پاروی بازار مسکن شکست
مسکن به عنوان سرپناه و محلی برای زندگی، در هر کشوری اهمیت بسیار زیادی دارد.
گردش مالی ناشی از خریدوفروش و همچنین اجاره ملک های تجاری و مسکونی می تواند تاثیر قابل توجهی بر اقتصاد بگذارد. از سویی دیگر، صنایع مختلفی در حوزه ساخت وساز دخیل هستند و رونق بازار مسکن، می تواند سبب رونق سایر بخش های صنعت یک کشور نیز شود، همچنین دادوستد در بازار مسکن، برپایه ارتباطات و اطلاعات انجام می گیرد. این در حالی است که در دنیای مدرن، بخش اعظم ارتباطات بر بستر فضاهای آنلاین در جریان است. اکنون افراد آن چنان برای خرید یا اجاره خانه به سراغ بنگاه های ملکی نمی روند، بلکه در خانه و از طریق اینترنت، خانه دلخواه خود را انتخاب می کنند. در نتیجه، این موضوع باعث افزایش تعداد سایت های املاک در فضای وب شده است.قطعی اینترنت در برخی از روزها و ساعت ها، فیلترینگ برخی سایت ها و پلتفرم های پیام رسان و کاهش شدید سرعت اینترنت طی ماه های اخیر چالش ساز شده است. واسطه های بازار معاملات مسکن شهر تهران در حالی از اثر فیلترینگ بر بازار مسکن خبر می دهند که به تعبیر آنها این ۳ رویداد، در عمل بازار مجازی بازاریابی، جست وجو و فروش ملکی را از کار انداخته است. صمت در این گزارش به بررسی جایگاه بازارهای مجازی حوزه مسکن پرداخته است.
ایجاد فضای رقابتی، شیوه نوین معامله مسکن از طریق پلتفرم های اینترنتی
یکی از مهم ترین کاربردها و مزایای فعالیت پلتفرم های مجازی ملکی، ایجاد فضای رقابتی بین فروشنده ها و ایجاد مانع در مسیر اعلام قیمت های پرت و غیرواقعی به دلیل انتشار در فضای مجازی و وجود امکان مقایسه سطح قیمت ها برای خریداران با انبوه فایل های مشابه عرضه شده در این فضا است. در واقع، از آنجا که فضای مجازی و پلتفرم های ملکی امکان مشاهده مشخصات و نرخ انبوه فایل های عرضه شده برای فروش به بازار مسکن را برای متقاضیان در کوتاه ترین زمان ممکن فراهم می کنند، مانعی طبیعی در مسیر اعلام قیمت های غیرواقعی برای فروشنده های مصمم ایجاد می شود.در نبود این پلتفرم ها و ایجاد محدودیت های مجازی، در عمل این امکان از بین می رود، اتفاقی که به کام بنگاه های معاملات ملکی خوش آمده و موافق این موضوع هستند، چرا که به عقیده آنها پلتفرم های اینترنتی باعث شدت بخشی به قیمت گذاری های نادرست و هیجانی از سوی معامله گران می شوند و هیچ نظارتی بر فعالیت شان وجود ندارد.اما این طور که از شواهد پیدا است، شیوه نوین معامله مسکن از طریق پلتفرم های اینترنتی، بدون شک تاثیر مثبتی بر بازار مسکن خواهد داشت. در این شیوه، خریداران و مستاجران این امکان را دارند تا خانه ها را باتوجه به امکانات و ویژگی های شان بسنجند. بدین ترتیب، صاحبان ملک نمی توانند بیش از آنچه عرف بازار است، خانه خود را عرضه کنند. از سویی دیگر، این شیوه از عرضه ملک، دست واسطه ها را از معاملات کوتاه می کند، همچنین هیچ فردی نمی تواند با بازارگرمی معامله را به نفع یکی از طرفین پیش ببرد و تمامی اطلاعات به صورت کامل در اختیار عموم قرار دارد و خریداران و مستاجران قدرت انتخاب بیشتری دارند. شایان ذکر است که در فضای رقابتی سالم ایجادشده توسط این پلتفرم ها، خانه های باکیفیت تر، سریع تر معامله می شوند. این امر می تواند در مقیاس بزرگ تر روی انتظار بازار از کیفیت مسکن نیز تاثیر مثبت داشته باشد.
فعالیت بنگاه های املاک شفاف سازی شود
فردین یزدانی، کارشناس بازار مسکن در رابطه با تاثیر پلتفرم های اینترنتی بر معاملات بازار مسکن به صمت گفت: در چند سال اخیر نقش بنگاه های معاملات ملکی در گرانی مسکن بزرگ نمایی شد و تمام تقصیرها بر گردن این صنف افتاد، اما اگر بخواهیم به شکل کلی نظر دهیم، فعالیت آنها به خودی خود می تواند تا حدی عامل افزایش نرخ مسکن باشد، مگر اینکه فعالیت این بنگاه ها به نحوی مدیریت شود که مجال سوداگری و دلالی را از آنها بگیرد.
