تورم و رکود، دو بحران‌ساز  اصلی حوزه املاک

برآوردهای یک ماه اخیر نشان می‌دهد که نه‌تنها حجم عرضه فایل به استارت‌آپ‌های پرکاربرد بازاریابی ملکی در یک ماه گذشته حول و حوش ۳۰ درصد کمتر شده که میزان بازدید از بازار مجازی ملکی نیز در این مدت با افت ۱۰ درصدی نسبت به ماه قبل از آن روبه‌رو شده است.

تاثیرات فیلترینگ بر بازار مسکن آنلاین، رکود مراجعات و معاملات ملکی در این بازار را تشدید کرد. بررسی‌ها نشان می‌دهد، در یک ماه گذشته، وقوع 3 رویداد در فضای مجازی و اینترنتی معاملات ملکی، منجر به سکته 3 مرحله خرید و فروش اینترنتی مسکن شده است.

 این 3 رویداد شامل قطعی اینترنت در برخی روزها و ساعت‌ها، فیلترینگ برخی سایت‌ها و پلتفرم‌های پیام‌رسان و کاهش شدید سرعت اینترنت در برخی ساعت‌ها و روزها طی یک ماه گذشته است. واسطه‌های بازار معاملات مسکن شهر تهران در حالی از اثر فیلترینگ بر بازار مسکن خبر می‌دهند که به تعبیر آنها این 3 رویداد، در عمل بازار مجازی بازاریابی، جست‌وجو و فروش ملکی را از کار انداخته است. صمت در این شماره با مجید گودرزی، کارشناس مسکن در رابطه با تاثیر قطعی اینترنت بر بازار مسکن گفت‌وگو کرده است.

مزایای فعالیت پلتفرم‌های مجازی ملکی

افزایش عمق رکود در مراجعات و معاملات ملکی، کاهش حجم عرضه فایل به بازار مسکن و دشواری متقاضیان در راستای نیاز به مراجعه حضوری به بازار سنتی معاملات ملک، بر محدودیت‌های اینترنتی و نحوه قیمت‌گذاری فایل‌ها اثر منفی داشته باشد.

یکی از مهم‌ترین کاربردها و مزایای فعالیت پلتفرم‌های مجازی ملکی، ایجاد فضای رقابتی بین فروشنده‌ها و ایجاد مانع در مسیر اعلام قیمت‌های پرت و غیرواقعی به‌دلیل انتشار در فضای مجازی و وجود امکان مقایسه سطح قیمت‌ها برای خریداران با انبوه فایل‌های مشابه عرضه‌شده در این فضا است.

در واقع، از آنجا که فضای مجازی و پلتفرم‌های ملکی، امکان مشاهده مشخصات و نرخ انبوه فایل‌های عرضه‌شده برای فروش به بازار مسکن را برای متقاضیان در کوتاه‌ترین زمان ممکن فراهم می‌کند، مانعی طبیعی در مسیر اعلام قیمت‌های پرت و غیرواقعی برای فروشنده‌های مصمم ایجاد می‌شود.

 در نبود این پلتفرم‌ها و ایجاد محدودیت‌های مجازی، در عمل این امکان از بین می‌رود.

این موضوع می‌تواند بر سطح قیمت‌ها اثر منفی و بالابرنده داشته باشد و خطر اعلام قیمت‌های غیرواقعی را در بازار سنتی افزایش دهد. فعالیت‌های مجازی ملکی در شرایطی طی یک ماه اخیر با وقفه و محدودیت و در برخی موارد تعطیلی همراه شده است که پیش‌تر، برخی از استارت‌آپ‌ها و پلتفرم‌های ملکی با اقدام به خودتحریمی، از اعلام داده‌ها و اطلاعات ارزشمند درباره رفتار معامله‌گران ملکی خودداری کرده بودند.

برخی از آنها در حالی که پیش‌تر، اطلاعات و آمارهای ارزشمند برای رصد بازار مسکن و تحلیل وضعیت ملکی، از رفتار معامله‌گران شامل حجم و تغییرات عرضه فایل قیمت‌های پیشنهادی و... را اعلام و منتشر می‌کردند، از چند ماه قبل این اعلام و انتشار را متوقف کردند.

  اکنون که بازار مسکن با یک رکود معاملاتی بی‌سابقه دست و پنجه نرم می‌کند، محدودیت‌های اینترنتی و تاثیری که بر پلتفرم‌های مجازی ملکی می‌گذارد، بازار مسکن را به کدام سو می‌برد؟

قطعی اینترنت لطمه بزرگی به بازارهای مختلف وارد می‌کند و در شرایط حاضر ناامنی و فرار سرمایه از بخش مسکن را شدت می‌دهد. باتوجه به جای‌گیری‌هایی که برای تقاضای بازار مسکن وجود دارد، عدم سرمایه‌گذاری نکردن در این بخش، مشکلات زیادی را به‌بار می‌آورد که قطعی، کندی و فیلترینگ فضای مجازی این موضوع را تشدید کرده است.

