افرادی که قصد تعویض واحد مسکونی خود را داشته یا کسانی که برای سرمایه‌گذاری قصد خرید ملک را دارند، منتظرند ببینند چه کسی سکان دولت آینده را به‌دست می‌گیرد و چه رویکردی در زمینه اقتصادی به‌ویژه بازار مسکن اتخاذ خواهد شد. به بیان بهتر، در سال‌های پیش‌رو، شرایط اقتصادی به کدام سمت خواهد رفت؟ آیا رکود تورمی که گریبانگیر بازار ملک است، تداوم خواهد داشت یا رونق نسبی بر آن حاکم خواهد شد؟ پاسخ به این سوالات به‌زودی روشن خواهد شد و رئیس‌جمهور منتخب به ما خواهد گفت که به‌طورکلی با چه وضعیت اقتصادی مواجه خواهیم بود. این طرز فکر معامله‌گران بازار مسکن، سیاستی پیچیده در بازار است که به آنها کمک می‌کند تا ریسک کار خود را کاهش دهند. به‌بیان بهتر، ممکن است در روزهای آینده مشخص شود که ما با یک دوره چهارساله رونق در اقتصاد روبه‌رو خواهیم بود و به‌تبع آن، بازار مسکن نیز از این وضعیت منتفع خواهد شد. در این شرایط، ممکن است به‌طورمقطعی قیمت‌ها به‌دلیل رشد تقاضا، با افزایش نسبی همراه شود. در واقع، باوجود اینکه قیمت‌ها بالاتر رفته، اما ریسک خرید ملک کاهش پیدا کرده است، چراکه کاهش ریسک معامله در این بازار ارتباطی با نرخ ملک ندارد؛ یعنی ممکن است ما ملک را گران‌تر از قبل انتخابات بخریم، اما به‌دلیل کاهش ریسک‌های اقتصادی، افزایش نقدشوندگی بازار و سایر پارامترها، در مجموع ملک موردنظر خود را با ریسک پایین‌تری خریداری کنیم.

بازار مسکن به کدام مسیر خواهد رفت؟

وقوع غیرمنتظره انتخابات ریاست‌جمهوری در تیر امسال باعث شده است، معامله‌گران از ورود به بازار مسکن امتناع کنند. آنها منتظر هستند، مشخص شود که پس از انتخابات، اتفاقات مثبتی خواهد افتاد یا خیر؟ انتخابات باعث شده است خریداران و فروشندگان مسکن معاملات خود را به‌تعویق بیندازند، این جمله‌ای است که در حال‌ حاضر مشاوران املاک در توصیف فضای بازار مسکن می‌گویند. آنها احتمال می‌دهند پس از انتخابات، گشایشی هرچند اندک در بازار ایجاد شود و به‌همین‌دلیل حتی نشست‌های خود را یک به یک کنسل می‌کنند تا بعد از فروکش کردن تب انتخابات بتوانند قاطعانه تصمیم بگیرند.

خرید ملک با نرخ بیشتر آن هم بعد از مشخص شدن نتایج انتخابات، به‌دلیل چشم‌انداز واضح‌تر اقتصادی، ریسک کمتری دارد. به‌طورکلی، هر زمان جامعه احساس کند، دولت جدید اقتصاد ایران را به‌سوی رشد اقتصادی و کنترل تورم پیش می‌برد، قیمت‌ها در بازار مسکن به یک ثبات نسبی می‌رسد و حتی در میان‌مدت نزولی می‌شود، اما هر زمان چشم‌انداز اقتصادی به‌صورت افزایش تورم و بالا رفتن ریسک‌های سیاسی و اقتصادی بروز پیدا کند، در بازار ملک نیز شاهد وقوع رکود تورمی خواهیم بود.

