مزیت تولید مسکن از مسیر تعاونی‌ها
دنیای اقتصاد- شهلا روشنی : هدف از شکل‌گیری تعاونی‌ها این است که تمام اعضای تشکیل دهنده آن بتوانند از محصول یا خدمات تولیدی به قیمت تمام‌شده استفاده کنند.
دنیای اقتصاد- شهلا روشنی : هدف از شکل‌گیری تعاونی‌ها این است که تمام اعضای تشکیل دهنده آن بتوانند از محصول یا خدمات تولیدی به قیمت تمام‌شده استفاده کنند. اما مدیر عامل شرکت تعاونی مروارید شرق فاخر (سپکو) معتقد است که قانون‌گذار از ابتدا یک ایراد را در این قانون، ایجاد کرده است و آن بحث این است که ورود اشخاص به این فعالیت‌ها باید حرفه‌ای باشد، از این رو اشخاصی که از طرف اعضای تشکیل‌دهنده این تعاونی‌ها انتخاب می‌شوند، از ابتدا تا زمانی که تصمیم بر این شد که تعاونی‌ها در بخش خصوصی هم بتوانند فعالیت کنند، درست شکل نگرفت . یعنی مجموعه، سازمان یا نهادی تشکیل می‌شد و پرسنل آن مجموعه با یکدیگر شرکت تعاونی راه‌اندازی می‌کردند. سپس این پرسنل از بین خودشان اشخاصی را برای هیات‌مدیره انتخاب می‌کردند که قبلا در آن راستا هیچ گونه فعالیت مشابهی انجام نداده بودند و تجربه و دانشی نداشتند. این مساله باعث می‌شد که این افراد به بیراهه بروند و خطا کنند. به گفته حسن بختیاری معمولا چیزی که ما از تعاونی‌ها دیده‌ایم و تجربه کرده‌ایم این است که بیش از ۵ ٠ درصد موفق بوده‌اند، اما این آمار، آمار چندان مناسبی نیست. به همین دلیل در سالیان گذشته یک ذهنیت در مردم ایجاد شده که پروژه‌هایی که معمولا در سیستم تعاونی‌ها تعریف می‌شود، شاید پروژه‌های آنچنان موفقی نباشند. در صورتی که شکل‌گیری تعاونی و آن ایرادی که برای انتخاب اعضای هیات‌مدیره در قانون وجود دارد که به موضوع تخصصی بودنشان دقت نمی‌شود، این کار را به بیراهه کشانده است. برای بررسی بیشتر موضوع گفت‌وگویی با حسن بختیاری مدیر عامل سپکو داشته‌ایم که در ادامه می‌آید .
در چهار دهه اخیر، ۱۷ سیاست مسکن اجرا شده است. این میزان سیاست، اگرچه مورد نقد کارشناسان است اما اهمیت این بخش برای دولت را نشان می‌دهد. با این حال هنوز مشکل مسکن برای بسیاری از دهک‌ها پابرجا است. چرا؟
طی چهار دهه اخیر، قوانین زیادی توسط مجلس و دولت‌ها طی لوایح مختلف برای تصویب رفته، تصویب هم شده و به مرحله اجرا رسیده است. تقریبا می‌توان گفت که در این چهار دهه، بزرگ‌ترین طرح، طرح مسکن مهر بود. به این دلیل که غالب طرح‌ها در باطن دولت تعریف می‌شوند و دولت خود را بخشی از فرآیند اجرایی این طرح‌ها می‌داند، لذا در این زمینه به مشکل برمی‌خوریم. اصلا از هیچ دولتی توقع نیست که به اجرا ورود کند، آن هم در یک حوزه تخصصی مثل مسکن که در مملکت ما حداقل می‌توان گفت ۷ ٠ درصد در سبد معیشتی هر خانواده سهم دارد. یکی از فرآیندهایی که دولت در این سیاستگذاری‌ها انجام می‌دهد، فرآیندی است که خودش یا ارگان‌های شبه‌دولتی یا مجموعه‌هایی را که به خصولتی معروف شده‌اند روی پروژه‌ها می‌گذارد. به نظر من این کار یکی از بزرگ‌ترین اشتباهاتی است که همیشه منجر شده جریان ساخت‌وساز در طرح‌ها و سیاست‌هایی که دولت داشته است، با مشکل مواجه شود. برای مثال در طرح مسکن مهر، شرکت‌ها و بخش‌های خصوصی به‌عنوان پیمانکار و مجری ورود کردند اما همچنان از دولت تغذیه می‌کردند و مجری اصلی طرح دولت بود. توقع ما این است که اگر دولت می‌خواهد در طرح‌های این‌چنینی با موفقیت مواجه شود، صرفا یک تسهیلگر بین مالکان، سرمایه‌گذاران و سازندگان باشد .
