تـب تـنـد مسـکـن در زمستان
براساس آمار بانک مرکزی، تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله‌شده در شهر تهران در آذر سال ۱۴۰۱، به ۱۰.۲ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل ۲۷.۲ و نسبت به ماه مشابه سال قبل، ۴.۷ درصد افزایش نشان می‌دهد.
در ماه موردگزارش، متوسط نرخ خریدوفروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران ۴۸ . ۷ میلیون تومان و حاکی از افزایش ۲ . ۹ درصدی نسبت به ماه قبل است.
بررسی توزیع واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در ماه گذشته نشان می دهد از مجموع ۱۰ هزار و 184واحد مسکونی، واحدهای تا ۵ سال ساخت با سهم ۲۹ درصدی بیشترین سهم را به خود اختصاص داده اند. بااین وجود، سهم مذکور در مقایسه با آذر سال قبل ۴ . ۲ درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با عمر بالا در گروه های ۱۱ تا ۱۵ سال و بیش از ۲۰ سال ساخت افزوده شده است.صمت در این گزارش به بررسی تحولات بازار مسکن در فصل زمستان می پردازد.
تاثیر پذیری نرخ مسکن از تورم
شاخص نرخ مصرف کننده از ابتدای امسال تاکنون ۴۰ . ۲ درصد رشد کرده که نشان دهنده میانگین افزایش نرخ کالا و خدمات در اقتصاد ایران است؛ هرچند در این میان برخی از اقلام با تورم به مراتب بالاتر مواجه بوده و برخی نیز افزایش نرخ کمتری را تجربه کرده اند؛ اما در بازار مسکن، تازه ترین اطلاعات منتشرشده از سوی بانک مرکزی حاکی از این است که میانگین نرخ مسکن تهران در انتهای آذر از محدوده ۴۸ میلیون تومان گذشته که نشان دهنده رشد ۴۲ . ۴ درصدی در ۹ ماه است و با رشد ۴۰ . ۲ درصد نرخ تورم، کمابیش مناسبت دارد. از اواخر پاییز ۱۳۹۶ که دور جدید تنش ها در اقتصاد ایران آغاز شد تا اواخر پاییز امسال، شاخص مصرف کننده ۴۱۰ درصد رشد کرده؛ اما میزان رشد میانگین نرخ مسکن در این بازه زمانی ۸۸۳ درصد بوده است. به عبارت دیگر، در این دوره ۵ ساله، میزان بازده بازار مسکن بیش از ۲ برابر میزان رشد تورم است و سرمایه گذاران این بازار، ضمن در امان ماندن از تورم، سود ریالی خوبی نیز نسبت به میانگین اقتصاد به جیب زده اند. البته بررسی روند نرخ تورم و مسکن در این دوره زمانی نشان می دهد بالاتر بودن بازده سالانه مسکن نسبت به نرخ تورم بیش از هر چیز ناشی از جهش های دوره ای نرخ بوده و به تدریج، بازده سالانه این بازار به محدوده نرخ تورم نزدیک شده است. در این میان، شکاف تورمی بازار مسکن و شاخص نرخ مصرف کننده که در بازه ۵ ساله به ۴۷۳ واحد درصد می رسد، فقط در صورت رفع رکود تورمی بازار مسکن و کاهش میزان رشد آن به کمتر از میزان رشد تورم امکان پذیر است.
