تعقیب و گریز مسکن و تورم
وزارت راه و شهرسازی دولت سیزدهم وعده داده به پشتوانه قانون جهش تولید و تامین مسکن، ۴ میلیون واحد مسکونی را در طول ۴ سال احداث کند.
وزارت راه و شهرسازی دولت سیزدهم وعده داده به پشتوانه قانون جهش تولید و تامین مسکن، ۴ میلیون واحد مسکونی را در طول ۴ سال احداث کند. در یک سال گذشته، مشکلات نهضت ملی مسکن درگیر چالش هایی همچون جا خالی دادن برخی بانک ها از پرداخت وام، تامین نشدن آورده متقاضیان و مقاومت دستگاه های دولتی در اختصاص زمین های مازاد به این پروژه بوده و نرخ تورم سالانه نهاده های ساختمانی نیز به ۵۵ درصد رسیده، این در حالی است که از یک میلیون واحد هدف گذاری شده فقط ۹۱ هزار واحد موفق به دریافت تسهیلات بانکی شده اند.
از طرفی عقبگرد سازندگان از ورود به پروژه نهضت ملی مسکن، تحت تاثیر عوامل متعددی، سرعت اجرای این طرح را در همین ابتدای کار گرفته است. تنظیم قراردادهای یک سویه بدون محاسبه دقیق تورم نرخ مصالح ساختمانی در طول اجرای پروژه، نداشتن پیش بینی لازم درباره نوسانات اقتصاد کلان، نداشتن برآورد دقیق از عایدی سرمایه بخش خصوصی و ابهامات متعدد در قراردادها که تکالیف دولت و بخش خصوصی را مشخص کند، از مهم ترین چالش های این پروژه عنوان می شود و بیم آن می رود که در آینده نزدیک، نهضت ملی مسکن به سرنوشت مسکن مهر گرفتار شود.
سنگینی طرح نهضت ملی بر دوش دولت
باوجود آنکه اجرای پروژه نهضت ملی مسکن آهسته جلو می رود، سنگینی طرح بر دوش شرکت های دولتی قرار گرفته است. جز بنیاد مسکن، شرکت های زیرمجموعه بانک مسکن و معدودی سازنده بخش خصوصی هنوز سازمان یا ارگانی به شکل واقعی برای ورود به این پروژه آستین بالا نزده اند. از جمله مشکلاتی که گاه پیمانکاران با آن مواجه می شوند، طولانی شدن روند صدور پروانه های ساختمانی است، همچنین تامین اراضی مناسب برای اجرای این طرح به یک معضل جدی تبدیل شده، به شکلی که حتی در شهرهای کوچک نیز مشکل زمین وجود دارد. از سوی دیگر تورم مصالح ساختمانی به ۵۵ درصد و تورم عمومی به ۵۲ درصد رسیده است. براساس اعلام مرکز آمار، شاخص نرخ نهاده های ساختمانی شهر تهران در 4 فصل منتهی به زمستان ۱۴۰۰ به رقم ۵۵.۳ درصد و تغییر نرخ نهاده ها نسبت به فصل مشابه سال قبل (تورم نقطه به نقطه) ۳۵.۵ درصد بوده است. نزدیکی 2 شاخص تورم مصالح ساختمانی با رشد نرخ دیگر کالاها پیرو نسبی نرخ نهاده های ساختمانی از تورم عمومی را نشان می دهد. در واقع، ادامه روند افزایش تورم می تواند عاملی بازدارنده در تولید و عرضه مسکن در هر 2 بخش خصوصی و دولتی باشد. صمت در این گزارش چالش های دولت برای ساخت مسکن در کشور را موردبررسی قرار داده است.
ضرورت توجه به زیرساخت ها و منابع کشور
سعید آسویار، عضو انجمن انبوه سازان استان تهران در رابطه با این موضوع به صمت گفت: ماهیت موضوع ساخت وساز در قالب نهصت ملی مسکن با اما و اگرهای زیادی روبه رو است و به نظر نمی رسد این وعده سنگین دولت سیزدهم به سرانجام برسد. از همین رو باتوجه به بستر اقتصادی نامناسب و منابع و زیرساخت های محدود، اجرایی شدن این طرح در حد شعار باقی می ماند. این طرح به دلیل هماهنگ نبودن با شرایط و توان کشور در زمینه ساخت وساز، تاثیر معکوسی بر بازار مسکن گذاشته و باعث شده تا مدیران ذی ربط در این حوزه هرازگاهی صحبت های ضد و نقیضی درباره این پروژه بیان کنند.
