مفهوم شفافیت در بازار مسکن به‌معنای اطلاع‌رسانی صحیح و به‌موقع اطلاعات مربوط به قیمت‌ها، ویژگی‌های فیزیکی، قانونی و مالی ملک‌ها، شرایط بازار و همچنین تغییراتی که در بازار رخ می‌دهد، است. شفافیت در گزارش‌دهی آماری بازار مسکن به‌معنای ارائه داده‌های قابل‌اطمینان و دقیق درباره قیمت‌ها، میزان تقاضا و عرضه، نرخ خالص اجاره و سایر متغیرهای مرتبط است.

از این‌رو، سازمان‌های مرتبط نظیر بانک مرکزی و مرکز آمار باید با اجرای سیاست‌های مناسب، مانند تعیین قوانین و مقررات دقیق درباره گزارش‌دهی آماری بازار مسکن، افزایش تلاش برای نظارت بر بازار و تشویق به همکاری و شفافیت بین نهادهای مختلف، به افزایش شفافیت در بازار مسکن کمک کنند. اتفاقی که متاسفانه حداقل در این چند ماه اخیر تحقق پیدا نکرده و بانک مرکزی به‌طوردقیق، ۷ ماه است که انتشار آمار بازار مسکن را متوقف و آمار را پنهان می‌کند و رئیس بانک مرکزی می‌گوید که نرخ مسکن نزولی شده است! مسلما افزایش شفافیت در گزارش‌دهی آماری بازار مسکن به‌نفع همه عوامل این بازار است. صمت در این گزارش به مشکلات ناشی از عدم ارائه آمار شفاف و دقیق درباره تورم بخش مسکن پرداخته است.

آمارهای ضدونقیض از بازار مسکن

به‌تازگی مشاور وزیر مسکن و شهرسازی بااشاره به اقدامات انجام‌شده در حوزه‌های سیاست‌گذاری و ایجابی، از بازگشت آرامش به بازار مسکن خبر داده و اذعان کرده است: «براساس آمارها و برآوردهای انجام‌شده، متوسط نرخ یک مترمربع زیربنای واحدهای مسکونی معامله‌شده در شهر تهران در روزهای پایانی تیر نسبت به ماه‌های گذشته، کاهش قابل‌توجهی داشته است؛ به‌طوری که براساس آمارهای رسمی کاهش ۳.۸ درصدی قیمت‌ها را شاهد بوده‌ایم.» نکته جالب اینجاست که مشاور وزیر مسکن و شهرسازی با استناد به چه آماری صحبت از کاهش نرخ در بازار مسکن می‌کند، در حالی که چندین ماه است بانک مرکزی به‌عنوان یک مرجع اصلی درباره انتشار آمار مربوط به تورم در کشور، هیچ آماری را منتشر نکرده است؟ در ضمن، اگر وزارت راه و شهرسازی آمار مشخصی از متوسط نرخ مسکن در شهر تهران دارد، پس چرا به‌صورت عمومی منتشر نمی‌کند و شفافیت در بحث آماری تنها به یک عدد کلی در رابطه با کاهش نرخ مسکن خلاصه شده است! بارها و به‌طورمکرر، بسیاری از کارشناسان اقتصادی و تحلیلگران بازار مسکن تاکید کرده‌اند که شفافیت در بحث آماری، کمک بزرگی به ساماندهی بازار مسکن می‌کند، چراکه، هم مردم و هم متصدیان این حوزه می‌توانند با دید بازتری اقدام به برنامه‌ریزی و سیاست‌گذاری کنند. بنابراین مطمئنا ارائه آمارهای بی‌هدف و سیاست‌گذاری‌های سلیقه‌ای، گرهی از بازار مسکن باز نمی‌کند و اعتماد مردم به پیشبرد و توسعه بازار مسکن را به‌کلی به‌دست فراموشی می‌سپارد. ارائه آمار روشن و شفاف هرچند بر افزایش قیمت‌ها دلالت داشته باشد، بسیار تاثیرگذارتر از این است که در این بازار پرتلاطم و آسیب‌دیده، صحبت از کاهش قیمت‌ها در بازار مسکن کنیم!

این درحالی است که در صورت ارائه درست آمار شفاف و دقیق، به‌عنوان‌مثال، مشتریان می‌توانند با دسترسی به داده‌های دقیق و قابل‌اعتماد، تصمیم‌گیری بهتری در زمینه خریدوفروش ملک‌ها داشته باشند و افراد و شرکت‌های فعال در این بازار نیز می‌توانند با داشتن داده‌های دقیق‌تر، بهبود عملکرد و افزایش راندمان خود را تجربه کنند.

