بازار مسکن در پیچ اشتباهی
اقتصاد آزاد یعنی اقتصادی که دولت در تولید، فروش، توزیع و دیگر بخش‌ها هیچ نقشی ندارد و عوامل بازار یعنی فروشندگان و خریداران بر آن نظارت داشته باشند.
سیاست کنترل قیمت ها بیشتر طی دوران جنگ ۸ ساله در کشور پیاده شد و در سال های بعد از جنگ نیز، پس از تشدید نرخ تورم در سال های ۱۳۷۳ و ۱۳۷۴ دوباره موردتوجه قرار گرفت. مهم ترین دلیلی که برای اجرای سیاست کنترل قیمت ها بیشتر در بازار مسکن مطرح می شود، کارکرد آن در مهار تورم و حمایت از اقشار آسیب پذیر جامعه است.اما بازار ملک به دلیل دارا بودن ۳ ویژگی اصلی شامل نداشتن قابلیت جابه جایی، ناهمگن بودن و زمانبر بودن عکس العمل بازار به علائم اقتصادی، جزو کالاهایی است که بیشتر دچار شکست بازار می شود، این ویژگی بخش مسکن موجب می شود تا برای ایجاد تعادل در این بازار مداخله دولت نیاز باشد، از این رو صمت در رابطه با تاثیر اقتصاد آزاد بر بازار ملک، با هادی حق شناس، کارشناس اقتصاد شهری و استاد دانشگاه به گفت وگو پرداخته است.
بازار مسکن زیربار کنترل نرخ نمی رود
موضوع مهمی که باید به آن توجه شود تا بتوان راه حل دقیق و مناسبی برای حل مشکل مسکن پیدا کرد، این است که تمام ابزار و وسایل و امکاناتی که منجر به ساخت یک واحد مسکونی می شود، از نظر نرخ و هزینه به نوعی تحت نظارت و کنترل قیمتی توسط دولت قرار دارد. بنابراین برخلاف کشورهای پیشرفته، هنگامی که خانه ای ساخته می شود، اگر بخواهد به فروش برود یا اجاره داده شود، باید تحت کنترل و نظارت دولت باشد. متاسفانه در حال حاضر وقتی صحبت از کنترل نرخ خریدوفروش و اجاره مسکن می شود، در جواب می گویند که مالک حق دارد، خانه خود را به هر نرخ و طریقی که خودش تمایل دارد، خریدوفروش و واگذار و با این استدلال، از هرگونه کنترل نرخ مسکن شانه خالی کند. این موضوع به طوردقیق تاثیر سوء اقتصاد آزاد بر بازار مسکن است، چرا که ملک در ایران یک کالای سرمایه ای است نه مصرفی، از این رو سال ها است که دولت تلاش می کند با سیاست های دستوری مانع این اقدام شود، اما تاکنون موفق نشده است. بنابراین خریدوفروش مسکن و اجاره آن و تعداد خانه هایی که می تواند در مالکیت یک فرد قرار داشته باشد، همه و همه باید طبق یک فرمول مشخص و کنترل شده و با نظارت دقیق دولت انجام گیرد تا مسکن از حالت سرمایه ای خارج و در زمره اموال مصرفی قرار گیرد و هیچ فردی برای سرمایه گذاری و سودآوری به سمت آن نرود و درد و رنج دائمی افراد بی خانه و مستاجران برای همیشه خاتمه یابد.
به نظر شما باتوجه به ساختار اقتصادی کشور و اوضاع نابسامان بازار ملک در چند سال اخیر، حل این بحران با بازار آزاد نتیجه مطلوب تری دارد یا دخالت دولت راه بهتری است؟
باید معنا و مفهوم دخالت دولت در حالت های مختلف بررسی شود، چرا که در وضعیت کنونی، 2 حالت برای این اتفاق رخ داده است، در حالت نخست، دولت در وضعیت اجرایی قرار گرفته و با دخالت ها و سیاست گذاری های متعدد، بازار مسکن را ساماندهی و عرضه و تقاضا را متناسب سازی می کند، اما در حالت دوم، دولت تنها سعی در ورود به بازار مسکن دارد و نتوانسته برای احیا و حل چالش های موجود قدمی بردارد. اتفاقی که اکنون در کشور ما در حال رخ دادن و بازار ملک بدون توجه به سیاست گذاری های دولت، تنها در دست خریداران و فروشندگان است. این اتفاق اگر در حالت بازار مصرفی پدید می آمد، سودمند بود، اما حالا که مدت ها است این بازار پرتقاضا قدم های محکمی را برای به دست آوردن بازار سرمایه گذاری برداشته، نمی تواند سودمند باشد و بازار آزاد در این حوزه تبعات منفی در پی دارد.در چند سال اخیر، اقدامات زیادی برای ساماندهی بازار مسکن انجام شد، اما دولت سیزدهم در این راه مصمم تر از سایر دولت ها بود و طرح های زیادی از جمله اعطای تسهیلات کمک ودیعه مسکن به مستاجران، بسته سیاستی پیشنهادی و مصوب شده در شورای عالی سران قوا، افزایش تولید مسکن در قالب طرح نهضت تولید مسکن، تسهیلگری دولت در اجرای قانون جهش تولید مسکن، افزایش سقف تسهیلات طرح نهضت ملی مسکن از ۱۰۰ به ۴۵۰ میلیون تومان و... را ارائه داد؛ اما متاسفانه تمامی این طرح ها نیز نتوانستند حتی بخش کوچکی از بازار ملک را سروسامان بخشند و در بهترین حالت مانند مسکنی زودگذر درد بازار مسکن را تسکین دادند.
