املاکی‌ها آتش‌بیار معرکه گرانی
قاعده نانوشته می‌گوید هرچه دولت و مجلس برای تنظیم بازار مسکن می‌بافند، برخی مشاوران املاک رشته می‌کنند. به‌ویژه، در برخی مناطق شمالی شهرها و کلانشهرها.
برخی معتقدند مسئله اصلی این است که هرچه ارزش قرارداد بیشتر شود، درآمد املاکی ها افزایش می یابد، به طوری که یک میلیون تومان در جابه جایی نرخ هر متر خانه، صدها میلیون تومان را به جیب مشاوران املاک سرازیر می کند. درهمین حال بارها شنیده شده که دریافت کمیسیون از معاملات خریدوفروش مسکن توسط برخی مشاوران املاک به صورت دلخواه تعیین و در سایه نبود نظارت، این تعرفه تا ۶ برابر رقم اعلامی نیز از طرفین دریافت می شود.از سویی دیگر قانونی نانوشته در میان برخی مشاوران املاک وجود دارد که در آن نحوه قیمت گذاری در چارچوب خاصی انجام می گیرد و اصولا به مصوبه تعیین حق کمیسیون توجهی نمی شود. نمونه این بی توجهی را می توان در مصوبه افزایش ۲۵ درصدی اجاره بها مشاهده کرد که در آن کارشناسان املاک با حمایت از مالکان، راه های دور زدن این مصوبه را آموزش می دهند. مطابق قانون، هزینه کمیسیون مشاوران املاک در خریدوفروش، دریافت ۰ . ۵ درصد کارمزد از طرفین است؛ اما قانون و قاعده تنها روی کاغذ مانده و در عمل، نرخ های دیگری از خریدار و فروشنده دریافت می شود. این موضوع حتی صدای مجلسی ها را نیز درآورده است.
نقش مخرب مشاوران املاک در رشد نرخ مسکن
نقش مشاوران املاک در نابسامانی بازار مسکن به شکل معمول نادیده گرفته می شود، در حالی که آمارهای رسمی و مشاهدات میدانی از نقش مخرب بسیاری از آنها در رشد نرخ مسکن حکایت دارند و ورود این بنگاه ها به عنوان خریدار مسکن و فروش به قیمت های بالا، علت اصلی رشد قارچ گونه آنها در سال های اخیر است.بازار مسکن در ایران طی سال های اخیر یکی از متلاطم ترین بازارهای کشور بوده است. جهش چندباره نرخ ملک طی سال های اخیر را شاید بتوان بی سابقه ترین التهاب در این بازار دانست، به طوری که تنها به عنوان نمونه، میانگین نرخ هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران که کمتر از ۵ میلیون تومان در سال ۹۵ بود، به بیش از ۵۵ میلیون تومان در روزهای پایانی سال ۱۴۰۱ رسیده است.جهش چندبرابری نرخ مسکن در کشور، در عمل خرید خانه را برای اکثریت متقاضیان غیرممکن کرده است. بررسی آمار رشد نرخ در بازارهای مختلف کشور نشان می دهد، رشد قیمت ها در بازار مسکن حتی از بازار طلا نیز بیشتر و حتی چندبرابر رشد نرخ ارز طی دهه های اخیر بوده است.
دلایل متعدد و متنوعی برای رشد پرشتاب نرخ زمین و مسکن در ایران از عوامل زمینه ای تورم یعنی رشد مولفه های پولی گرفته تا پیشی گرفتن تقاضا از عرضه به ویژه طی سال های اخیر ذکر شده است. با این حال، به شکل عمومی نقش تقاضای غیرمصرفی و سرمایه گذاری در بررسی دلایل رشد نرخ مسکن نادیده گرفته می شود.نقش مخرب بسیاری از بنگاه های معاملات ملکی در بازار مسکن و دامن زدن به رشد بیشتر قیمت ها را می توان از آمارهای رسمی گرفته تا مشاهدات میدانی به وضوح مشاهده کرد. آگهی های مسکن متعدد این بنگاه در سایت های آگهی اینترنتی با عنوان «مناسب سرمایه گذاری»، مصداق معروفی است که بیشتر مردم با آن آشنا هستند.
دخالت املاکی ها، دلیل افزایش نرخ نیست
سعید لطفی، عضو هیات مدیره اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران، پیرامون تاثیر دلالی غیرمجاز املاکی ها بر افزایش نرخ مسکن به صمت گفت: افزایش و دخالت املاکی ها دلیل افزایش نرخ مسکن نیست، نرخ مسکن متاثر از عرضه و تقاضا و در حال حاضر نوسان دلار یکی از دلایل مشخص در افزایش نرخ مسکن است. با نوسانات به وجودآمده ارز، فروشندگان در فروش به مشکل خورده اند؛ این مورد یکی از عوامل کمبود عرضه در بازار است که باعث گرانی می شود.
