تسهیلاتی که دست اجاره‌نشین‌ها را نمی‌گیرد
موضوع مهم درباره ارائه تسهیلات مسکن که متقاضیان باید به آن توجه داشته باشند، شرایط ارائه این وام و مشمولان واجدالشرایط است.
در شورای پول و اعتبار پرداخت وام کمک‌ودیعه مسکن تا سقف ۴۰ هزار میلیارد تومان تصویب شد؛ به این صورت که میزان این تسهیلات به هر خانوار مستاجر در تهران ۱۰۰ میلیون تومان، در کلانشهرها ۷۰ میلیون تومان و در سایر مناطق شهری ۴۰ میلیون تومان تعیین و به متقاضیان واجد شرایط پرداخت می‌شود. این طرح در راستای حمایت از مستاجران توسط بانک مرکزی بخشنامه و به بانک‌ها شده است. نرخ سود تسهیلات ودیعه مسکن ۱۸ درصد است که ۵ درصد از این ۱۸ درصد از محل یارانه‌ها و ۱۳ درصد توسط مردم پرداخت می‌شود. پیش‌بینی می‌شود بین ۸۰۰ هزار تا یک میلیون خانوار مستاجر بتوانند از تسهیلات ودیعه مسکن بهره ببرند. البته تاکنون نحوه معرفی متقاضیان ازسوی وزارت راه و شهرسازی اعلام نشده، با این حال برخی فعالان حوزه املاک بر این باورند که بازار پرداخت این وام عملا به افزایش اجاره‌بها دامن می‌زند.صمت در این گزارش به تاثیر وام ودیعه مسکن بر بازار اجاره املاک پرداخته است.
معمولا برای ارائه این‌گونه تسهیلات یک سری شرایط خاص تعیین می‌شود تا از وام تنها به‌منظور اجاره مسکن استفاده شود و در امور دیگری مانند خرید کالا که موجب افزایش تورم می‌شود، مورد استفاده قرار نگیرد. پرداخت وام ودیعه مسکن به مستاجران ایده‌ای بود که تابستان سال ۱۳۹۹ باتوجه به شیوع کرونا و تعطیلی پیاپی مشاغل گوناگون در دولت شکل گرفت و امسال نیز برای سومین سال عملیاتی شد تا به این ترتیب مستاجران از حمایت دولتی در شرایط معیشتی خاص حاکم بر کشور برخوردار شوند. برخی معتقدند این وام در سال‌های گذشته به مستاجران واجد شرایط تعلق گرفته و برخی نیز همچنان به روند ارائه تسهیلات انتقاد دارند.
تسهیلات ودیعه مسکن دولت کافی نیست
کمال اطهاری، کارشناس اقتصاد مسکن درباره آثار پرداخت وام ودیعه مسکن بهصمت گفت: افزایش سرسام‌آور اجاره‌بها طی سال‌های اخیر گریبان بسیاری از خانوارها را گرفته و حالا دیگر اجاره‌نشینی خوش‌نشینی نیست؛ البته در آشفتگی‌های بازار اجاره راه‌هایی همچون پرداخت وام ودیعه هم برای کمک به مستاجران پیشنهاد می‌شود.
این کارشناس حوزه مسکن با اشاره به اینکه تسهیلات ۴۰ هزار میلیارد تومانی تخصیص‌یافته برای ودیعه مسکن در بهترین حالت به حدود ۵۰۰ هزار خانواده پرداخت خواهد شد، گفت: در شرایطی که حدود ۱۲ میلیون خانواده مستاجر در کشور وجود دارد، تسهیلات در نظر گرفته شده تنها به ۴ درصد مستاجران می‌رسد؛ بنابراین به هیچ وجه این رقم برای رفع نیاز مستاجران کافی نیست.
التهاب در بازار اجاره
اطهاری خاطرنشان کرد: این وام «ودیعه مسکن» نیست، بلکه «کمک‌ودیعه مسکن» است و هدف اصلی نیز کمک به افزایش میزان ودیعه اجاره مسکن اقشار کم‌درآمد و آسیب‌پذیر است. البته گاهی این دست از برنامه‌ها بازار اجاره را با روندی معکوس هدف تعیین‌شده مواجه می‌کند که در این صورت آثار نامطلوبی در انتظار این بازار پرحاشیه است.
وی افزود: وام ودیعه مسکن باوجود کاهش ۵ درصدی نرخ بهره، باز هم برای رهن و اجاره یک واحد مسکونی معمولی در یک کلانشهر پاسخگو نیست و شاید بتواند بخشی کوچک از مشکل یک اجاره‌نشین را رفع کند.
این کارشناس اقتصاد حوزه مسکن با اشاره به وضعیت بد معیشت ادامه داد: اکنون شرایط زندگی بسیار سخت شده و در بازار افرادی را می‌بینم که فقط به قیمت کالاها نگاه می‌کنند و بدون اینکه خریدی انجام دهند، دست خالی به خانه‌های‌شان بازمی‌گردند.
