاهدات اخیر بر نرخ مسکن و شاخص هایی که بر نرخ آن تاثیر می گذارند، به خوبی نشان می دهد که وضعیت جالب توجهی بر بازار مسکن حاکم نیست و باید هرچه سریع تر فکری به حال اسفناک مسکن صورت بگیرد.فراز و نشیب هایی که بازار ملک در این چندساله تجربه کرده است، باعث شده تا میزان سرمایه گذاری ها در این بخش شیب نزولی به خود بگیرد و شاهد خروج سرمایه از این بازار مهم و حیاتی باشیم. از سوی دیگر، افزایش روزافزون قیمت ها باعث شده تا بخش زیادی از اقشار کم درآمد، دیگر توانایی خرید خانه را نداشته باشند؛ همین موضوع نیز انگیزه سرمایه گذاری در بخش مسکن را کاهش داده است.
این کارشناس تاکید کرد: یکی از اصلی ترین مشکلاتی که کمابیش تمام سرمایه گذاران بازار مسکن با آن دست وپنجه نرم می کنند، بحث افزایش نرخ ناگهانی مصالح ساختمانی است که در نهایت بر نرخ تمام شده مسکن نیز اثر می گذارد. خیلی از کارشناسان عقیده دارند، تا زمانی که تورم بر بازار مصالح ساختمانی حاکم است، نمی توان انتظار داشت که تورم بازار مسکن کاهش پیدا کند. در این شرایط، همچنان حلقه آخر بازار یعنی حلقه فروش مسکن، دچار چالش می شود.
خوانساری در پایان گفت: در صورتی که نرخ مسکن از تورم مصالح بیشتر شود، می توان احتمال کاهش نرخ مسکن و نزدیک شدن سطح قیمت ها به استطاعت خریداران را به وضوح مشاهده کرد. این موضوع امیدواری و اطمینان نسبی لازم برای شروع سرمایه گذاری در پروژه های جدید ساختمانی را فراهم می آورد، زیرا سازندگان مطمئن می شوند که معاملات مسکن دوباره رونق یافته است و وضعیت بهبود پیدا می کند.
محسن فلکی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: مسکن در کشور ما به علت رونق نداشتن تولید و مشکلاتی که در صنعت و تجارت خارجی وجود دارد، از کالای مصرفی به کالای سرمایه ای تبدیل شده است و به عنوان مطمئن ترین کالا برای سرمایه گذاری در بین مردم شناخته می شود.به همین علت، مشکلات مسکن در کشور فراتر از وزارتخانه و جابه جایی دولت ها است و هر دولتی هم که می آید، نظر و سلیقه خود را دنبال می کند و نبود منشوری واحد در ساخت مسکن، باعث موفق نبودن طرح های مسکنی از جمله مسکن مهر، مسکن ملی و نهضت ملی مسکن می شود و بسیاری از مردم، به ویژه خانه اولی ها از مسکن در شأن خود و خانواده دور می مانند. وی در ادامه افزود: کشور به علت افزایش بازارهای موازی و ناکارآمدی متولیان مسکن در کشور، دچار رکود تورمی شده و توان خرید نداشتن مردم، باعث فلج شدن بسیاری از اصناف مرتبط با مسکن شده است. در چنین شرایطی، سازنده های سنتی مسکن که با افزایش نرخ مصالح ساختمانی با کمبود نقدینگی مواجه شده اند، حاضر هستند تا برای انجام تعهدات خود، دست به فروش ۵ تا ۱۰ درصدی زیر نرخ املاک خود بزنند.
ضرورت کشف راه حل برای خانه دار کردن مردم
فلکی خاطرنشان کرد: بعد از رشد افسارگسیخته مسکن در چند سال گذشته و رویا شدن مسکن برای خانه اولی ها و در کنار آن، بی اثر بودن وام خرید مسکن و باتوجه به اینکه عمده هزینه مسکن صرف زمین می شود؛ سیاست گذار باید به فکر راه حل جدید برای خانه دار کردن مردم باشد که در این زمینه، اهدای زمین رایگان به مردم و کارآمدتر کردن صندوق مسکن ادارات و شرکت ها می تواند بسیار موثر باشد.
وی افزود: ما در بحث مسکن، تشکل انبوه سازان را داریم که به ۲ بخش صنعتی سازان و سنتی سازان تقسیم می شوند که اگر سازنده های سنتی با اطلاعات و تکنولوژی روز این صنعت آشنایی بیشتر داشته باشند و طبق استانداردهای جهانی عمل کنند، نه تنها به نرخ تمام شده افزوده نمی شود، بلکه کاهش نرخ تمام شده مسکن را خواهیم داشت.
وی در پایان گفت: در تمام دنیا به مسکن نگاه مصرفی دارند، اما متاسفانه در کشور ما به علت رونق نداشتن تولید، بیشتر مردم مسکن را با دید سرمایه ای نگاه می کنند و متاسفانه سیاست گذار به جای اصلاح این نگاه خود، با تصمیمات غلط مانند بورس مسکن، مهر تایید به این فرهنگ غلط می زند و ما با فرار سرمایه از بخش تولید و سرازیر شدن نقدینگی به بخش مسکن روبه رو می شویم و این سیکل معیوب، همچنان ادامه پیدا می کند و ما هرساله شاهد رشد افسارگسیخته نرخ مسکن هستیم.
سخن پایانی
یکی از چالش های چند سال اخیر برای ساخت مسکن، موضوع تامین مالی بوده است. باتوجه به ساختار بانک محور اقتصاد ایران، بار اصلی بر دوش نظام بانکی قرار داده شد، به طوری که طبق قانون مجلس، باید هرساله ۲۰ درصد تسهیلات بانکی به ساخت مسکن برسد، هرچند بانک ها نیز باتوجه به محدودیت منابع، با مشکلاتی مواجهند و باید برای مشکل ناترازی منابع آنها که عواقب تورمی در پی دارد نیز، فکری شود. طبق تاکید رئیس جمهوری، باید همه بانک ها به این قانون عمل کنند، جز بانک های دارای تراز منفی که مقرر شد با حضور رئیس سازمان برنامه وبودجه، وزیر اقتصاد و رئیس کل بانک مرکزی، روش های تامین مالی جدید در این باره طراحی شوند.تولید مسکن در کشور نیازمند زمین، خدمات، تامین منابع مالی، مصالح ساختمانی و توان فنی است. درباره زمین در ایران کمبودی وجود ندارد. از سوی دیگر، ایران چهارمین تولیدکننده سیمان است و ظرفیت تولید سالانه سیمان در کشور ۸۰ میلیون تن و ظرفیت تولید سالانه فولاد در کشور ۲۸ میلیون تن است. باتوجه به اینکه تولید یک میلیون مسکن در سال نیازمند ۳۰ میلیون تن سیمان و ۱۰ میلیون تن فولاد است، بنابراین مشکل مواد و مصالح برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی هم در کشور وجود ندارد.سالانه در کشور حدود ۳۰۰ هزار واحد مسکونی احداث می شود که با سرمایه افرادی است که نیازی به کمک و تسهیلات دولتی ندارند. اقشار کم درآمد و ضعیف، اما نیازمند حمایت های ویژه و برنامه ریزی های دولت هستند. دولت باید همه هم وغم خود را اجرای هرچه دقیق تر و کم هزینه تر تولید مسکن قرار بدهد؛ اقدامی که هم امنیت روانی را برای جامعه به ارمغان می آورد، هم به رونق تولید و اشتغال منجر می شود و هم آثار ضدتورمی به دنبال خواهد داشت.