رشد قارچ گونه املاکی ها خانه را گران کرد؟
لطفی خاطرنشان کرد: افزایش واحدهای صنفی فاقد پروانه کسب عامل گرانی نیستند، اما وجود آنها در بازار مسکن بی تاثیر هم نیست. دولت باید این واحدهای غیرمجاز را که اتحادیه و اداره اماکن شناسایی می کنند، پلمب کند. اصلی ترین عامل گرانی مسکن، برابر نبودن عرضه و تقاضا است.
به طورمثال، خودرو گران شده است و نمی توانیم ادعا کنیم که نمایشگاه ها و بنگاه ها، خودرو را گران کرده اند،بنابراین در بازار مسکن هم به همین صورت است و بنگاه های املاک به تنهایی عامل گرانی نیستند.
عضو هیات مدیره اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران در رابطه با رکود و گرانی مسکن خاطرنشان کرد: مشکل ما این است که به دنبال آدرس اشتباه برای گرانی ها می رویم؛ یکی از عوامل گرانی ها، عدم عرضه در بازار مسکن و گران شدن مصالح ساختمانی است. میلگرد، چند هفته گذشته ۱۶ هزار تومان بود، اما در حال حاضر بیش از ۲۰ هزار تومان خریداری می شود که در بازار مسکن بی تاثیر نیست. این گرانی ها دیگر بر گردن مشاوران املاک نیست، بلکه نشانه نبود نظارت دولت بر نهادهای ساختمانی است.
لطفی اظهار کرد: زمانی که ما از پس تولید مسکن برنیاییم، مشخص است که به سمت گرانی مسکن هم می رویم. ما باید دنبال راه چاره برای این بازار باشیم، نه مسکنی که برای زمان کوتاهی درد را خاموش کند. اگر تمام مشاوران املاک تعطیل شوند،آیا نرخ مسکن کاهش می یابد؟ جواب به طورمشخص خیر است.
وی افزود: اگر آقای رئیسی وعده خود را محقق و سالی یک میلیون مسکن تولید می کرد، مشکلات بازار مسکن کمی آرام می گرفت. ما هنوز امیدواریم تولید مسکن از طرف دولت انجام شود که اگر این امر محقق شود، نرخ ملک در سال آینده کنترل می شود، در غیر این صورت، سال سختی برای بازار مسکن پیش بینی می شود و بازار به سمت گرانی بیشتر پیش می رود.قیمت مسکن با کاهش نرخ کمیسیون املاک کنترل نمی شود. قیمت ها زمانی به تعادل می رسند که عرضه مسکن متناسب با تقاضا رشد کند و بر نهادهای ساختمانی نظارت وجود داشته باشد و تسهیلات بانکی به خود سازنده ها داده شود.
عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک در پایان به صمت گفت: متاسفانه وزارت راه و شهرسازی در دولت قبلی هیچ اقدام موثری برای ساخت وساز در کشور انجام نداد و تولید مسکن یک رکود بی سابقه را تجربه کرد و با رشد تقاضا، شاهد بر هم خوردن تعادل بین عرضه و تقاضا در این بازار حیاتی شدیم. اگر بخواهیم نقشی برای مشاوران املاک در گرانی مسکن قائل باشیم، این نقش بسیار کمرنگ و ناچیز است و اینکه بگوییم مشاوران املاک باعث گرانی مسکن هستند، کاملا ناعادلانه است.
پشت پرده معاملات ملک
فرشید ایلاتی، کارشناس حوزه مسکن به صمت گفت: سوداگری و واسطه گری ملک در ایران جزو کارهای پرسود و بی دردسر در سال های اخیر بوده است، در نتیجه بنگاه های املاک تنها به خاطر ارتباط بین خریداران و فروشندگان، حق الزحمه زیادی به جیب می زنند و تنها به دلیل اینکه کمیسیون بیشتری از طرفین دریافت کنند، تمایل زیادی برای افزایش غیرواقعی قیمت ها دارند، هرچند این موضوع را قبول ندارند و در گرانی ملک، هیچ نقشی برای خود قائل نیستند.
وی در ادامه افزود: البته باید این نکته را در نظر داشت که برخی مشاوران املاک فقط در ظاهر از راه واسطه گری قانونی اقدام به درآمدزایی می کنند، اما در باطن، با هدف کسب سودهای غیرمتعارف، املاک خوش نرخ و زیرنرخ را از مشتری هایی که نیاز مالی دارند، خریداری می کنند و طی چند مرحله معامله صوری، در دور آخر، به مصرف کننده واقعی می فروشند، اما تا زمانی که نرخ را چندبرابر نکرده اند، اجازه فروش فایل به مصرف کننده واقعی را نمی دهند.