اما موضوعی که وجود دارد و دولت به خاطر آن نمی‌تواند تسهیلگر باشد این است که دولت خودش یکی از بزرگ‌ترین مالکان اراضی است و قطعا به سرمایه‌گذاری و عملیاتی کردن آن فکر می‌کند. بهترین راه برای اینکه این موضوع حل شود این است که دولت و نهادها، اراضی را به بخش‌های خصوصی واگذار کنند و فرآیندهایی را پیش‌بینی و تبدیل به قانون کنند که بین مصرف‌کننده‌ای که به دنبال خرید و به دست آوردن یک واحد مسکونی است، به علاوه مالکان جدیدی که نباید دولتی باشند و بخش‌های خصوصی که قرار است سرمایه‌گذاری کنند یا پیمانکار باشند یک زنجیره شفاف و مشخص ایجاد کند. اما در عمل می‌بینیم که نهادها، سهم عظیمی از اراضی را دارند، مثلا در نهادهایی مثل بنیاد مستضعفان، بنیاد شهید و ستاد اجرایی فرمان امام، ما اراضی بسیار زیادی داریم و آنها مالکان بزرگی هستند که در نهایت مالکان حاکمیتی و دولتی محسوب می‌شوند. موضوع دیگر این است که به‌نظر می‌رسد دولت‌ها دنبال این هستند که با تهیه مسکن برای مردم، یک ذهنیت خوب در مردم ایجاد کنند که در دوره‌های بعدی انتخاباتی بتوانند رای جمع کنند. به همین دلیل چون با این هدف وارد کار می‌شوند، ساخت مسکن ناقص انجام می‌شود. ما وقتی از مسکن صحبت می‌کنیم صرفا یک چهار‌دیواری که مردم می‌خواهند در آن زندگی کنند را نمی‌گوییم، مسکن یعنی مجموعه‌ای که در ارتباط با مجموعه‌های خدماتی، زیرساختی و روساختی است که باهم تشکیل یک اجتماع و یک شهر را می‌دهند. ولی دولت فقط با این دید به قضیه نگاه می‌کند که بتواند آمار تولید مسکن دهد. مثلا در یک یا دو سال ۲ ٠٠ هزار واحد مسکن را تولید می‌کند که این مسکن تولید شده سرانه آموزشی، مرکز بهداشتی درمانی، فضای سبز و... برایش تامین نشده و به همین دلیل طرح به بیراهه می‌رود و عملا یک ابزار است برای اینکه دولت بتواند جای پای خود را در رای‌گیری محکم کند. این یکی از عواملی است که باعث فرسایش این کار شده و آن را درست جلو نمی‌برد .
مساله دیگری که می‌توانیم در بحث چالش‌های مسکن عنوان کنیم، تنگناهای مالی است و اقساط سنگینی که دهک‌های پایین باید برای تامین مسکن بپردازند. تعاونی‌ها چگونه می‌توانند این معضل را حل کنند یا راهکاری برای این بحران ارائه دهند؟
در شرایط اقتصادی حاضر، ما زمانی می‌توانستیم بگوییم دهک ۱ و ۲ و ۳ ، دهک محروم و خیلی ضعیفی هستند که نیاز دارند که برای صاحب خانه شدن از دولت کمک داشته باشند. اما امروز و با توجه به تورم‌های موجود و کاهش ارزش پول ملی، این خط از دهک ۳ و ۴ گذشته و به دهک ۵ و ۶ رسیده است. اولین نکته این است که ما وقتی صحبت دهک‌های ۱ ، ۲ ، ۳ و به تازگی ۴ ، ۵ ، ۶ را می‌کنیم، باید طرح‌های حمایتی ارائه بدهیم. ما نمی‌توانیم توقع داشته باشیم اشخاصی که در این دهک‌ها قرار گرفته‌اند و بخش اعظمی از جمعیت کشور ما را شامل می‌شوند، خودشان توان این را داشته باشند که بتوانند با این وضعیت اقتصادی و با این میزان افزایش قیمت در نهاده‌های ساختمانی و عوامل سازنده‌ای که برای تمام شدن قیمت یک مترمربع داریم، شرکت کرده و صاحب خانه شوند. اینجا بزرگ‌ترین مساله‌ای که وجود دارد این است که ما ابتدا هزینه‌هایی را که باعث تمام شدن قیمت یک مترمربع آپارتمان می‌شوند ارزیابی کنیم، سپس برایش راهکار پیدا کنیم. در این زمینه معمولا سه اصل داریم: بحث زمین، بحث مسائل اداری، پروانه‌ها، خدمات مهندسی و مشاوری، و بحث نهاده‌های ساختمانی، مصالح، تجهیزات و همچنین بحث سود پیمانکار هم وجود دارد که در همین آیتم سوم تعریف شده است. امروزه