شرایط بحرانی در بازار ملک
مسکن یکی از ارکان اصلی اقتصاد کشور به‌حساب می‌آید، بنابراین بسیاری از کارشناسان معتقد هستند که اقتصاد ایران هیچ‌گاه وارد بخش رونق نمی‌شود، مگر اینکه رونق در این بخش رخ دهد.
باتوجه به شرایط حاکم بر بازار، مسکن وارد یک دوره جدید شده که تا به امروز این دوران را تجربه نکرده بود. این نیاز احساس می شود که بازبینی دقیقی برای پیش بینی ها و قوانین موجود انجام بگیرد. براساس تجربه سابق در بازار، هرگاه نرخ مسکن بالا می رفت، سازندگان سنتی وارد عرصه ساخت وساز شده و در کل تولید با رونق همراه می شد، اما این روند در شرایط فعلی دیگر صدق نمی کند. در واقع با گرانی، ساخت وساز جان تازه ای نمی گیرد، بلکه رکود تورمی بیشتر بر حوزه ساخت وساز سایه می افکند.بنابراین در شرایط موجود سیاست گذاران، سرمایه گذاران و همچنین مصرف کنندگان باید بدانند که بازار مسکن با شرایط جدید روبه رو است. در نتیجه، وضع سیاست های جدید برای آن نیز ضرورت دارد و پیروی از نسخه های قدیمی، محکوم به شکست خواهد شد. اکنون متوسط زمان برای خرید خانه در گذشته ۲۰ الی ۲۵ سال بود، اما در شرایط فعلی اگر میانگین درآمد خانه را تا چند سال آینده در یک محدوده معین قرار دهیم و نرخ تورم رشد چندانی نداشته باشد، به یقین مدت زمان متوسط خرید خانه در صورت ملایم بودن شیب افزایش نرخ برای متقاضیان مصرفی به چند ده سال رسیده است.
هزینه مسکن، درآمد خانوار را می بلعد
باتوجه به افزایش افسارگسیخته نرخ مسکن در چند سال اخیر، مردم حجم زیادی از درآمد خود را نسبت به میزان معمول جهانی به هزینه های مربوط به مسکن اختصاص می دهند. مردم در تمام جهان، با هر اندازه حقوق ماهانه ای که داشته باشند، باید مبلغی را برای هزینه های مسکن کنار بگذارند. طبق استانداردهای جهانی، هر فرد شاغل، یک سوم درآمد خود را در ماه صرف هزینه های مربوط به مسکن می کند. البته نمی توان گفت این قاعده برای ایرانیان نیز صدق می کند؛ در حال حاضر بازار مسکن و اجاره در وضعیت نابسامانی به سر می برد و تورم نیز هر روز شرایط را سخت تر می کند. طبق آخرین آمارهای منتشرشده از سوی مرکز آمار ایران، تورم نقطه ای کشور نسبت به دی سال گذشته به ۳.۵۱ درصد رسیده و نسبت به ماه گذشته ۸.۲ درصد افزایش را تجربه کرده، نرخ مسکن نیز در مقایسه با دی سال گذشته ۵.۳۹ درصد رشد داشته و این رقم در بازار اجاره به ۴.۳۹ درصد رسیده است. این آمار نشان می دهد در این بازه زمانی هم مانند چندین سال اخیر، مسکن بزرگ ترین سهم را در درآمد خانوارهای ایرانی داشته و نزدیک به نیمی از هزینه های غیرخوراکی به مسکن اختصاص یافته است. این مسئله بیانگر آن است که تامین مسکن در سال گذشته حدود ۳۶ درصد از بودجه خانوارهای ایرانی را به خود اختصاص داده است. مدتی پیش نیز، رئیس مرکز پژوهش های مجلس شورای اسلامی، سهم هزینه های مسکن در سبد خانوارهای شهری ایران را بین ۶۰ تا ۷۰ درصد خواند و اعلام کرد، در حالی که میانگین این شاخص در جهان ۱۸ درصد و در دامنه نوسانات در حدود ۱۵ تا ۲۵ درصد است.
