ابربحران ویلاسازی مدیریت شود
پدیده‌های اجتماعی به هر شکل و در هر قواره‌ای از مناسبت‌ها و عناصر مختلف و برخی مواقع متضاد ریشه می‌گیرند و محصول درآمیختن یا همنوایی عناصر متعددی هستند.
مازندران از دیرباز به عنوان استان مسافرپذیر و مردمان آن در جایگاه مردمی مهمان نواز شهره بوده اند و گزارش های متعدد از ارقام چند ده میلیونی مسافران سالانه و همچنین رتبه نخست در مسافرپذیری به صراحت گویای این مدعا است. اما از سخنان تکراری و مقدمات وقت گیر که بارها و بارها در گزارش های متعدد رسانه ای مطرح شده بگذریم، حداقل طی یک دهه اخیر وزن پدیده ویلاسازی، سکونت غیربومیان، اراضی فروشی یا هر اصطلاحی منوط به فروش خانه های مسکونی به غیربومیان برای سکونت در حال سنگین تر شدن است. این پدیده که در گذشته تنها محدود به مناطق ساحلی و جلگه ای می شد، امروزه حتی تا مرتفع ترین مناطق کوهستانی و روستاهای ییلاقی هم کشیده شده است. گواه این ادعا نیاز به اعداد و ارقام ندارد، زیرا نگاهی به مهم ترین مناطق گردشگرپذیر استان، تاکیدی بر شرایط بحرانی دارد. باوجود اینکه مازندران سراسر ظرفیت و ویژگی برای پای گیری یا توسعه گردشگری است، اما لازم است، اشاره کنیم به برخی از ناب ترین مناطق که امروزه کمابیش خالی از سکنه بومی شده و به مناطقی مملو از ویلاهای لوکس برای غیربومیان بدل شده است؛ کلاردشت، جواهرده رامسر، چمستان، نور، روستای کندلوس، پلور آمل و بسیاری از مناطق استان که امروز بیشتر به مناطق لوکس پایتخت شباهت دارند تا محیطی آکنده از زیبایی طبیعی و فرهنگ ناب بومی.
گردشگری بر مدار اقامت می چرخد
آمارهایی که از داده های مرکز آمار ایران استخراج شده و همچنین سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور، در پایان سال ۹۹، تعداد مشاوران املاک کشور به ۱۵۵ هزار و ۲۳۶ واحد رسیده است. از این تعداد، ۲۵ هزار و ۵۵۴ واحد در استان تهران قرار دارد و مازندران با ۱۵ هزار و ۶۲۴ واحد در رتبه دوم قرار گرفته است، البته این آمار مربوط به مجموعه های رسمی و دارای مجوز است، در حالی که در برخی روستاهای استان، آژانس های املاک غیرمجاز به تعداد بسیار در حال فعالیت هستند. برای مثال، تنها در شهرستان نور بیش از ۲ هزار مشاور املاک وجود دارد که نشان از بازارگرمی خرید و فروش ملک دارد که یکی از آنها ویلاهای لوکس است.
با نگاه به چنین فضایی، رشد گردشگری مسئله پیچیده و تا حدودی دشوار به نظر می رسد. گردشگری بیش از هر چیزی بر مدار اقامت می چرخد و سرمایه گذاری در این بخش نیز بیش از هر مسئله ای دیگر بر اقامت متکی است. گردشگری در مازندران با چنین شرایطی ابتدا نیازمند پاسخ به سوالاتی اساسی و سپس راهکاری مناسب دارد.
بنیادی ترین پرسش این است که چگونه و چرا ویلاسازی و ویلاخوابی به عنوان ۲ پدیده نوظهور طی ۲ دهه اخیر، جای گردشگری به شکل استاندارد و اصولی را در استان مازندران گرفته است؟ پاسخ به این سوال می تواند خود راه برون رفت این ابربحران ویلاسازی را برطرف یا حداقل مدیریت کند.