کاهش نرخ مسکن واقعیت ندارد

عطاالله آیت‌اللهی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: اینکه در ماه‌های اخیر دائم از کاهش نرخ مسکن صحبت می‌شود، به واقعیت نزدیک نیست، چراکه برای کاهش نرخ مسکن، باید اتفاقات کلانی نظیر کاهش نرخ تورم و توافق‌های بین‌المللی برای رفع تحریم‌ها انجام گیرد وگرنه با سیاست‌گذاری‌هایی که در سال‌های اخیر درباره این بازار انجام گرفته است، نمی‌توانیم به کاهش قیمت‌ها امیدوار باشیم و صحبت از ثبات بازار مسکن کنیم، زیرا این اقدام، همانند دادن آدرس غلط به مردم است.

وی در ادامه افزود: از طرفی، باید در نظر گرفت که کاهش رشد قیمتی در ماه‌های اخیر به‌دلیل کاهش نقل و انتقالات در بازار مسکن بوده و رکود ایجادشده تا حدی ترمز قیمت‌ها را کشیده است. در این شرایط که نرخ مسکن سر به فلک کشیده، خریداران مصرفی چشم‌انتظار ارزان‌تر شدن ملک هستند و امید دارند که بازار ملک دستخوش تحولات منجر به کاهش قیمت‌ها شود. در نتیجه، اینکه بخواهیم سیاست‌گذاری‌های اخیر دولت را در ثبات قیمت‌ها دخیل بدانیم، خیلی درست نیست.

آیت‌اللهی با بیان اینکه بعید است سیاست‌گذاری‌های بازار مسکن رنگ اجرایی بگیرد به صمت توضیح داد: ممکن است طرح یک برنامه برای بازار مسکن روی کاغذ بسیار خوب و مناسب باشد، اما آن چیزی که مهم است، تطبیق این برنامه با شرایط حال حاضر بازار ملکی در ایران است که اهمیت دارد. همچنین، نحوه اجرایی شدن برنامه‌های درپیش‌گرفته‌شده برای این بازار پرتلاطم نیز باید موردبررسی قرار گیرد. دولت باید با نظارت مستمر بر نهادهای مرتبط با بازار مسکن، این بستر را فراهم کند تا آمار منظم و دقیق که همراه با داده‌های واقعی است، منتشر شود تا با این کار همه ذی‌ربطان و ذی‌نفعان بازار مسکن بتوانند نسبت به آینده، برنامه‌ریزی بهتری داشته باشند.

راه‌حل چیست؟

این کارشناس بازار مسکن در رابطه با راهکارهایی که می‌تواند به حل مشکل بازار مسکن بینجامد، توضیح داد: بازار مسکن در ایران با چالش‌های بزرگی روبه‌رو شده است و بیشتر این مشکلات از اقتصاد کشور ما سرچشمه می‌گیرد. بنابراین اگر قرار است اقدامی انجام گیرد که مردم بتوانند راحت‌تر به مسکن مناسب دسترسی داشته باشند، باید پایه و ریشه مشکلات هدف قرار گیرد. زمانی که سرمایه به سمت بازار ملک سرازیر شود، دیگر در بحث تولید مشکلی دیده نمی‌شود و به‌تبع آن، عرضه و تقاضا در بازار مسکن به‌تعادل می‌رسد. نبود یک آمار واقعی و برنامه جامع عملیاتی و همه‌جانبه همیشه موردنقد قرار است و باید مسیر تامین، مدیریت و کنترل بازار مسکن به‌طورکامل، شفاف، روشن و مشخص و با تغییر مدیریت‌ها، قابلیت ارزیابی مداوم برنامه‌ریزی‌ها مهیا شود.

نبود اطلاعات پایه برای بهبود بازار مسکن

شهریار شقاقی، کارشناس بازار مسکن در رابطه با این موضوع به صمت می‌گوید: اطلاعات و داده‌های اولیه آماری در همه موضوعات به‌ویژه بازار مسکن باید درست و دقیق باشد تا بتوانیم با استفاده از جامعه آماری به‌دست‌آمده، استراتژی موردنظر را تنظیم و اجرا کنیم. متاسفانه این اتفاق در کشور ما آن‌طور که باید رخ نمی‌دهد و اطلاعات پایه‌ای که بتواند به ساماندهی بازار مسکن کمک کند، به‌طوردقیق وجود ندارد. اکنون نه‌تنها در بخش مسکن، بلکه در بیشتر بخش‌های کشور، اطلاعات جامع و دقیقی وجود ندارد که قابل‌استناد باشد.

وی افزود: بدون داشتن اطلاعات اولیه، برنامه‌ریزی برای بیشتر اقدامات بی‌نتیجه می‌ماند. علم آمار بسیار مهم و کارآمد است و همه حوزه‌ها به‌ویژه آنهایی که با دانش ریاضیات در ارتباط هستند، از این دانش سود می‌برند. علم آمار، با تخمین زدن متفاوت است و هرکدام کاربرد و معنی متفاوتی برای خود دارند. ضرورت دارد به آمارهای منتشرشده از سوی مرکز آمار، بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی نظارت بیشتری شود؛ چراکه درحال‌حاضر پایه درستی از بررسی‌های آماری در کشور مشاهده نمی‌شود و این موضوع بازار مسکن را از ثبات دور نگه می‌دارد.

