پلتفرم‌ها، رقیب دلالان بازار ملک
اغلب کارشناسان معتقدند، حرکت به‌سمت کاهش واسطه‌ها به‌گونه‌ای که کالا‌ها و خدمات با واسطه کمتری در اختیار مردم قرار بگیرند، کمک بیشتری به کاهش نرخ و تامین منافع عمومی می‌کند و در نهایت، به بهبود کیفیت منجر می‌شود.
یکی از راهکارهای کاهش این واسطه‌ها استفاده از پلتفرم‌های مبتنی بر فناوری اطلاعات است که می‌توانند جایگزین و رقیب سازکار رایج مشاوران املاک باشند. درحال‌حاضر نیز بخشی از نابسامانی‌های بازار مسکن را می‌توان ناشی از فعالیت مشاوران املاک و منافع آنها دانست. به‌عنوان‌مثال، کمیسیون مشاوران املاک به نرخ مسکن پیوند داده شده، در حالی که باتوجه به خدمت ثابت و روتین ارائه‌شده توسط مشاوران املاک، نباید ارتباطی میان کمیسیون و نرخ مسکن وجود داشته باشد. از نظر مردم، استفاده از سامانه‌هایی که کاهش هزینه‌های مصرف‌کننده را دربردارد و باعث می‌شود افراد کمیسیون کمتری برای معاملات مسکن پرداخت کنند، پدیده‌ای مطلوب است. با اینکه پلتفرم‌های مبتنی بر فناوری اطلاعات نمی‌توانند سوداگری در بخش مسکن را به‌طورکامل از بین ببرند، اما به‌اعتقاد کارشناسان، گامی رو به جلو در شفاف‌سازی اطلاعات هستند. بنابراین، مهم‌ترین و مثبت‌ترین عملکردی که این پلتفرم‌ها می‌توانند داشته باشند، این است که جریان اطلاعات را شفاف کنند.صمت به نقش اپلیکیشن‌ها در نظم‌بخشی و کنترل نرخ در بازار مسکن پرداخته است.
املاکی‌ها مخالف هستند
حمید چرم‌فروشان از فعالان استارت‌آپی در حوزه املاک در گفت‌وگو با صمت گفت: به‌طورعموم می‌توان با بهره‌گیری از دانش‌بنیان و استارت‌آپ‌ها برمبنای فناوری اطلاعات در حوزه مسکن و املاک یعنی خریدوفروش و رهن و اجاره به شفاف‌سازی رسید، اما نمی‌توان به کنترل نرخ پرداخت، در واقع می‌توان از طریق هولوگرام یا کد رهگیری قولنامه‌های مسکن فرآیند رهن و اجاره را هوشمندسازی کرد و با پلتفرم‌هایی چنین فرآیندی را تحت‌نظارت و کنترل درآورد.
نظم‌بخشی با کمک فناوری اطلاعات
این فعال در عرصه فناوری اطلاعات گفت: در واقع می‌توان در مسیر شفاف‌سازی قیمت‌های واقعی اجاره از فناوری اطلاعات بهره کافی گرفت. برای اجرایی کردن چنین پلتفرم هایی مشکل در ایجاد زیرساخت‌ها لازم نیست، بلکه معضل اصلی در روند اجرای آن است. به‌قدر کافی دانش و زیرساخت فنی لازم را در کشور برای ایجاد یک شبکه جامع در رهن و اجاره املاک به‌ویژه املاک مسکونی داریم. معضل اصلی در دریافت اطلاعات اولیه براساس کد رهگیری یا همان هولوگرام قراردادهای رهن و اجاره است. گفتنی است، ۹۰ درصد این قراردادها فاقد کد رهگیری هستند و در کل کشور، تنها ۱۰ درصد از قراردادهای رهن و اجاره دارای این کد هستند.
