وضعیت رکودی در بازار ملک
محمد علیزاده-کارشناس بازار مسکن
قوه مجریه با انجام اقداماتی قادر به کنترل قیمت ها در بازار مسکن است. پیگیری اموری نظیر مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات واحدهای لوکس و مالیات خانه های خالی، از جمله این اقدامات محسوب می شوند. بر طبق نظر مشاوران املاک، تعداد مشتریان در بازار مسکن قابل قیاس با فروشندگان نیست. از سوی دیگر، تعداد معاملات ملک نسبت به ماه های گذشته، کاهشی بوده و اندک خریدوفروش ها هم در نرخ های غیرمتعارف انجام می شوند، به این ترتیب که خریدار با استفاده از پول حاصل از فروش خانه خود به سختی می تواند اقدام به خرید آپارتمانی بزرگ تر کند. در شرایط حاضر، زمانی که نرخ دلار بالا می رود، نرخ مسکن با افزایش مواجه می شود؛ به این دلیل که ارزش آن براساس ارز داخلی حساب می شود. این شرایط باعث شده تا بازار در ناپایدارترین شرایط خود باشد. علاوه بر اینها رشد وضعیت رکودی در بازار، تمایل به خرید مسکن در میان اقشار مختلف را کاهش داده و به عبارت دیگر، نرخ ها در بازار مسکن، به قیمت های ناپایدار بدل شده است. بازار مسکن بازاری است که براساس عرف جامعه، همیشه قیمتی در بازارهای دارایی نظیر بازار ارز را به خود اختصاص می دهد.
در رابطه با طرح دولتی مسکن از همان ابتدا گفته می شد که باتوجه به اینکه بیش از نیمی از هزینه خانوار صرف مسکن می شود، زمین رایگان توسط دولت به مردم داده شود تا در این زمین ها ساخت وساز کنند. در ابتدا مردم فکر می کردند که با طرح نهضت ملی مسکن صاحب خانه می شوند، اما با مشخص شدن جزئیات آن، متوجه شدند که مهمان جیب خودشان هستند و خبری از اقدام ویژه ای برای خانه دار شدن، در این طرح نیست. در ابتدای ثبت نام برای خانه دار شدن، پرسش رایج این بود که هزینه یک واحد مسکونی در طرح نهضت ملی چقدر خواهد بود؟ در این باره مشخص شد که با ثبت نام و پس از تایید شرایط متقاضیان برای دریافت مسکن ملی، باید با پیشرفت فیزیکی کار، مرحله به مرحله هزینه آن را واریز کنند تا کار پیش رود، پس حتی هزینه آن هم مشخص نبود. به نظر می رسد دولت باید درباره این طرح تجدیدنظر کند و بیش از این به مردم وعده ندهد و شکست این طرح را اعلام کند. این طرح بیشتر در حد حرف مانده است و به نظر نمی رسد دولت برای آن اقدام قابل توجهی کرده باشد. رئیس دولت سیزدهم بعد از انتخابات گفتند که طرح نهضت ملی مسکن از قبل برنامه ریزی و به زودی اجرا می شود، اما شاهد این هستیم که بعد از گذشت مدت طولانی هنوز فعالیتی انجام نگرفته است. از یاد نبریم که وظیفه دولت خانه دار کردن قشر متوسط جامعه در راستای ایجاد رفاه حداقلی است و برای دولت استفاده از بازار مسکن به عنوان یک بازار درآمدی صحیح نیست. اگر دولت بتواند ابزار کنترلی مناسبی را در بازار به کار گیرد، به راحتی می تواند این قشر را خانه دار کند و درعین حال به یک موازنه نرخ و عرضه و تقاضا در حوزه ساخت وساز برسد. زیرساخت های طرح نهضت ملی مسکن برای سازنده توجیه اقتصادی ندارد تا سرمایه گذاران ساخت این خانه ها را در دست بگیرند. به تازگی هزینه های ساخت مسکن بسیار افزایش یافته است که باعث شده سازنده رغبتی برای ساخت نداشته باشد. به نظر می رسد سرمایه گذار با قیمت هایی که در مصالح ساختمانی وجود دارد، اقدام به ساخت نکند، به این دلیل که آنها نمی توانند با کیفیت پایین خانه به دست مردم بسپارند. اوایل دولت که قیمت ها مناسب تر بود، حتی برای سرمایه گذار هم ساخت این طرح توجیه اقتصادی نداشت، در زمان حال که دیگر جای خود دارد. به نظر می رسد این طرح از اول شکست خورده و ممکن است به سرنوشت مسکن مهر دچار شود. قیمت آپارتمان به دلیل گران شدن مصالح ساختمانی، پروانه های کسب و هزینه های شهرداری افزایش نرخ پیدا کرد و نرخ خانه های ویلایی تغییری نداشت، اما به نظر می رسد خانه های ویلایی به زودی دستخوش تغییر نرخ شوند و نسبت به آپارتمان تغییر قیمت دهند. احتمال دارد در سال ۱۴۰۲ ، باز هم جهش نرخ مسکن را تجربه کنیم. این موضوع در اجاره مسکن هم تاثیرگذار است و افزایش خواهد داشت. در گذشته، قراردادهای اجاره، ۲ ساله و بیشتر هم منعقد می شد، اما به تازگی این اتفاق رخ نمی دهد و مالکان تنها یک سال با مستاجر قرارداد می بندند، زیرا در هر سال شاهد افزایش نرخ اجاره ها هستیم.
