بانک مرکزی طی مکاتبه‌ای با بانک مسکن، افزایش سقف‌های تسهیلات ساخت و خرید مسکن، از محل اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن را به بانک مسکن ابلاغ کرد. وام خرید مسکن از محل اوراق در حالی با مصوبه جدید شورای پول و اعتبار به دو برابر افزایش یافت که درحال‌حاضر مهم‌ترین سوالی که در این زمینه مطرح می‌شود آن است که آیا افزایش وام مسکن در مقطع زمانی فعلی می‌تواند به بازار مسکن و متقاضیان مصرفی کمکی کند؟

براساس مصوبه بانک مرکزی قیمت‌های جدید سقف تسهیلات ساخت و خرید مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم و جعاله به شرح زیر است:

۱- سقف تسهیلات ساخت و خرید مسکن از محل اوراق گواهی حق‌تقدم استفاده از تسهیلات مسکن تعیین شد.

۲- سقف تسهیلات جعاله مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن، مبلغ ۸۰۰ میلیون ریال تعیین شد.

۳- در جهت کمک به بازار ودیعه مسکن، پرداخت حداکثر ۱۰ درصد از اوراق صادره مذکور برای پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن با سقف‌های ۵۰۰، ۴۰۰ و ۳۰۰ میلیون ریال به ترتیب در تهران، مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت و سایر شهرها مجاز است.

۴- بانک مرکزی مجاز است سقف‌های انفرادی و سقف کلی اختصاصی به بازار ودیعه مسکن را متناسب با شرایط اقتصادی تعدیل کند.

هزینه خرید اوراق حق تقدم

هفته گذشته بانک مرکزی طی مکاتبه‌ای، افزایش سقف‌ تسهیلات ساخت و خرید مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن را به بانک مسکن ابلاغ کرد. طبق این مکاتبه، فرد متاهل تهرانی برای اخذ این وام باید بیش از ۵۸ میلیون تومان بپردازد. بررسی آخرین وضعیت نرخ اوراق مسکن نشان می‌دهد هر برگ اوراق تسهیلات مسکن در فروردین، اردیبهشت و خرداد سال گذشته به ترتیب ۶۰ هزار و ۳۰۰، ۶۰ هزار و ۴۰۰ و ۶۰ هزار و ۵۰۰ تومان نرخ داشته است.

هر برگ از اوراق تسهیلات مسکن بانک مسکن در تیر و مرداد و شهریور سال گذشته نیز با نرخ ۶۰ هزار و ۴۰۰، ۶۰ هزار و ۳۰۰ و ۶۰ هزار و ۱۰۰ تومان داد و ستد شده است.

این اوراق در هر کدام از ماه‌های مهر و آبان و آذر ۶۰ هزار و ۷۰۰، ۶۰ هزار و ۲۰۰ و ۶۰ هزار و ۴۰۰ تومان نرخ داشته‌اند.

اوراق تسهیلات مسکن در دی‌ سال گذشته با نرخ ۶۰ هزار و ۳۰۰، در بهمن‌ با نرخ ۶۰ هزار و ۴۰۰ تومان و در اسفند نیز با نرخ ۶۰ هزار و۶۰۰ تومان معامله شده است.

قیمت اوراق مسکن از فروردین تا مرداد امسال

همچنین این اوراق در فروردین سال ۱۴۰۰ با نرخ ۶۰ هزار و ۳۰۰ تومان، در اردیبهشت امسال با نرخ ۶۰ هزار و ۴۰۰ تومان، در خرداد امسال نیز با نرخ ۶۰ هزار و ۴۰۰ تومان معامله می‌شود.

قیمت این اوراق در تیر و مرداد امسال نیز به ترتیب ۶۰ هزار و ۵۰۰ و ۶۰ هزار و ۴۰۰ تومان است و این گزارش براساس نرخ مرداد نوشته شده است.

قیمت اوراق برای مجردها و متاهل‌های تهرانی

بر این اساس و با توجه به افزایش سقف وام ساخت و خرید مسکن، مجردهای ساکن تهران می‌توانند تا ۲۸۰ میلیون تومان تسهیلات دریافت کنند که شامل ۲۰۰ میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن و ۸۰ میلیون تومان وام جعاله می‌شود.

بنابراین برای دریافت ۲۰۰ میلیون تومان تسهیلات باید ۴۰۰ برگه تسهیلات مسکن خریداری کند که هزینه این تعداد اوراق با تسه ۶۰ هزار و ۶۰۰ تومانی، ۲۴ میلیون و ۲۴۰ هزار تومان می‌شود.

