معمولا هدف قشرهای مختلف مردم از خریدوفروش در بازار مسکن، تلفیقی از رفع نیاز و سرمایه‌گذاری است. مسکن، از جمله بازارهای جذابی است که توانسته طی سال‌های گذشته بخش اعظمی از سرمایه افراد را به خود جذب کند. فعالان بازار مسکن معتقدند که متوسط هر مترمربع آپارتمان در تهران به کانال ۸۰ میلیون تومان رسیده و رشد اندکی را نسبت به ماه‌های گذشته تجربه کرده است. به‌نظر آنها، در چندماهه اخیر بازار مسکن نوسانات اندکی داشته، هرچند به‌دلیل حبس آمارهای رسمی در حوزه بازار مسکن، تخمین نرخ دقیق دشوار است. به‌اعتقاد آنها، نوسانات اندک نرخ در بازار مسکن این پیام را می‌دهد که معاملات کم‌رونق شده است. افزایش نرخ مسکن به‌اندازه‌ای است که خریداران، توان خرید مسکن را ندارند و بسیاری از عرضه‌کنندگان نیز، حاضر به فروش مسکن به قیمت‌های پایین‌تر نیستند، زیرا برای تبدیل آن به دارایی‌های دیگر به مشکل برمی‌خورند. فعالان بازار مسکن به ثبات قیمت‌ها در ماه‌های آینده هم امیدوار نیستند و معتقدند روند نرخ مسکن همچنان در ماه‌های آینده افزایشی خواهد بود. صمت در این گزارش، آینده بازار مسکن را در ۶ ماه دوم سال ۱۴۰۲ از نگاه کارشناسان بررسی کرده است.

بازار مسکن همچنان در رکود

در پی کاهش معاملات و ثبات نسبی قیمت‌ها در بازار مسکن که از خرداد ایجاد شده، قیمت‌های اعلامی نیز در مسیر کاهش تدریجی به‌سر می‌برد و نرخ مصالح ساختمانی نیز با افت مواجه شده است. بازار مسکن در هفته اخیر همچنان در جاده رکود ایست کرده؛ اتفاقی که از چند عامل شامل ثبات نرخ ارز، خبرهای مثبت درباره آزادسازی دارایی‌های بلوکه‌شده ایران، کاهش نرخ مصالح ساختمانی و ثبات بازارهای موازی نشات می‌گیرد. آن‌طور که واسطه‌های ملکی می‌گویند قیمت‌های اعلامی از سوی مالکان روند کاهشی نشان می‌دهد. حتی در مواردی که سازندگان حاضر به فروش واحدهای نوساز خود با تخفیف زیادی هستند، کسی اقدام به خرید نمی‌کند. به‌نظر می‌رسد فعالان و سرمایه‌گذاران بازار مسکن در انتظار محرک‌های اثرگذار بر این بازار هستند تا وارد بازار شوند. در حالی که متغیرهای فعلی عمدتا پالس منفی به بازار ملک می‌دهد. گرچه سوددهی بالای مسکن در چندساله اخیر به خروج بازار مسکن از حالت مصرفی دامن زده، اما در طول زمان تمایل افراد نسبت به سرمایه‌گذاری در این بازار، با فراز و فرود همراه بوده است. وضعیت اقتصادی، مقدار درآمد، حجم ساخت‌وساز، نرخ تورم و نرخ دلار به همراه مسائل دیگر، بر رکود و رونق بازار مسکن تاثیر می‌گذارد. از این‌رو، مردم مشتاق هستند تا درباره پیش‌بینی نرخ مسکن در ماه‌های آینده بیشتر بدانند تا بهتر بتوانند برای پول و سرمایه خود برنامه‌ریزی کنند. برای آنکه دید بهتری از بازار مسکن داشته باشیم، باید با جوانب مختلف این بخش آشنایی پیدا کنیم. البته کارشناسان و متخصصان زیادی اذعان دارند که هنوز آثار افزایش نرخ دلار و تورم ناشی از آن به مسکن نرسیده است. هیچ قطعیتی درباره پیش‌بینی نرخ کالا و همچنین دیگر عناصر اقتصادی وجود ندارد. کارشناسان و متخصصان تلاش می‌کنند با بررسی آیتم‌ها و فاکتورهای مهم و تاثیرگذار بر نرخ مسکن، بتوانند یک پیش‌بینی حدودی از افزایش و کاهش نرخ آن داشته باشند. در شرایط فعلی باتوجه به ریسک‌های مختلفی که در اقتصاد حاکم است، پیش‌بینی، کار دشواری است، اما آن چیزی که می‌شود پیش‌بینی کرد، این است که بازار مسکن می‌تواند در حدود نرخ تورم عمومی حالا کمی کمتر یا کمی بیشتر حرکت کند و اگر با ریزش بیشتر نرخ ارز مواجه شویم، قطعا بازار هم از نظر تعداد معاملات و هم از نظر قیمت‌ها به رکود خواهد رفت.

