این درحالی است که افزایش محسوس نرخ مسکن در ۲ شهر حومه ‌ ای پایتخت (پردیس و پرند) در ماه ‌ های اخیر، بسیاری از متقاضیان بازار مسکن را از این شهرها نیز رانده است.این شرایط، سنگر آخر خریداران مصرفی ملک در شهرهای حومه ‌ ای را نیز با تهدید جدی مواجه کرده و به ‌ دنبال آن، وزن خریدهای سرمایه ‌ ای از بازار مسکن حومه را در مقایسه با خرید مصرفی، افزایش داده و در مقابل، وزن خریدهای مصرفی از بازار مسکن حومه به ‌ میزان محسوسی افت کرده است. مشاهدات از تازه ‌ ترین وضعیت بازار معاملات مسکن در شهر جدید پردیس با استناد به فایل ‌ های مشاوران املاک، نشان می ‌ دهد، متوسط نرخ هر مترمربع آپارتمان در این شهر، برای واحدهای مسکن مهر، حدود ۳۰ تا ۳۵ میلیون تومان است. این نرخ مربوط به واحدهای مسکن مهر آماده و قابل ‌ سکونت است، در حالی که نرخ هر مترمربع از این واحدها در نیمه اول امسال متوسط ۱۶ میلیون تومان بود. افزایش فاصله نرخ مسکن با قدرت خرید متقاضیان و سبقت تورم در بازار مسکن حومه نسبت به بازار مسکن تهران، منجر به تغییر نسبت نرخ مسکن پایتخت به 2 شهر جدید پرند و پردیس شده است. از سوی دیگر، این کاهش فاصله، دست ‌ کم در ۱۲ سال گذشته بی ‌ سابقه بوده است. هم ‌ اکنون نسبت نرخ مسکن پایتخت به شهر جدید پردیس به ۱.۹برابر رسیده است، به این معنا که متوسط نرخ مسکن تهران هم ‌ اکنون ۱.۹ برابر متوسط نرخ مسکن در شهر جدید پردیس است. این نسبت بین 2 شهر تهران و شهر جدید پرند به ۲.۹ برابر رسیده است. نسبت متوسط نرخ مسکن تهران به میانگین نرخ مسکن پردیس در شرایطی کاهش ‌ یافته که این نسبت اوایل دهه ۹۰ و زمان ساخت پروژه ‌ های مسکن مهر حدود ۳ برابر بود. به این معنا که متوسط نرخ مسکن در شهر تهران در این مقطع زمانی ۳ برابر میانگین نرخ مسکن در شهر جدید پردیس بود. همین نسبت در دوره اوج جهش نرخ مسکن شهر تهران یعنی در سال ۹۹، به ۳.۲ برابر افزایش یافت. با استمرار جهش نرخ مسکن در شهر تهران، افزایش فاصله نرخ مسکن با قدرت خرید متقاضیان و همچنین رشد شدید اجاره ‌ بها در پایتخت، ابتدا تقاضای مصرفی و سپس تقاضای سرمایه ‌ ای خرید ملک و بعد از آن تقاضای اجاره ‌ نشینی، به سمت شهرهای جدید اطراف تهران، کشیده شد. صمت در این گزارش، علت افزایش نرخ مسکن در شهرهای حاشیه ‌ ای تهران را از نگاه کارشناسان بررسی کرده است.

طرح ‌ های سودمند برای ساماندهی بازار مسکن

هادی عباسی، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در رابطه با افزایش نرخ مسکن در شهرهای حومه تهران به صمت گفت: در شرایط فعلی، افزایش تورم، بازار مسکن را با جهش افسارگسیخته مواجه کرده و این موضوع به ‌ طبع بر افزایش نرخ ملک در شهرهای حومه پایتخت نیز تاثیرگذار بوده است. باوجود تمام مشکلات، وزارت راه و شهرسازی سعی در ساماندهی بازار مسکن دارد. وی در ادامه توضیح داد: ساخت مسکن مهر با هدف خانه ‌ دار کردن اقشار کم ‌ درآمد اجرایی شد و باوجود گرانی ‌ های اخیر توانست بخش زیادی از افرادی را که از خرید خانه در تهران ناامید بودند، خانه ‌ دار کند. بنابراین این تجربه توانست با افزایش تولید مسکن در حومه پایتخت، موثر واقع شود. همچنین دولت سیزدهم سعی دارد با اجرایی کردن پروژه نهضت ملی مسکن، گام موثری در آرامش بازار مسکن بردارد، از این ‌ رو مشکلاتی را که بر سر راه این هدف بزرگ قرار دارد، باید از پیش ‌ رو برداشت و به آینده این طرح امیدوار بود. برخی کارشناسان نظری مبنی بر به بن ‌ بست رسیدن بازار ملک دارند که درست نیست، چرا که سیاست ‌ ها و طرح ‌ های زیادی برای بهبود اوضاع مسکن در کشور در نظر گرفته ‌ شده و مطمئنا می ‌ تواند در آینده سودمند باشد.

