شروع تحریم‌های بین‌المللی در اوایل دهه ۹۰ منجر به ایجاد نوسانات شدید ارزی و به‌واسطه آن ایجاد نوسانات قیمتی در سایر بازارهای دارایی شد. پس از آن به‌واسطه مذاکرات برجام در میانه دهه ۹۰، در عمل فعالیت‌های اقتصادی به‌دلیل انتظار برای کاهش تحریم‌ها به‌سمت رکود رفت و همین عامل در کنار برخی اقدامات انقباضی بانک مرکزی، منجر به کاهش نوسانات ارزی و قیمتی شد، اما با روی کار آمدن ترامپ در امریکا در سال‌های پایانی دهه ۹۰ و خروج امریکا از برجام، بازارهای مالی و فیزیکی دوباره با شوک ارزی و قیمتی مواجه شدند. با این تفاسیر، کشور در سال‌های اخیر در معرض شدیدترین تغییرات قیمتی در انواع دارایی‌ها قرار گرفت و شدت این موضوع تا جایی بود که دسترسی عموم مردم به برخی دارایی‌ها از جمله مسکن را به کمترین سطوح تاریخی رساند. برای مثال، درحال‌حاضر شاخص دسترسی به مسکن در شهر تهران به محدوده ۶۰ سال رسیده که در عمل خانه‌دار شدن را برای قشر عظیمی از افراد جامعه به یک رویا تبدیل کرده است. صمت در این گزارش به بررسی شرایط بازار مسکن از نگاه نمایندگان مجلس پرداخته است.

خروج تقاضای مصرفی از بازار ملک

باتوجه به افزایش نرخ مسکن در سالیان اخیر، شاهد رشد حدود ۱۰برابری از ابتدای سال ۱۳۹۷ تا انتهای سال ۱۴۰۱ در تهران بوده‌ایم که همین موضوع به کاهش قدرت خرید و خروج تقاضای مصرفی از بازار مسکن انجامیده. از سوی دیگر، حتی این تغییرات نرخ منجر به خروج سرمایه‌گذاران و سفته‌بازان از این بازار شده که تمامی این عوامل منجر به کاهش تعداد معاملات، کاهش قدرت نقدشوندگی و ایجاد رکود در بازار مسکن از سمت تقاضا شده است. همچنین از سوی دیگر، رشد نقدینگی و نرخ دلار در سالیان گذشته سبب افزایش هزینه‌های تولید مسکن نیز شده و بر همین اساس، تعداد ساخت واحدهای جدید و عرضه مسکن نیز به‌شدت کاهش پیدا کرده است. همه این عوامل در کنار نبودثبات در وضعیت سیاسی، منجر به تشدید شرایط رکود تورمی در بازار ملک شده است.

زمین و مجوزهای مربوطه برای ساخت مسکن، دارای بالاترین سهم از هزینه‌های ساخت‌وساز هستند که باتوجه به کاهش دسترسی به زمین در مناطق مورددرخواست مردم در کلانشهرهای کشور، این موضوع نیز به افزایش نرخ مسکن و کاهش صدور تعداد پروانه‌های ساخت منجر شده است. از سوی دیگر، برخی فروشندگان نیز که در شرایط فعلی نیاز به نقدینگی دارند و حاضر به ارائه تخفیف‌های بیشتر برای فروش املاک خود شده‌اند، باتوجه به نبود خریدار، از بازار خارج شده‌اند. مشکلات مربوط به نقدشوندگی ملک در شرایط کنونی، ثبات نرخ دلار و ارائه تخفیف از سوی فروشندگان منجر به کاهش نرخ در تابستان امسال نسبت به بهار شده است. به‌دلیل رکود فعلی در بازار مسکن بسیاری از خریداران درحال‌حاضر منتظر روشن شدن شرایط آتی به‌ویژه نرخ دلار هستند. از طرف دیگر، باتوجه به سیاست‌های انقباضی بانک مرکزی که منجر به بالا رفتن نرخ‌های بهره، کاهش رشد نقدینگی و ایجاد شرایط رکودی در تمامی بازارها شده نیز، از عوامل موثر بر کاهش رشد نرخ در بازار ملک است.

دولت باید قدم‌های جدی بردارد

اصغر سلیمی، نماینده مردم سمیرم در مجلس درباره آخرین وضعیت مسکن به صمت گفت: مسکن یکی از مسائل مهم و حیاتی برای خانوارهای ایرانی محسوب می‌شود. در این حوزه، چالش‌ها و مشکلات زیادی وجود دارد که متاسفانه برای رفع آنها هنوز اقدام جدی انجام نگرفته است.

