در ماه موردگزارش، متوسط نرخ خریدوفروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۴۸.۷ میلیون تومان و حاکی از افزایش ۲.۹ درصدی نسبت به ماه قبل است.

بررسی توزیع واحدهای مسکونی معامله‌شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در ماه گذشته نشان می‌دهد از مجموع ۱۰ هزار و 184واحد مسکونی، واحدهای تا ۵ سال ساخت با سهم ۲۹ درصدی بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. بااین‌وجود، سهم مذکور در مقایسه با آذر سال قبل ۴.۲ درصد کاهش‌ یافته و در مقابل به سهم واحدهای با عمر بالا در گروه‌های ۱۱ تا ۱۵ سال و بیش از ۲۰ سال ساخت افزوده ‌شده است.صمت در این گزارش به بررسی تحولات بازار مسکن در فصل زمستان می‌پردازد.

تاثیر پذیری نرخ مسکن از تورم

شاخص نرخ مصرف‌کننده از ابتدای امسال تاکنون ۴۰.۲ درصد رشد کرده که نشان‌دهنده میانگین افزایش نرخ کالا و خدمات در اقتصاد ایران است؛ هرچند در این میان برخی از اقلام با تورم به‌مراتب بالاتر مواجه بوده‌ و برخی نیز افزایش نرخ کمتری را تجربه کرده‌اند؛ اما در بازار مسکن، تازه‌ترین اطلاعات منتشرشده از سوی بانک مرکزی حاکی از این است که میانگین نرخ مسکن تهران در انتهای آذر از محدوده ۴۸ میلیون تومان گذشته که نشان‌دهنده رشد ۴۲.۴ درصدی در ۹ ماه است و با رشد ۴۰.۲ درصد نرخ تورم، کمابیش مناسبت دارد. از اواخر پاییز ۱۳۹۶ که دور جدید تنش‌ها در اقتصاد ایران آغاز شد تا اواخر پاییز امسال، شاخص مصرف‌کننده ۴۱۰ درصد رشد کرده؛ اما میزان رشد میانگین نرخ مسکن در این بازه زمانی ۸۸۳ درصد بوده است. به‌عبارت‌دیگر، در این دوره ۵ ساله، میزان بازده بازار مسکن بیش از ۲ برابر میزان رشد تورم است و سرمایه‌گذاران این بازار، ضمن در امان ماندن از تورم، سود ریالی خوبی نیز نسبت به میانگین اقتصاد به جیب زده‌اند. البته بررسی روند نرخ تورم و مسکن در این دوره زمانی نشان می‌دهد بالاتر بودن بازده سالانه مسکن نسبت به نرخ تورم بیش از هر چیز ناشی از جهش‌های دوره‌ای نرخ بوده و به‌تدریج، بازده سالانه این بازار به محدوده نرخ تورم نزدیک شده است. در این میان، شکاف تورمی بازار مسکن و شاخص نرخ مصرف‌کننده که در بازه ۵ ساله به ۴۷۳ واحد درصد می‌رسد، فقط در صورت رفع رکود تورمی بازار مسکن و کاهش میزان رشد آن به کمتر از میزان رشد تورم امکان‌پذیر است.

تنش بزرگ در نرخ ملک

مسعود نجفی، کارشناس بازار مسکن، در رابطه با این موضوع بهصمت گفت: باید دانست که باتوجه به رشد تورم در فصل سرد سال، تقاضا برای بازار مسکن کاهش پیدا نکرده و در عمل، افزایش تورمی نرخ مسکن، باعث رشد قیمت‌ها و ایجاد یک شوک روانی به این بازار شده است. در ضمن، بیشتر پول‌های سرگردان به‌دنبال بازارهای مطمئن و زودبازده هستند. علاقه به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن در سال‌های اخیر باعث افزایش انتظارات تورمی و به‌طبع بالا رفتن سطح نرخ خانه در این بازار پرطرفدار شده است. نجفی بیان کرد: متاسفانه در دولت قبلی تلاشی برای تولید و بهبود بازار مسکن انجام نگرفت و با افزایش تقاضا در سطح جامعه، تنش بزرگی در قیمت‌ها ایجاد شد. اما اقداماتی که در دولت جدید برای بهبود بازار مسکن انجام گرفت، توانست تا حد زیادی به آرامش بازار کمک و تنش‌ها را کنترل کند. در حال ‌حاضر افزایش نرخ مسکن همسو با نرخ تورم در حال حرکت است و پیش‌بینی می‌شود شدت شوک‌های قیمتی بازار، دیگر تکرار نشود. این کارشناس بازار مسکن بهصمت گفت: بالا رفتن نرخ مصالح ساختمانی و رشد دستمزد کارگران، دلایل مهم گرانی مسکن است. از طرفی، مشاوران املاک باتوجه به نقش مستقیمی که در معاملات مسکن دارند، یکی از عوامل اصلی گرانی خانه در چند سال اخیر بوده‌اند، چرا که اگر تمام عوامل موثر گرانی مسکن را در نظر بگیریم، باز هم مشاهده می‌کنیم که نرخ املاک نباید تا این اندازه با گرانی دست‌وپنجه نرم کند.  از این‌رو مشاوران املاک نقش بسزایی در پر کردن خلأ گرانی مسکن ایفا می‌کنند، همچنین این افراد با خرید خانه‌های خوش‌نرخ و فروش این واحدها به قیمت‌های بیشتر، مسکن را به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل کرده‌اند و تا زمانی که مسکن در کشور کالای سرمایه‌گذاری تلقی شود، نمی‌توانیم به آینده این بازار امیدوار باشیم تا قیمت‌ها کاهش پیدا کند. وی ادامه دارد: از سوی دیگر، هیچ نظارت دقیقی بر فعالیت مشاوران املاک انجام نمی‌گیرد و هر فردی می‌تواند با اخذ جواز از اتحادیه، به فعالیت در این حوزه بپردازد و به دلالی مسکن مشغول شود. این ضعف قانون است که افراد بدون داشتن تخصص و آموزش وارد این حوزه می‌شوند و کنترلی بر فعالیت این افراد وجود ندارد.

