گرانی دنباله‌دار اجاره مسکن
بررسی آمارهای مرکز آمار ایران حاکی است تورم سالانه اجاره‌بهای مسکن در تابستان امسال به ۲۷.۶ درصد رسیده است. این رقم حاکی از کاهش نرخ تورم سالانه کشور نسبت به بهار ۱۴۰۰ است. باید توجه کرد نرخ تورم سالانه تمام کالاها و خدمات که توسط مرکز آمار منتشر می‌شود نرخ تورم را ۴۵ درصد اعلام کرده است.
به گزارش صمت به این ترتیب می‌توان گفت شتاب افزایش تورم اجاره‌بها از شتاب افزایش نرخ دیگر کالاها کمتر است. با توجه به اجرای سیاست‌هایی چون افزایش ۲۵ درصدی قرارداد مستاجران و اجبار بیشتر به صاحبخانه‌ها که مستاجران خود را با این نرخ نگه دارند، سبب شده شیب تورم مسکن کمتر باشد. باید توجه کرد هزینه تامین سرپناه در ایران، سهم بالایی از کل هزینه‌های ماهانه دارد. این امر تا آنجاست که رستم قاسمی، وزیر راه و شهرسازی، در جلسه معرفی خود به مجلس تاکید کرد ۷۰ درصد هزینه خانوار در کلانشهرها به مسکن اختصاص می‌یابد. با این حال، باید توجه کرد نرخ تورم نقطه‌ای اجاره‌بها رو به افزایش بوده و به همین دلیل نیز انتظار می‌رود در ماه‌های آینده باز هم بر میزان تورم بخش مسکن افزوده شود.
شاخص اجاره‌بها در تابستان ۱۴۰۰
در فصل تابستان ۱۴۰۰، شاخص نرخ اجاره‌بهای واحدهای مسکونی در مناطق شهری به عدد ۲۴۴.۱ رسید که نسبت به فصل قبل افزایش ۸ درصدی داشته است. در این فصل استان لرستان با ۲۷.۵ درصد بیشترین و استان سیستان و بلوچستان با ۲.۵ درصد کمترین نرخ تورم فصلی را در بین استان‌های کشور داشته‌اند. درصد تغییرات شاخص نرخ اجاره‌بها در فصل تابستان ۱۴۰۰ نسبت به فصل مشابه سال گذشته، یا همان تورم نقطه‌به‌نقطه به ۲۴.۷ درصد است که نسبت به فصل بهار ۱۴۰۰، که ۲۹.۱ درصد بود ۴.۴ واحد درصد کاهش نشان می‌دهد. در این فصل بیشترین نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه با ۴۱.۸ درصد مربوط به استان لرستان و کمترین نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه با ۱۳.۱ درصد مربوط به استان خراسان رضوی است. به عبارتی، در فصل تابستان امسال خانوارهای لرستان به‌طور متوسط ۱۷.۲ واحد درصد بیشتر از میانگین کل کشور و خانوارهای استان خراسان رضوی به طور متوسط ۱۱.۵ درصد کمتر از میانگین کل کشور در بخش اجاره‌بها هزینه کرده‌اند.
قیمت تورم اجاره‌بها در ۴ فصل منتهی به فصل تابستان ۱۴۰۰ برابر ۲۷.۶ درصد است. در این میان استان کرمانشاه با ۳۷.۵ درصد بیشترین نرخ تورم و استان سیستان و بلوچستان با ۱۳.۲ درصد کمترین نرخ تورم را داشته‌اند.
همچنین در تابستان ۱۴۰۰ متوسط افزایش هزینه اجاره‌بها برای کل خانوارهایی که تمدید قرارداد داشته‌اند برابر با ۴۶.۹ درصد بوده است.