مجلس اسب خود را زین کرد

محمدحسن آصفری، نماینده مجلس شورای اسلامی درباره شرایط بازار مسکن به صمت گفت: در هر صورت، بهای سنگین خانه، این روزها نارضایتی‌های زیادی را ایجاد کرده است و اقشار کم‌درآمد در شرایط بدی به‌سرمی‌برند. هر طرح موثری که بتواند ذره‌ای از مشکلات اساسی مردم را مرتفع کند، موردحمایت و تایید ما است. نمایندگان مجلس به طرح‌های حائزاهمیت و کاربردی برای رفع دلنگرانی‌های مردم در بخش مسکن عنایت ویژه‌ای دارند و از آن استقبال می‌کنند.

وی در ارتباط با به طول انجامیدن نهضت ملی مسکن و موضع مجلس در این رابطه بیان کرد: مجلس قصد دارد تا از بعد نظارتی، فشار لازم را به دولت وارد کند تا این طرح به سرانجام مطلوبی منتهی شود. تسریع در پیشبرد این طرح و اتمام ساخت این خانه‌ها، باید در اولویت برنامه‌های دولت باشد. تکمیل طرح مسکن ملی به‌کندی پیش می‌رود و پیمانکاران، دیگر توانی برای ادامه کار ندارند. مشکلات زیادی در این پروژه مهم وجود دارد که دولت برای حل آنها هیچ اقدامی نمی‌کند و این مسئله موجب حیرت من و بسیاری از نمایندگان دیگر شده است.

برخی پیمانکاران باید کنار بروند

نماینده مردم اراک در مجلس تصریح کرد: طبق برخی آمار موثق، مردم مبلغ قابل‌توجهی را در طرح نهضت ملی مسکن واریز کردند و طی ۱۵ ماه گذشته هیچ‌گونه پیشرفتی حاصل نشده که این موضوع، گلایه‌مندی‌ها و اعتراضات فراوانی را به‌وجود آورده است. میزان پیشرفت ساخت این خانه‌ها در طول یک سال گذشته، تنها ۳۰ درصد گزارش شده که این آمار و ارقام به‌واقع نگران‌کننده است. دولت باید هرچه سریع‌تر به این جریان ورود کند و موانع موجود را از سر راه بردارد.

آصفری در ادامه خاطرنشان کرد: کنار گذاشتن پیمانکاران ناتوان در تکمیل فرآیند مذکور، کمترین کاری است که قوه مجریه در این زمینه می‌تواند انجام دهد. استانداران نیز باید بعد نظارتی خود را افزایش دهند و با برگزاری جلسات فوری، مانع از متضرر شدن مردم کشورمان شوند. به‌طول انجامیدن ساخت خانه‌های نهضت ملی، باعث افزایش نرخ خواهد شد و در این‌باره هیچ‌گونه تردیدی وجود ندارد. اجاره‌نشین‌ها به‌خاطر صرف هزینه و سرمایه‌گذاری‌های اخیر، به‌شدت زیان دیده‌اند و حالا هم هیچ‌کسی پاسخگوی این عزیزان نیست.