یک پرسش و پاسخ های متعدد
پدیده های اجتماعی به هر شکل و در هر قواره ای از مناسبت ها و عناصر مختلف و برخی مواقع متضاد ریشه می گیرند و محصول درآمیختن یا همنوایی عناصر متعددی هستند. به همین منظور، نمی توان شکل گیری و تعمیق پدیده ویلاسازی و خانه دومی ها در مازندران را محصول یک تصمیم، تفکر، اقدام یا به طور کل یک عامل دانست. شاید کارشناسان متعددی در بخش های دولتی، حوزه گردشگری و حتی مالی وجود داشته باشند تا پاسخ مناسبی برای این پرسش داشته باشند، اما برای درک مستقیم این چرایی به سراغ کارشناس حوزه مسکن در مازندران و از انبوه سازان استان رفتیم. مسعود دهقان از کارشناسان و فعالان حوزه مسکن گفت: سرمایه عظیمی هر ساله وارد استان مازندران می شود که به دلایل مختلف نه تنها وارد گردشگری نمی شود، بلکه حتی به حوزه های صنعتی و تولید نیز ورود نمی کند. وی در ادامه، گردشگری را پرسودترین حوزه فعالیت اقتصادی برای مازندران دانست و افزود: نخستین عامل در جذب سرمایه گذاری در بخش مسکن تصور اشتباه از سودآوری آن است. برخلاف تصور بسیاری، گردشگری اصولی و استاندارد می تواند بیش از سرمایه گذاری صرف، بر بخش مسکن دارای ارزش افزوده، گردش سرمایه و حتی اشتغالزایی و ایجاد بسترهای رفاه اجتماعی را فراهم آورد که متاسفانه هیچ یک از این گفته ها یا در باور دارندگان سرمایه شکل نگرفته یا آموزش داده نشده است. این کارشناس حوزه مسکن با بیان اینکه انبوه سازی نیز شکل جدیدی از اسکان غیربومیان است، گفت: گذشته از همه دلایل وابسته و غیرمستقیم، مقصر اصلی خود اداره کل گردشگری در جایگاه نهادی تصمیم گیر و تصمیم ساز است. برخلاف شعارهای پر زرق و برق مدیران که همواره گردشگری و توجه به این بخش را به عنوان تیتر سخنان شان استفاده می کنند، هیچ گاه گردشگری در مازندران به عنوان یک اقتصاد مستقل، مدیریت و باور نشده است. دهقان بااشاره به سفرهای خود به چندین کشور گردشگرپذیر دنیا همچون ترکیه، امارات متحده عربی و سنگاپور بیان کرد: در تمامی این کشورها گردشگری به عنوان یک اقتصاد باور شده و تمامی تصمیم ها برپایه این باور شکل می گیرد. به عبارت دیگر، به جای وابستگی گردشگری به نهادهای دیگر، بخش های مختلف اجرایی و خدماتی به گردشگری وابسته هستند، اما در مازندران این مسئله برعکس است.
وی ادامه داد: حتی در کشور و برخی استان ها و شهرها همچون اصفهان، تبریز و کیش نیز این باور شکل گرفته است که حتی کوچک ترین مجوز حتی غیرمرتبط نیز باید پیوست گردشگری داشته باشد، در حالی که هیچ کدام از این شهرها چه از لحاظ جاذبه و چه میزان مسافر، جایگاه مازندران را
ندارند. به گفته این فعال بازار مسکن، طی چندین سال گذشته به طور فزاینده شاهد ساخت وسازهای بی رویه و لوکس که با ذائقه و توان مردم بومی همخوانی ندارند، روبه رو هستیم که در کنار تغییر کاربری های افراطی که با اصول معماری و آمایش سرزمین همخوانی ندارند، جایی برای نفس کشیدن گردشگری و توجیه پذیری سرمایه گذاری در این بخش باقی نگذاشته اند. دهقان نحوه ویلاسازی به ویژه در مناطق روستایی را بی منطق و غیرقابل توجیه عنوان کرد و گفت: روستاهای مازندران بزرگ ترین ذخیره گاه های گردشگری هستند، در حالی که امروز به طورکامل تغییر شکل یافته و به بزرگ ترین محل اقامت غیربومیان تبدیل شده اند، پس ابتدا باید در حوزه کلان از این روند قارچ مانند جلوگیری شود تا بتوان برای مدیریت سرمایه به سمت گردشگری فضاسازی کرد و این مسئولیت نهاد گردشگری است.