کمبودی از بابت فولاد نداریم
این کارشناس ظرفیت تولید فولاد کشور برای تکمیل پروژه های ساخت وساز را مناسب دانست و خاطرنشان کرد: تامین مصالح ساختمانی برای اجرایی کردن طرح های مسکنی از اهمیت ویژه برخوردار است. در یک سال اخیر به دلیل کاهش نرخ جهانی فولاد و قطعی مکرر برق در تابستان سال گذشته، نه تنها با کسری فولاد مواجه نیستیم، بلکه با مازاد ظرفیت در این بخش روبه رو هستیم.
در نتیجه هیچ نگرانی از بابت تامین آهن آلات برای ساخت وجود ندارد و بیشتر از هر زمانی این صنعت با ثبات روبه رو است.
در بخش های دیگر به ویژه موضوع تامین سیمان شاید با افزایش قیمت های پی در پی روبه رو باشیم، اما تا مرحله پایانی و نهایی اتمام طرح نهضت ملی مسکن، هیچ کمبودی حس
نمی شود.
طرح اولیه نهضت ملی مسکن کارآمد است
آسویار کلیت طرح نهضت ملی مسکن را برخلاف نحوه اجرای آن سودمند دانست و به صمت گفت: وعده پرسروصدای دولت برای ساخت ۴ میلیون مسکن شاید در مرحله اجرا قابل دفاع نباشد،اما طرح اولیه این پروژه برپایه اصول کارشناسی بنا شده
است.
باید نهادهای ذی ربط برای ساخت وساز در کشور توجه کنند که اگر طرحی را از کشورهای دیگر الگوبرداری می کنند،لازم است باتوجه به زیرساخت ها و شرایط داخلی تغییر کند و در مرحله بعد اجرایی شود، چرا که ممکن است طرحی که در کشورهای دیگر موفق بوده، در کشور ما به موضوعی چالش برانگیز تبدیل شود و بحران های غیرقابل جبرانی ایجاد
کند.
وی افزود: باید در اجرای چنین طرح هایی، مکان یابی زمین ها به طور صحیح انتخاب شود و تعامل مناسبی با بخش نوسازی شهرها انجام بگیرد، همچنین این املاک باید با نرخ گذاری های واقعی به مردم عرضه شود تا دست سوداگران مسکن از این بخش کوتاه بماند. در غیر این صورت، سرمایه ملی از بین می رود و امید خانه شدن اقشار کم درآمد روز به روز کمرنگ تر می شود.
به مکان یابی ها توجه شود
آسویار خاطرنشان کرد: تجربه دولت های گذشته برای ساماندهی و ساخت مسکن مشکلات زیادی از بابت خدمات رفاهی، آموزشی، درمانی، تفریحی و... وجود آورد؛ زیرا مکان یابی درستی برای ساخت وساز در این شهرها انجام نگرفته و نارضایتی های متعددی را به وجود آورده
است.
برای مثال اگر مسکن مهر پردیس در غرب یا جنوب تهران ساخته می شد، بیشتر مشکلات این بخش وجود نداشت،اما اگر بخواهیم نیمه پر لیوان را ببینیم، همین خانه هایی که در قالب مسکن مهر به مردم عرضه شد، بسیاری از اقشار کم درآمد را خانه دار و سهم قابل توجهی در ساماندهی بازار مسکن ایفا کرد.
تهران سهمیه ای در نهضت ملی مسکن ندارد
حسن محتشم، عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان استان تهران به صمت گفت: انتظار می رفت در طرح نهضت ملی مسکن از تجربه پروژه مسکن مهر استفاده شود. مسکن مهر نقاط قوت و ضعفی داشت. از نقاط ضعف می توان به مکان یابی نامناسب و نبود زیرساخت ها اشاره کرد، اما یکی از نقاط قوت این بود که ظرف یک سال قرارداد حدود ۲ میلیون واحد منعقد و پروژه ها عملیاتی شد. خدمات نظام مهندسی و نرخ صدور پروانه نیز اعداد مشخصی بود که شهرداری و نظام مهندسی به آن متعهد بودند. در نهضت ملی مسکن چنین چیزی نمی بینیم و در هر منطقه، شهرداری ها سلیقه خودشان را اعمال
می کنند.
شهر تهران، سهمیه ای در نهضت ملی مسکن ندارد و برای ساکنان تهران در اطراف پایتخت، این واحدها احداث می شود، بنابراین اتکای شهر تهران به بخش خصوصی است، اما افزایش سنگین نرخ زمین و مسکن در تهران، رکود معاملات و رشد مداوم نرخ مصالح ساختمانی و نرخ زمین، ساخت وساز در پایتخت را دچار مشکل کرده است.