وضعیت امیدبخشی در بخش معاملات مسکن دیده نمی‌شود

او درباره وضعیت بازار مسکن در نیمه دوم سال عنوان کرد: درحال‌حاضر، بازار مسکن در یک رکود تورمی قرار دارد و وضعیت خوب و امیدبخشی در بخش معاملات دیده نمی‌شود. این رکود می‌تواند در آینده نزدیک منجر به افزایش بهای مسکن شود و از همین‌رو دولت باید برنامه‌ریزی جدی و اصولی برای جلوگیری از این رخداد داشته باشد. مردم دیگر توان تحمل رشد نرخ در بازار مسکن را ندارند و ما نیز در مجلس به‌خوبی نسبت به این موضوع مطلع هستیم.

نماینده مجلس شورای اسلامی در ادامه مطرح کرد: مردم ما طی سال‌های اخیر فشار زیادی را از بابت قیمت‌های گزاف در بازار مسکن متحمل شده‌اند. امیدوارم که در اسرع‌وقت، راهکاری برای این معضل اندیشیده شود و با تکمیل طرح نهضت ملی، قدری از مشکلات موجود کاهش پیدا کند.نایب رئیس دوم کمیسیون امور داخلی کشور و شوراها در پایان اضافه کرد: دولت در این مسیر می‌تواند با بهره‌گیری از سیاست‌های تشویقی، رایگان‌سازی نرخ زمین، اعطای وام‌ها و تسهیلات لازم، همکاری شهرداری در این زمینه و ساماندهی برخی سازمان‌های مهم، به یاری مردم بیاید و بخشی از دلمشغولی‌های آنها را از بین ببرد. در نظرگیری سیاست‌های حمایتی برای شهرداری، در این راه می‌تواند بسیار مثمرثمر واقع شود و مردم در کوتاه‌مدت نتیجه آن را با تمام وجود حس کنند. شهرداری‌ها حق دریافت هزینه‌های سنگین از مردم بابت پروانه ساخت را ندارند و دولت در رابطه با این موضوع، باید دقیق و جدی عمل کند.

حکمرانی رکود در بازار ملک

محمد علیزاده، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: در شرایط حاضر، زمانی که نرخ دلار بالا می‌رود، نرخ مسکن با افزایش مواجه می‌شود؛ به‌این دلیل که ارزش آن براساس ارز داخلی حساب می‌شود. این شرایط باعث شده است تا بازار مسکن در ناپایدارترین شرایط خود باشد. علاوه بر اینها، رشد وضعیت رکودی در بازار، تمایل به خرید مسکن در میان اقشار مختلف را کاهش داده و به‌عبارت‌دیگر، نرخ‌ها در بازار مسکن، به قیمت‌های ناپایدار بدل شده است. بازار مسکن بازاری است که براساس عرف جامعه، همیشه قیمتی در بازارهای دارایی نظیر بازار ارز را به خود اختصاص می‌دهد.

خبری از اقدام ویژه‌ای برای خانه‌دار شدن نیست

وی در ادامه افزود: در رابطه با طرح دولتی مسکن از همان ابتدا گفته می‌شد که باتوجه به اینکه بیش از نیمی از هزینه خانوار صرف مسکن می‌شود، زمین رایگان توسط دولت به مردم داده شود تا در این زمین‌ها ساخت‌وساز کنند. در ابتدا مردم فکر می‌کردند که با طرح نهضت ملی مسکن، صاحب ‌خانه می‌شوند، اما با مشخص شدن جزییات آن، متوجه شدند که مهمان جیب خودشان هستند و خبری از اقدام ویژه‌ای برای خانه‌دار شدن، در این طرح نیست.