همچنین با درنظر گرفتن ۸۰ میلیون تومان وام جعاله که برای آن باید ۱۶۰ ورق به مبلغ ۹ میلیون و ۶۶۴ هزار تومان خریداری کنند، مجموع هزینه خرید اوراق به ۳۳ میلیون و ۹۰۴ هزار تومان می‌رسد.

زوج‌های تهرانی نیز برهمین اساس می‌توانند تا سقف ۴۸۰ میلیون تومان شامل ۲۰۰ میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن برای هر نفر و ۸۰ میلیون توان وام جعاله دریافت کنند؛ بنابراین زوجین باید ۸۰۰ برگه تسهیلات مسکن خریداری کنند که هزینه آن ۴۸ میلیون و ۴۸۰ هزار تومان می‌شود که همراه با هزینه ۹ میلیون و ۶۹۶ هزار تومانی وام جعاله که برای آن باید ۱۶۰ ورق تسهیلات مسکن خریداری کنند، در مجموع باید ۵۸ میلیون و ۱۷۶هزار تومان پرداخت کنند.

قیمت اوراق در سایر استان‌ها

سقف این تسهیلات برای مراکز استان و شهرهای با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر برای مجردها به ۱۶۰ و برای زوجین به ۳۲۰ میلیون تومان رسیده است. با توجه به اینکه مجردها باید ۳۲۰ و متاهل‌های ساکن این شهرها نیز باید ۶۴۰ برگه تسهیلات مسکن خریداری کنند، مجردها باید ۱۹ میلیون و ۳۹۲ هزار تومان و متاهل‌ها نیز باید ۳۸ میلیون و ۷۸۴ هزار تومان پرداخت کنند.

این وام برای مجردهای سایر مناطق شهری به ۱۲۰ و برای زوجین این مناطق نیز به ۲۴۰ میلیون تومان رسیده است. بنابراین مجردها باید با پرداخت ۷ میلیون و ۲۷۲ هزار تومان و متاهل‌ها نیز با پرداخت ۱۴ میلیون و ۵۴۴ هزار تومان نسبت به اخذ این وام اقدام کنند.

وام جعاله ۸۰ میلیون تومان شد

وام جعاله (تعمیرات) مسکن نیز که به‌تنهایی یا در زمان دریافت وام خرید مسکن از محل اوراق برای متقاضیان واجد شرایط قابل دسترسی است به دنبال مصوبه جدید شورای پول و اعتبار با افزایش دو برابری همراه شد. بر این اساس، تسهیلات جعاله مسکن از ۴۰ میلیون تومان به ۸۰ میلیون تومان افزایش یافت. این تسهیلات در کل مناطق شهری کشور با سقف یکسان (۸۰ میلیون تومان)، پرداخت خواهد شد. نرخ سود تسهیلات جعاله مسکن ۵/۱۷ درصد و دوره بازپرداخت آن ۵ ساله است. برآوردهای «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد اقساط ماهانه این تسهیلات معادل ۲میلیون تومان خواهد بود.

هزینه خرید اوراق

سقف وام مسکن در حالی بعد از۲۰ماه افزایش یافته که متقاضیان تسهیلات آنی از این محل باید در زمان اقدام برای دریافت وام، اوراق گواهی حق تقدم تسهیلات که به منزله امتیاز وام مسکن است، خریداری کنند. به ازای هر یک میلیون تومان مبلغ وام مسکن، متقاضی باید دو فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی وام مسکن تهیه کند.

طی هفته‌های گذشته تاکنون متوسط نرخ هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی وام مسکن حول و حوش ۶۰ هزار تومان بوده است. با این احتساب متقاضیان دریافت وام زوجین در شهر تهران، یعنی وام ۴۸۰ میلیون تومانی (وام ۴۰۰ میلیون تومانی زوجین به‌علاوه وام ۸۰ میلیون تومانی جعاله) برای دسترسی به این وام باید اقدام به خرید ۹۶۰ فقره اوراق کنند که با احتساب متوسط نرخ ۶۰ هزار تومانی برای هر فقره اوراق باید معادل ۵۷ میلیون و۶۰۰ هزار تومان به‌عنوان هزینه اوراق پرداخت کنند. در سایر شهرها و برای سایر متقاضیان نیز این هزینه متناسب با سقف تسهیلات درخواستی متفاوت و قابل محاسبه است.

