بازار به ساماندهی اجاره خانه خوش‌بین نیست
متن کامل طرح دوفوریتی کنترل و ساماندهی اجاره بهای املاک مسکونی برای حل مشکل مستاجران منتشر شد. در نشست علنی یکم تیر مجلس شورای اسلامی، بررسی طرح دوفوریتی کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی در دستور کار صحن علنی مجلس شورای اسلامی قرار گرفت.
جزئیات و مواد این لایحه باید به‌تصویب نمایندگان مجلس شورای اسلامی برسد. در سال‌های اخیر به‌ویژه با شیوع ویروس کرونا و شکل‌گیری بحران‌های تورمی در بخش‌های مختلف اقتصادی، دولت و مجلس شورای اسلامی طرح‌ها و مصوباتی را برای ساماندهی بازار اجاره مسکن تدوین می‌کنند. در ظاهر اعلام شده این نوع طرح‌ها به‌قصد حمایت از قشر مستاجر است، اما نگاهی گذرا به بازار نشان می‌دهد، هنوز افسار بازار دست صاحبان املاک بوده و سقف افزایش اجاره براساس نظر دولت تعیین نمی‌شود.صمت در رابطه با نحوه مدیریت بازار مسکن و همچنین میزان تاثیرگذاری طرح‌های مربوط به ساماندهی این بخش، با کارشناسان مربوطه به گفت‌وگو پرداخته است.
نیاز بخش مسکن به راهکار قطعی
علی نوذرپور، تحلیلگر بازار مسکن در گفت‌وگو باصمت نسبت به طرح ساماندهی اجاره‌ها واکنش نشان داد. او دلیل بی‌تاثیر بودن نظر دولت و سایر دستگاه‌های مربوط به بخش مسکن را بالا بودن نرخ تورم فراگیر عنوان کرد و در این‌باره توضیح داد: در سال‌های اخیر طرح‌های مختلفی برای تعیین سقف افزایش اجاره‌بها از سوی دولت و حتی مجلس شورای اسلامی عنوان شد، اما متاسفانه این طرح‌ها تا به امروز کارآیی مناسبی نداشتند. می‌توان گفت طرح‌های عنوان‌شده از سر ناچاری بوده و عکس‌العمل منفعلانه دولت و سایر نهادهای قانون‌گذار نسبت به آشفتگی و تنش بازار مسکن است. به‌دلیل نابرابری میزان عرضه و تقاضای مسکن، وجود تورم‌های سنگین در تمامی بخش‌های اقتصادی و سایر شرایط حاکم، اعتراضات نسبت به آشفتگی بازار مسکن افزایش پیدا کرده است. وی ادامه داد: دولت و مجلس شورای اسلامی برای پاسخ دادن به این وضعیت شکل‌گرفته که بیشتر از نبود مدیریت صحیح دولتی سرچشمه می‌گیرد، راهکار افزایش فشار بر صاحبان املاک را در پیش گرفتند. از این اتفاق نمی‌توان به‌عنوان راهکار مناسب و راه‌حل قطعی ساماندهی به بازار اجاره مسکن یاد کرد. طبقه متوسط و کم‌درآمد جامعه امروزه با بحران مهم تامین مسکن مواجه بوده و تورم در این بخش در کنار سایر افزایش قیمت‌ها، فشار سنگینی را بر آنها وارد کرده است. فشارهای هزینه‌ای این‌چنین نه‌تنها با مصوبه حل نشده بلکه بازار پاسخ مثبت و موثر به آن نخواهد داد.
تقلید از سیاست‌های کشور همسایه
نوذرپور در ادامه توجه به تمام جزئیات اقتصادی را لازمه تدوین طرح‌های نظارتی و کنترلی عنوان کرد و درباره آن توضیح داد: نهادهای دولتی و نظارتی تاکنون عملکرد چندان مناسبی در بحث ساماندهی بازار مسکن نداشته و در سال‌های اخیر تلاش داشتند تا کم‌کاری‌های خود را با مصوبه رفع کنند، در حالی که کمبود مسکن و بیشتر بودن تقاضا نسبت به عرضه و افزایش هزینه در تمام بخش‌های اقتصادی، تاثیرات ریشه‌ای بر بازار اجاره ملک دارند. سقف ۲۵درصدی عنوان‌شده برای افزایش اجاره ملک، میزانی است که با نگاه به سایر کشورهای همسایه به‌دست آمده است. این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: کشور ترکیه امسال عنوان کرده افزایش اجاره‌بها در شهر استانبول باید تا حداکثر ۲۵درصد باشد، از این‌رو به‌نظر می‌رسد رأی دولت و مجلس شورای اسلامی، براساس سیاست‌های بازار مسکن کشور ترکیه باشد، اما باید در نظر داشت مختصات و شرایط اقتصادی هر کشور با کشوری دیگر متفاوت بوده و باید براساس وضعیت حاکم تصمیم‌گیری کرد؛ درآمد خانوارها، نوع نگاه حاکم نسبت به ملک، شرایط تورمی و دیگر سیاست‌های اقتصادی همواره باید در تصمیم‌گیری‌های کلان دولتی و نظارتی در نظر گرفته شوند. نوذرپور در ادامه به نقش سرمایه‌ای ملک در ایران اشاره کرد. او معتقد است نگاه افراد می‌تواند تاثیرگذاری مهمی در روند بازارهای اقتصادی داشته باشد.
