معمولا هدف قشرهای مختلف مردم از خریدوفروش در بازار مسکن، تلفیقی از رفع نیاز و سرمایه‌گذاری است. مسکن، از جمله بازارهای جذابی است که توانسته طی سال‌های گذشته بخش اعظمی از سرمایه افراد را به خود جذب کند.فعالان بازار مسکن معتقدند که متوسط هر مترمربع آپارتمان در تهران به کانال ۶۴ میلیون تومان رسیده و رشد اندکی را نسبت به ماه‌های گذشته تجربه کرده و به اعتقاد آنها در چندماهه اخیر بازار مسکن نوسانات اندکی داشته، هرچند به‌دلیل حبس آمارهای رسمی در حوزه بازار مسکن تخمین نرخ دقیق دشوار است.به اعتقاد آنها، نوسات اندک نرخ در بازار مسکن این پیام را می‌دهد که معاملات، کم‌رونق شده است.

این کارشناسان یکی از دلایل سردی بازار مسکن را اوج گرفتن نرخ مسکن می‌دانند و می‌گویند: افزایش نرخ مسکن به‌اندازه‌ای است که خریداران توان خرید مسکن ندارند و بسیاری از عرضه‌کنندگان نیز، حاضر به فروش مسکن به قیمت‌های پایین‌تر نیستند، زیرا برای تبدیل آن به دارایی‌های دیگر به مشکل برمی‌خورند. فعالان بازار مسکن به ثبات قیمت‌ها در ماه‌های آینده هم امیدوار نیستند و معتقدند روند نرخ مسکن همچنان در ماه‌های آینده افزایشی خواهد بود. صمت در این گزارش، آینده بازار مسکن را در سال ۱۴۰۲ از نگاه کارشناسان بررسی کرده است.

عوامل رکود بازار ملک

در پی کاهش معاملات و ثبات نسبی قیمت‌ها در بازار مسکن که از خرداد ایجاد شده، قیمت‌های اعلامی نیز در مسیر کاهش تدریجی به سر می‌برد و نرخ مصالح ساختمانی نیز با افت مواجه شده و بازار مسکن در هفته اخیر همچنان در جاده رکود ایست کرده است؛ اتفاقی که از چند عامل شامل ثبات نرخ ارز، خبرهای مثبت درباره آزادسازی دارایی‌های بلوکه‌شده ایران، کاهش نرخ مصالح ساختمانی و ثبات بازارهای موازی نشات می‌گیرد. آن‌طور که واسطه‌های ملکی می‌گویند، قیمت‌های اعلامی از سوی مالکان به‌طور میانگین ۱۵ درصد نسبت به خرداد کاهش نشان می‌دهد. حتی در مواردی که سازندگان حاضر به فروش واحدهای نوساز خود با تخفیف ۲۵ درصد هستند، کسی اقدام به خرید نمی‌کند. به نظر می‌رسد فعالان و سرمایه‌گذاران بازار مسکن در انتظار محرک‌های اثرگذار بر این بازار هستند تا وارد بازار شوند. این در حالی است که متغیرهای فعلی عمدتا پالس منفی به بازار ملک می‌دهند.

گرچه سوددهی بالای مسکن در چندساله اخیر به خروج بازار مسکن از حالت مصرفی دامن زده، اما در طول زمان، تمایل افراد نسبت به سرمایه‌گذاری در این بازار، با فرازوفرود همراه بوده است. وضعیت اقتصادی، مقدار درآمد، حجم ساخت‌وساز، نرخ تورم و نرخ دلار به همراه مسائل دیگر، بر رکود و رونق بازار مسکن تاثیر می‌گذارد. از این‌رو، مردم مشتاق هستند تا درباره پیش‌بینی نرخ مسکن در ماه‌های آینده بیشتر بدانند تا بهتر بتوانند برای پول و سرمایه خود برنامه‌ریزی کنند. برای آنکه دید بهتری از بازار مسکن داشته باشیم، باید با جوانب مختلف این بخش آشنایی پیدا کنیم.

البته کارشناسان و متخصصان زیادی اذعان دارند که هنوز آثار افزایش نرخ دلار و تورم ناشی از آن به مسکن نرسیده است. هیچ قطعیتی درباره پیش‌بینی نرخ کالا و همچنین دیگر عناصر اقتصادی وجود ندارد.

کارشناسان و متخصصان تلاش می‌کنند با بررسی آیتم‌ها و فاکتورهای مهم و تاثیرگذار روی نرخ مسکن بتوانند پیش‌بینی حدودی از افزایش و کاهش نرخ آن داشته باشند.در شرایط فعلی با توجه به ریسک‌های مختلفی که در اقتصاد حاکم است، پیش‌بینی؛ کار دشواری است، اما آن چیزی که می‌شود، پیش‌بینی کرد، این است که بازار مسکن می‌تواند در حدود نرخ تورم عمومی کمی کمتر یا کمی بیشتر حرکت کند و اگر با ریزش بیشتر نرخ ارز مواجه شویم، قطعا بازار هم از نظر تعداد معاملات و هم از نظر قیمت‌ها به رکود خواهد رفت.