وام کمک‌ودیعه مسکن؛ مُسکن کوتاه‌مدت
وی معتقد است تمهیدات دولت برای بهبود شرایط مستاجران به میزانی اندک و در کوتاه‌مدت سامان‌دهنده وضعیت است، اما راه‌حلی پایدار به‌شمار نمی‌رود.
این کارشناس به بی‌اثر شدن وام کمک‌ودیعه مسکن بر بازار اجاره باتوجه به گرانی‌های اخیر اشاره کرد و گفت: وقتی میزان اجاره بالا باشد و از مستاجر حمایت نشود، قطعا شاهد تبعات نامطلوب آن در جامعه خواهیم بود.
وی پیشنهاد کرد: اگر دولت خواهان حل اساسی مشکلات تنظیم بازار اجاره است باید از راه‌حل‌های بلندمدت استفاده کند؛ راه‌حل‌هایی مانند قانون اجاره‌داری که ۱۰ سال قبل هم مطرح شد اما مورد توجه و بررسی قرار نگرفت و در نهایت بی‌توجهی به آن وضعیت کنونی بازار رهن و اجاره را رقم زد.
لزوم افزایش تولید مسکن
این کارشناس اقتصاد حوزه مسکن به راهکارهای کشورهای موفق در زمینه بازار اجاره مسکن نظیر چین اشاره کرد و گفت: در ایران نیز باید مانند کشورهای موفق، سرمایه‌گذاران با حمایت دولت واحدهایی بسازند و این واحدها فقط برای اجاره اختصاص داده شود که راه‌حلی بسیار قابل‌قبول است. این برنامه اگر از هم‌اکنون هم اجرایی شود، در حل مشکلات اجاره بسیار موثر خواهد بود.
وی با تاکید بر تبعیت نرخ رهن و اجاره از نرخ فروش مسکن اظهار کرد: تا زمانی که مسکن گران است، روند نرخ‌گذاری رهن و اجاره هم افزایشی است. در چنین شرایطی تولید مسکن و رفع شکاف میان عرضه و تقاضا می‌تواند به کاهش قیمت‌ها در بخش فروش و به‌تبع آن اجاره بینجامد.
این کارشناس خاطرنشان کرد: اقداماتی مانند افزایش تولید مسکن به سامان‌یابی بازار کمک خواهد کرد و اگر طرح‌هایی مانند نهضت ملی مسکن به ثمر بنشیند، میزان زیادی از مشکلات کمبود مسکن اجاره‌ای حل می‌شود. در این صورت می‌توان مسکن‌هایی با نرخ رهن و اجاره معقول در اختیار متقاضیان قرار داد.
اطهاری در توضیح آثار نامطلوب گرانی رهن و اجاره به‌ویژه در کلانشهرها بیان کرد: به هر حال صاحبخانه‌ها هم در جامعه‌ای زندگی می‌کنند که همه چیز افزایش نرخ قابل‌توجهی را تجربه کرده است. پس او هم حق دارد خانه خود را ارزان در اختیار مستاجر قرار ندهد و نخواهد با میزان درآمدی مشابه سال‌های قبل زندگی کند.
حاشیه‌نشینی در کمین کلانشهرها
وی با اشاره به اینکه حقوق مستاجر هم به میزانی افزایش یافته که از پس هزینه‌های سرسام‌آور زندگی برنمی‌آید، خاطرنشان کرد: سرپناه (خانه) یک نیاز اولیه است و نمی‌توان آن را حذف کرد و نادیده گرفت؛ بنابراین خانوارها از شمال شهر به مرکز، از مرکز به جنوب و از جنوب شهر به حاشیه کوچ می‌کنند و این مسئله چالش‌های جدی به‌دنبال خواهد داشت.
وی افزود: اگر وضعیت فعلی ادامه پیدا کند، بدون‌شک حاشیه‌نشینی به یک معضل شهری تبدیل می‌شود که تبعات سنگینی خواهد داشت.
این کارشناس اقتصاد حوزه مسکن معتقد است حاشیه‌نشینی زمینه‌ساز مشکلات اجتماعی بسیاری است و در صورت توسعه و تداوم ممکن است باعث شود دوباره زاغه‌نشینی پا بگیرد؛ بنابراین می‌توان گفت اگر روند گرانی در بازار رهن و اجاره ادامه یابد آثار منفی زاغه‌نشینی دوباره پدیدار می‌شود.
وی خاطرنشان کرد: هدف دولت از اجرای این طرح، قطعا حمایت از مستاجر بوده، اما راه‌هایی هم برای دور زدن این قانون وجود دارد. گاهی مالک و مستاجر بدون دخالت مشاور املاک، اقدام به انعقاد قرارداد یا تمدید اجاره‌نامه‌ها می‌کنند که این کار هم نتایج نامطلوب دیگری به‌دنبال دارد.