کاهش جذابیت بازار مسکن برای سرمایه‌گذاری

نجفی گفت: برای دهک‌های کم‌درآمد، سرمایه‌گذاری مسکن مفهومی ندارد، زیرا این افراد برحسب نیاز اقدام به خرید مسکن می‌کنند و پول‌های مازاد خود را در بازارهای دیگر مثل بازار طلا و ارز سرمایه‌گذاری می‌کنند و به این دلیل که سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به نقدینگی بسیار زیادی نیاز دارد، به‌سمت سفته‌بازی، دلالی و بازارهای ناسالم حرکت می‌کنند و افرادی که در این حوزه سودهای کلانی نصیب‌شان می‌شود، با سوداگری در بازار مسکن قیمت‌ها را بالا می‌برند، همچنین با دست‌به‌دست شدن نرخ املاک به‌دست غول‌های سرمایه‌ای که به‌صورت اختاپوسی در حوزه املاک افتاده‌اند، نرخ مسکن را به‌صورت پلکانی افزایش می‌دهند و باعث رشد تورم می‌شوند.

این کارشناس ادامه داد: دولت گذشته هیچ اقدام مثبتی برای ساماندهی بازار مسکن انجام نداده و هیچ‌کدام از وعده‌ها، اجرایی نشد و بازار مسکن به حال خود رها شد. اما با نگاهی به سیاست‌های دولت جدید مشاهده می‌کنیم، به‌طورکامل برخلاف دولت قبلی، تلاش‌ها برای بهبود بازار مسکن روزبه‌روز در حال افزایش است. وی در پایان گفت: دولت باید قدم‌به‌قدم با تمام فعالیت‌های خود به بحث رسانه‌ای آن‌هم توجه کند تا چشم‌اندازهای روشنی برای آینده مسکن به‌وجود بیاورد. دولت در حال‌ حاضر زیرساخت‌های تولید مسکن را با سرعت خوبی پیش می‌برد و انتظار می‌رود در آینده نه‌چندان دور، تاثیر مثبتی بر بازار املاک بگذارد، به‌شرطی که تمامی اقداماتش برای ساماندهی بازار مسکن با برنامه‌ریزی و توجه به ظرفیت‌های کشور باشد.

سایه رکود تورمی بر بازار مسکن

محسن فلکی، کارشناس بازار مسکن بهصمت گفت: ملک در کشور ما به‌علت نبود رونق ن تولید و مشکلات موجود در صنعت و تجارت خارجی، از کالای مصرفی به کالای سرمایه‌ای تبدیل‌ شده است و به‌عنوان مطمئن‌ترین کالا برای سرمایه‌گذاری در بین مردم شناخته می‌شود. محسن فلکی افزود: به همین علت، مشکلات مسکن در کشور فراتر از آن است که در حوزه وزارتخانه و با جابه‌جایی دولت‌ها رفع شود. هر دولتی هم که می‌آید، نظر و سلیقه خود را دنبال می‌کند و نبود منشوری واحد در ساخت مسکن باعث عدم‌موفقیت طرح‌های مسکنی از جمله (مسکن مهر، مسکن ملی و نهضت ملی مسکن) می‌شود. به این ترتیب بسیاری از مردم به‌ویژه خانه‌اولی‌ها از مسکن در شأن خود و خانواده‌شان دور می‌مانند. به اعتقاد این کارشناس مسکن، در سال آینده کشور به‌علت افزایش بازارهای موازی و ناکارآمدی متولیان مسکن ، دچار رکود تورمی خواهد شد و عدم‌توان خرید مردم، باعث فلج شدن بسیاری از اصناف مرتبط با مسکن می‌شود.  به گفته این کارشناس بازار مسکن؛ در چنین شرایطی، سازنده‌های سنتی مسکن که با افزایش نرخ مصالح ساختمانی با کمبود نقدینگی مواجه شده‌اند، حاضر هستند برای انجام تعهدات خود دست به فروش ۵ تا ۱۰ درصدی زیر نرخ املاک خود بزنند.