هجوم تورم از تمامی جهات
این تحلیلگر بازار مسکن در ادامه صحبت‌های خود به‌تصریح جایگاه سرمایه‌ای ملک پرداخت و گفت: همان‌طور که پیش‌تر عنوان شد، نوع نگاه جاری در جامعه در رابطه با جایگاه ملک و مسکن حائزاهمیت است. در ایران به ملک به‌عنوان کالای سرمایه‌ای نگاه می‌شود، از این‌رو برای بخش قابل‌توجهی از جامعه، مسکن تنها به‌عنوان کالای مصرفی نبوده و خرید آن را به‌مثابه سرمایه‌گذاری می‌دانند، چرا که با گذر زمان و افزایش قیمت‌ها، می‌توانند آن را فروخته و صاحب سرمایه بیشتر شوند، حتی در صورت عدم‌فروش نیز می‌توانند آن را اجاره داده و از این طریق درآمد و بهره‌برداری مناسب داشته باشند. نوذرپور تاکید کرد: باید توجه داشت برای حمایت از مستاجران، نمی‌توان بخش مهمی از درآمدهای صاحبان املاک را کاهش داد. شاید این حرف در نگاه نخست کمی نامناسب باشد، اما با نگاه کلی به تمام ابعاد اقتصادی، دلیل این نظر مشخص می‌شود. براساس آمارهای اعلام‌شده از سوی دولت، تورم نقطه‌ای خرداد، ۵۵ درصد بود. تورم کلی سال گذشته نیز به‌طورحدودی ۵۰ درصد بود. حال باوجود این میزان تورم، نمی‌توان انتظار داشت صاحبان املاک تنها نهایت ۲۵درصد به اجاره مسکن اضافه کرده و برای بقیه مابه‌التفاوت تورم و درآمدهای خود، درگیر چالش شوند.
لزوم افزایش درآمدهای افراد
نوذرپور نتیجه مناسبی را برای طرح ساماندهی اجاره پیش‌بینی نکرد. او وجود ارتباطات زنجیره‌ای در بخش‌های مختلف اقتصادی را عامل اصلی این عدم‌موفقیت عنوان کرد و گفت: زمانی که بسترهای مناسبی برای کنترل و مدیریت تنش‌های بازار وجود نداشته باشد، بدیهی است جامعه راه فرار را از طرح‌ها و مصوبه‌های دولتی پیدا می‌کند، از این‌رو تدوین شدن طرح‌هایی مانند طرح ساماندهی اجاره‌بها از سوی مجلس شورای اسلامی را نمی‌توان راهکاری موفق برای بخش مسکن توصیف کرد. برای کنترل بازار مسکن، هیچ راهی جز توانمندسازی دولت و افزایش درآمدهای افراد وجود ندارد. وی افزود: باید تاکید کرد مسکن جدا از سایر پارامترهای اقتصادی عمل نمی‌کند و همواره تحت‌تاثیر متغیرهای متعدد اقتصادی است. سرانه درآمد مردم، میزان تولید ناخالص داخلی، رشد ارزش‌افزوده بخش تولید و همچنین سیاست‌های خارجی همگی از مسائل متعدد وابسته به هم بوده که بر تمامی حوزه‌های اقتصادی از جمله بخش مسکن تاثیرگذار است، چرا که بروز هرگونه مشکل در بحث اقتصاد کلان، موجب تورم‌زایی در حلقه‌های مختلف شده و بدیهی است در این شرایط، بخش مسکن نیز تحت‌تاثیر قرار خواهد گرفت. نوذرپور تاکید کرد: تمام چرخ‌دنده‌های اقتصادی باید به‌نحوی مناسب و صحیح در کنار یکدیگر قرار گیرد تا روال کلان کشور در مسیر درستی حرکت کند. تنها در چنین شرایطی التهاب بخش مسکن کنترل و هدایت خواهد شد.
