با جهش تولید مسکن به کجا می‌رسیم؟
هفته گذشته جلسه شورای عالی مسکن با حضور رئیس‌جمهوری و معاونان و وزیران دولت در نهاد ریاست‌جمهوری برگزار شد. به نظر می‌رسد به این ترتیب مقدمات اجرای پروژه‌های مسکن در دولت سیزدهم فراهم شد. تامین زیرساخت‌ها و زمین برای ساخت مسکن، تفاهمنامه با بانک مرکزی برای ارائه تسهیلات بیشتر، امضای تفاهمنامه با وزارت کشور برای صدور پروانه‌های ساختمانی، پایان تدوین اساسنامه صندوق ملی مسکن و ارجاع آن به معاون اول رئیس‌جمهوری برای ابلاغ، تدوین آیین‌نامه تهیه مصالح ساختمانی با همکاری وزارت صنعت، معدن و تجارت از موضوعات مهم جلسه شورای عالی مسکن بود.
دولت سیزدهم که پیش از تصدی نهاد اجرایی، یکی از شعارهای انتخاباتی خود را ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال قرار داده بود تلاش می‌کند هرچه سریع‌تر این طرح را صوت عملیاتی کند. اما آیا این کار در این مدت شدنی است؟ محقق شدن یا نشدن این طرح چه تاثیری بر آینده بازار مسکن خواهد گذاشت؟ صمت در این شماره موضوع آینده بازار مسکن را در گفت‌وگو با کارشناسان، صاحب‌نظران و فعالان بازار مسکن مطرح کرده که در ادامه، دیدگاه‌های آنها را می‌خوانید:
به برنامه‌های بلندمدت نیاز داریم
مصطفی‌قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک: با توجه به نبود توازن عرضه و تقاضای مسکن در کشور چند سالی است شاهد افزایش افسارگریخته قیمت‌ها در این حوزه بوده‌ایم. برای حل این مشکل، سیاست‌های مختلفی در دولت‌های گذشته به کار گرفته شده که تاثیر چندانی در حل این مشکل بزرگ نداشته است.
حقیقت این است که یک‌شبه یا یک‌ماهه نمی‌شود معجزه کرد و تمامی مشکلات بازار مسکن در کشور را حل کرد. اما با توجه به توانمندی وزیر راه شهرسازی و سابقه قابل قبول وی در وزارت نفت می‌توان به بهبود وضعیت مسکن در کشور امیدوار بود. وزارت دفاع در این سال‌ها توانسته به یک تکنولوژی صنعتی دست یابد که با کمک آن می‌توان ۱۵ طبقه را در زمان کوتاهی ساخت و تحویل داد. اگر وزارت راه و شهرسازی از این دستاورد استفاده بهینه کند و با وزارت دفاع همکاری‌های لازم را داشته باشد، می‌توان کمبود ۵ میلیون مسکن را در ۴ سال برطرف کرد.
همچنین مجلس شورای اسلامی و وزارت راه و شهرسازی به دنبال تحقق ساخت سالی یک میلیون مسکن در کشور هستند. در صورت اجرایی شدن این پروژه حداقل ۱۷۵ شغل کلیدی در کشور راه‌اندازی می‌شود که این موضوع اشتغالزایی را متحول خواهد کرد.
به بخش خصوصی توجه کنیم
پروژه مسکن ملی از مدت‌ها قبل راه‌اندازی شد اما آن‌طور که باید و شاید در کشور پیش نرفت. بنابراین باید به بخش خصوصی توجه ویژه شود و از تجربه انبوه‌سازان که قبلا در مسکن مهر به کار گرفته شده استفاده بیشتری کرد تا زودتر نتیجه دلخواه حاصل شود و بازار مسکن به تعادل برسد. در این راستا می‌توان گفت، تجربه نشان داده هر جا دولت به بخش خصوصی توجه کرده، هم خود و هم مردم از آن استفاده مثبت برده‌اند و هر جا از بخش خصوصی روی برگردانده ضرر کرده است.
آمار باید دقیق باشد
باید کسانی که در رأس وزارت راه و شهرسازی روی کار آمده‌اند از تجربه‌های بد قبل، استفاده کنند و کنترل لازم را بر بانک مرکزی و مرکز آمار داشته باشند تا آمار دقیق از وضعیت واقعی بازار مسکن به دست بیاورند زیرا ممکن است یک‌سری داده‌های غلط منتشر شود که از وضعیت واقعی بازار به دور باشد که با این کار، بازار مسکن دچار تشنج می‌شود. اگر دولت بازار مسکن را به روال طبیعی بازگرداند مسلما بازار می‌تواند خودش را تنظیم کند. وزارت صنعت، معدن و تجارت و وزارت جهاد کشاورزی نیز باید با وزارت راه و شهرسازی همکاری کنند تا این هرجومرج گرانی مسکن از بین برود. باید همه دست‌به‌دست هم دهند برای یک آرامش و جهاد اقتصادی و صنعتی و یک کار شبانه‌روزی که این عقب‌ماندگی‌های ۸ ساله جبران شود.