مزیت ساخت مسکن تدریجی

معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی گفت: یکی از طرح ‌ های سودمند برای بهبود شرایط بازار، ساخت مسکن تدریجی است، چرا که خانه ‌ دار شدن با طرح مسکن تدریجی شرایط زندگی بهتری را برای ساکنان شهرهای مختلف بدون تحمیل هزینه اولیه فراهم می ‌ آورد و می ‌ تواند باعث اشتغالزایی شود.

به گفته این کارشناس مسکن، سرمایه افراد برای ساخت خانه زمانی می ‌ تواند منجر به خانه ‌ سازی شود که دولت با تخصیص زمین مناسب و ارزان، گامی در راستای کاهش هزینه ‌ های ساخت بردارد. در این راستا، دولت می ‌ تواند با پرداخت تسهیلات بانکی مناسب و کم ‌ بهره، سرعت ساخت مسکن را افزایش دهد.

عباسی خاطرنشان کرد: مزیت ساخت مسکن تدریجی، کاهش هزینه ساخت است. براساس برنامه ‌ ریزی، این نوع مسکن، یک ‌ طبقه ساخته خواهد شد و هزینه کمتری نسبت به بلندمرتبه ‌ سازی دارد. به ‌ دلیل اینکه در مسکن تدریجی بخشی از بنا ساخته و مابقی به ‌ مرورزمان تکمیل می ‌ شود، هزینه ساخت اولیه در این شیوه ساخت، باز هم کمتر خواهد شد. در این طرح متقاضیان می ‌ توانند با احداث بخشی ملک در آن ساکن شوند و به ‌ مرور به تکمیل بخش ‌ های دیگر ساختمان بپردازند. پیش ‌ نیاز این اقدام نیز تامین زمین به مقدار کافی است که باید به ‌ صورت جدی در دستور کار دولت قرار گیرد.

هزینه ‌ های سرسام ‌ آور در شهرهای بزرگ

سعید آسویار، نایب ‌ رئیس هیات ‌ مدیره انجمن صنفی انبوه ‌ سازان مسکن در رابطه با افزایش افسارگسیخته نرخ مسکن در تهران و شهرهای حومه ‌ ای به صمت گفت: افزایش ۱۰۰ درصدی نرخ مسکن در شهرهای اطراف تهران به ‌ ویژه پردیس و پرند قابل پیش ‌ بینی بود و این موضوع جای تاسف دارد. همچنین باید گفت این رشد افسارگسیخته به همین ‌ جا ختم نمی ‌ شود و باز هم شاهد افزایش نرخ مسکن در این شهرها خواهیم بود. وی افزود: جدا از پردیس و پرند؛ شهرهایی مانند دماوند، فردیس، هشتگرد، اندیشه و... نیز با این افزایش نرخ روبه ‌ رو هستند. علت هم این است که شهروندان به ‌ دلیل گرانی مسکن و بالا رفتن اجاره ‌ بها، توانایی تقبل چنین هزینه ‌ هایی را ندارند و مجبور می ‌ شوند برای زندگی به این شهرها مهاجرت کنند.