دلایلی متعددی برای رونق و رکود بازار مسکن وجود دارد و چالش‌هایی که تاکنون در بازار مشاهده می‌شود، به مدیریت و سیاست‌گذاری‌های اشتباه از جمله قیمت‌گذاری و صدور مجوزها برمی‌گردد.

مشکل بزرگی که در حال ‌حاضر با آن روبه‌رو هستیم، این است که هیچ روش مشخصی برای قانون‌گذاری نرخ مسکن در کشور نداریم؛ از سوی دیگر با رشد افسارگسیخته قیمت‌ها در بازار ملک، طبیعی است که این بازار تا حدود زیادی رکود را تجربه کند.

 محدودیت‌های اخیر اینترنت در کشور و به‌طبع، تحت‌الشعاع قرار گرفتن قیمت‌های رقابتی در پلتفرم‌های اینترنتی؛ دست سوداگران را برای افزایش قیمت‌ها باز نمی‌گذارد؟

همان‌طور که شاهد خروج سرمایه از بازار بورس هستیم، اتفاقات سیاسی در روزهای اخیر باعث خروج سرمایه از بازار مسکن و از طرف دیگر، شاهد کاهش سرمایه‌گذاری در بازار مسکن هستیم و این موضوع نیز تشدید شده است. سرمایه مانند یک پروانه‌ای است که با کوچک‌ترین تحریکی به‌سمت مقصد جدید حرکت می‌کند.

در هر صورت اگر تغییری در سیاست دولت ایجاد نشود، ریزش سرمایه‌گذاری در بازار مسکن در ۶ ماهه دوم سال شدت بیشتری می‌گیرد. متاسفاته تورم و رکود، 2 بازیگر اصلی ایجاد بحران در بازار مسکن است، اما اگر دولت بخواهد با یک تحول جدی در نظام بانکی و خروج اقتصاد از تورم، می‌تواند بازگشت آرامش به بازار مسکن را تضمین کند.

 تسریع در صدور مجوزهای ساخت از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است و تولید بازار مسکن را متحول می‌کند. آیا در دولت جدید، زمان صدور پروانه‌های ساخت کاهش یافته است؟

فصل بهار با ریزش ۵۰ درصدی پروانه‌های ساخت‌وساز همراه بوده است. داده‌های مرکز آمار نشان می‌دهد کل پروانه‌های صادرشده در نخستین فصل ۱۴۰۱ در تهران برابر با ۷۳۶ فقره بوده که از سال ۹۷ تاکنون سابقه نداشته است. این ریزش در ۳ شاخه مهم دیگر ساخت‌وساز نیز به‌چشم می‌خورد. به‌عبارت دیگر، ساخت‌وساز در تهران مسیری کاهشی به خود گرفته است.

این رفتار در متغیرهای مهم در صدور پروانه‌های ساخت‌وساز به‌چشم می‌خورد که در نخستین فصل امسال افتی به‌مراتب بیشتر داشته است.

متاسفانه با سیاست‌گذاری غلط شهرداری ها، هزینه‌های صدور جوازها به‌قدری افزایش پیدا کرد که یک بحران بزرگ در بازار مسکن به‌وجود آورد و به رکود بازار دامن زد. این اقدامات در نهایت باعث شد تا سال پیش شهرداری تهران برای اصلاح بودجه اقدام کند.

در کشورهای پیشرفته برای سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز، تسهیلات مختلف با بهره‌های ناچیز در نظر گرفته می‌شود و بعد از تکمیل ساخت‌وساز یک درآمد پایدار از بخش مالیات و صدور مجوزها عاید شهرداری‌ها می‌شود. به‌طوردقیق نقطه عکس موضوع ذکرشده در کشور ما در حال رخ دادن است و شهرداری‌ها به‌قدری مالیات و عوارض از سازه‌های تکمیل‌نشده اخذ می‌کنند که پیمانکاران با مشکلات مالی روبه‌رو شده و رکود بازار را فرامی‌گیرد، در نتیجه این اقدام، صرفه اقتصادی ساخت‌وساز زیرسوال رفته و تولید کاهش پیدا می‌کند.