یک مقایسه ساده

در سال ۱۳۹۵ یعنی ۴ سال پیش، سقف تسهیلات برای زوجین ۱۲۰ میلیون تومان و وام جعاله نیز به میزان ۱۰ میلیون تومان تعلق می‌گرفت؛ بنابراین زوجین متقاضی خرید مسکن می‌توانستند در مجموع ۱۳۰ میلیون تومان وام دریافت کند.طبق گزارش‌های موجود متوسط نرخ خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران در تیرماه ۱۳۹۵، حدود ۴ میلیون و ۲۰۰ میلیون تومان بود؛ بنابراین برای خرید یک خانه ۵۰ متری در شهر تهران به صورت متوسط ۲۱۰ میلیون تومان پول نیاز بود؛ بنابراین وام پرداختی به زوجین متقاضی خرید مسکن ۵۰ متری، در تیر ۱۳۹۵ تقریبا ۶۲ درصد نرخ خرید مسکن را پوشش می‌داد. در سال ۱۳۹۹، سقف تسهیلات برای زوجین در شهر تهران ۲۰۰ میلیون تومان به همراه ۴۰ میلیون تومان وام جعاله بود.

بنابراین در مجموع زوجین متقاضی خرید مسکن حداکثر ۲۴۰ میلیون تومان می‌توانستند تسهیلات خرید مسکن دریافت کنند. همان‌گونه که اشاره شد در تیر ۱۳۹۹ متوسط نرخ خرید هر مترمربع مسکن در شهر تهران ۲۰ میلیون و ۹۱۰ هزار تومان بود. بنابراین برای خرید یک واحد ۵۰ متری به صورت متوسط حدود یک میلیارد و ۴۵ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان پول نیاز بود. بنابراین وام پرداختی به زوجین متقاضی خرید مسکن ۵۰ متری، در تیر ۱۳۹۹ تقریبا ۲۳ درصد نرخ خرید مسکن را پوشش می‌داد.

سال گذشته با وام ۲۴۰ میلیون تومانی، در ارزان‌ترین منطقه تهران که منطقه ۱۸ بود، ‌متقاضی خرید مسکن حداکثر می‌توانست ۲۵ متر مسکن بخرد. حال محاسبه کنید با قیمت‌های امروز چند متر خانه می‌توان خرید؟

سخن پایانی

در ۳ سال اخیر، به دلیل استمرار جهش نرخ مسکن، تشدید انتظارات تورمی، تاثیرپذیری بازار مسکن از نوسانات سایر بازارها و... بازار معاملات مسکن به یک پناهگاه امن برای سرمایه‌گذاران و سفته‌بازان تبدیل شد. در نبود سیاست‌های مالیاتی موثر برای جلوگیری از احتکار مسکن و مقابله با سفته‌بازی و از آنجا که هیچ‌گونه ریسک و هزینه‌ای متوجه محتکران واحدهای مسکونی نیست عرضه آپارتمان‌های آماده به بازار مسکن تحت تاثیر قرار گرفته و به‌شدت کاهش یافت. در شرایطی که عرضه آپارتمان‌های جدید به بازار ناشی از افزایش عمق رکود در بازار ساخت‌و‌ساز نیز به‌شدت در سال‌های اخیر کاهش یافت، افزایش سوداگری و احتکار ملکی نیز کمبود عرضه مسکن را تشدید کرد.

به هر حال به نظر می‌رسد با افزایش نرخ مسکن در این سال‌ها عملا تسهیلات پرداختی مسکن به هر دو شیوه بی‌ارزش شده و تسهیلات تنها بخش اندکی از نرخ ملک را پوشش می‌دهد. با این شرایط مشخص است مردم قدرت خرید حتی یک مسکن ۵۰ متری با پرداخت تسهیلات را نیز نخواهند داشت.

بر همین اساس، برخی معتقدند تصمیم سیاست‌گذار پولی در بدترین زمان ممکن با توجه به بحران کمبود عرضه واحدهای مسکونی ناشی از انجماد و احتکار ملکی به اجرا درآمده است. برخی از کارشناسان نیز بر این نکته تاکید دارند که تعیین‌تکلیف عرضه‌های منجمد بازار مسکن و رفع احتکار از بخش قابل‌توجهی از واحدهای مسکونی گام مهم‌تری بود که باید در ۳ سال گذشته و همزمان با افزایش تحرکات سرمایه‌گذاران و سفته‌بازان ملکی برداشته می‌شد.