کار بانک، ساخت‌وساز نیست
مسئله دیگر این است که برای بهبود شرایط، باید بانک‌ها و نهاد‌ها از ساخت‌وساز دست بکشند زیرا زمانی که بخش خصوصی مشغول ساخت‌وساز بود دولت بر نحوه کار نظارت می‌کرد اما حالا که برخی نهاد‌ها و بانک‌ها ساخت‌وساز انجام می‌دهند چه کسی می‌تواند نظارت کافی بر این سازمان‌ها داشته باشد؟ بیشتر خانه‌های خالی برای برخی نهاد‌ها و بانک‌ها است و تورم ایجاد شده باعث می‌شود این سازمان‌ها سود بیشتری کنند. بر این اساس، ما باید نظام بانکداری را اصلاح کنیم.
اشتباه‌ها را تکرار نکنیم
محمدعلی پورشیرازی، کارشناس حوزه مسکن و عضو هیات‌مدیره سندیکای شرکت‌های ساختمانی ایران: مشکلات قیمت مسکن صحبت امروز و دیروز نیست.
با توجه به وضعیت اقتصادی و اجتماعی کشور در چند دهه گذشته، عوامل زیادی بر افزایش غیرمنطقی قیمت مسکن موثر بوده است؛ بنابراین برای ساماندهی مشکلات این حوزه باید مراقب باشیم مسیرهای اشتباه گذشته را تکرار نکنیم.
طرح جهش تولید مسکن در کشور نیز باید به مسیری هدایت شود که با موفقیت در اجرا، بتواند بازار مسکن را به ثبات برساند.
برنامه‌ریزی‌های غلط در حوزه مسکن در سال‌های گذشته در مدت کوتاهی جمعیت پایتخت ۳ میلیون نفری را به ۱۲ میلیون نفر رساند و قیمت‌ها را در این شهر به‌‌شدت افزایش داد؛ همچنین باید به این اشتباه، استفاده و سوءاستفاده‌های اقتصادی، اجتماعی و سیاسی را افزود.
درحال‌حاضر در کشور جنگ مسکن به جنگ جدی و عجیب و غریبی بدل شده که با افزایش نرخ و تورم انفجاری همراه بوده است.
دولت‌ها نیز در همه این سال‌ها به قدری با مشکلات خود سرگرم بوده‌اند که نخواسته یا نتوانسته‌اند موضوع مسکن را در اولویت برنامه‌های خود قرار دهند.
جانمایی‌های مهر اشتباه بود
موضوع دیگر در این زمینه جانمایی و اجرای اشتباه طرح مسکن مهر بود؛ درواقع باید پرسید چه دلیلی داشت پروژه مسکن مهر در شهرهایی به وسعت و با جمعیت تهران اجرایی شود؟ و چرا چنین طرحی در شهرستان‌ها و روستاها اجرایی نشد تا ساکنان آن مناطق، قصد مهاجرت از سرزمین خود را از سر بیرون کنند و به حرفه‌ها و کسب‌و‌کار حرفه‌ای خود در آن مناطق مشغول باشند.
اجرای غیراصولی طرح‌هایی از این دست، هم حوزه مسکن را با چالش‌های جدی مواجه کرد و هم تاثیر منفی و قابل‌توجهی بر حوزه‌هایی مثل کشاورزی و دامپروری و مشاغل روستایی گذاشت و بسیاری را در اندیشه کار و تحصیل از محل زندگی خود به سوی شهرهای دیگر روانه کرد.
نیاز به اصلاح داریم
افزایش قیمت مسکن در کشور ما در طول این سال‌ها تحت تاثیر عوامل بسیاری است که ناآگاهی و همچنین سودجویی از مهم‌ترین آنها هستند. باید این ساختار به شکل صحیح اصلاح شود تا نظام عرضه و تقاضا در مناطق مختلف کشور به شکل متعادل در‌آید.
افزایش قیمت مسکن در کشور معلولی است که علت آن بی‌توجهی و اتخاذ راهکارهای غلط در دوره‌های بلندمدت بوده و برای برطرف شدن این مشکلات نیاز به برنامه‌ریزی‌های اصولی بلندمدت است.
یک گروه متخصص باید درباره سیاست‌گذاری‌های مسکن تصمیم‌گیری کند تا این بخش از حالت نابسامانی و هرجومرج خارج شود. در حال حاضر بی‌توجهی به این حوزه بسیار زیاد است. مواد اولیه و نهاده‌های مسکن باید به شکل مناسب تامین شود و نظارت بر قیمت‌ها وجود داشته باشد.
جهش تولید مسکن غیرعملی است
حتی اگر با وجود تمام مشکلات و موانع، ساخت این تعداد واحد مسکونی را عملیاتی کنیم، در مرحله ساخت، این طرح با مشکلات افزایش قیمت نهاده‌ها روبه‌رو می‌شود و اگر ساخت‌وساز و برنامه‌ریزی‌ها فقط برای چند شهر بزرگ کشور باشد، طرح با چالش در تامین نیازهای بعدی شهروندان مواجه خواهد شد. بنابراین لازم است این طرح با نسبت متناسبی در شهرهای کوچک اجرایی شود.