چشم‌انداز مرداد ۱۴۰۳ بازار مسکن به‌لحاظ ماه اول پس از انتخابات را باید از روی کارنامه نرخ مسکن در نخستین روزهای دوره‌های چهارساله 4 رئیس‌جمهور قبلی، پیش‌بینی کرد. این تفاوت اسمی در ماه شروع به کار دولت چهاردهم نسبت به دولت‌های قبلی، ناشی از حادثه‌ای است که پایان اردیبهشت‌ امسال برای بالگرد حامل شهید رئیسی رخ داد که باعث شد، انتخابات ریاست‌جمهوری برای دولت چهاردهم، هم به‌لحاظ سال برگزاری و هم به‌لحاظ ماه برگزاری تغییر کند. به‌بیان دیگر، از گذشته تاکنون، انتخابات ریاست‌جمهوری همواره در خرداد انجام می‌شد و ماه‌ تیر، نخستین ماهی بود که فعالان بازارها باتوجه به نظرات رئیس‌جمهور منتخب، می‌توانستند تشخیص دهند ۴ سال بعد اوضاع اقتصاد چگونه پیش خواهد رفت.

شرایط بازار مسکن تعریفی ندارد

جواد خوانساری، عضو هیات‌مدیره سندیکای شرکت‌های ساختمانی درباره شرایط پساانتخاباتی بازار مسکن به صمت توضیح داد: بنده معتقد هستم که هنوز زود است که بخواهیم درباره چشم‌انداز بازار مسکن صحبت کنیم، چراکه در حال حاضر مشخص نیست که رئیس‌جمهوری منتخب مردم چه کسی است و چه تفکرات سیاسی دارد. هم‌اکنون عملکرد بازار مسکن تعریفی ندارد و معاملات قفل شده است. البته هنوز بسیاری از عملیات عمرانی و ساخت‌وساز در کشور در ادامه راه و برنامه‌های دولت سیزدهم در حال پیشروی است و زمان می‌برد تا برنامه‌های دولت چهاردهم خودنمایی کند. اینکه دولت چهاردهم بتواند تا پایان فصل جابه‌جایی تغییری ایجاد کند، محال است، اما شاید کمی رفتار معامله‌گران تغییری کند و بازار مسکن از این حالت دفاعی خارج شود.

وی در ادامه خاطرنشان کرد: باید منتظر ماند تا ببینیم چه افرادی در کابینه دولت چهاردهم قرار می‌گیرند. ممکن است که وزیر فعلی راه و شهرسازی تغییرکند یا در همان سمت خود باقی بماند. مسلما عملکرد دولتمردان و سیاست‌گذاری‌های آنها در بازار مسکن نیاز به تغییرات زیادی دارد. منظور این است که اگر این سیاست‌ها کارساز بود، خودش را در بازه زمانی مشخصی نشان می‌داد، اما با نگاهی به وضعیت ساخت‌وساز و معاملات مسکن، این موضوع نیاز به بررسی دارد.

به‌گفته عضو هیات‌مدیره سندیکای شرکت‌های ساختمانی، مدت‌ها است که مشکلات بخش مسکن با بازار ملک مرتبط نیست و این موضوع را نه‌تنها رئیس‌جمهوری جدید، بلکه تمامی مسئولان این حوزه باید درک کنند. مشکل اصلی ما در بخش مسکن به چالش‌های رشد اقتصادی مرتبط است. این جریان باعث کاهش قدرت خرید مردم می‌شود. حل مشکلات مسکن در کشورمان تنها از طریق رشد و توسعه اقتصادی ممکن است و اگر این مسئله حل نشود، هیچ تلاش جداگانه‌ای برای بهبود شرایط بازار مسکن نتیجه‌بخش نخواهد بود.

او افزود: وقتی کاهش رشد تولید رخ می‌دهد، شرایط بازار مسکن به‌گونه‌ای می‌شود که هیچ فرصتی برای ساخت‌وساز باقی نمی‌ماند و پروژه‌ها یکی پس از دیگری با شکست مواجه می‌شوند. مسائلی وجود دارند که مجلس دوازدهم باید به آنها توجه کند. بازار مسکن به‌عنوان یکی از زیرشاخه‌های حیاتی اقتصادی، در هر کشوری اهمیت فراوانی دارد و باید با رفتاری که مستحق است، موردتوجه قرار بگیرد. دولت‌های قبلی در زمینه تولید و ساخت‌وساز سیاست‌های گسترده‌ای را مشخص کردند، اما باید دید این سیاست‌ها چقدر موثر بوده و تا چه اندازه اجرایی شده‌اند.