ضرورت ارائه راه‌حل جدید

بعد از رشد افسارگسیخته نرخ مسکن در چند سال گذشته و رویا شدن خرید مسکن برای خانه‌اولی‌ها و در کنار آن بی‌اثر بودن وام خرید مسکن و باتوجه به اینکه عمده هزینه مسکن صرف زمین می‌شود، سیاست‌گذار باید به فکر راه‌حل جدید برای خانه‌دار کردن مردم باشد که در این زمینه اهدای زمین رایگان به مردم و کارآمدتر کردن صندوق مسکن ادارات و شرکت‌ها می‌تواند بسیار موثر باشد. فلکی خاطرنشان کرد: ما در رابطه با بحث مسکن، تشکل انبوه‌سازان را داریم که به 2 بخش صنعتی‌سازان و سنتی‌سازان تقسیم می‌شوند که اگر سازنده‌های سنتی با اطلاعات و تکنولوژی روز این صنعت آشنایی بیشتری داشته باشند و طبق استانداردهای جهانی عمل کنند، نه‌تنها به نرخ تمام‌شده افزوده نمی‌شود، بلکه کاهش نرخ تمام‌شده مسکن را هم خواهیم داشت. وی در پایان گفت: در تمام دنیا به مسکن نگاه مصرفی دارند،اما در کشور ما به‌علت رونق نداشتن تولید، بیشتر مردم مسکن را با دید سرمایه‌ای نگاه می‌کنند و متاسفانه سیاست‌گذار به‌جای اصلاح این نگاه خود، با تصمیمات غلط مانند راه‌اندازی بورس مسکن، مهر تایید بر این فرهنگ غلط می‌زند و ما با فرار سرمایه از بخش تولید و سرازیر شدن نقدینگی به بخش مسکن روبه‌رو می‌شویم.  فلکی افزود: این سیکل معیوب همچنان ادامه پیدا می‌کند، از این‌رو ما هر ساله شاهد رشد افسارگسیخته مسکن هستیم.

سخن پایانی

بازار مسکن همواره دوره‌های رونق و رکود پیوسته را به‌همراه جهش و ثبات نرخ تجربه کرده است؛ به‌گونه‌ای که در دوره‌های رونق و جهش نرخ، بازده آن به‌مراتب از نرخ تورم و سود بدون ریسک (سپرده بانکی) بیشتر  و در دوره‌های رکود، این نسبت معکوس‌شده، به‌گونه‌ای که رشد میانگین نرخ مسکن نه‌تنها کمتر از نرخ تورم بوده بلکه به پای نرخ سود بانکی نیز نرسیده است.

البته این اتفاق در شرایط معمول اقتصاد ایران تکرار شده و آخرین دوره آن مربوط به سال‌های ۱۳۹۱ تا ۱۳۹۶ و سیاست‌های مهار نرخ تورم موفقیت‌آمیز بوده است. در دوره حاضر نیز، اگر سیاست‌های ضدتورمی دولت موفق باشد، انتظار می‌رود اهرم افزایش نرخ مسکن از محل رشد هزینه ساخت و بالا رفتن ارزش جایگزینی، خنثی شده و شتاب رشد نرخ مسکن در مقایسه با نرخ تورم، متوقف و حتی معکوس شود. این درحالی است که بسیاری از کارشناسان معتقدند باتوجه به وضع موجود اقتصاد که همچنان کسری بودجه دولت و تنش نرخ ارز استمرار دارد، قوی‌ترین سناریو برای بازار مسکن، رشد همپای نرخ تورم است که از ۲ سال گذشته در حال اجرا بوده و از تخلیه حباب نرخ مسکن جلوگیری کرده است.

نکته قابل‌توجه اینکه در ۲ سال اخیر، بازار مسکن درگیر رکود تورمی بوده و باوجود کاهش تعداد معاملات، رشد نرخ را تجربه کرده است؛ یعنی این بازار در اثر عاملی غیر از رابطه عرضه و تقاضا رشد کرده که این عامل می‌تواند باعث افزایش مداوم نرخ نهاده‌های ساختمانی و سفته‌بازی در نرخ زمین شهری باشد.