با توجه به قیمتی که در حوزه زمین داریم، بالغ بر ۵ ٠ تا ۶ ٠ درصد هزینه‌های تمام‌شده یک مترمربع آپارتمان، به بخش زمین اختصاص می‌یابد. از طرفی دولتی داریم که مالک بزرگی است و زمین‌های زیادی را تحت تملک خودش دارد. برای اینکه بتوانیم در درجه اول برای این اشخاص قیمت را به خوبی متناسب‌سازی کرده و کاهش دهیم، دولت باید زمین خودش را رایگان عرضه کند، چون این زمین متعلق به همین مردم است. صفر کردن هزینه زمین باعث می‌شود که بالغ بر ۵ ٠ درصد کاهش قیمت داشته باشیم. اگر فضا برای اولین آیتم ایجاد شود، تعاونی‌ها می‌توانند یک کار مدیریتی کنند. یعنی شرکت‌هایی را در قالب تعاونی تشکیل دهند که حتما با اصلاح قانون تعاون، متشکل از افرادی باشد که در زمینه ساخت و تولید مسکن سابقه خوبی دارند و فقط بحث مدیریت مالی، پیگیری امور اداری و تحویل گرفتن کارها را انجام دهند و قرار نیست که نقش خیلی گسترده‌ای در این حوزه داشته باشند. اگر قضیه با این شیوه جلو برود، تعاونی معنای صحیحی در خانه‌دار کردن مردم پیدا می‌کند .
یکی از موضوعاتی که شما همیشه به‌عنوان کارشناس بیان کرده‌اید، ساخت مسکن اقتصادی است. لطفا بگویید که این مسکن اقتصادی صرفا یک سرپناه محسوب می‌شود یا واقعا یک خانه خوب است؟
تعریف مسکن، آن چیزی که در دوران گذشته ساخته شد نیست. ساختمان‌هایی که در آن دوره ساخته شد، بالغ بر ۸ ٠ درصدشان در لحظه تحویل دادن کلید، ساختمان فرسوده بود و قابلیت زندگی نداشت. به اندازه‌ای این ساختمان‌ها بد ساخته شدند که قابلیت سکونت نداشتند یا اگر هم داشته باشند، مردم از مشکلاتی مثل سیستم فاضلاب، کیفیت خیلی پایین متریال و یکی از اساسی‌ترین آنها که بحث‌های سازه‌ای است، عاصی شده‌اند. وقتی ما از ساختمان صحبت می‌کنیم، یعنی ساختمانی که تمام استانداردهای مندرج در آیین‌نامه‌ها را پاس کند و تیم‌های نظارتی که به این امور در حین اجرا رسیدگی می‌کنند، تیم‌هایی باشند که از پیمانکار بیشتر بلد بوده و فقط نظارت و امضای ظاهری نباشند . اولین معنی مسکن اقتصادی این است که ما مجتمع ۱ ٠ واحدی نسازیم، چون برای آن هزار مترمربع سنگ می‌خریم ولی وقتی یک مجتمع ۵ ٠٠ واحدی می‌سازیم، برای آن ۲۵ هزار مترمربع سنگ می‌خریم. همین خرید عمده مصالح و متریال باعث کاهش چشمگیر نرخ مصالح می‌شود. این یکی از چندین عواملی است که در ساخت مسکن اتفاق می‌افتد. موضوع دوم، بحث بازیابی آب‌های ناشی از فاضلاب در ساختمان است که این موضوع باعث می‌شود آب‌های فاضلاب در چرخه آن مجتمع برگردد و به استفاده برسد. موضاعات بعدی که داریم، به‌روز شدن تکنیک‌های سازه‌ای و حذف مصالح سنتی است که می‌توانیم به سمتش برویم چون ما همچنان شاهد این هستیم که در ساختمان‌ها از پارتیشن‌های سفالی و آجرهای فشاری و متریالی استفاده می‌کنند که هم بهای تمام‌شده بسیار زیادی دارد و هم طول عمر ساختمان را پایین می‌آورد. فراموش نکنیم که ما ساختمانی می‌سازیم که باید حداقل ۱ ٠٠ سال عمر کند. همین که ما بتوانیم این ساختمان را برای ۱ ٠٠ سال حفظ کنیم، یعنی یک ساختمان اقتصادی ساخته‌ایم و جلوی تخریب بعد از ۲ ٠ سال را گرفته‌ایم. موضوع دیگر نیز، بحث هدر رفتن انرژی است که ما به فکر ساختن یک ساختمان متری هزار تومان هستیم. اصلا به این فکر نمی‌کنیم که اگر این هزار تومان را تبدیل به هزار و صد تومان کنیم، هدر رفتن انرژی مثل مصرف حامل‌های انرژی مانند گاز و برق برای سرمایش و گرمایش، اینها در دوره بهره‌برداری می‌تواند کلی کاهش هزینه برای ساکن ساختمان داشته باشد .