مسکن، دغدغه اصلی خانوارهای ایرانی
فرامرز محبی، کارشناس بازار مسکن در رابطه با تناسب نداشتن نرخ مسکن با درآمدها به صمت گفت: خرید مسکن یکی از مهم ترین نیازهای هر فرد در تمام جوامع است که اگر به این نیاز توجه نشود، می تواند عواقب جبران ناپذیری داشته باشد و جامعه را به سمت نیستی سوق دهد، همچنین قدرت خرید یکی از فاکتورهای اصلی در امید به زندگی در هر شهر و کشور است که نباید نادیده گرفته شود. با این اوصاف، ما چندین سال است که در کشور با مشکل تامین مسکن مواجهیم و تعداد زیادی از خانوارها نه تنها توانایی خرید یک خانه حداقلی را هم ندارند، بلکه برای اجاره یک واحد نقلی هم کم توان هستند.
در دولت های گذشته، اقدامات زیادی برای خانه دار کردن اقشار هدف انجام گرفته که مسکن مهر از شاخص ترین آنها است، اما متاسفانه این اقدام نیز نتوانست چاره حل مشکل بازار مسکن باشد، چرا که بعد از مدتی این پروژه به دست دلالان و سوداگران افتاد و از بازار مصرفی خارج شد. از طرفی، تلاش های دولت جدید نیز برای ساماندهی بازار مسکن بی نتیجه مانده است و خرید خانه روزبه روز سخت تر می شود. وی خاطرنشان کرد: در حال حاضر یکی از دغدغه های اصلی خانوارهای ایرانی داشتن یک سرپناه برای ادامه زندگی است، اما به دلیل نرخ تورم بالای جامعه در سال های اخیر، نرخ مسکن با رشد بسیار زیادی روبه رو و این افزایش نرخ مسکن به نوبه خود باعث افزایش نرخ اجاره در کشور شده است. به دلیل وجود تحریم های اقتصادی از جمله تحریم فروش نفت و سیستم بانکی، نرخ ارز در کشور افزایش یافته است که خود این موضوع هم، علت افزایش تورم و ایجاد رکود در بازار مسکن بوده است. باوجود چنین تورمی، هزینه های زندگی برای خانوارها بالا رفته، در صورتی که درآمدها متناسب با تورم افزایش نیافته است.
خرید خانه رویا شد
فرامرز محبی به صمت گفت: برای محاسبه دوره دسترسی خانوارها به مسکن، 2 شاخص زمان انتظار برای خرید مسکن که نشان دهنده تعداد سال هایی است که فرد با پس انداز ۱۰۰ درصد درآمد خود به صورت سالانه قادر به خرید مسکن خواهد بود و همچنین طول زمانی صاحب خانه شدن با پس انداز طبیعی معادل یک سوم درآمد سالانه خانوارها، ملاک قرار می گیرد و براساس آن، طول دوره ای که باید فرد برای دسترسی به مسکن منتظر بماند، محاسبه می شود.
این کارشناس تصریح کرد: اکنون خانه دار شدن در این وضعیت تورمی ایران برای بسیاری از خانواده ها به رویا تبدیل شده و شاخص دسترسی به مسکن در خانواده های با حداقل حقوق وزارت کار و بدون فرزند اکنون به ۴۹ سال رسیده و دوره انتظار خرید مسکن هم از ۱۶۴ سال فراتر رفته است.
از این رو باتوجه به اینکه طول دوره دسترسی به مسکن به میزان ۱۰ سال و بیش از آن شرایط و وضعیت غیرعادی و بحرانی تلقی می شود، به نظر می رسد شرایط در بازار مسکن ایران یکی از بحرانی ترین و بدترین شرایط از لحاظ شاخص دسترسی به مسکن در میان کشورهای دنیا باشد. مطالعات جهانی نیز این موضوع را به اثبات می رساند.
وی در پایان گفت: به طورمتوسط نزدیک به ۳۱ درصد مردم در کشور و در تهران نزدیک به ۴۴ درصد مردم مستاجر هستند. در این راستا، ما باید به سمت مسکن در استطاعت حرکت کنیم. منظور از مسکن در استطاعت، دسترسی به مسکن شایسته است. بنابراین، باید متناسب با نیاز و توان هر خانوار فضایی را فراهم کرد که هر خانواده بتواند مسکن خودش را داشته باشد و دولت برای فراهم سازی سرپناه ارزان برای طبقه کم درآمد گام های موثری بردارد.