او با بیان اینکه در ابتدای ثبت‌نام برای خانه‌دار شدن، پرسش رایج این بود که هزینه یک واحد مسکونی در طرح نهضت ملی چقدر خواهد بود؛ افزود: در این‌باره مشخص شد که با ثبت‌نام و پس از تایید شرایط متقاضیان برای دریافت مسکن ملی، باید با پیشرفت فیزیکی کار، مرحله‌به‌مرحله هزینه آن را واریز کنند تا کار پیش رود، پس حتی هزینه آن‌هم مشخص نبوده است.

این کارشناس بیان کرد: به‌نظر می‌رسد دولت باید درباره این طرح تجدیدنظر کند و بیش از این به مردم وعده ندهد و شکست این طرح را اعلام کند.

این طرح بیشتر در حد حرف مانده است و به‌نظر نمی‌رسد دولت برای آن اقدام قابل‌توجهی کرده باشد. رئیس دولت سیزدهم بعد از انتخابات گفتند که طرح نهضت ملی مسکن از قبل برنامه‌ریزی و به‌زودی اجرا می‌شود، اما شاهد این هستیم که بعد از گذشت مدت طولانی هنوز فعالیتی انجام نگرفته است. از یاد نبریم که وظیفه دولت خانه‌دار کردن قشر متوسط جامعه در راستای ایجاد رفاه حداقلی است و برای دولت استفاده از بازار مسکن به‌عنوان یک بازار درآمدی صحیح نیست. اگر دولت بتواند ابزار کنترلی مناسبی را در بازار به‌کار گیرد، به‌راحتی می‌تواند این قشر را خانه‌دار کند و در عین‌ حال به یک موازنه نرخ و عرضه و تقاضا در حوزه ساخت‌وساز برسد.

وی در خاتمه تصریح کرد: زیرساخت‌های طرح نهضت ملی مسکن برای سازنده توجیه اقتصادی ندارد تا سرمایه‌گذاران ساخت این خانه‌ها را در دست بگیرند. به‌تازگی هزینه‌های ساخت مسکن بسیار افزایش یافته و باعث شده است سازنده رغبتی برای ساخت نداشته باشد. به‌نظر می‌رسد سرمایه‌گذار با قیمت‌هایی که در مصالح ساختمانی وجود دارد، اقدام به ساخت نکند، به این دلیل که آنها نمی‌توانند با کیفیت پایین خانه به‌دست مردم بسپارند.احتمال دارد در ۶ ماه دوم امسال، باز هم جهش نرخ مسکن را تجربه کنیم که این موضوع در اجاره مسکن هم تاثیرگذار خواهد بود. در گذشته، قراردادهای اجاره، ۲ ساله و بیشتر هم منعقد می‌شد، اما به‌تازگی این اتفاق رخ نمی‌دهد و مالکان تنها یک سال با مستاجر قرارداد می‌بندند، زیرا در هر سال شاهد افزایش نرخ اجاره‌ها هستیم.

سخن پایانی

اتفاقاتی که در طول سال‌های گذشته، بر هزینه خانه‌دار شدن در تهران و شهرهای دیگر تاثیر گذاشته، گاهی مطابق و گاهی نیز خلاف انتظارات پیش‌بینی نرخ مسکن بوده است. این مسئله ریسک‌پذیر بودن سرمایه‌گذاری در این بخش را تایید می‌کند. شاید رشد قیمتی مسکن در چند سال گذشته، این باور را برای افراد به‌وجود آورده که هرگونه معامله در این بازار، کاملا به‌نفع سرمایه‌ها است. اگر چنین تصوری وجود داشته باشد و بدون داشتن تجربه، فردی بخواهد پول خود را به این بخش وارد کند، باید دست نگه‌ دارد، چراکه این بازار عریض و طویل، قوانین چندان ساده‌ای هم ندارد. خریدوفروش مسکن در سال‌های پیش، به پیچیدگی زمان حال نبوده است؛ در واقع پیشرفت بازارهای موازی و تاثیرپذیری مسکن از آنها، پیچیده‌تر شدن روابط سیاسی و گردش پول در معاملات، به‌مرور بر تعداد متغیرهای موثر بر پیش‌بینی نرخ مسکن افزوده است.