همانطور که در نمودار هم مشخص شده، از پاییز ۹۷ به این سو بالاترین نرخ تورم اجاره‌بها در تابستان امسال تجربه شده است. این در حالی است که برای امسال وزارت راه و شهرسازی با تصویب قانونی تلاش کرد در مقابل صاحبخانه‌هایی که قصد اخذ اجاره بالا داشتند بایستد. براساس این قانون، تمامی مستاجران چنانچه ۲۵ درصد بر میزان اجاره و پول پیش خود بیفزایند، قرارداد اجاره آنها خود‌به‌خود یک سال دیگر هم تمدید می‌شود. با این حال، پس از اعلام این خبر برخی مسئولان وارد عمل شدند و گفتند چنانچه توافقی بیش از رقم مصوب میان مستاجر و مالک برقرار شود، این توافق نیز از نظر آنها بلامانع است. همین تبصره سبب شد تا صاحبخانه‌هایی که می‌توانستند بیش از رقم درخواستی مصوب بر میزان اجاره‌های خود افزودند به نحوی که نه‌تنها رکورد بیشترین تورم اجاره شکسته شد بلکه میزان افزایش ۶۰ درصد بیش از رقم مصوب بود.
همزمانی نوسانات مسکن و اقتصاد
بررسی آمارها نشان می‌دهد در طول نیمه دوم دهه ۹۰ نوسانات فراوانی در بازار اجاره مسکن ایجاد شد. این نوسانات البته با نوسانات بخش کلان اقتصاد مرتبط بود؛ یعنی از میانه سال ۹۳ که از سطح تورم در کشور کاسته شد تا میانه سال ۹۷، تورم همه بخش‌ها و از جمله آن مسکن روندی کاهنده به خود گرفت. این امر تا آنجا ادامه یافت که در طول سال ۹۵ و ۹۶ برای نخستین‌بار در سال‌های پس از انقلاب، برای دو سال پی‌درپی نرخ تورم کاهنده شد. این امر در بازار اجاره‌بهای مسکن هم اثرات خود را بر جای گذاشت. همانطور که ارقام منتشرشده از سوی مرکز آمار ایران نشان می‌دهد، از بهار ۹۵ تا زمستان ۹۶ نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره‌بها در کشور تک‌قمی بود.
سال ۹۷ از نظر اقتصادی یک سال ناموفق و پرشکست بود. این سال در حالی آغاز شد که نوسانات نرخ ارز از میانه سال گریبان دولت را گرفته بود. حسن روحانی که مسرور از پیروزی بزرگ خود در اردیبهشت ۹۶ بود، شاید هرگز فکر نمی‌کرد زودتر از هر پیش‌بینی وضعیتی دیگر برایش رقم بخورد اما چنین شد. از تابستان به‌تدریج نرخ دلار امریکا شروع به افزایش کرد و به این ترتیب از ارزش پول ملی کشور کاسته شد.
این روند از آغاز سال ۹۷ هم ادامه پیدا کرد. بانک مرکزی رفتاری کاملا منفعلانه در مقابل بازار پیشه کرد و همین به سوداگران و دلالان اجازه می‌داد تا از تضعیف ارزش ریال بهره بیشتری را ببرند. این میان دونالد ترامپ هم در کاخ سفید روی کار آمده بود. او از همان زمان تبلیغات انتخاباتی خود نشان داده بود با برجام توافقی ندارد. او وعده داده بود در صورت پیروزی از برجام خارج خواهد شد. با این حال، یک سال اول ریاست‌جمهوری وی چنین اتفاقی نیفتاد. اروپا هم در آن زمان به‌شدت از رفتار تک‌روانه ایالات متحده ناراضی بود اما ترامپ زمانی که فکر وقت مناسب فرارسیده از برجام خارج شد. این اتفاق در اردیبهشت ۹۷ رخ داد. تنها چندی پس از آنکه اسحاق جهانگیری اعلام کرده بود نرخ دلار قانونی در ایران تنها ۴۲۰۰ تومان خواهد بود؛ اتفاقی که هرگز رخ نداد.
با اعلام خروج امریکا از برجام، شرایط به سال‌های ابتدای دهه ۹۰ بازگشت. دوباره خرید و فروش نفت و گاز ایران با مقابله ایالات متحده مواجه می‌شد. درنتیجه درآمدهای ارزی حاصل از خرید و فروش این منابع از کف دولت رفت. همچنین به دلیل به تصویب نرساندن FATF و تحریم‌های تکمیلی امریکا، در عمل امکان مبادله پول با ایران هم از بین رفت. درنتیجه نه‌تنها درآمدهای جدید بلکه درآمدهای مانده در خارج حاصل از گذشته هم امکان ورود به کشور را نیافتند.