افزایش هزینه مسکن در سبد خانوار
مهرداد صمدی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: افزایش هزینه مسکن در سبد خانوار، فشار مضاعفی را به جیب مردم تحمیل کرده است و عمده درآمد صرف تامین سرپناه می شود. یکی از بزرگ ترین دغدغه های افراد طی ماه های اخیر افزایش نرخ مسکن به شمار می رود. افراد اعم از خریدار، مستاجر و حتی فروشنده از وضعیت موجود مسکن ناراضی هستند و افزایش قیمت های متوالی مسکن در ماه های اخیر مشکلات زیادی را برای آنها به وجود آورده است. افزایش نرخ مسکن موجب ایجاد فشار مضاعف بر افراد شده و بر سبد کالای مصرفی خانوارها و سبک زندگی افراد تاثیر منفی داشته است.شرایط بازار مسکن در حال حاضر به گونه ای رقم خورده است که می توانیم بخش زیادی از هزینه های سبد خانوار را به بخش مسکن نسبت دهیم. از این رو، هزینه های سبد مصرفی این خانوارها با نرخ تورم افزایش پیدا می کند. در نتیجه، هرچقدر هزینه های تهیه مسکن افزایش یابد، خانوارها باید در سایر هزینه ها صرفه جویی کنند.
وی افزود: آنچه حائزاهمیت است، نقش سرپناه به عنوان نیاز اولیه برای بشر است که در قانون اساسی نیز به آن توجه شده،بنابراین زمانی که مشکلات تامین مسکن از حالت عادی خارج شود، سایر نیازهای شهروندان را به خطر می اندازد و بخش زیادی از سبد خانوار را می بلعد.
در نتیجه تا زمانی که میزان درآمدها با هزینه های خانوار تناسب نداشته باشد، بسیاری از نیازهای اساسی زندگی نظیر آموزش، رفاه، مواد غذایی، تفریح و... پاسوز هزینه های بخش مسکن می شود. اگر نیازهای اولیه و بنیادی تامین نشود، به طبع سایر نیازها تحت الشعاع قرار می گیرد و این موضوع صدمات جبران ناپذیری را به بدنه جامعه وارد می کند.
صمدی خاطرنشان کرد: در جامعه ای که درگیر تورم است، بیشترین فشار روی دهک های پایین اقتصادی و قشر کم درآمد جامعه است. درباره تورم مسکن در کشورمان نیز می توان همین معضل را بیان کرد. آمارهایی که درباره نرخ مسکن دی در تهران منتشر می شود، نشان می دهد که هنوز هم سهم بزرگی از درآمد خانوار، خرج مسکن می شود؛ موضوعی که به تدریج تبدیل به یک معضل بسیار بزرگ برای خیلی از خانواده ها شده است.
سخن پایانی
مسکن ۳۰ تا ۶۰ درصد هزینه های خانواده ها را می بلعد تا آنجا که حتی تامین آن از توان افراد عادی و قشر کارمند هم خارج است،اما با تهیه مسکن می توان نیمی از هزینه های اقتصادی خانواده ها را جبران کرد. تامین مسکن مناسب برای اقشار کم درآمد به ویژه محروم و آسیب پذیر حقی قانونی است و قانون اساسی ایران در اصل ۳۱ ، داشتن مسکن متناسب را حق هر فرد و خانواده ایرانی دانسته که براساس آن دولت موظف به حمایت از اقشار کم درآمد است. علاوه بر اصل ۳۱ قانون اساسی، ماده ۲۵ اعلامیه جهانی حقوق بشر نیز تامین مسکن مناسب را پیش نیاز زندگی شایسته برشمرده است. در حال حاضر مسکن نقش بسزایی در زندگی بسیاری از خانواده ها دارد و به لحاظ تاثیرگذاری در سبد هزینه خانوارهای کم درآمد به ویژه دهک های متوسط و پایین جامعه از اهمیت بسیاری برخوردار است.خانه در ایران روزبه روز گران تر و با مشکلات جدیدی روبه رو می شود. ساخت وسازها به کمترین حد خود در چند سال اخیر رسیده و این موضوع سمت عرضه را با مشکل مواجه کرده است. آمارهای بانک مرکزی نیز حاکی از کاهش تعداد معاملات نسبت به قبل در پی کاهش قدرت خرید مردم است کارشناسان افزایش تعداد معاملات در آذر را نیز ناشی از تقاضای سوداگرانه در بازار می دانند.این در حالی است که هزینه وام مسکن، هم برای متاهلان و هم برای مجردها به تازگی افزایش یافته و حتی اخذ وام را برای متقاضیان در حالت سخت تری قرار داده است. کارشناسان این حوزه معتقدند در صورت افزایش نرخ تورم، صعود نرخ دلار و نبود نظارت درست بر قیمت گذاری مسکن، این بازار در سال آینده در وضعیت بحرانی تری قرار می گیرد و خرید مسکن را در عمل ناممکن می کند.