او ادامه می دهد: این موضوع که بنگاه های املاک نمی توانند به تنهایی عامل گرانی مسکن باشند، بحث درستی است، اما سازکار بنگاه های املاک شفاف نیست و آن طور که باید، نسبت به فعالیت خود بازتاب واضحی ندارند، بنابراین با این نحوه فعالیت نمی توانند بر عملکرد پلتفرم های اینترنتی خرده بگیرند و اعتراضی داشته باشند.
این کارشناس مسکن گفت: اطلاعاتی که از نحوه فعالیت بنگاه های معاملات ملکی منتشر می شود، نامعلوم است و این موضوع کارآمدی و عملکرد آنها را زیر سوال می برد، از این رو ممکن است پلتفرم های خرید و فروش ملک بتوانند با سیاست گذاری ها و برنامه ریزی های صحیح، بازار مسکن را سروسامان دهند. اکنون افزایش عمق رکود در معاملات، کاهش حجم عرضه فایل به بازار مسکن و مشکلات ایجاد شده برای متقاضیان در راستای نیاز به مراجعه حضوری به بازار سنتی معاملات ملک، می تواند بر نحوه قیمت گذاری فایل ها اثر منفی داشته باشد.
یزدانی در پاسخ به این سوال که آیا پلتفرم های مسکن منجر به سوداگری در بازار مسکن می شوند یا خیر، توضیح داد: شفاف سازی اطلاعات از مهم ترین و مثبت ترین مزایای پلتفرم های اینترنتی به شمار می رود، از این رو نمی توانند با سوداگری، بازار پرتقاضای ملک را هدف قرار دهند و خللی در آن ایجاد کنند. از سوی دیگر، هزینه های اضافی برای متقاضیان خریدوفروش خانه را کاهش می دهند و ضعف ها و کمبودهای بنگاه های معاملات ملکی را جبران می کنند. این پلتفرم ها نه تنها ضرر ندارند؛ بلکه یک گام مثبت برای توسعه شیوه های نوین مبادلات بوده و این روش را جایگزین مبادلات سنتی می کنند.
حق خریدار و فروشنده تضمین شود
یزدانی خاطرنشان کرد: فعالیت سایت های مجازی در حوزه معاملات مسکن نقاط ضعفی نیز دارد. صرف نظر از اینکه این سایت ها روال کار را برای دستیابی مشتریان به مسکن موردنیاز خود، سهل و آسان کرده اند؛ اما از سوی دیگر، می توانند منجر به بروز نابسامانی و آشفتگی هایی نیز در بازار مسکن شوند و حتی به گرانی ها در بازار خریدوفروش و بازار اجاره دامن بزنند.
وی افزود: به این صورت که برخی بنگاه های املاک با درج آگهی اشتباه یا تقلبی اقدام به جذب مشتری می کنند. به عنوان مثال، بنگاهی با درج آگهی یک مسکن که وجود خارجی ندارد، سبب می شود که مشتریان بیشتری با او تماس بگیرند و این فرد موردهای مشابه دیگری را به خریداران معرفی کند. باز هم در اینجا نیاز است، چارچوب ها و قواعد کاربردی وجود داشته باشند تا سبب نشوند مانند روش های سنتی بنگاه های املاک فقط حق کمیسیون خود را بگیرند و خبری از ضمانت برای خریدار و فروشنده نباشد.
این کارشناس در پایان گفت: باید فضای قانونمند و سیستم مدیریتی را برای بازار مسکن در پلتفرم ها تبیین کرد تا با استفاده از پالایش آگهی ها یک اطمینان خاطر و ضمانت لازم در خریدار و فروشنده ایجاد شود. در کل، اگر بخواهیم از این موضوع نتیجه گیری کنیم، لازم است بگوییم که می توانند در آینده روال رو به جلویی را در بهبود عملکرد معاملات مسکن ایجاد کنند.
فرار سرمایه از بخش مسکن
کیاکسار محمدی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: بازار مسکن به طورمعمول در دوران رونق، بازار پرسودی است؛ یعنی افراد از طریق پیش فروش یا از طریق معاملات اقدام به خرید مسکن می کنند و ممکن است در شرایط رونق بازار نیز از فرصت استفاده کرده و ملک خریداری شده را با قیمت گران تری بفروشند.
در برخی موارد، سایت های مجازی می توانند در زمینه فروش مسکن ایجاد رقابت کنند، در این صورت، وجود رقابت در بازار مسکن می تواند این اثر روانی را القا کند که با کاهش معاملات و کمبود مسکن در بازار مواجهیم و به این ترتیب، این موضوع می تواند تاثیر منفی بر بازار داشته باشد.