به نظر شما اگر بتوانیم تمرکزی بر مسکن ملی یا بافت‌های فرسوده داشته باشیم، می‌توانیم دغدغه مسکنی اقشار کم‌درآمد را حل کنیم؟
در مورد بحث بافت‌های فرسوده، اصلی‌ترین معضل جلب نظر مالکان املاک واقع در بافت فرسوده و اسکان این افراد در دوره بازسازی و تخریب است. بافت‌های فرسوده دارد در همه شهرها به میزان قابل توجهی می‌رسد و واقعا آمار عجیب و غریبی پیدا کرده است. اما خودش می‌تواند فرصتی باشد که ما بتوانیم با یک راهکار و سیاستگذاری درست، این تهدید را به فرصت تبدیل کنیم. بحث اسکان، موضوع حادی است. شهرداری معمولا در حوزه بافت فرسوده متولی است و شرکت بازآفرینی شهری هم زیر نظر وزارت راه‌وشهرسازی برای این کار گمارده می‌شود. اما هر دوی آنها یک موضوع و یک مشکل دارند، اینکه با جلب نظر مالکان، آنها را کجا انتقال بدهند. همیشه هم شهرداری و هم دولت در این موضوع فورا تسهیلگر می‌شوند. چون می‌دانند که بزرگ‌ترین موضوعشان است. پس این کار را به بخش خصوصی واگذار کرده و خود دولت در همین حد مانور می‌دهد که یکسری عوارض را صفر می‌کند، یکسری را نیم‌بها می‌کند و بحث تسهیلگری در انشعابات هم انجام می‌دهد. دفاتری هم معمولا در حوزه بخش خصوصی که در این بحث حرفه‌ای هستند، می‌آورند که بتوانند با مالکان صحبت کنند. مثلا ما در یک محله، کوچه‌ای با ۱ ٠ قواره ملک ۸ ٠ و ۱ ٠٠ متری داریم که فرسوده شده‌اند. با چهارتای آنها صحبت می‌کنیم و با تجمیع آنها یک ملک ۳ ٠٠ متری می‌گیریم. برای بزرگ‌تر شدن گذر آن، بخشی از ملک هم واقع در گذر شده و در نهایت ۱۵ واحد در آن ساخته می‌شود. بهترین راهکار این است که دولت با به کارگیری بخش خصوصی در زمین‌های خالی که در محدوده شهرها و در جوار بافت‌های فرسوده دارد، مجتمع‌هایی را احداث کند و با مالکان بافت‌های فرسوده آنها را کلید به کلید تهاتر کنند .
لطفا یک جمع‌بندی داشته باشید .
به نظر من دولت باید اصلاح قانون تعاون را در دستور کار قرار دهد. به این دلیل که امروزه کشور ما به شدت به کار تعاون، مخصوصا ساخت منازل مسکونی نیاز دارد. چون نرخ تمام‌شده بسیار بالا رفته و بخش اعظم آن به این علت است که یک بساز بفروش زمانی که سرمایه‌گذاری می‌کند، خواب سرمایه خودش و سود آن را در قیمت تمام‌شده برای مصرف‌کننده محاسبه می‌کند. این موضوع باعث شده است که یک آپارتمان در حالت نرمال اگر مثلا متری ۲۵ میلیون تومان تمام می‌شود، سازنده آن را ۴۵ میلیون تومان عرضه کند. صرف نظر از اینکه در زمان ساخت، بازار در پیک قیمتی خودش قرار بگیرد و مجددا یک تورم دیگر ایجاد شود و یک‌دفعه به ۹ ٠ میلیون تومان برسد. یکی از مزایایی که ما در تعاونی مسکن داریم این است که بازار تحت هر تلاطمی قرار بگیرد و هر چقدر قیمت مسکن در بازار افزایش پیدا کند، برای اعضای تعاونی هیچ اتفاقی رخ نمی‌دهد. چرا که خودشان سرمایه‌گذاری کرده‌اند و اصلا قرار نیست که آن شرکت تعاونی سود ببرد. به همین خاطر پیشنهاد من به کسانی که در حوزه قانون‌گذاری و سیاستگذاری برای مسکن دست‌اندرکار هستند، این است که تا جایی که می‌توانند مسیر بازار را به سمت تعاونی‌ها ببرند .
