زور دستور به اجاره‌بها نرسید
رشد نرخ‌ها، تورم و کاهش توان خرید مردم در سال‌های اخیر به‌گونه‌ای بوده که حالا کمتر کسی از اقشار متوسط و پایین‌تر امید به خرید خانه داشته باشد، اما مشکلات حوزه مسکن به‌ویژه در شهرهای بزرگ تنها محدود به خرید مسکن نیست و امروز موضوع اجاره مسکن نیز به یکی از چالش‌های جدی در این حوزه بدل شده است.
اجاره‌نشین‌ها امروز بخش عمده و اصلی درآمد خود را صرف اجاره خانه می‌کنند و افزایش کرایه خانه سبب شده مهاجرت به مناطق حاشیه‌ای شهرها در این سال‌ها شدت بگیرد. علاوه بر این نابسامانی در این حوزه موجب شده پدیده‌هایی مثل پشت‌بام‌خوابی، انبار‌خوابی و اجاره کانکس در این ایام شکل جدی‌تری به خود بگیرند. اما آیا راه‌حل مناسبی برای کنترل این وضعیت، تعدیل اجاره‌خانه و رفع مشکلات اجاره مسکن به‌ویژه در شهرهای بزرگ وجود دارد؟! روزنامه صمت در این شماره خود به همین بهانه با فعالان و کارشناسان این بخش به گفت‌وگو پرداخته است.
روی هوا نمی‌توان اجاره‌ها را تعدیل کرد
علی قائدی، کارشناس اقتصاد مسکن درباره موضوع افزایش اجاره خانه در گفت‌وگو با صمت گفت: اجاره‌بها همواره از دو متغیر اصلی نرخ مسکن و تورم عمومی تاثیرپذیر بوده که خود نرخ مسکن به‌شکلی با تورم در ارتباط است. پس اگر قرار است اقدامی برنامه‌ریزی‌شده، اصولی و دائمی در جهت کنترل میزان اجاره‌بهای مسکن در کشور انجام شود، این کار حتما باید در مسیر کنترل تورم باشد؛ یعنی اگر قرار است برنامه‌ریزی مناسبی برای اجاره‌بهای واحدهای مسکونی انجام شود، باید همگام با آن فکری به حال تورم و عامل ایجادکننده آن یعنی نقدینگی کرد، وگرنه تمام برنامه‌های کنترل و تعدیل اجاره‌بهای واحدهای مسکونی روی کاغذ باقی خواهد ماند. وی در این باره خاطرنشان کرد: تا زمانی که نرخ رشد نقدینگی بالا باشد، نمی‌توانیم انتظار ثبات در سطح عمومی قیمت‌ها در تمام بازارها را داشته باشیم. کشور ما در حال حاضر با تورم حدود ۵۰ درصدی دست‌وپنجه نرم می‌کند، این در حالی است که کمتر کشوری در جهان تجربه تورم بیش از ۲۰ درصدی را داشته باشد. در چنین شرایطی اصولا نباید انتظار داشته باشیم نرخ در بازارهای مختلف از جمله بازار اجاره مسکن بدون تغییر باقی بماند. قائدی تاکید کرد: اگر سیاست‌گذاران اقتصادی ما و مسئولان امر قصد دارند یک راهکار اساسی برای کنترل قیمت‌ها در بخش اجاره مسکن پیدا کنند، باید به‌دنبال کنترل رشد نقدینگی باشند و اهداف اقتصادی خود را بر این اساس تنظیم کنند. البته بحث مالیات و جریمه‌های در نظر گرفته شده هم برای این حوزه خوب است، اما اگر عوامل ریشه‌ای در افزایش اجاره‌بها مورد بررسی قرار نگیرند، مالکان خانه‌های خالی و در حال اجاره، بالاخره راهکاری را برای دور زدن قانون خواهند یافت و مستاجر نیز که به مسکن نیاز دارد، تن به خواسته موجر می‌دهد. وی با تاکید بر اثر مستقیم کاهش تورم بر قیمت‌ها در حوزه مسکن تصریح کرد: اگر دولت در برنامه‌ریزی‌های خود برای مهار تورم به موفقیت برسد و ما نیز مانند بسیاری از کشورها به تورم واقعی زیر ۱۰ درصد برسیم، متعاقب آن نرخ اجاره و بسیاری از مشکلات اقتصاد داخلی کاهش می‌یابد. از طرف دیگر کاهش نقدینگی، ثبات اقتصادی و در نتیجه آن افزایش سرمایه‌گذاری و درآمد خانوار را در پی خواهد داشت که اثر مثبت آن در حوزه مسکن نیز دیده خواهد شد. این کارشناس حوزه مسکن در ادامه بیان کرد: در طول این سال‌ها راهکارهای دیگری نیز برای کنترل اجاره‌بهای مسکن و موارد شبیه آن ارائه شده اما بیشتر آنها جنبه مقطعی و موقتی داشته و در بلندمدت تاثیر خود را از دست داده و مشکلات دوباره بازگشته‌اند، به همین دلیل اگر به‌دنبال یک راهکار مناسب، دائم و اصولی در این حوزه هستیم، حتما باید پیگیر موضوع کاهش نرخ رشد نقدینگی در کشور باشیم و رسانه‌ها و افکار عمومی نیز باید این مورد را از سیاست‌گذاران اصلی حوزه مسکن طلب کنند. قائدی در پایان با اشاره به قیمت‌گذاری‌های دستوری در حوزه اجاره مسکن نیز گفت: تجربه‌های بسیاری وجود دارد که نشان می‌دهد نمی‌توان با برخوردهای دستوری، با افزایش اجاره‌بهای مسکن مقابله کرد. طبیعی است که با افزایش نقدینگی، قیمت‌ها نیز افزایش پیدا خواهد کرد و فشار دستوری در این زمینه تنها انگیزه را برای تخلف و راه‌های دور زدن قانون بیشتر می‌کند؛ بنابراین به‌‌جای این‌گونه برخورها، دولتمردان و سیاست‌گذاران اقتصادی کشور باید به سمت کاهش نرخ رشد نقدینگی پیش روند تا توسعه اقتصادی شکل بگیرد و زمینه‌های سرمایه‌گذاری در حوزه اقتصاد ایجاد شود.