چرم‌فروشان گفت: بیشتر مشاوران املاک برای پیوستن به این اکوسیستم امتناع می‌کنند، چراکه منجر به شفاف‌سازی اطلاعات و در نهایت اخذ مالیات می‌شود و آنها در صورت پیوستن به چنین شبکه‌هایی هم، اطلاعات کامل ارائه نمی‌دهند، بنابراین مشاوران املاک سد بزرگ اجرایی کردن طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی از طریق پلتفرم‌های مبتنی بر فناوری اطلاعات با کمک دانش‌بنیان‌ها، هستند.
حوزه کاری مشاوران املاک بیشتر فضایی سنتی است و بسیاری از افرادی که در این زمینه مشغول به فعالیت هستند، نگرش مثبتی به انجام کارهای‌شان در فضای آنلاین ندارند. این یکی از چالش‌های مهمی است که در ابتدای کار بسیاری از فعالان عرصه فناوری اطلاعات و مسکن در قالب دانش‌بنیان‌ها با آن روبه‌رو بوده‌اند. از نظر بسیاری از مشاوران املاک که به آنها مراجعه می‌کردیم، کار در فضای آنلاین بی فایده است و به‌هیچ‌عنوان نظر مثبتی درباره آن ندارند.
استارت‌آپ‌ها مشکل را حل می‌کنند
وی افزود: به‌طورکلی در زمینه تسهیلگری رهن و اجاره، فعالیت‌های نوآورانه زیادی را می‌توان انجام داد، برای مثال، اگر مستاجران خواهان ارائه رهن زیاد در قبال پرداخت اجاره کم هستند، می‌توان با یک واسطه به‌نام کارگزاری بورس چنین اتفاقی را به‌راحتی رقم زد. در واقع استارت‌آپ‌ها می‌توانند این افراد را به کارگزاران بورس متصل کنند تا با پرداخت پول رهن و کارکرد آن، اجاره موجران را پرداخت کنند. مستاجرانی که توانایی ارائه رهن زیاد را نداشته باشند، می‌توانند از طریق کارگزارانی که استارت‌آپ‌ها واسطه بین آنها بودند، اقدام کنند و به‌عبارت روشن‌تر، خانه از طریق کارگزاری‌ها بیمه می‌شود تا مستاجرانی که نمی‌توانند رهن زیاد را پرداخت کنند، بتوانند خانه اجاره کنند و در این زمینه کارگزاری‌ها یا شرکت‌های بیمه می‌توانند نقش‌آفرین باشد.
چرم‌فروشان گفت: بسیاری از سیاست‌هایی که در کشورمان وجود دارد، نه تنها کمکی به شکل گیری و توسعه کسب و کارهای نوپا نمی‌کند، حتی باعث ضربه زدن به آنها می‌شود، چراکه هنوز بخشی از قوانین کشورمان با فضای تازه کسب و کارهای نوپا و استارت‌آپی همخوانی ندارد و همین موضوع می‌تواند باعث دلسردی فعالان این حوزه شود. برای جلوگیری از شکست‌های استارت‌آپی و توسعه شفافیت برای پیشگیری از تخلفات به‌ویژه در امر مسکن باید در حوزه قانون و سیاست‌گذاری‌ها تغییراتی اعمال شود و اعتماد بیشتری به علم و فناوری و در اصل به دانش‌بنیان‌ها کنیم.
اپ‌ها بازار ملک را شفاف‌تر می‌کنند
ناصر معبود از دیگر دانش‌بنیان‌های فعال در زمینه مسکن در گفت‌وگو با صمت گفت: می‌توان با بهره‌گیری از دانش‌بنیان و استارت‌آپ‌ها برمبنای فناوری اطلاعات در حوزه مسکن و املاک یعنی خریدوفروش و رهن و اجاره به شفاف‌سازی رسید، اما کنترل نرخ تا حد زیادی خارج از امکانی است که پلتفرم‌ها می‌دهند، در واقع می‌توان از طریق هولوگرام یا کد رهگیری قولنامه‌های مسکن، فرآیند رهن و اجاره را هوشمندسازی کرد و با پلتفرم‌ها، چنین فرآیندی را تحت‌نظارت و کنترل درآورد.