بی‌شک طرح ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال، در صورت اجرا و افزایش میزان عرضه، تاثیر قابل‌توجهی بر کاهش قیمت مسکن خواهد داشت اما با توجه به روند کنونی این طرح و امکانات موجود تصور نمی‌کنم در این مدت به نتیجه برسد.
به تولید یک میلیونی نمی‌رسیم
سید محمد مرتضوی، کارشناس مسکن: اگرچه امسال به دلیل رکود معاملات مسکن، تورم عمومی که بیش از ۴۰ درصد بود، بر رشد قیمت مسکن تا این حد تاثیر نگذاشت اما در نخستین مراجعات بعدی مردم به بازار مسکن، قیمت‌ها افزایش پیدا می‌کند و شاید این اتفاق در ماه‌های پایانی سال نیز رخ دهد. البته ما انتظار کاهش معاملات مسکن در مهر را داشتیم.
معمولا ماه‌های مرداد و شهریور حجم جابه‌جایی افزایش پیدا می‌کند و سپس در پاییز با کاهش خرید و فروش‌ها مواجه می‌شویم.
قیمت مسکن در ماه گذشته ۰.۲ درصد در تهران کاهش یافت که البته چندان اهمیت ندارد و در واقع بازار در ثبات نسبی به سر می‌برد. البته یکی دیگر از دلایل ثبات بازار مسکن مربوط به طرح جهش تولید و تامین مسکن است. چنین طرح‌هایی براساس وسعت و اندازه خود همیشه در ابتدا آثار روانی ایجاد می‌کنند.
وقتی صحبت از تحویل یک میلیون واحد مسکونی در سال و ۴ میلیون در ۴ سال می‌کنیم، بخشی از مردم که دنبال مسکن ارزان‌قیمت هستند ممکن است تامل کنند تا بتواند از این فرصت استفاده کنند.
طرح جهش مسکن اجرایی نمی‌شود
اغلب کسانی که سال‌ها در بازار مسکن حضور دارند معتقدند نه‌تنها امکان ساخت ۴ میلیون واحد در ۴ سال وجود ندارد بلکه تورم شدیدی را به بازار مسکن تحمیل خواهد کرد.
در بخش مصالح ساختمانی و نیروی انسانی با کمبودهایی مواجهیم که ناشی از کاهش تولید مسکن در سال‌های اخیر است. در حال حاضر سالانه ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار واحد مسکونی احداث می‌شود که اگر بخواهیم یکباره این عدد را به یک میلیون واحد برسانیم یعنی ۳ برابر فعلی نیاز به نهاده‌های ساختمانی، خدمات و نیروی انسانی داریم. به همین نسبت رقابتی در بازار ایجاد می‌شود که کل زنجیره را با رشد قیمت مواجه می‌کند.
این پروژه باید متناسب با تقاضای فعلی بازار درنظر گرفته شود و هر سال با شیب ملایم آن را افزایش داد تا به حدود یک میلیون واحد مطابق طرح جامع مسکن برسیم. همچنین در این مدت لازم است ابزارهایی برای عرضه و کنترل قیمت مصالح و دستمزدها به کار بگیریم.
در این زمینه یکی از موثرترین روش‌ها ارائه تسهیلات بانکی به خریداران است تا متناسب با قیمت‌های موجود اقدام به خرید کنند.
درحال‌حاضر و با توجه به تحریم‌های خارجی نگاه بسیاری از فعالان اقتصاد به تحریم‌ها و تاثیرات آن بر قیمت ارز و بازارهای همسو با آن است. از طرف دیگر، متناسب با تورم نیمه دوم سال، در ماه‌های بهمن و اسفند انتظار افزایش معاملات و رشد محدود قیمت را داریم.
بنا به گزارش ایسنا، امسال به دلیل رکود معاملات مسکن، متناسب با تورم عمومی موجود در جامعه شاهد رشد قیمت مسکن نبودیم اما در نخستین مراجعات به بازار مسکن، قیمت‌ها افزایش پیدا می‌کند که معمولا در ماه‌های پایانی سال اتفاق می‌افتد.
سخن پایانی
عده‌ای از کارشناسان حوزه مسکن معتقدند وعده دولت درباره جهش تولید مسکن عملی می‌شود و در مقابل، بسیاری از صاحب‌نظران تا امروز امید چندانی به تحقق جهش تولید یک میلیون واحد مسکونی در سال نداشته‌اند و معتقدند این طرح با توجه به ابزار و امکانات کشور قابلیت اجرایی در این مدت را نخواهد داشت. اما در عین حال همین کارشناسانی که تولید یک میلیون واحد مسکونی در یک سال را به دلایل مختلف نشدنی می‌دانند، بر این باورند که توجه به مسئله مسکن و اقدام برای رفع نیاز کشور امری واجب است و دولت حتی اگر به مرز تولید یک میلیون واحد مسکونی نرسد، باید تلاش خود را انجام دهد تا این موضوع به شکل برنامه‌ریزی‌شده و هدفمند به در مسیر درست هدایت شود؛ مسیری که باید دید دولت و زیرمجموعه‌های آن، چه طرح‌هایی برای آن دارند.