این امر هم در بازار ارز شرایط را دگرگون کرد و هم با مدتی تاخیر دیگر بازارها چون مسکن، خودرو و طلا را هم به هم ریخت. به همین دلیل مشاهده می‌شود که در ۵ سال و ۲۰ فصل گذشته بیشترین نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره واحدهای مسکونی به بهار سال ۱۴۰۰ برمیگردد. آن‌طور که مرکز آمار ایران گزارش می‌دهد در این فصل نرخ اجاره‌بها افزایش ۲۹.۱ درصدی را داشت. پس از آن در زمستان و تابستان ۹۹ نیز نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه معادل ۲۸.۹ درصد اعلام شد. همچنین کمترین نرخ تورم نقطه‌ای اجاره‌بها در ۵ سال اخیر به زمستان ۹۵ برمیگردد که در آن زمان تورم اعلام‌شده را ۳.۱ درصد اعلام کردند. پیش از آن در پاییز همان سال نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن را ۳.۵ درصد اعلام کردند.
رکوردشکنی اجاره‌بها در پاییز ۹۹
در بررسی روند تورم فصلی اجاره‌بها در کشور واقعیاتی مشابه تورم نقطه‌به‌نقطه خودنمایی می‌کند. منظور از تورم فصلی میزان تغییر شاخص نرخ در مقایسه با فصل گذشته است. به همین دلیل در تمامی گزارش‌ها تورم فصلی چون تورم ماهانه رقمی به مراتب کمتر از تورم سالانه یا تورم نقطه‌ای را تشکیل می‌دهند.
نکته جالب توجه آن است که در طول سال ۹۵ هیچ‌گاه تورم فصلی اجاره‌بها به یک درصد هم نرسید. این در حالی است که در پاییز سال ۹۹ تورم فصلی اجاره‌بها به رقم کم‌سابقه ۱۱.۸درصد رسید.
باید توجه کنیم اگر برای ۴ فصل متوالی تورم فصلی حدود ۱۲ درصد باشد، در پایان سال تورم سالانه حتما به رقمی بیش از ۵۰ درصد رسیده است. اینها در حالی است که حداقل از زمان شیوع کرونا وزارت راه و شهرسازی در همکاری با ستاد ملی کرونا تلاش کردند تا حتی‌المقدور از اسباب‌کشی‌های مستاجران جلوگیری کنند. به همین دلیل قوانینی به تصویب رسید و لازم‌الاجرا شدند که براساس آن صاحبان واحدهای مسکونی نتوانند هر چقدر دوست دارند منازل خود را اجاره دهند. با این حال، فشار تورمی در بخش‌های دیگر به اندازه‌ای بوده که تورم بخش مسکن باوجود قانون‌گذاری‌های صریح همچنان بیش از انتظارات و مصوبات باشد. پس از پاییز سال گذشته، بیشترین نرخ تورم فصلی مسکن در پاییز ۹۷ با ۹.۱ درصد تجربه شد. همچنین پس از آن تورم فصلی بخش مسکن در زمستان ۹۷ هم به ۸.۵ درصد رسید که سومین تورم فصلی بالا در نیمه دوم دهه ۹۰ است. پایین‌ترین نرخ تورم در این بازه زمانی هم به بهار سال ۹۵ برمیگردد که تورم اجاره در آن حدود ۰.۴ درصد اندازه‌گیری شد. همچنین در زمستان ۹۵ نیز نرخ این شاخص تورمی به ۰.۸ درصد رسید که دومین رقم پایین تورم در سال‌های نیمه دوم دهه ۹۰ است.