این فعال ساختمانی تاکید کرد: غیرقابل‌قبول است که یک طرح به مدت چند ماه یا حتی چند سال به‌طول بینجامد. ما شاهدیم که طرح‌های عمرانی کشور به‌دلایل مختلف به‌کندی پیش می‌روند و این موضوع نه‌تنها محدود به تولید و بازار مسکن نیست. بسیاری از پروژه‌های جاده‌ای ما نیز به پیشرفت قابل‌توجهی نرسیده‌ یا حتی به فراموشی سپرده شده‌اند. خوانساری در پایان اظهار کرد: تا زمانی که یک بستر حمایتی برای بخش خصوصی به‌طورکامل فراهم نشود، هیچ تغییری رخ نخواهد داد. نرخ مسکن به عواملی مانند تورم مصالح وابسته است؛ بنابراین، با کاهش تورم هزینه‌های تولید، می‌توان به‌وضوح احتمال کاهش نرخ مسکن و نزدیک شدن قیمت‌ها به واقعیت را مشاهده کرد. این وضعیت، امیدواری و اطمینان نسبی موردنیاز برای آغاز سرمایه‌گذاری در پروژه‌های ساختمانی جدید را فراهم می‌کند، زیرا سازندگان می‌توانند اطمینان حاصل کنند که بازار مسکن دوباره به رونق خود بازگشته و شرایط در حال بهبود است. امید است دولت جدید با اراده راسخ و پشتکار، سرانجام بتواند قفل مشکلات بازار مسکن را بشکند.

پیش‌بینی وضعیت بازار مسکن

ناصر چمنی، کارشناس بازار مسکن درباره واکنش احتمالی بازار مسکن به رئیس‌جمهوری جدید به صمت گفت: پیش‌بینی وضعیت بازار مسکن در آینده، پیش از انتخاب رئیس‌جمهوری کار آسانی نیست و برای اظهارنظر دقیق‌تر باید تا چند روز آتی صبر کرد. گذر زمان می‌تواند عیار شخص منتخب را در حل چالش‌های بازار مسکن و اجاره و همین‌طور توجه او به دغدغه‌های مردم برای تامین مسکن مشخص کند.

این کارشناس حوزه مسکن تاکید کرد: سیاست‌گذاری‌های کلی دولت می‌تواند تاثیر مستقیمی بر افزایش یا کاهش نرخ مسکن داشته باشد و از این حیث رئیس‌جمهوری تاثیر خود را بر بازار می‌گذارد. بر این باور هستم که در گام نخست و پیش از هر اقدامی باید فکری برای کنترل نرخ ارز اندیشیده شود تا از این رهگذر بتوان وضعیت بازار مسکن را ساماندهی کرد.

چمنی در ارتباط با وضعیت بازار مسکن پس از انتخابات ریاست‌جمهوری عنوان کرد: نامزدهای ریاست‌جمهوری در مناظرات تلویزیونی نشان دادند که نه‌فقط در موضوع مسکن، بلکه در سایر حوزه‌های اقتصادی نیز برنامه روشن و مشخصی ندارند.

قوانین دستوری نمی‌تواند چاره‌ساز باشد

وی درباره وضعیت بازار اجاره بیان کرد: اجاره‌بها در طول سال‌های اخیر افزایش چشمگیری داشته است و مطرح‌سازی قوانین بی‌حاصل منفعت چندانی برای مستاجران نخواهد داشت و منازعه احتمالی میان موجر و مستاجر ادامه پیدا می‌کند. خلاف دولت ایران، ترکیه خیلی به‌موقع و در آغاز رشد نرخ اجاره، دست به کار شد و مقدار معینی را به‌عنوان سقف اجاره‌بها اعلام کرد. البته منظور من نتیجه حاصل‌شده از این طرح نیست، بلکه مقصود اصلی من شدت عمل و زمان‌سنجی تصمیم‌گیری از سوی دولت ترکیه است.