تنش بزرگ در نرخ ملک
مسعود نجفی، کارشناس بازار مسکن، در رابطه با این موضوع بهصمت گفت: باید دانست که باتوجه به رشد تورم در فصل سرد سال، تقاضا برای بازار مسکن کاهش پیدا نکرده و در عمل، افزایش تورمی نرخ مسکن، باعث رشد قیمت ها و ایجاد یک شوک روانی به این بازار شده است. در ضمن، بیشتر پول های سرگردان به دنبال بازارهای مطمئن و زودبازده هستند. علاقه به سرمایه گذاری در بازار مسکن در سال های اخیر باعث افزایش انتظارات تورمی و به طبع بالا رفتن سطح نرخ خانه در این بازار پرطرفدار شده است. نجفی بیان کرد: متاسفانه در دولت قبلی تلاشی برای تولید و بهبود بازار مسکن انجام نگرفت و با افزایش تقاضا در سطح جامعه، تنش بزرگی در قیمت ها ایجاد شد. اما اقداماتی که در دولت جدید برای بهبود بازار مسکن انجام گرفت، توانست تا حد زیادی به آرامش بازار کمک و تنش ها را کنترل کند. در حال حاضر افزایش نرخ مسکن همسو با نرخ تورم در حال حرکت است و پیش بینی می شود شدت شوک های قیمتی بازار، دیگر تکرار نشود. این کارشناس بازار مسکن بهصمت گفت: بالا رفتن نرخ مصالح ساختمانی و رشد دستمزد کارگران، دلایل مهم گرانی مسکن است. از طرفی، مشاوران املاک باتوجه به نقش مستقیمی که در معاملات مسکن دارند، یکی از عوامل اصلی گرانی خانه در چند سال اخیر بوده اند، چرا که اگر تمام عوامل موثر گرانی مسکن را در نظر بگیریم، باز هم مشاهده می کنیم که نرخ املاک نباید تا این اندازه با گرانی دست وپنجه نرم کند. از این رو مشاوران املاک نقش بسزایی در پر کردن خلأ گرانی مسکن ایفا می کنند، همچنین این افراد با خرید خانه های خوش نرخ و فروش این واحدها به قیمت های بیشتر، مسکن را به یک کالای سرمایه ای تبدیل کرده اند و تا زمانی که مسکن در کشور کالای سرمایه گذاری تلقی شود، نمی توانیم به آینده این بازار امیدوار باشیم تا قیمت ها کاهش پیدا کند. وی ادامه دارد: از سوی دیگر، هیچ نظارت دقیقی بر فعالیت مشاوران املاک انجام نمی گیرد و هر فردی می تواند با اخذ جواز از اتحادیه، به فعالیت در این حوزه بپردازد و به دلالی مسکن مشغول شود. این ضعف قانون است که افراد بدون داشتن تخصص و آموزش وارد این حوزه می شوند و کنترلی بر فعالیت این افراد وجود ندارد.
کاهش جذابیت بازار مسکن برای سرمایه گذاری
نجفی گفت: برای دهک های کم درآمد، سرمایه گذاری مسکن مفهومی ندارد، زیرا این افراد برحسب نیاز اقدام به خرید مسکن می کنند و پول های مازاد خود را در بازارهای دیگر مثل بازار طلا و ارز سرمایه گذاری می کنند و به این دلیل که سرمایه گذاری در بخش مسکن به نقدینگی بسیار زیادی نیاز دارد، به سمت سفته بازی، دلالی و بازارهای ناسالم حرکت می کنند و افرادی که در این حوزه سودهای کلانی نصیب شان می شود، با سوداگری در بازار مسکن قیمت ها را بالا می برند، همچنین با دست به دست شدن نرخ املاک به دست غول های سرمایه ای که به صورت اختاپوسی در حوزه املاک افتاده اند، نرخ مسکن را به صورت پلکانی افزایش می دهند و باعث رشد تورم می شوند.
این کارشناس ادامه داد: دولت گذشته هیچ اقدام مثبتی برای ساماندهی بازار مسکن انجام نداده و هیچ کدام از وعده ها، اجرایی نشد و بازار مسکن به حال خود رها شد. اما با نگاهی به سیاست های دولت جدید مشاهده می کنیم، به طورکامل برخلاف دولت قبلی، تلاش ها برای بهبود بازار مسکن روزبه روز در حال افزایش است. وی در پایان گفت: دولت باید قدم به قدم با تمام فعالیت های خود به بحث رسانه ای آن هم توجه کند تا چشم اندازهای روشنی برای آینده مسکن به وجود بیاورد. دولت در حال حاضر زیرساخت های تولید مسکن را با سرعت خوبی پیش می برد و انتظار می رود در آینده نه چندان دور، تاثیر مثبتی بر بازار املاک بگذارد، به شرطی که تمامی اقداماتش برای ساماندهی بازار مسکن با برنامه ریزی و توجه به ظرفیت های کشور باشد.
سایه رکود تورمی بر بازار مسکن
محسن فلکی، کارشناس بازار مسکن بهصمت گفت: ملک در کشور ما به علت نبود رونق ن تولید و مشکلات موجود در صنعت و تجارت خارجی، از کالای مصرفی به کالای سرمایه ای تبدیل شده است و به عنوان مطمئن ترین کالا برای سرمایه گذاری در بین مردم شناخته می شود. محسن فلکی افزود: به همین علت، مشکلات مسکن در کشور فراتر از آن است که در حوزه وزارتخانه و با جابه جایی دولت ها رفع شود. هر دولتی هم که می آید، نظر و سلیقه خود را دنبال می کند و نبود منشوری واحد در ساخت مسکن باعث عدم موفقیت طرح های مسکنی از جمله (مسکن مهر، مسکن ملی و نهضت ملی مسکن) می شود. به این ترتیب بسیاری از مردم به ویژه خانه اولی ها از مسکن در شأن خود و خانواده شان دور می مانند. به اعتقاد این کارشناس مسکن، در سال آینده کشور به علت افزایش بازارهای موازی و ناکارآمدی متولیان مسکن ، دچار رکود تورمی خواهد شد و عدم توان خرید مردم، باعث فلج شدن بسیاری از اصناف مرتبط با مسکن می شود. به گفته این کارشناس بازار مسکن؛ در چنین شرایطی، سازنده های سنتی مسکن که با افزایش نرخ مصالح ساختمانی با کمبود نقدینگی مواجه شده اند، حاضر هستند برای انجام تعهدات خود دست به فروش ۵ تا ۱۰ درصدی زیر نرخ املاک خود بزنند.