چرا چندین سال است برنامه دولت برای باز کردن گره کور بازار مسکن جواب نمی دهد؟
همان طور که پیش تر گفته شد، بازار مسکن در ایران به سمت بازار آزاد پیش رفته که باتوجه به وضع کنونی، این موضوع به ضرر مصرف کنندگان است. اکنون این بازار جولانگاه سوداگران شده و خریداران و فروشندگان بدون توجه به سیاست های دولت به قیمت گذاری های خودسرانه اقدام و به صورت دلبخواه برای خانه خود نرخ تعیین می کنند. آنچه در بیشتر کشورهای جهان از آن به عنوان اقتصاد آزاد یاد می شود، دخالت محدود کشورها برای جهت دهی و کنترل بازارهای مالی مختلف است. برای مثال، شاید یک دولت برای تنظیم بازار برای یک کالا مالیات چندبرابری وضع کند، اما برای کالای دیگر مالیاتی در نظر نگیرد و با این اقدام به تنظیم بازار نظارت کند و مداخله ای انجام نگیرد. برعکس این موضوع، در اقتصاد ما دولت کاملا در برخی مسائل ورود می کند و حتی دیده شده برای تنظیم بازاری مثل دام و طیور، برای مدتی صادرات را ممنوع می کند، در نتیجه بخش هایی که برای بازارهای خارجی سال ها تلاش کرده و اعتبار به دست آورده بودند، مشتری های خود را از دست می دهند و به کلی متضرر می شوند.
سال ها است برای حل مشکلات اقتصادی در کشور پیشنهادهای زیادی ارائه می شود، اما چرا برنامه واحدی که بتوان از آن به عنوان یک ناجی یادکرد، وجود ندارد؟
اقتصاد ایران نه دولتی است، نه باز و نه متمرکز، بلکه ترکیبی از انواع مختلف است. مثال بارز این موضوع، نرخ بهره بانکی برای تسهیلات مسکن است، چرا که یک بانک خصوصی داوطلب پرداخت تسهیلات خاصی می شود،اما نرخ بهره این وام توسط دولت و بانک مرکزی تعیین می شود. تصمیمات مختلف برای حل مشکلات اقتصادی سبب شده تا یک برنامه یکپارچه و نهایی برای حل برخی موضوعات مهم اقتصادی مانند بازار مسکن به وجود نیاید و گاهی با تاثیر معکوس، بازارها را از هدف نهایی خود دور کند.برای حل دائمی مشکلات اقتصادی ابتدا باید بسترهای غیراقتصادی لازم برای رشد و رفاه اقتصادی را فراهم کرد، در غیر این صورت هیچ مکتب اقتصادی یا تئوری و فرمول اقتصادی قادر به حل مشکلات اقتصادی، حداقل در میان مدت و بلندمدت نخواهد بود.