او ضمن انتقاد نسبت به عملکرد دولت در این زمینه بیان کرد: دولت در این مسیر باید نسبت به کاهش نرخ مصالح ساختمانی اقدام کند و با استفاده از تسهیلات لازم، زمین در اختیار مردم قرار دهد. در بحث مسکن ملی، هنوز ابهاماتی زیادی وجود دارد و ساخت این خانه‌ها به طول انجامیده است. ساخت ۴ میلیون خانه در چارچوب این طرح، شعار بزرگی به‌شمار می‌رود و مجلس امیدوار است که دولت به این وعده خود جامه عمل بپوشاند.

ضرورت همکاری دولت و مجلس در این راه

سلیمی ادامه داد: حتی در صورت محقق‌سازی نیمی از این عدد هم، مشکلات زیادی برطرف خواهد شد و آن‌گاه می‌توان گفت که دولت کار مهمی را به انجام رسانده است. این اقدام تاثیر خیلی خوبی بر بازار مسکن خواهد گذاشت و از این حیث، امیدهایی برای آینده ایجاد می‌شود.

سخنگوی کمیسیون امور داخلی کشور و شوراها در زمینه ساماندهی خانه‌های خالی به صمت گفت: دولت و مجلس از مدت‌ها پیش برای رسیدگی به این موضوع در حال رایزنی و همکاری هستند. قرار بر این شد که سازمان امور مالیاتی کشور و وزارت راه و شهرسازی با کمک یکدیگر سامانه‌ای را برای این منظور طراحی کنند.

جریمه‌های سنگین در انتظار این اشخاص

این نماینده مجلس تصریح کرد: در صورت عدم‌پرداخت اجاره و ادامه ابهامات موجود، جریمه‌های سنگینی در راه خواهد بود. تا به امروز که خبری از ساماندهی اصولی این موضوع نیست و امیدوارم به‌زودی فکری برای آن شود. از دید ما، ساخت یک میلیون خانه طی چهار سال و ساماندهی مسکن‌های خالی می‌تواند دستاورد ارزشمندی برای دولت تلقی شود.

سلیمی خاطرنشان کرد: کاهش هزینه‌های مربوط به تولید و ساخت و همچنین توجه به دغدغه‌های جوانان و اجاره‌نشین‌ها، در اولویت کار مجلس قرار دارد و از این بابت به مردم شریف ایران این وعده را می‌دهیم که تا زمان رفع این مشکلات نهایت تلاش خود را به کار گیریم.

وی در رابطه با طرح خانه‌های ۲۵متری جوانان برای تسهیل امر ازدواج اظهار کرد: من با این قبیل طرح‌ها کاملا مخالف هستم و معتقدم که ساخت خانه با این متراژهای پایین در کشور ما جواب نمی‌دهد. این طرح با الگوهای فرهنگی خانواده‌های ایرانی همخوانی ندارد. از یک‌سو، بحث فرزندآوری و افزایش جمعیت مطرح می‌شود و از سوی دیگر، شاهد مطرح‌سازی چنین طرح‌های پرایرادی هستیم. مسکن ۲۵متری برای زندگی مجردی مناسب است و زندگی یک زوج در چنین خانه‌هایی مشکل ایجاد می‌کند.

باید مسکن ارزان در اختیار جوانان قرار گیرد

محمدحسن آصفری درباره آینده بازار مسکن باتوجه به نارضایتی‌های موجود به صمت گفت: درحال‌حاضر شاهد رکود در بازار هستیم، اما این وضعیت پایدار نخواهد بود. در ۶ ماهه دوم سال، باید بیشتر به این حوزه توجه کرد. دولت موظف به رفع چالش‌های مهم و ضروری بازار مسکن است و ما در مجلس، مطالبات مردم در این زمینه را پیگیری خواهیم کرد. از یک‌سو، چندین میلیون خانواده بدون مسکن در کشور وجود دارد و از سوی دیگر، دولت مردم را به ازدواج و تشکیل خانواده تشویق می‌کند.

وی ادامه داد: تا زمانی که مشکل تهیه مسکن حل نشود، به‌طبع کسی به امر ازدواج و تشکیل خانواده ترغیب نخواهد شد. برای تسهیل این مسئله مهم، باید مسکن ارزان را در اختیار جوانان قرار داد. این امر با همکاری دستگاه‌ها و نهادهای دولتی ممکن است و نباید به‌عنوان یک مسئله محال و نشدنی در نظر گرفته شود.