نظام بانکی تکلیف خود را روشن کند
اردیبهشت امسال بود که رئیس جمهوری نسبت به عملکرد سیستم بانکی در تامین منابع و تخصیص نیافتن زمین های دولتی به طرح نهضت ملی مسکن انتقاداتی داشت. به نظر می رسد، مشکل تامین زمین تا حدودی برطرف شده، اما جز بانک مسکن، جای خالی ۲۶ بانک و موسسه مالی اعتباری در این پروژه دیده می شود.
از ۳۶۰ هزار میلیارد تومان تکلیفی سیستم بانکی برای طرح نهضت ملی مسکن ۶۳ هزار میلیارد تومان برعهده بانک مسکن قرار دارد که از گوشه و کنار شنیده می شود و منابع بانک مسکن در حال اتمام است؛ نظام بانکی تکلیف خود را روشن
کند.
محتشم، بر تامین به موقع تسهیلات بانکی تاکید کرد و گفت: دولت باید تا دیر نشده وام تا سقف ۴۵۰ میلیون تومانی نهضت ملی مسکن را به خرید مصالح اختصاص دهد تا انبوه سازان ناچار به خرید مصالح با نرخ های آینده نشوند.
در این بخش، کنترل مناسبی انجام می گیرد و ادامه کار بهتر جلو می رود. در واقع، نظام بانکی باید تکلیف خود را با پروژه نهضت ملی مسکن روشن کند؛ چرا که موظف است طبق قانون ۲۰ درصد منابع خود را به بخش مسکن اختصاص دهد، اما به ۵ درصد این تکلیف عمل
می کند.
وی در پایان گفت: واضح است که برای بهره مندی دولت از آورده مردمی در اجرای نهضت ملی مسکن، باید یک سری تسهیلات و شرایط آسان برای افرادی که توان پرداخت سهم آورده خود را ندارند، در نظر گرفته شود، اما این موضوع نیز همچنان در هاله ای از ابهام است و در بسیاری از شهرهای کشور توجهی به آن نمی شود.
جمعیت هدف در نهضت ملی مسکن عموما افرادی از دهک های یک تا ۵ هستند که به طبع توان مالی و منابع درآمدی خوبی برای پرداخت آورده ندارند و از طرفی بسیاری از مردم اخذ وام مسکن را برای پرداخت رهن و اجاره بسیار راحت تر از پرداخت آورده در نهضت ملی مسکن می دانند.
سخن پایانی
تعلل متقاضیان در پرداخت آورده و تعلل بانک ها در پرداخت تسهیلات، پروژه نهضت ملی مسکن را با خطر رکود تورمی مواجه کرده است. طی همین یک سالی که برخی بانک ها از زیر بار نهضت ملی مسکن شانه خالی کردند، نرخ مصالح ساختمانی به طور متوسط ۵۵ درصد افزایش یافته است؛ در حالی که تورم سالانه بخش سیمان و بتن ۸۰ ، سنگ ۸۲ و شیشه ۸۵ درصد بوده است.
رشد تعداد ساخت وساز در کشور شاید بیشتر در آمار صدور پروانه ساختمانی نهضت ملی مسکن نمایان باشد؛ چرا که در شهر تهران به عنوان شاخص ساخت وساز بخش خصوصی که در نهضت ملی مسکن، سهمیه ای به این شهر اختصاص نیافته، اوضاع ساخت وساز چندان مناسب نیست. سال ۱۴۰۰ برای حدود ۵۲ هزار واحد در شهر تهران پروانه ساختمانی صادر شده، در حالی که این رقم در سال ۱۳۹۹ حدود ۷۰ هزار و در حالت نرمال سال های قبل حدود ۱۵۰ هزار واحد بوده است.
در بخش تامین زمین مرغوب هم اوضاع نهضت ملی مسکن چندان مناسب نیست. اگرچه دولت تاکنون برای ۲ میلیون و ۸۰۰ هزار واحد زمین تامین کرده، اما عمده این زمین ها در اطراف شهرها و مناطق فاقد زیرساخت است که می تواند مخارج سنگینی را برای ایجاد خدمات زیربنایی و روبنایی به دوش دولت بگذارد. قرار بود طبق قانون جهش تولید و تامین مسکن، دستگاه های دولتی زمین های مازاد خود را به پروژه نهضت ملی اختصاص دهند، اما تاکنون تنها ۴ درصد این اراضی تخصیص یافته است.