آزمون و خطا در حل مشکلات بازار مسکن

تخمین زدن، نخستین اقدامی است که در نبود اطلاعات آماری مناسب انجام می‌گیرد. متاسفانه این موضوع در نهایت، چالش‌های مختلفی را به‌وجود می‌آورد. در سال‌های اخیر و به‌دنبال ایجاد بحران‌های فراوان در بازار مسکن، سازمان مالیاتی با هدف تامین مسکن موردنیاز مردم و همچنین، کاهش مبالغ رهن و اجاره، اجرای قانون دریافت مالیات از خانه‌های خالی را با جدیت بیشتری پیگیری کرد، اما باتوجه به نبود آمار دقیق از تعداد خانه‌های خالی تا به امروز، موفق به اجرایی کردن اهداف خود در این زمینه نشده است. با ساخت مسکن در کشور، همه نهادها از جمله مردم، سازنده‌ها و شهرداری‌ها می‌توانند سود ببرند، اما از رکود مسکن نمی‌تواند هیچ فرد و نهادی بهره‌مند شود. اکنون برنامه‌ریزی‌ها برای ساخت مسکن به‌نحوی حرکت نمی‌کند که به ساماندهی این بازار پرتقاضا امیدوار باشیم.

نیاز بازار مسکن به برنامه‌ریزی

شقاقی با بیان اینکه درحال‌حاضر، بازار مسکن در رکود به سر می‌برد، گفت: البته این رکود می‌تواند به‌خاطر شرایط فصلی نیز باشد، چراکه در فصل زمستان خرید‌وفروش و جابه‌جایی مستاجران به‌ندرت انجام می‌گیرد. سال‌ها است که شاهد رکود در بخش مسکن هستیم و تاکنون شاهد رونقی که بتواند وضعیت نابسامان بازار مسکن را نجات دهد، نبوده‌ایم.

وی در پایان گفت: اگر تدبیر درستی برای بخش مسکن اندیشیده نشود، این بخش همچنان به‌عنوان یک معضل بزرگ برای متولیان این امر باقی خواهد ماند. همچنین، مشکلات مسکن در مدت زمان کوتاه برطرف نمی‌شود، اما با ارائه یک برنامه‌ریزی صحیح و اراده لازم، به‌مرور زمان رکود در این بخش از بین خواهد رفت.

سخن پایانی

مسکن به‌عنوان یک کالای ناهمگن، بادوام، غیرمنقول، سرمایه‌ای، مصرفی و دارای پیامدهای جانبی، بخش قابل‌توجهی از بودجه خانوارها، هزینه‌ها و سرمایه‌گذاری ثابت ناخالص ملی را به خود اختصاص داده است و نقش زیادی در اشتغال و ارزش‌افزوده کشورها دارد. در این میان، یکی از موارد بسیار مهم و قابل‌تاکید در امر مسکن، پیش‌بینی نرخ و عوامل متاثر بر نرخ این کالا است. دسترسی به اطلاعات، آمار و داده‌های دقیق و ارزشمندی مثل تعداد معاملات ثبت‌شده در هر منطقه، میانگین نرخ معاملات و روند تغییرات نرخ مسکن در مناطق و محلات گوناگون به خریداران و سرمایه‌گذاران این حوزه کمک می‌کند تا فرصت‌های بازار مسکن را به‌درستی شناسایی و بهترین تصمیم را نه برپایه پیش‌بینی‌های شهودی، بلکه براساس آمار واقعی بازار مسکن اتخاذ کنند.

همکاری نکردن دولت با بخش خصوصی، بستر اقتصادی نامناسب، انتشار آمارهای متفاوت از سوی نهادهای ذی‌ربط، بی‌توجهی بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات مرتبط و ناتوانی دولت در تحقق وعده‌هایش، تنها بخشی از عوامل نابسامانی بازار مسکن است که با آن روبه‌رو هستیم. دست ‌خالی وزارت راه و شهرسازی برای ساخت سالی یک‌میلیون واحد، تحقق وعده‌های دولت را برای ساماندهی بازار مسکن تاحدودی دشوار کرده است؛ وعده‌ای که اگر با همکاری بخش خصوصی و استفاده از تجربه انبوه‌سازان انجام می‌گرفت، می‌توانست موفق‌تر پیش رود.اکنون تنها راه ساماندهی بازار مسکن و افزایش تولید، توجه به رفع موانع فوق آن‌هم با همکاری و برنامه‌ریزی تمام بخش‌ها با دولت است تا با یک عملکرد یکپارچه، عرضه و تقاضا در این بازار حیاتی به تعادل برسد، از این‌رو ضرورت دارد تا آمارهای منتشرشده با هم هماهنگی نسبی داشته باشند و وعده‌هایی که برای بازار مسکن داده می‌شود، بر زیرساخت‌ها و منابع موجود در کشور متکی باشد.