این فعال در عرصه فناوری اطلاعات گفت: می‌توان در مسیر شفاف‌سازی قیمت‌های واقعی اجاره از فناوری اطلاعات بهره کافی گرفت. برای اجرایی کردن چنین پلتفرم‌هایی مشکل در زیرساخت‌های لازم نیست، مشکل در روند اجرای آن است. به‌قدر کافی دانش و زیرساخت فنی لازم در کشور برای ایجاد یک شبکه جامع در رهن و اجاره املاک به‌ویژه املاک مسکونی داریم. معضل اصلی در دریافت اطلاعات اولیه براساس کد رهگیری قراردادهای رهن و اجاره است. گفتنی است، ۹۰ درصد این قراردادها فاقد کد رهگیری هستند و در کل کشور، تنها ۱۰ درصد قراردادهای رهن و اجاره دارای این کد هستند.
وی ادامه داد: برای مثال، زمانی می‌توان طرح‌هایی نظیر کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی را اجرا کرد که نرخ قبلی موجود باشد و براساس آن، افزایش ۲۵ درصدی اعمال شود، به‌عبارت‌روشن‌تر، باید بانک جامعی از رهن و اجاره داشته باشیم و در کل، داشتن کد رهگیری، اصلی‌ترین داده‌ای است که موجب توسعه پلتفرم‌ها می‌شود و می‌توان به جزییات املاک هم دسترسی پیدا کرد.
وی افزود: نرخ رهن و اجاره باید ۱۵ تا ۲۰ درصد نرخ اصلی ملک باشد که براساس جغرافیای ملک و دیگر پارامترها تعیین می‌شود. کنترل نرخ فروش ملک از کنترل اشخاص خارج است، چراکه مواد اولیه آن یعنی مصالح ساختمانی قابل‌کنترل نیست. گفتنی است، کمتر از ۲ درصد املاک، دارای کد رهگیری هستند و برای شفافیت، باید سامانه جامع اطلاعات املاک راه‌اندازی شود، به‌عبارت مشخص‌تر، فناوری اطلاعات می‌تواند نرخ مسکن را به‌شرط وجود اطلاعات کافی کنترل کند.
قیمت‌گذاری کاذب اپ‌ها در بازار مسکن
قیمت خرید و فروش و اجاره مسکن که از اواخر اردیبهشت سال ۱۳۹۹ به دستور دادستانی از اپلیکیشن‌ها، وب‌سایت‌ها و پلتفرم‌های اینترنتی حذف شد، زیرا وزارت صمت معتقد بود که درج آگهی در سایت‌ها و پلتفرم‌های آنلاین باعث ایجاد یک هیجان کاذب در بازار مسکن می‌شود، هرچند قیمت‌ها بعد از مدتی بازگشتند، اما واقعا پلتفرم‌های مسکن منجر به سوداگری در بازار مسکن می‌شوند؟
سعید لطفی، عضو هیات‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران در گفت‌وگو با صمت در این‌باره گفت: نبود نظارت بر اپ‌های فعال در بازار املاک، موجب التهاب این بازار شده است. البته بی‌انصافی است که بگوییم عامل گرانی مسکن، اپلیکیشن‌ها هستند، اما می‌توان به‌عنوان یک عامل اصلی از آن نام برد. افرادی که در قالب اپلیکیشن‌ها قیمت‌گذاری می‌کنند، متخصص و کارشناس نیستند، به‌همین‌دلیل همین امر موجب آشفتگی در بازار ملک می‌شود. در نتیجه، مالکان با دیدن قیمت‌های بالا تصمیم می‌گیرند که بر همان مبنا قیمت‌گذاری کنند. به‌اعتقاد‌من، مبنای قیمت‌گذاری املاکی‌ها هستند و باید از آنها سبک نرخ‌گذاری‌ها را جویا شد و دولت باید نظارت جدی‌تری و نسبت به عملکرد اپلیکیشن‌ها برخورد قاطعانه‌تری داشته باشد.