ضرورت ارائه راه حل جدید
بعد از رشد افسارگسیخته نرخ مسکن در چند سال گذشته و رویا شدن خرید مسکن برای خانه اولی ها و در کنار آن بی اثر بودن وام خرید مسکن و باتوجه به اینکه عمده هزینه مسکن صرف زمین می شود، سیاست گذار باید به فکر راه حل جدید برای خانه دار کردن مردم باشد که در این زمینه اهدای زمین رایگان به مردم و کارآمدتر کردن صندوق مسکن ادارات و شرکت ها می تواند بسیار موثر باشد. فلکی خاطرنشان کرد: ما در رابطه با بحث مسکن، تشکل انبوه سازان را داریم که به 2 بخش صنعتی سازان و سنتی سازان تقسیم می شوند که اگر سازنده های سنتی با اطلاعات و تکنولوژی روز این صنعت آشنایی بیشتری داشته باشند و طبق استانداردهای جهانی عمل کنند، نه تنها به نرخ تمام شده افزوده نمی شود، بلکه کاهش نرخ تمام شده مسکن را هم خواهیم داشت. وی در پایان گفت: در تمام دنیا به مسکن نگاه مصرفی دارند،اما در کشور ما به علت رونق نداشتن تولید، بیشتر مردم مسکن را با دید سرمایه ای نگاه می کنند و متاسفانه سیاست گذار به جای اصلاح این نگاه خود، با تصمیمات غلط مانند راه اندازی بورس مسکن، مهر تایید بر این فرهنگ غلط می زند و ما با فرار سرمایه از بخش تولید و سرازیر شدن نقدینگی به بخش مسکن روبه رو می شویم. فلکی افزود: این سیکل معیوب همچنان ادامه پیدا می کند، از این رو ما هر ساله شاهد رشد افسارگسیخته مسکن هستیم.
سخن پایانی
بازار مسکن همواره دوره های رونق و رکود پیوسته را به همراه جهش و ثبات نرخ تجربه کرده است؛ به گونه ای که در دوره های رونق و جهش نرخ، بازده آن به مراتب از نرخ تورم و سود بدون ریسک (سپرده بانکی) بیشتر و در دوره های رکود، این نسبت معکوس شده، به گونه ای که رشد میانگین نرخ مسکن نه تنها کمتر از نرخ تورم بوده بلکه به پای نرخ سود بانکی نیز نرسیده است.
البته این اتفاق در شرایط معمول اقتصاد ایران تکرار شده و آخرین دوره آن مربوط به سال های ۱۳۹۱ تا ۱۳۹۶ و سیاست های مهار نرخ تورم موفقیت آمیز بوده است. در دوره حاضر نیز، اگر سیاست های ضدتورمی دولت موفق باشد، انتظار می رود اهرم افزایش نرخ مسکن از محل رشد هزینه ساخت و بالا رفتن ارزش جایگزینی، خنثی شده و شتاب رشد نرخ مسکن در مقایسه با نرخ تورم، متوقف و حتی معکوس شود. این درحالی است که بسیاری از کارشناسان معتقدند باتوجه به وضع موجود اقتصاد که همچنان کسری بودجه دولت و تنش نرخ ارز استمرار دارد، قوی ترین سناریو برای بازار مسکن، رشد همپای نرخ تورم است که از ۲ سال گذشته در حال اجرا بوده و از تخلیه حباب نرخ مسکن جلوگیری کرده است.
نکته قابل توجه اینکه در ۲ سال اخیر، بازار مسکن درگیر رکود تورمی بوده و باوجود کاهش تعداد معاملات، رشد نرخ را تجربه کرده است؛ یعنی این بازار در اثر عاملی غیر از رابطه عرضه و تقاضا رشد کرده که این عامل می تواند باعث افزایش مداوم نرخ نهاده های ساختمانی و سفته بازی در نرخ زمین شهری باشد.