دولت برای ساماندهی بازار مسکن سیاست‌های مختلفی را امتحان کرده و اعتقاد دارد شاه‌کلید حل مشکل مسکن افزایش تولید است؛ اما در عمل مردم در تامین مالی همین تعداد خانه خالی که وجود دارد، ناتوان هستند؛ آیا در واقع با افزایش تولید مشکلات حل می‌شود؟

مهم‌ترین موضوعی که باعث کاهش معاملات بازار مسکن شده، بحث قیمت‌گذاری است. امروزه بیشتر کشورهای دنیا باوجود اینکه از اقتصاد و بازار آزاد بهره می‌برند؛ اما در حل نیازهای ضروری جامعه مثل مسکن و درمان، برای مهار مستقیم و غیرمستقیم چالش‌ها، سیاست‌های مرتبطی در نظر گرفته‌اند تا از بروز بحران جلوگیری کنند، چرا که مسکن جزء کارنامه لاینفک دولت‌ها و از اهمیت زیادی برخوردار است.

متاسفانه اکنون در بحث ساماندهی بازار مسکن یک بی‌توجهی و رهاشدگی غیرعادی را شاهد هستیم، چرا که امکان ندارد یک نیاز ضروری که در قانون اساسی به آن تاکید شده است، این‌گونه بلاتکلیف بماند.

از طرف دیگر، با ادامه پیدا کردن این نوع نرخ‌گذاری، صنعت ساختمان‌سازی هم با بحران روبه‌رو می‌شود، در نتیجه لزوم یک سیاست‌گذاری صحیح برای سرمایه‌گذاری مسکن و تهیه خانه مناسب برای اقشار مختلف جامعه احساس می‌شود.

 رکود بازار مسکن هر ساله در حال رکوردزنی‌های پی در پی است و سیاست‌های دولت برای حل این معضل تا الان موفقیت‌آمیز نبوده است. به‌نظر شما، علت این موضوع می‌تواند چه باشد؟

اصلی‌ترین مشکل در بحث گرانی و نابسامانی بازار مسکن، نرخ‌گذاری‌های اشتباه است که در سایه سیاست‌گذاری‌های نادرست قرار گرفته است، همچنین کاهش تعداد معاملات انجام‌شده به یک چالش جدی تبدیل شده، به‌طوری که افزایش بی‌رویه نرخ مسکن‌ها به‌طور قابل‌توجهی  روی تعداد معاملات تاثیرگذار بوده، زیرا در این شرایط قدرت خرید مردم به‌شدت کاهش پیدا کرده است. این کاهش تعداد معاملات باعث به‌وجود آمدن یک نوع رکود و کساد در این بازار شده است.

همچنین افزایش قیمت‌ها و کاهش تعداد معاملات باعث شده که بیشتر افراد به‌سمت خرید واحدهای مسکونی با متراژ پایین، چند سال ساخت و مناطق ارزان تمایل پیدا کنند. این افزایش نرخ باعث شده است که افراد و خیلی از سپرده‌گذاران به‌راحتی نتوانند مسکن مورددلخواه خود را خریداری کنند.

سخن پایانی

عوامل تاثیرگذار بر افزایش تورم در نیمه اول امسال به‌نحوی باعث رشد نرخ مسکن شد که نکته مهم در این بحران، خروج سرمایه از بازار پرتلاطم مسکن است.

بازار مسکن در فصل رونق خود با رکود معاملات همراه بود که علاوه بر نوسانات نرخ دلار، خبرهای برجامی را نیز به این بحران گره زدند. متاسفانه تابستان امسال بازار مسکن نتوانست از رکود معاملانی کمی فاصله بگیرد و از سوی دیگر، قطعی اینترنت، استارت‌آپ‌های پرکاربرد بازاریابی ملکی را با اختلال مواجه کرد که این خود در تعمیق رکود تورمی بی‌تاثیر نبوده
است.

از طرف دیگر، اگر دولت سیاست جدیدی برای کاهش تورم برنامه‌ریزی و اجرایی نکند، به‌طورقطع هزینه تولید مسکن تا پایان سال باز هم افزایش خواهد داشت و این وضعیت، تورم نرخ خانه تا پایان سال را به‌گونه‌ای ایجاد می‌کند که شرایط تولید و خرید مسکن در سال آینده غیرقابل‌تصور و کنترل خواهد شد.

در حال‌ حاضر تعداد متقاضیان مسکن به‌شدت در حال کاهش است و شاهد رکود عجیبی در صنعت ساختمان هستیم، مگر آنکه سرمایه‌های خرد مردم به‌منظور سرمایه‌گذاری به‌سمت این بخش هدایت شود و بازار اینترنتی مسکن دوباره جان بگیرد.