بازی دولت با سقف اجاره‌بها
سعید لطفی-دبیر اتحادیه مشاوران املاک تهران
سامانه ملی املاک و اسکان کشور با هدف امکان ثبت و استعلام قراردادهای ثبت شده و کاهش هزینه ها اقدام به راه اندازی نسخه آزمایشی سامانه ثبت اجاره مسکن کرد که براساس آن، امکان ثبت قرارداد اجاره و دریافت کد رهگیری بدون مراجعه به بنگاه معاملات املاک، به صورت رایگان فراهم شده است. این خبر بازتاب بسیاری در رابطه با کاهش هزینه های مستاجران داشت، اما در اصل این سامانه تنها درباره ثبت قراردادها و دریافت کد رهگیری به صورت قانونی و رایگان اقدام می کند.دریافت کد رهگیری به معنای رایگان شدن فرآیند انعقاد قراردادها نیست، با اجرای این قانون تنها ثبت معامله در سامانه ملی املاک و اسکان کشور و دریافت کد رهگیری رایگان می شود. البته این قانون در حال حاضر به صورت نسخه آزمایشی در حال اجر و بدون شک دارای نواقصی است که باید در مسیر اجرا آسیب شناسی و رفع شوند، به علاوه اینکه شاید بهتر بود این قانون اول چکش کاری و بعد ابلاغ می شد.با این همه نمی توان از نقش بنگاه های معاملاتی ملک در بازار چشم پوشی کرد. اگر آژانس های املاک نبودند، مالک و مستاجر همدیگر را پیدا نمی کردند. به علاوه اینکه، فعالیت در این شغل برای بسیاری از افراد جامعه اشتغال ایجاد کرده است.حال سامانه ملی املاک و اسکان کشور اقدام به راه اندازی نسخه آزمایشی سامانه ثبت اجاره مسکن کرد که براساس آن، امکان ثبت قرارداد اجاره و دریافت کد رهگیری بدون مراجعه به بنگاه معاملات املاک، به صورت رایگان فراهم شده و بدون شک با اجرایی شدن کامل این قانون ممکن است، مشکلاتی برای فعالان حوزه مشاوران ملکی ایجاد شود. بسیاری خانواده ها از شغل مشاوره املاک کسب روزی می کنند. باید دید با این قانون تکلیف این افراد به کجا می رسد؛ آیا این طرح ایجاد شغل می کند یا به هدف خود که به کاهش نرخ مسکن است کمک می کند یا خیر؟۳ سال است که سقف اجاره مسکن در تهران و شهرستان توسط دولت اعلام می شود، اما متاسفانه هیچ سالی اجرایی نشده است. سال اول نزدیک به ۳۶ درصد، سال دوم بالای ۴۰ درصد و سال سوم ۳۶ درصد این سقف را اعلام کردند. سقف اجاره اعلامی امسال برای تهران ۳۰ و شهرستان ها ۲۵ درصد است. باتوجه به سرپیچی بازار از قیمت گذاری های دستوری به نظر نمی رسد که امسال هم این قانون در عمل اجرایی شود. به علاوه اینکه، سال گذشته روشن شد که دولت نظارتی بر این طرح نداشته است و با افرادی که بیشتر از سقف مجاز افزایش اجاره بها داشته اند، نتوانسته برخورد قاطعی کند. در اصل، دولت نظارتی روی قیمت هایی که مالکان به عنوان اجاره بها اعلام می کنند، ندارد و فشار دولت تنها بر مشاوران املاک است، در حالی که مشاوران نقشی در تعیین قیمت ها ندارند و نرخ از سوی مالک اعلام می شود.
هیچ راهکاری به غیر از تولید مسکن وجود ندارد و دولت نمی تواند بر مالک مسکن در بازار اجاره نظارتی داشته باشد. مالک برای اینکه بدون تخلف نرخ اجاره را افزایش دهد، به طورصوری از مستاجر در کنار نرخ اعلام شده در قرارداد، ۱۲ چک نیز دریافت می کند و دولت نمی تواند بر این فرآیند نظارت کند.سیاست هایی که بدون نظر کارشناسی و برنامه ریزی دقیق ارائه می شوند، مردم را به سمت کارهای خلاف و خارج از چارچوب سوق می دهند. مسئولان باید بدانند که مشاوران املاک از همین جامعه هستند و هیچ دخل و تصرفی در گرانی مسکن ندارند و باید حق وحقوق مشاوران املاک رعایت شود.قیمت مسکن با کاهش نرخ کمیسیون املاک کنترل نمی شود. قیمت ها زمانی به تعادل می رسد که عرضه مسکن متناسب با تقاضا رشد کند و بر نهادهای ساختمانی نظارت وجود داشته باشد و تسهیلات بانکی به خود سازنده ها داده شود.در رابطه با پیش بینی بازار مسکن باید بگویم که هنوز پیک اجاره شروع نشده است، از اوایل تابستان که اجاره ها آغاز می شود، نرخ اجاره بها مشخص می شود، اما از آنجا که نرخ اجاره بها تابعی از نرخ کلی مسکن است، پیش بینی می شود که نرخ اجاره مسکن هم افزایش داشته باشد.