تغییر شغل انبوه ‌ سازان به ‌ دلیل شرایط اقتصادی

آسویار خاطرنشان کرد: موضوع دیگر این است که با افزایش نرخ ملک، زمین و عوارض شهرداری در تهران، ساخت ‌ وساز به ‌ شدت کاهش ‌ یافته و بیشتر معاملات به ‌ سمت خرید ساختمان ‌ های قدیمی رفته، هرچند کیفیت برخی ساختمان ‌ های قدیمی از خانه ‌ های نوساز بهتر است.اتفاق عجیبی که در حال ‌ حاضر در بازار مسکن رخ ‌ داده، این است که از یک ‌ سو، دولت سعی دارد تولید مسکن را افزایش دهد و از سوی دیگر، به ‌ علت مشکلات اقتصادی و افزایش نرخ مصالح، کارگاه ‌ های ساختمانی یکی پس از دیگر در حال تعطیلی هستند، به ‌ طوری ‌ که تقریبا از ۱۲۰۰ انبوه ‌ ساز شهر تهران، قریب به ۶۰۰ نفر از آنها باقی ‌ مانده ‌ و اغلب با تغییر شغل خود به ‌ سمت مشاغل دیگری نظیر خریدوفروش زمین، واسطه ‌ گری ملکی و حتی کشاورزی رفته ‌ اند. نایب ‌ رئیس هیات ‌ مدیره انجمن صنفی انبوه ‌ سازان، در جواب این سوال که نابسامانی بازار ملک به سوءمدیریت برمی ‌ گردد یا مشکلات اقتصادی به صمت گفت: به ‌ طبع زمانی که بازار بزرگی مانند مسکن به چالش می ‌ خورد، عوامل زیادی در آن دخیل هستند، بنابراین هم مشکلات اقتصادی و هم سوءمدیریت تاثیر زیادی در شرایط فعلی گذاشته ‌ اند. زمانی که تولید جایگاه خود در اقتصاد را از دست می ‌ دهد، تورم عمومی و در نهایت رشد نرخ نهاده ‌ های ساختمانی منجر به رشد نرخ تمام ‌ شده و رشد نرخ مسکن می ‌ شود. این موضوع نه تنها امسال بلکه در تمام سال ‌ ها گذشته نیز رخ ‌ داده و موضوع جدیدی نیست. آسویار افزود: نبود تعادل بین عرضه و تقاضا در بازار ملک در چند سال گذشته وجود داشته است. وقتی مسکن کافی برای پاسخگویی به تقاضا نیست، به ‌ طورقطع رشد نرخ مسکن اتفاق می ‌ افتد. وی در پایان گفت: سال ‌ ها است که با عرضه پایین مسکن و عدم ‌ رغبت سازندگان به ساخت مسکن مواجه هستیم، اما امیدواریم طرح نهضت ملی مسکن بتواند تا حدودی به تقاضای انباشته مسکن پاسخ دهد. به هر حال، اگر می ‌ خواهیم تعادل میان عرضه و تقاضا ایجاد کنیم، باید سخت تلاش کنیم و از بخش خصوصی حمایت بیشتری شود. به ‌ نظر می ‌ رسد متوسط تورم سال ۱۴۰۲ کمتر از تورم سال ۱۴۰۱ نباشد، بنابراین اگر در خوش ‌ بینانه ‌ ترین حالت، شاهد جهش نرخ مسکن در سال آینده نباشیم، حداقل به ‌ میزان تورم عمومی کشور، افزایش نرخ مسکن رخ خواهد داد.

سخن پایانی

به ‌ دلیل ارزان ‌ تر بودن نرخ مسکن و اجاره ‌ بها در شهرهای حومه ‌ ای نسبت به پایتخت، شاهد مهاجرت شدید به این مناطق بوده و هستیم. هرچند، بخشی از واحدهای مسکونی حومه هم ‌ اکنون به محل سکونت گروه ‌ های فاقد مسکن تبدیل ‌ شده اما شواهد و تحقیقات نشان می ‌ دهد این افراد که در نتیجه جهش مکرر نرخ و اجاره مسکن به ‌ صورت موقت به حومه مهاجرت کرده ‌ اند، به ‌ محض کسب توانمندی مالی برای سکونت در پایتخت، به شهر تهران بازخواهند گشت. اگرچه پیش ‌ از این، عرضه مسکن در حومه با قیمتی کمتر از نرخ و اجاره مسکن در تهران، زمینه مهاجرت از سایر شهرها و استان ‌ ها به حومه پایتخت را فراهم می ‌ کرد که با گرانی ملک این موضوع در حال کمرنگ شدن است. جمعیت تهران در طول یک قرن گذشته حدود ۴۵ برابر شده است. هرچند برای محاسبه درست جمعیت پایتخت، باید جمعیتی که به ‌ صورت روزانه از حومه به تهران به ‌ منظور انجام فعالیت ‌ های شغلی و … سفر می ‌ کنند و شب ‌ هنگام به حومه بازمی ‌ گردند نیز، در این محاسبه به ‌ شمار آورده شوند. در شرایط فعلی خرید خانه ‌ در هر نقطه از کشور برای بسیاری از مردم آرزو شده و باید هرچه سریع ‌ تر فکری به حال اوضاع نابسامان بازار مسکن کرد.