اما جدا از مطالب گفته شده، محدودیت اینترنت لطمه بزرگی به بازارهای مختلف وارد می کند و در شرایط حاضر، ناامنی و فرار سرمایه از بخش مسکن را شدت می دهد. باتوجه به جای گیری هایی که برای تقاضای بازار مسکن وجود دارد، سرمایه گذاری نکردن در این بخش، مشکلات زیادی را به بار می آورد که قطعی، کندی و فیلترینگ فضای مجازی؛ این موضوع را چالش برانگیزتر کرده است.
وی افزود: دلایلی متعددی برای افزایش نرخ مسکن وجود دارد و چالش هایی که تاکنون در بازار مشاهده می شود، به مدیریت و سیاست گذاری های اشتباه از جمله قیمت گذاری و صدور مجوزها برمی گردد. مشکل بزرگی که در حال حاضر با آن روبه رو هستیم، نبود روش مشخصی برای قانون گذاری نرخ مسکن در کشور است. از سوی دیگر، با رشد افسارگسیخته قیمت ها در بازار ملک، طبیعی است که این بازار تا حدود زیادی رکود را تجربه کند.
بازگشت آرامش به بازار ملک
این کارشناس خاطرنشان کرد: در کنار خروج سرمایه از بازارهای مالی مختلف، شاهد تکرار این اتفاق در بازار مسکن نیز هستیم و کاهش سرمایه گذاری در بازار مسکن در حال رخ دادن است. در هر صورت، اگر تغییری در سیاست دولت ایجاد نشود، ریزش سرمایه گذاری در بازار ملک در سال آینده شدت بیشتری می گیرد.
وی افزود: متاسفانه تورم و رکود؛ ۲ عامل اصلی در ایجاد بحران در بازار مسکن هستند، اما اگر دولت با یک تحول جدی در نظام بانکی اقدام به خروج اقتصاد از لوپ تکراری افزایش نرخ تورم شود، می تواند بازگشت آرامش به بازار مسکن را تضمین کند.
محمدی در پایان افزود: ممکن است تا حدی عملکرد سایت های اینترنتی در آگهی خریدوفروش مسکن، موجب جو و فضای روانی منفی در بازارشود. به عبارت دیگر فعالیت این سایت ها می تواند زمینه ساز افزایش نرخ و گرانی در بازار مسکن شود، اما در شرایط کنونی عوامل مختلفی در افزایش نرخ مسکن دخیل هستند. آنچه مسلم است هیچ توجیهی وجود ندارد که ملک به چندین برابر نرخ حقیقی ، قیمت گذاری شود.
سخن پایانی
عوامل تاثیرگذار بر افزایش تورم در نیمه دوم امسال باعث رشد نرخ مسکن شد. نکته مهم در این بحران، خروج سرمایه از بازار پرتلاطم مسکن است. بازار مسکن در فصل رونق خود با رکود معاملات همراه بود که علاوه بر نوسانات نرخ دلار، خبرهای برجامی را نیز به این بحران گره زدند. متاسفانه امسال بازار مسکن نتوانست از رکود معاملاتی فاصله بگیرد و از سوی دیگر، قطعی اینترنت، استارت آپ های پرکاربرد بازاریابی ملکی را با اختلال مواجه کرد که این خود در تعمیق رکود تورمی بی تاثیر نبوده است.
به علاوه اینکه بازار ملک سال 1401با ریزش ۵۰ درصدی پروانه های ساخت وساز همراه بوده است. داده های مرکز آمار نشان می دهد، کل پروانه های صادرشده در نخستین فصل ۱۴۰۱ در تهران برابر با ۷۳۶ فقره و از سال ۹۷ تاکنون، سابقه نداشته است و این ریزش در ۳ شاخه مهم دیگر ساخت وساز نیز به چشم می خورد. در نقطه مقابل تعداد متقاضیان مسکن به شدت در حال کاهش است و شاهد رکود عجیبی در صنعت ساختمان هستیم، مگر آنکه سرمایه های خرد مردم به منظور سرمایه گذاری به سمت این بخش هدایت شود و بازار اینترنتی مسکن دوباره جان بگیرد. اگر دولت سیاست جدیدی برای کاهش تورم نداشته باشد و در این باره برنامه ریزی جامعی نکند، به طورقطع هزینه تولید مسکن تا پایان سال باز هم افزایش خواهد داشت. به علاوه اینکه وضعیت تورم، نرخ خانه را به گونه ای رقم می زند که شرایط تولید و خرید مسکن در سال آینده غیرقابل تصور و کنترل خواهد شد.