تنش بزرگ در نرخ ملک

مسعود نجفی، کارشناس بازار مسکن، در رابطه با شرایط روز بازار مسکن به صمت گفت: با توجه به ثبات نسبی قیمت‌ها در فصل بهار و تابستان امسال، تقاضا برای بازار مسکن کاهش پیدا کرده و این اتفاق در حالی رخ داده که علاقه به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن در سال‌های اخیر باعث افزایش انتظارات تورمی و به‌تبع بالا رفتن سطح نرخ خانه شده است.

نجفی بیان کرد: بالا رفتن نرخ مصالح ساختمانی و رشد دستمزد کارگران دلایل مهم گرانی مسکن در سال‌های اخیر است. از طرفی، مشاوران املاک با توجه به نقش مستقیمی که در معاملات مسکن دارند، یکی از عوامل اصلی گرانی خانه بوده‌اند، چراکه اگر تمام عوامل موثر گرانی مسکن را در نظر بگیریم، باز هم مشاهده می‌کنیم که نرخ املاک نباید تا این اندازه با گرانی دست‌وپنجه نرم می‌کرد.

این کارشناس افزود: ما با یک ابررکود؛ هم در ساخت‌وساز و هم در خرید مصرفی بازار مسکن مواجهیم. متاسفانه درحال‌حاضر تلاشی برای بهبود بازار مسکن دیده نمی‌شود، در چنین شرایطی می‌توان گفت که نابسامانی‌های موجود در این بازار مهم ناشی از شرایط اقتصادی است و تا فکری برای این وضعیت اندیشیده نشود، اتفاق خاصی رخ نمی‌دهد و بعید است تا پایان سال، اتفاق خاصی در بازار مسکن رخ دهد.

ضرورت همکاری با بخش خصوصی

نجفی بیان کرد: اصولا دولت‌ها برای موفق شدن در پروژه‌های مسکنی الزاما باید از بخش خصوصی استفاده کنند، یعنی همکاری نکردن دولت با بخش خصوصی فعالیت‌های اجرایی دولت را تا حد بسیار زیادی مختل می‌کند. دولت باید با میدان دادن به بخش خصوصی به‌نوعی اعتمادسازی دوطرفه ایجاد کند.از طرفی، باید با دخالت و نظارت خود دست سوداگری و رانت‌خواری را کوتاه کند. همچنین، از سازندگان توانمند در راستای مشارکت و کمک به تسریع امور کمک بگیرد.

وی در ادامه افزود: دولت باید برای نیمسال دوم سال ۱۴۰۲ با برنامه‌ریزی بیشتری عمل و در بخش مسکن تحرک بیشتری ایجاد کند تا بازار مسکن امیدوارکننده‌تر شود.مشکل مسکن، اتفاقی نیست که بتوانیم در کوتاه‌مدت آن را حل کنیم و نیاز به زمان دارد، به‌شرطی که در یک دوره چندساله، در کنار طراحی ابزارهای مالی و پولی مناسب به ساخت و تولید مسکن توجه شود، در این صورت است که بازار ملک در مسیر توسعه قرار می‌گیرد و شرایط بهتر می‌شود.

تاثیر رکود بازار مسکن بر نرخ اجاره

حسین قلی‌زاده، کارشناس بازار مسکن نیز با اشاره به تاثیر رکود بازار بر نرخ اجاره‌بها در گفت‌وگو با صمت توضیح داد: شهریور هرسال به‌عنوان آخرین ماه فصل تابستان، اوج تحرکات در بازار مسکن است و قیمت‌ها معمولا در این ماه افزایش می‌یابد، اما در فاصله چندروزه تا این ماه، افزایش رکود بخش مسکن، بازار را با یک سکته زودهنگام مواجه کرده است. از سوی دیگر، تورم همچنان رشد نسبی خود را دارد و خبری از کاهش قیمت‌ها نیست.

این کارشناس در ادامه گفت: مسکن در تابستان سال قبل با تورم همراه بود، اما به این شدت رکود نداشت. رکود بازار مسکن بر نرخ اجاره نیز موثر بوده و موجب افزایش نسبی نرخ اجاره‌ها شده است. البته این مورد نیاز به پیش‌بینی خاصی نداشت، زیرا زمانی که بازار خریدوفروش کساد می‌شود، بازار اجاره جان می‌گیرد و اجاره‌ها افزایش پیدا می‌کند.

وی خاطرنشان کرد: کاهش نرخ و تخفیفی که برخی از مالکان برای فروش ملک خود در نظر گرفته‌اند، ارتباطی به توقف تورم بخش مسکن ندارد؛ بلکه رکود حاکم بر بازار باعث شده است تا افرادی که برای فروش عجله دارند، مجبور به تخفیف ۱۰ تا ۲۵ درصدی برای فروش شوند. از طرفی، چنین تخفیف‌هایی برای خانه‌های کوچک متراژ و در مناطق جنوب شهر نیست، بلکه به واحدهایی تعلق دارد که ارزش زیادی دارند و از متراژ بالایی برخوردار هستند.