وام ودیعه مسکن تاثیری بر التهاب بازار ندارد
مصطفی قلی‌خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران نیز درباره تاثیر وام کمک‌ودیعه مسکن بر بازار رهن و کرایه بهصمت گفت: یکی از روش‌های حمایت از مستاجران اعطای تسهیلات ودیعه مسکن با نرخ سود ۴ درصد و یارانه‌ای است، اما نرخ بهره‌ای که در حال حاضر برای این وام در نظر گرفته شده، ۱۸ درصد است که با ۵ درصد یارانه به ۱۳ درصد کاهش یافته است؛ در حالی که برای بسیاری از مستاجران این رقم نیز بسیار بالاست.
وی اذعان کرد: راهکار دولت یعنی تخصیص وام ودیعه مسکن برای کمک به مستاجران هم به‌دلیل بالا بودن نرخ سود بانکی و محدودیت منابع بی‌اثر است، زیرا این وام بیش از آنکه حافظ منافع اجاره‌نشین‌ها باشد، در جهت منافع سیستم بانکی است و استقبال صورت گرفته برای دریافت این وام هم از سر استیصال اجاره‌نشین‌ها است.
سیاست شکست‌خورده
قلی‌خسروی با بیان اینکه تعیین سقف اجاره‌بها سیاستی شکست‌خورده است که امتحان خود را طی این چند سال پس داده، گفت: بازار اجاره، بازاری نیست که با اتکا به روش‌های دستوری بتوان آن را کنترل کرد، چراکه نرخ اجاره ناشی از متوسط نرخ مسکن و شرایط کلان اقتصاد و تورم عمومی است.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران افزود: در سال‌های اخیر نرخ مسکن به‌شدت افزایش یافته که باتوجه به این مسئله، نرخ اجاره هم افزایش پیدا کرده است.
وقتی نرخ مسکن افزایش پیدا می‌کند و تورم هم به بالاترین حد ممکن می‌رسد، قیمت‌ها در بازار اجاره هم خود به خود تحت تاثیر مولفه‌های اقتصادی افزایش پیدا می‌کند.
بلاتکلیفی صندوق توسعه مسکن
وی ادامه داد: ممکن است درصدی از افزایش نرخ اجاره ناشی از رفتار مالکان باشد، اما نمی‌توان این موضوع را عمومیت داد، چراکه فرمول تعیین نرخ اجاره کاملا مشخص است و میزان عرضه و تقاضا و تورم عواملی تعیین‌کننده در بازار رهن و اجاره مسکن به‌شمار می‌روند.
وی با بیان اینکه قرار بود برای حل مشکل مستاجران صندوق توسعه مسکن راه‌اندازی شود، اظهار کرد: قرار بود از محل دریافت مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات خانه‌های خالی و مالیات خانه‌های لوکس، مابه‌التفاوت نرخ سود وام ودیعه‌مسکن یارانه‌ای با نرخ سود ۱۸ درصدی جبران شود که تاکنون این اتفاق رخ نداده و بعید به‌نظر می‌رسد این اقدام در فصل کنونی جابه‌جایی مسکن عملی شود.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران افزود: فعلا عرضه و تقاضا بر بازار حاکم است و با سیاست‌های دستوری نمی‌توان بازار رهن و اجاره را کنترل کرد.
از سوی دیگر تسهیلات‌دهی در این حوزه ازسوی بانک‌ها هم درگیر رفتار سلیقه‌ای و محدودیت منابع شده است.
قلی‌خسروی خاطرنشان کرد: تامین زیرساخت‌های لازم توسط دولت برای تولید مسکن و کاستن از تعداد مستاجران، تنها راهکار بهبود شرایط این بازار است.
سخن پایانی
به‌اعتقاد کارشناسان بسته حمایتی دولت در حوزه اجاره فقط به لحاظ شکلی و اسمی حمایت‌گر مستاجران است و در عمل نه‌تنها حمایتی از مستاجران نمی‌کند بلکه مشکلات زندگی اجاره‌نشینی را برای آنها تشدید خواهد کرد، زیرا هم میزان نرخ بهره وام کمک‌ودیعه مسکن برای مستاجران بسیار بالاست و هم منابع اختصاص‌یافته جوابگوی تقاضای بازار پرالتهاب رهن و کرایه نیست.
از سوی دیگر دولت اعلام کرده از طریق افزایش تولید مسکن قصد کنترل بازار اجاره را دارد، در حالی که باتوجه به افزایش نرخ نهاده‌های تولید مسکن و شرایط اقتصادی کشور، اصولا عرضه مسکن وارد مشکلات عدیده‌ای شده است؛ با این حساب از ظاهر امر چنین برمی‌آید که مشکلات مستاجران همچنان پا برجا خواهد ماند، در حالی که ادامه روند حتی ممکن است تبعات بسیار سنگینی برای کشور نظیر افزایش حاشیه‌نشینی به‌دنبال داشته باشد.