تجربه کشورهای پیشرفته نشان داده که اقتصاد آزاد باعث شفافیت عملکرد بازارهای مالی به ویژه بازار مسکن می شود، اما این موضوع در ایران جواب معکوس داده و بیشتر دولت سعی دارد تا برای حل مشکلات ورود کند، این اتفاق می تواند چه دلیلی داشته باشد؟
در اقتصاد آزاد همه فعل وانفعالات اقتصادی روند شفافی را طی می کند و تمام سیستم مالیاتی بر یک مدار از پیش تعیین شده قرار دارد، چرا که برنامه ریزی رکن اصلی این سیستم اقتصادی در دنیا است، از این رو نحوه اخذ مالیات از خانه در کشورهای دیگر شکل بسیار متفاوتی از ایران دارد، اما متاسفانه همه ما شاهد هستیم که عملکرد دولت در اخذ مالیات از خانه های خالی به نتیجه نرسیده و فقط طرحی شتابزده و بدون پشتوانه است که هیچ ثمری ندارد. اقتصاد ما آزاد نیست، چرا که شفافیتی در آن دیده نمی شود. اکنون تجربه بازار مسکن و خودرو به وضوح سیاست های اقتصادی ما را نمایان می کند. واحدهای دولتی که در گذشته در قالب مسکن مهر ساخته شد؛ نه رضایت سازندگان و نه مصرف کنندگان را جلب نکرد و نتوانست دوطرف را قانع کند، همچنین در بحث خودروسازی مشاهده می کنیم که علاوه بر نداشتن رضایت خودروسازان و مصرف کنندگان، هرساله با آلودگی هوا نیز مواجهیم که این موضوع مشکلات زیست محیطی زیادی را به بار آورده است.
باتوجه به صحبت هایی که درباره مشکلات اقتصادی مطرح شد، شما چه راهکاری را برای گریز از این مهلکه مناسب می دانید؟
اقتصاد ایران پیچیده نیست و شبیه تمام اقتصادهای دنیا است و این طور نیست که ما در یک بن بستی گیر افتاده ایم که هیچ راه چاره ای ندارد، بنابراین باید این نکته را بپذیریم که راه حل نجات در برابر چالش هایی که با آن مواجهیم، نیازمند شجاعت و شهامت در تصمیم گیری است. دولت باید با جایگزین کردن تصمیمات درست و قاطع از هزینه های اضافی و پیشبرد برنامه های بی هدف جلوگیری کند تا دستش برای اقدامات سودمند و رضایت بخش باز بماند. کشور باید در مسیر شایسته سالاری و برنامه ریزی های هدفمند گام بردارد تا بتواند تک تک چالش های اقتصادی موجود را برطرف کند و اگر احساس می کند در جایی سیاست اشتباهی را در پیش گرفته، آن را اصلاح کند تا بتواند عزم و اراده جدی تری برای حل مشکلات از خود نشان دهد. در نهایت، این موضوع یک رضایت همگانی را در پی دارد و این امید در دل شهروندان ایجاد می شود که دولت گام های استواری در مسیر توسعه برمی دارد، در غیر این صورت نه تنها مشکلات به حال خود رها می شوند، بلکه روزبه روز اوضاع بدتر پیش می رود.
سخن پایانی
انتظار توجه به مسئله مسکن، نه تنها به دلیل اینکه سرپناه به عنوان یکی از نیازهای اساسی انسان است، بلکه از جنبه شکست بازار اهمیت پیدا می کند. به گونه ای که تنها توجه به مسئله مسکن کم درآمدها یا اقشار خاص جامعه، جوابگوی نیازهای این بخش نخواهد بود و مسائل این بخش بسیار پیچیده تر است. توجه همه جانبه به مسائل بخش مسکن نخستین فاکتور اصلی برای سیاست گذاری در این بخش است. دومین فاکتور موردتوجه برای سیاست گذاری در این بازار آن است که سیاست های دولت در بخش مسکن، باید به تناسب شرایط محلی باشد. تمام مطالعات بر این اذعان دارند که امکان اعمال یک سیاست برای تمام پهنه سرزمین و در تمام مناطق پاسخگو نیست و حتی می تواند تبعات سنگینی به بار آورد. نمونه این موضوع در بحث مسکن مهر تجربه شده است. سیاست های مسکن، هم در سیاست های سمت عرضه و هم در سیاست های سمت تقاضا، باید بسته به شرایط محلی فعال شوند، در حالی که برای گروه هایی از جامعه، سیاست های تامین مالی می تواند موثر باشد، برای گروه دیگر، باید سیاست توان افزایی و ساخت تدریجی مسکن در نظر گرفته شود. تهیه بسته سیاستی مدیریت بخش مسکن و زمین شهری، باتوجه به ویژگی های این بخش، توجه به محلی بودن سیاست ها، توجه به برنامه ریزی به تفکیک نوع مسکن و برنامه ریزی برای مقابله با بحران های آتی در این بخش، از جمله مهم ترین اقدامات سیاستی مناسب است که می تواند در فرصت باقیمانده از اتمام کار این دولت، موثر واقع شود.