کلید حل مشکل مسکن، عرضه نیست

قلی‌زاده با بیان اینکه اکنون تقاضا برای خرید ملک به‌شدت کاهش پیدا کرده و قدرت خرید بخش زیادی از مردم جوابگوی هزینه‌های این بخش نیست به صمت گفت: مسکن به‌عنوان یک نمونه از سبد خدمات ضروری خانوار موردبررسی قرار می‌گیرد. در نتیجه، بازار مسکن در بخش خریدوفروش دچار یک رکود سنگین شده است و جامعه تحمل قیمت‌های بیش از این را ندارد.

وی در ادامه توضیح داد: راه‌حل مهم برای ساماندهی بازار مسکن این است که دولت به‌جای اینکه بر موضوع ساخت مسکن برای اقشار هدف تمرکز کند و کلی هزینه برای اجرایی شدن این موضوع اختصاص دهد، طرح اجاره‌نشینی بلندمدت را ایجاد کند؛ چراکه درحال‌حاضر کلید حل مشکل مسکن، عرضه نیست، زیرا طبق آمارهای منتشرشده، تعداد زیادی از واحدهای خالی در کشور شناسایی شده‌اند که تقاضای موجود را در حد زیادی جوابگو هستند.

موضوع عرضه مسکن ممکن است در بلندمدت و با توجه به رشد جمعیت در سال‌های آینده ضرورت داشته باشد، اما در وضعیت فعلی آن چیزی که اهمیت دارد، بحث تقاضا برای این بازار حیاتی است.

این کارشناس خاطرنشان کرد: حوزه سیاست‌های خرد و کلان بخش مسکن نیاز به اصلاحات بسیار دارد. هزینه تولید مسکن در ایران به‌هیچ‌عنوان اقتصادی نیست، این امر باعث می‌شود بهای تمام‌شده مسکن به‌صرفه و اقتصادی نباشد؛ بنابراین، محصول نهایی که همان خانه باشد، گران در می‌آید، این در حالی است که باید از فناوری‌های نوین در ساخت مسکن استفاده شود تا بهای تمام‌شده کاهش یابد. در غیر این صورت، نمی‌توان بهای ملک را متعادل کرد.

قلی‌زاده در پایان گفت: دولت باید تقاضای بازار مسکن را به‌سمتی ببرد که حمایت‌های هدفمند برای اجاره‌داری حرفه‌ای جای ساخت مسکن را بگیرد.ارائه نسخه‌های تکراری و بی‌اثر آینده بازار مسکن را با خطر بیشتری مواجه می‌کند. اتفاقی که هرساله تکرار می‌شود و بازار مسکن را با رکود یا با تورم غیرقابل‌کنترل روبه‌رو می‌کند.

سخن پایانی

اتفاقاتی که در طول سال‌های گذشته بر هزینه خانه‌دار شدن در تهران و شهرهای دیگر تاثیر گذاشته، گاهی مطابق و گاهی نیز خلاف انتظارات پیش‌بینی نرخ مسکن بوده است. این مسئله ریسک‌پذیر بودن سرمایه‌گذاری در این بخش را تایید می‌کند.

شاید رشد قیمتی مسکن در چند سال گذشته، این باور را برای افراد به وجود آورده که هرگونه معامله در این بازار، کاملا به‌نفع سرمایه‌دارها است. اگر چنین تصوری باشد و بدون داشتن تجربه، فردی بخواهد پول خود را به این بخش وارد کند، باید دست نگه ‌دارید، چراکه این بازار عریض و طویل، چندان ساده هم نیست. خریدوفروش مسکن در طول زمان، به پیچیدگی زمان حال نبوده است. در واقع پیشرفت بازارهای موازی و تاثیرپذیری مسکن از آنها، پیچیده‌تر شدن روابط سیاسی و گردش پول در معاملات، به‌مرور بر تعداد متغیرهای موثر بر پیش‌بینی نرخ مسکن افزوده است. اکنون کسادی معاملات مسکن باعث شده است تا نرخ مصالح ساختمانی نیز تا ۱۸ درصد نسبت به تیر کاهش پیدا کند. برخی معتقدند که این افت نرخ از رکود ساخت‌وساز نشات گرفته، اما عده‌ای دیگر اثر کاهش نرخ ارز را دلیل این افت نرخ می‌دانند. همزمان، دولت و مجلس در پی سروسامان دادن به بازار مسکن هستند. تامین زمین برای ۱.۸ میلیون واحد نهضت ملی مسکن، برخورد با مشاوران املاک متخلف و بدون مجوز، افزایش وام اوراق تا سقف ۹۶۰ میلیون تومان و پرداخت وام ودیعه مسکن از جمله برنامه‌های در دست اجرای دولت است که امید می‌رود این اقدامات شرایط بازار مسکن را ساماندهی کند.