کنترل تورم سالانه
در بررسی تورم سالانه هم به نظر می‌رسد چه اثر لغو تحریم‌ها که ناشی از مذاکرات ۱+۵ و اجرایی شدن برجام بود و چه اعلام یک‌طرفه تصمیم امریکا مبنی‌بر خروج از برجام با وقفه‌ای ۲ تا ۳ فصله خود را در بازار مسکن و تورم سالانه اجاره‌بها نشان می‌دهد. از آنجا که تورم سالانه را براساس متوسط ۱۲ ماه منتهی به ماه جاری در مقایسه با ۱۲ ماه منتهی به ماه مشابه سال گذشته، محاسبه می‌کنند، درنتیجه چندان دور از ذهن هم نیست که تورم در این بخش با فاصله زمانی نشان دهد.
نتایج بررسی‌های مرکز آمار ایران نشان می‌دهد در ۲۰ فصل انتهایی دهه ۹۰، کمترین رشد نرخ اجاره‌بها را در بهار سال ۹۶ تجربه کرده‌اند به نحوی که در این فصل تورم سالانه اجاره‌بهای واحدهای مسکونی کشور به ۴ درصد رسیده بود. این میان باید توجه کرد تا تابستان ۹۷ تورم اجاره مسکن همواره تک‌رقمی بوده و حتی برای ۴ فصل این تورم کمتر از ۵ درصد هم بوده است.
در این میان بیشترین تورم سالانه را در بهار امسال تجربه کردیم که نرخ تورم سالانه ۲۸.۸ درصد اعلام شد. باید به این نکته توجه کرد که باوجود بی‌تاثیری سیاست وزارت راه مبنی‌بر افزایش ۲۵ درصدی اجاره‌بها، گرچه در تورم فصلی و نقطه‌ای نتوانست خود را به‌خوبی نشان دهد اما موفق شد از میزان تورم سالانه به نحوی بکاهد که این شاخص هیچ‌گاه در کشور و در نیمه دوم دهه ۹۰ به بیش از ۳۰ درصد نرسد. باید توجه کرد در همین مدت نرخ تورم تمام کالاها بیش از ۴۰درصد بوده اما تورم مسکن شتابی کمتر از دیگر کالاها داشته است. گفته می‌شود مسکن و خوراکی‌ها تقریبا همه سبد معیشتی خانوارهای کارگری را در کلانشهرها تشکیل می‌دهد.
تحولات بازار خرید و فروش
در گزارش دیگری مرکز آمار به بررسی وضعیت تحولات مربوط به خرید و فروش واحدهای مسکونی و زمین در کشور پرداخت. براساس این گزارش، بنگاه‌های معاملات ملکی کشور موظف هستند مشخصات تمام معاملات خرید و فروشی که سند آنها از طریق دفتر ثبت اسناد انتقال پیدا می‌کند را در سامانه اطلاعات مدیریت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت کنند.
با توجه به اینکه کاهش یا افزایش حجم و تعداد معاملات در شهرهای بزرگ، باعث کاهش یا افزایش شدید متوسط نرخ در سطح استان یا کشور می‌شود، از متوسط تعدیل شده یا وزنی استفاده شده تا بتوان با حذف اثر حجم معاملات، تغییرات واقعی نرخ را مشخص کرد. در ضمن وزن‌های مورد استفاده برمبنای واحدهای مسکونی دارای سکنه در سرشماری عمومی نفوس و مسکن ۹۵ به‌روز شده است. متوسط نرخ فروش هر مترمربع زمین یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در کل کشور ۹ میلیون و ۳۱۰ هزار تومان با میانگین مساحت ۳۷۴ متر مربع بوده که نسبت به فصل قبل ۶.۲ درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل ۹۸.۹ درصد افزایش داشته است.
متوسط نرخ فروش هر مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در سطح کل کشور ۱۰ میلیون و ۲۵۰ هزار تومان با میانگین مساحت ۱۲۰ مترمربع و متوسط عمر بنای ۱۲ سال بوده که نسبت به فصل قبل ۱۴.۵ درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته ۱۱۱.۶ درصد افزایش داشته است. متوسط مبلغ اجاره ماهانه به علاوه ۳ درصد ودیعه پرداختی برای اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در سطح کشور ۲۲ میلیون و ۹۲۰ هزار تومان با میانگین مساحت ۱-۴ مترمربع و متوسط عمر بنای ۱۳ سال بوده که نسبت به فصل قبل ۹.۸ درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته ۴۲.۷ درصد افزایش داشته است.