ترفند دلالان برای گرانی ملک
این کارشناس خاطرنشان کرد: همین ترفند دلالان باعث ادامه دار شدن افزایش قیمت ها در بازار مسکن شده است، در حالی که بارها شاهد آن بوده ایم که با هر نوسان قیمتی،بلافاصله بازار سیاهی به وجود می آید یا عده ای روی قیمت ها موج سواری می کنند و هربار هم، نهادهای نظارتی و متولی با قاطعیت اعلام می کنند که دست دلالان و واسطه گران را کوتاه خواهند کرد و اجازه فعالیت به آنها را نمی دهند، اما به این دلیل که از اساس قانون موجود درباره برخورد با واسطه گری به اجرا نمی رسد، عده ای به دنبال بر هم زدن فضای اقتصادی هستند یا اینکه مجازات این افراد که مخل فضای اقتصادی و امنیت روانی جامعه هستند، بسیار سبک است.
وی در پایان گفت: کنترل کردن چگونگی فعالیت تمامی بنگاه های معاملات ملکی و کوتاه کردن دست دلالان مسکن از روند خریدوفروش خانه در سراسر ایران می تواند یکی از راهکارهای مهم در کنترل نرخ تمام شده مسکن و حتی کاهش نرخ آن باشد. امروزه با شتاب گرفتن خدمات دولت الکترونیک و راه افتادن استارت آپ های فراوان در حوزه خریدوفروش مسکن و ملک، حتی اگر دولت هم هیچ اقدامی نکند، خواه ناخواه به مرور دست دلالان مسکن از حوزه خریدوفروش خانه کوتاه و این فرصتی خواهد شد تا نرخ مسکن در هر موعد، براساس نظریات کارشناسان حرفه ای و خبره تعیین و در سامانه های الکترونیکی به اطلاع خریداران و فروشندگان رسانده شود تا معاملات خودجوش در استارت آپ های خصوصی و سامانه های کنترل شده دولتی براساس قیمت های واقعی انجام گیرد که امید است، این موضوع از سوی متولیان مسکن و شهرسازی جدی گرفته شود.
سخن پایانی
یکی از نکات عجیب بازار مسکن، رشد تصاعدی تعداد بنگاه های معاملات ملکی باوجود کاهش شدید قدرت خرید مردم و در نتیجه تعداد معاملات املاک است. رشد ۴۰ برابری تعداد بنگاه های معاملات ملکی ثبت شده طی ۳۰ سال گذشته باوجود افت محسوس قدرت خرید مسکن مردم، معمای چگونگی ادامه حیات اقتصادی این بنگاه ها را در ذهن ایجاد می کند. این معما البته با نگاهی به بازار مسکن و وضع فعالیت بنگاهداران در این بازار به سادگی حل می شود.
ورود مستقیم بنگاهداران به بازار در نقش دلال با هدف کسب سودهای کلان، مهم ترین انگیزه آنها برای فعالیت در حرفه مشاور املاک و البته تنها دلیل رشد برق آسای این بنگاه ها در سال های اخیر است. صرف نظر از معدود بنگاهدارانی که خود را آلوده به سفته بازی و نرخ سازی های کاذب نمی کنند و عموما افرادی باسابقه در این حرفه هستند، اکنون بخش قابل توجهی از بنگاهداران نقش دلال در بازار مسکن را برعهده گرفته اند.یکی از جذاب ترین مزیت های ورود دلالان به بازار مسکن، سوءاستفاده از رانت اطلاعات خریدوفروش واحدهای مسکونی است. در واقع، این افراد با افتتاح بنگاه معاملات ملکی و تبدیل شدن به محل رجوع خریداران و به ویژه فروشندگان مسکن، از آگهی های تجمیع شده در بنگاه سوءاستفاده و اقدام به خرید واحدهایی می کنند که ظرفیت رشد نرخ بیشتری دارند و سپس همین واحدها را با قیمتی بالاتر به فروش می رسانند. در واقع، هدف این دلالان از فعالیت به عنوان مشاور املاک، اولویت یافتن در خرید واحدهای ارزان تر و رسیدن به سود کلان از فروش همین واحدها به خریداران است. در چنین شرایطی، فروشندگان و خریداران مسکن به طعمه های دلالان برای کسب سود تبدیل می شوند.
اهمال مدیران سایت های آگهی اینترنتی در ثبت هویت انتشاردهندگان آگهی و استفاده از این پایگاه داده برای شناسایی دلالان، فضا را برای جولان این سوداگران و التهاب هرچه بیشتر بازار مسکن فراهم کرده و از همین رو لازم است نهادهای متولی در همکاری سایت های ثبت آگهی اینترنتی، نسبت به پالایش بازار مسکن از حضور دلالان اقدام کنند تا مردم بیش از این در تامین سرپناه دچار مشکل نشوند.