این مسئله در حوزه مسکن تبدیل به بنای بسیار بدی شده است؛ در حالی که هیچ‌گونه نظارتی بر این آگهی‌ها انجام نمی‌گیرد و در بازار نیز اثر مخرب دارد.
وی افزود: به‌همین‌منظور، چندی پیش به دادستانی پیشنهاد دادیم که اپلیکیشن‌های انتشار آگهی در حوزه قیمت‌گذاری مسکن ورود نکنند، چراکه دیده می‌شود بدون آنکه معامله‌ای انجام گیرد یا نرخی تعیین شود، در این اپلیکیشن‌ها قیمت‌هایی اعلام می‌شود که این موضوع در معاملات مسکن اثرگذار و کار بسیار نادرستی است.
لطفی با بیان اینکه مشاوران املاک تنها دلیل گرانی مسکن نیستند، گفت: مالکان در اپلیکیشن‌های مختلف، قیمت‌گذاری می‌کنند و مشاوران املاک هم نقشی در این قضیه ندارند. متاسفانه مشاوران املاک ابزاری برای رفع مشکلات در اختیارشان نیست.
دبیر اتحادیه مشاوران املاک تهران تاکید کرد: انتظار این است که دستگاه‌های نظارتی بر فعالیت این اپلیکیشن‌ها نظارت کنند تا در حوزه قیمت‌گذاری وارد نشوند؛ چراکه هیجان کاذب به بازار وارد می‌کنند و هر فردی، هر قیمتی که تمایل داشته باشد، در این آگهی‌ها درج می‌کند.
وی افزود: نمی‌توانیم با فناوری مقابله کنیم، چراکه در کنار خدماتی که سال‌ها از سوی انسان به انسان داده می‌شد، ورود کرده و باعث سرعت عمل بیشتری شده است و در اغلب موارد، بسیار مفید بوده، اما در مواردی هم آسیب زده است. اگر نظارت نباشد و فرهنگ استفاده از اپ‌ها جا نیفتد، به‌طورقطع آسیب‌زننده خواهد بود. بنابراین، فرهنگ و میزان استفاده از اپ‌ها باید در جامعه جا بیفتد.
لطفی گفت: بی‌شک با ورود اپ‌ها می‌توان از تخلفات املاکی‌ها جلوگیری کرد، چراکه تجارب کشورهای توسعه‌یافته حاکی از آن است که هوش‌مصنوعی نقش مهمی در جلوگیری از تلفات در هر بازاری داشته، به‌شرطی‌که بتوانیم آموزش‌های درست را ببینیم.
سخن پایانی
به‌گفته بسیاری از کارشناسان در استفاده از این پلتفرم‌ها نیاز به برنامه‌ریزی وجود دارد تا از ایجاد انحصارگرایی توسط آنها جلوگیری شود و همچنین مسائلی مانند قیمت‌گذاری تحت هدایت و کنترل دولت قرار گیرد، به این معنا که دولت امکان ایجاد فعالیت رگولاتوری را داشته باشد. موضوعی که درحال‌حاضر زیرساخت اجرای آن با مکانیزم مشاوران املاک وجود ندارد. بی‌شک، طراحی فرآیندها و سیاست‌گذاری‌هایی که منافع عمومی مردم را در بالاترین حد ممکن تامین کند، مسئله اساسی است که باید موردتوجه باشد. ما نیازمند اپراتورهای مجازی بازار مسکن چه در حوزه اجاره‌داری و چه در حوزه خریدوفروش هستیم؛ اما به‌گونه‌ای که این اپراتورها از افزایش نرخ و تورم در حوزه زمین و مسکن منتفع نشوند و بتوانند خدمات بهتر را با هزینه کمتر به مردم ارائه دهند.