مالیات کور موثر نیست
البته برخی کارشناسان حوزه مسکن درباره وضعیت این حوزه نظرات دیگری دارند و دلایل موثر نبودن مالیات در کنترل نرخ مسکن را نحوه اجرای این قانون می‌دانند. در این باره مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس مسکن در گفت‌وگو با صمت اظهار کرد: به‌طور قطع مالیات‌هایی مانند مالیات خانه‌های خالی می‌تواند در عرضه بیشتر و تعدیل اجاره‌بها در شهرها موثر باشد، اما باید توجه داشت اجرای این طرح با بسترها و زیرساخت‌های موجود بسیار دشوار و همچنان موفق بودن آن در هاله‌ای از ابهام است. وی در توضیح این مطلب خاطرنشان کرد: ما در حال حاضر ابزارهای مناسب برای شناسایی خانه‌های خالی و دلایل خالی ماندن آنها در اختیار نداریم و نمی‌توان با تکیه بر اطلاعات قدیمی و ناقص به نتیجه درست در تعدیل اجاره بهای مسکن رسید. این کارشناس مسکن تاکید کرد: همواره درصدی طبیعی از خانه‌های خالی در کشور وجود دارد که معمولا داشتن خانه‌های متعدد، خانه‌های ییلاقی، حضور صاحب‌خانه در خارج از کشور، مهیا کردن خانه برای فرزندان یا تجدیدبنا می‌تواند از دلایل آن باشد که هر یک نیازمند بررسی‌های خود است، اما در این زمینه آمارهای موجود کشوری مربوط به آمار نفوس و مسکن سال ۱۳۹۵ است؛ بنابراین اگر امروز بخواهیم چنین مالیاتی را از صاحبان خانه‌های خالی اخذ کنیم، ممیز مالیاتی باید پس از اثبات خالی بودن ملک، دلایل مالک را مورد بررسی قرار دهد. با این تفاسیر به‌نظر می‌رسد اجرای چنین طرحی با امکانات موجود بسیار هزینه‌بر است و نمی‌توان به اجرای درست و محقق شدن اهداف آن در کوتاه‌مدت دل بست. سلطان‌محمدی تاکید کرد: پیش از اینکه مالیات وضع و اجرایی شود، باید باتوجه به اهداف، برنامه‌ریزی‌های درستی در این زمینه انجام شود. همچنین باید بررسی‌های کاملی از مواردی که مشمول مالیات هستند در دست باشد تا اولا گزینه‌های هدف به‌درستی انتخاب شوند و ثانیا راه‌های معمول سوداگران برای عبور از قانون بسته شود.
سخن پایانی
بسیاری از فعالان حوزه مسکن معتقدند اجاره‌بها در شهرهای بزرگ و پایتخت دچار چالشی شده که رهایی از آن به‌راحتی امکان‌پذیر نیست؛ از یک سو وضعیت اقتصادی مسکن را به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل کرده که مالکان تمایل چندانی به عرضه آن، چه برای فروش و چه برای اجاره ندارند و از سوی دیگر نهادهای بالادست ابزارهای لازم برای کنترل و نظارت بر این بازار را ندارند. سقف اجاره و مالیات و اجبار برای تمدید نیز داستان‌هایی است که فقط روی کاغذ باقی مانده‌اند و در عمل همه می‌دانند چند مشاوره کوتاه با مشاورین املاک و نظر مالک تعیین‌کننده میزان اجاره‌بهاست. در نهایت مسیری که طی می‌کنیم به همان مقصدهایی ختم می‌شود که در مقدمه به آن اشاره شد.
سرمایه‌گذاری دولت در بخش مسکن و افزایش عرضه در شرایط فعلی دیگر یک امتیاز برای دولت‌ها محسوب نمی‌شود و نهادهای بالادست باید به این موضوع به چشم یک ضرورت نگاه کنند.