بانک‌ها موظف به اعطای تسهیلات ارزان هستند

نماینده مردم اراک در مجلس افزود: بانک‌ها نیز موظف به اعطای تسهیلات ارزان‌نرخ هستند تا مردم را برای تهیه مسکن ترغیب کنند. دولت باید سیاست‌های تشویقی را برای تولیدکنندگان مصالح ساختمانی اتخاذ کند تا مصالح ارزان‌نرخ در اختیار تولیدکنندگان مسکن قرار بگیرد. در هر صورت، این مصالح در طرح نهضت ملی مسکن استفاده می‌شود و باید معافیت‌های مالیاتی و سیاست‌های تشویقی مناسب در راستای کاهش هزینه‌های انرژی در دستور کار قرار گیرد. آصفری در ادامه گفت: هدف اصلی همه ما کمک به قشر کم‌درآمد است و برای دستیابی سریع‌تر به اهداف دولت و کاهش نرخ مسکن، انجام این فعالیت‌ها بسیار ضروری و لازم است. طبق ادعای رئیس‌جمهوری، هدف قوه مجریه در این زمینه، ایجاد یک میلیون واحد مسکن است و مجلس نیز تمایل جدی برای کمک به دولت دارد تا نیازهای حیاتی و مهم مردم در زمینه مسکن رفع شود.

این طرح‌ها با شأن ملت ایران همخوانی ندارند

وی درباره طولانی شدن طرح نهضت ملی مسکن و پیامدهای احتمالی آن اظهارنظر کرد: این تأخیر به ضرر مردم و همچنین دولت است و در این‌باره شکی وجود ندارد. عدم‌تمایل به ازدواج، نتیجه این تأخیر و برنامه‌ریزی ناکافی است و ما در مجلس، نسبت به آن انتقاد جدی داریم. مسکن یک عامل مهم و محرک برای تشکیل خانواده و ازدواج است و بدون رفع چالش‌های موجود در این زمینه، نمی‌توان انتظار داشت که معجزه‌ای رخ دهد.

نماینده مجلس درباره ایده ساخت خانه‌های ۲۵متری صحبت کرد و گفت: این طرح‌ها با شأن ملت بزرگ ایران همخوانی ندارند و دلیل ظهور این ایده‌های عجیب را درک نمی‌کنم. ما حتی نمی‌توانیم این خانه‌ها را یک آلاچیق در نظر بگیریم. برای ساخت مسکن باید شرایط طبیعی یک زندگی خانوادگی را رعایت کنیم تا در آینده با مشکلات ناخوشایند مواجه نشویم. مسکن باید فضایی برای آرامش خانواده‌ها فراهم کند و متراژ و اندازه آن به‌طورمستقیم با این شرایط مرتبط است. در یک محیط کوچک و محدود، به‌طبع آرامش خانواده‌ها به‌خوبی برقرار نخواهد شد.

سخن پایانی

در سال‌های اخیر، به‌طورمکرر نرخ مسکن افزایش داشته است؛ اتفاقی که نمی‌توان به‌سادگی از کنار آن عبور کرد. پیش‌بینی خیلی از کارشناسان و فعالان بازار مسکن این است که در سال‌های آینده، قیمت‌ها باز هم افزایشی می‌شوند. نرخ مسکن به‌جایی خواهد رسید که دیگر اقشار معمولی جامعه، باید خواب و رویای خانه‌دار شدن را ببینند. همچنین، پیش‌بینی می‌شود که افزایش قیمت‌ها در حالی رخ می‌دهد که همچنان بازار مسکن در رکود است. متاسفانه در سال‌های اخیر چالش‌های اقتصادی منجر به افزایش افسار گسیخته تورم اقتصادی در کشور شده و بازار مسکن را وارد مخمصه‌ای کرده که نجاتش کار آسانی نیست. درست است که بیشتر مواقع به بازار مسکن بی‌توجهی و سعی شده تنها با یک‌سری اقدامات موقتی، این بازار پرتلاطم سرپا بایستد، اما مشکل اصلی، کمبودها و مشکلاتی است که تمامی ندارند و اکنون به اوج خود رسیده‌اند و همچنان در حال پیشروی هستند. متاسفانه رشد نرخ مسکن در کشور ما تاثیر شدیدی در فقر مسکن، کاهش قدرت خرید مردم و معیشت اقشار مختلف جامعه گذاشته است.