چمنی در ادامه خاطرنشان کرد: به‌باور من، در کشور قوانین دستوری نمی‌تواند چاره‌ساز باشد و حوزه مسکن نیز از این قاعده مستثنا نیست. در دولت سیزدهم اصرار زیادی برای اعمال دستوری قوانین در تمامی حوزه‌های اقتصادی وجود داشت، اما خروجی مثبت و دلخواه به‌دست نیامد.

این تحلیلگر بازار مسکن در ادامه به صمت گفت: کارنامه آقای بذرپاش در حوزه مسکن قابل‌دفاع نیست و عملکرد کلی او طی این مدت، موید همین موضوع است. امیدوارم در دولت جدید افراد متخصص و کاربلد، تصدی امور مربوط به مسکن را برعهده بگیرند و شاهد بهبود وضعیت این بازار مهم باشیم.

ناصر چمنی در پایان اضافه کرد: بازار مسکن نیز همانند سایر بازارهای مهم اقتصادی متاثر از نرخ دلار است و نمی‌توان این حقیقت آشکارا کتمان کرد. در صورت افزایش التهابات بازار ارز و نوسانات نرخ دلار، مطمئنا نرخ مسکن نیز صعودی خواهد شد. باید صبر کرد و دید که سیاست خارجی دولت جدید به کدام سمت‌وسو می‌رود و واکنش بازار ارز به انتخاب رئیس‌جمهوری جدید چه خواهد بود.

سخن پایانی

تا چند روز دیگر با مشخص شدن رئیس‌جمهوری منتخب، ماراتن رقابت بر سر چهاردهمین انتخابات ریاست‌جمهوری پایان می‌یابد. در 2 دهه گذشته، اصلی‌ترین برنامه نامزدها برای انتخابات، مسائل مرتبط با اقتصاد بوده و بررسی‌ها نشان می‌دهد که نامزدهایی توانسته‌اند در این رقابت پیروز شوند که تکیه بیشتری بر مسائل معیشتی مردم داشته‌اند.

پیش از شروع به کار دولت سیزدهم، کشور در زمینه مسکن با کمبود ۱۰ میلیون واحدی مواجه بود. از این‌رو شهید رئیسی برای جبران این عقب‌ماندگی‌ها در حوزه مسکن، شعار ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی در طول ۴ سال را در ایام انتخابات ریاست‌جمهوری مطرح کرد.

 در زمینه ساخت و تسهیل تولید مسکن، از همان ابتدای روی کار آمدن دولت سیزدهم، گام‌های بلندی برداشته شد، به‌طوری‌که طبق اعلام وزارت راه و شهرسازی، تاکنون بیش از ۲ میلیون و ۵۶۰ هزار واحد مسکونی در حال ساخت و بهره‌برداری است.

باوجود تمام اقدامات مناسبی که در این حوزه تحت‌عنوان نهضت ملی مسکن انجام شده، سرعت پروژه‌های در حال ساخت آنچنان مطلوب ارزیابی نمی‌شود و کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند که تحقق شعار ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی ظرف ۴ سال، عملی نخواهد شد.

 از این‌رو، انتظاری که از دولت آینده می‌رود، این است که ضمن تداوم این مسیر، بتواند سرعت بیشتری به ساخت‌وساز بدهد، چراکه سهم مسکن از سبد هزینه خانوارهای ایرانی بسیار زیاد است و سهم تهرانی‌ها به حدود ۵۰ درصد رسیده است. مسلما کاهش یا رفع مشکل مسکن می‌تواند باعث افزایش سطح رفاه عمومی و رضایت مردم شود.