نجات گردشگری از تله مهمان پذیری
شاید موضوع کیفیت زیرساخت های گردشگری بهترین و نزدیک ترین گذاره برای رسیدن به راه حلی جهت برون رفت از سایه سنگین گسترش خانه دومی ها و ویلاسازی و ویلاخوابی باشد. پارسا سپهری، کارشناس جهانگردی و گردشگری در این باره به ایرنا گفت: گردشگری مازندران باید از لاک سنتی خارج شود و همانند کشورهایی همچون ترکیه، امارات، مالزی، سنگاپور، ارمنستان و چین وارد فاز رنسانس و نوزایی شود. به گفته سپهری، منظور از نوزایی در گردشگری تحلیل وضعیت کنونی، انتخاب هدف مشخص و به دور از کلی گویی، برنامه ریزی عملیاتی برای رسیدن به این هدف، فاصله گیری از شیوه های سنتی چه در تصمیم و چه در اجرا و از همه مهم تر ضمانت اجرا برای تمامی این مجموعه تغییرات
است. وی همچنین به مسئله ارتقای کیفیت زیرساخت های گردشگری و تنوع بخشی به آن اشاره کرد و گفت: متاسفانه اقامت لوکس در ویلاها بسیار پیشتازتر از مجموعه های گردشگری است. منظور از لوکس توجه فقط به افراد پولدار یا صاحب سرمایه نیست، بلکه منظور ایجاد فضایی برای گردشگرانی است که هزینه می کنند. کارشناس گردشگری با تاکید بر تنوع بخشی به حوزه اقامتی، تفریحی و زیرساخت ها در استان افزود: برخلاف بخش ویلاخوابی و ویلاسازی که شاهد انواع قیمت ها و نوع گسترده هستیم، این میزان تنوع در حوزه گردشگری دیده نمی شود. سپهری همچنین به دریازدگی گردشگری در استان اشاره کرد و گفت: متاسفانه باوجود سرمایه گذاری عظیم غیربومیان در حوزه کوهستانی، جنگلی و روستایی، اما همچنان مسئولان غافل از این بخش، درگیر ساحل و دریا هستند که به طورطبیعی مسافر و بازدیدکننده خود را دارد.
وی در پایان، بار دیگر گردشگری را نیازمند رنسانسی عمیق دانست و تاکید کرد: تا زمانی که تصور نوزایی و نگاه استاندارد و جهانی برای گردشگری شکل نگیرد، همچنان باید شاهد فاصله گیری ویلاخوابی و افزایش تمایل غیربومیان برای اقامت دائمی در این بخش باشیم.
سخن پایانی
باتوجه به موارد یادشده، بسیاری از کارشناسان و فعالان حوزه گردشگری معتقدند کیفیت ارائه خدمات و تناسب این کیفیت با هزینه سفر یکی از موارد سد راه توسعه گردشگری در این منطقه است. در این میان، باید به نکته مهم دیگری اشاره کنیم که شاید از لحاظ فنی لازم است موردتحلیل کارشناسان گردشگری قرار گیرد، اما اشاره آن خارج از لطف نیست. صنعت گردشگری در مازندران و مجموعه های فعال در این بخش نیز اصلا با جامعه هدف و بازار تقاضا همخوانی ندارند. در حوزه بوم گردی نیز شرایط به همین منوال است و هیچ استانداردی در کیفیت خدمات و نرخ گذاری ها وجود ندارد. نرخ مصوب داریم، اما این نرخ مصوب، از هیچ الگویی پیروی نمی کند. در کنار این مسئله، باید به فقر زیرساخت های تفریحی استان نیز اشاره کنیم که همگی در کنار هم اقامت در ویلا را توجیه پذیرتر از اقامت در مجموعه های گردشگری و حتی استفاده از تورهای مسافرتی می کند.