افزایش منازعات میان اقشار مختلف
این تحلیلگر بازار مسکن ورود دستگاه‌های نظارتی بر منازعات ملکی را راهکاری موقت و گاه دردسرساز توصیف کرد. او پیامد نظر دولت مبنی بر ارجاع دادن دعواهای مالک و مستاجر به شورای حل اختلاف و دستگاه قضایی را افزایش اختلافات توصیف کرد و در این‌باره گفت: در نگاه نخست به‌نظر می‌رسد ورود دستگاه‌های قضایی و حل کردن مشکلات از روش‌های قانونی، راهکاری مناسب برای کاهش منازعات میان صاحبخانه‌ها و مستاجران باشد. این روش می‌تواند تاثیری حداقلی داشته باشد، اما نمی‌توان آن را راهکاری مداوم و پایدار برای حل مشکلات مربوط به بازار مسکن عنوان کرد. با افزایش فشار دولت بر اجرای قانون، حداکثر افزایش ۲۵درصدی اجاره‌بها و تاکید بر نقش شورای حل اختلاف در جاری کردن احکام مربوط به این مصوبه، در ادامه پرونده‌های منازعات میان مالکان و مستاجران بیشتر می‌شود. نوذرپور ادامه داد: براساس آمارهای اعلام‌شده از سوی بانک مرکزی، متوسط نرخ اجاره‌بهای مسکن در مناطق شهری در اردیبهشت امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته، حدود ۴۶درصد افزایش داشته است، همچنین در کل کشور حدود ۵۰.۶ درصد افت شدید بازگشت سرمایه در این مدت برای کشور شکل گرفت. طبیعی است، در چنین شرایطی که ثبات اقتصادی چندانی وجود ندارد، مالکان نمی‌توانند تنها ۲۵درصد به نرخ اجاره‌بهای املاک خود اضافه کنند. از سویی دیگر، مستاجران توانایی پرداخت این ارقام را نداشته و در نهایت شاهد افزایش نزاع و درگیری میان مالکان و مستاجران خواهیم بود.
معضل کاهش ارزش پول ملی
مجید گودرزی، کارشناس بازار مسکن عوامل مختلفی را به‌عنوان دلایل نوسانات بازار مسکن و سیر صعودی نرخ اجاره‌بهای خانه‌ها عنوان کرد.
او مهم‌ترین عامل را ایجاد فضای روانی منفی در جامعه توصیف کرد و توضیح داد: تورم‌های اقتصادی در تمامی بخش‌های کشور به‌صورت گسترده پراکنده شده و همین موضوع سبب می‌شود تا افراد ارزش دارایی‌های خود را افزایش دهند. از آن‌جایی که مسکن در کشور ما به‌دلیل نبود ثبات اقتصادی و کاهش ارزش پولی، تبدیل به کالایی سرمایه‌ای شده، بدیهی است جو روانی حاکم بر افراد، نقش تاثیرگذاری بر بازار مسکن داشته باشد. وی در ادامه به بالا بودن هزینه تهیه مسکن در ایران اشاره کرد و گفت: فقر مسکن نتیجه استمرار نبود تدبیر مناسب دولتی برای کنترل بازار است. دولت به‌عنوان مسئول اصلی کنترل بازارهای اقتصادی، باید جلوی هرگونه جهش قیمتی در بحث مسکن و اجاره‌بها را بگیرد. در حال حاضر بخش زیادی از درآمد خانواده‌های مستاجر، هزینه اجاره خانه شده و اگر قیمت‌ها بیشتر از این افزایش یابد، مردم تحمل و توانایی پرداخت آن را ندارند. در این مدت دولت طرح‌هایی را برای کاهش رشد تورمی بهای مسکن عنوان کرده که تاکنون هیچ‌یک تاثیر چندانی بر بازار نداشته‌اند.
جای خالی طرح‌های موثر
این کارشناس بازار مسکن در ادامه دولت را متولی اصلی مدیریت بازار مسکن عنوان کرد. او شکل‌گیری حباب‌های قیمتی را نتیجه نبود نظارت‌های مناسب بر معاملات عنوان کرد و در این‌باره توضیح داد: کنترل قیمت‌ها کار پیچیده‌ای نیست و دولت در صورت اجرا و پیگیری راهکارهای صحیح، می‌تواند ضمن ایجاد ثبات، قیمت‌های واقعی را به بازار مسکن برگرداند.
از سویی دیگر، باید توجه داشت تشویش و ایجاد حباب‌های قیمتی در تمامی بازارهای اقتصادی، همواره به‌نفع دلالان و سودجویان است. از این میان، این بخش از منتفعان در تلاش هستند تا بازارها به‌ثبات بازنگشته و به این منظور تمام تلاش خود را به‌کار می‌گیرند.
این کارشناس بازار مسکن نبود قوانین مشخص برای کنترل بازار مسکن را یک ضعف قانونی در مدیریت این بخش عنوان کرد و گفت: همان‌طور که پیش‌تر عنوان شد، در دوران شیوع ویروس کرونا دولت بخشنامه‌هایی را در راستای حمایت از مستاجران تصویب کرد که می‌توان گفت ضمانت اجرایی چندانی در بازار نداشتند، اما همین تصمیم برای وضع مقررات محدود را می‌توان قدمی مثبت در راستای مدیریت صحیح بخش مسکن از سوی دولت عنوان کرد. به‌طورکلی باید تاکید کرد ثبات بخش مسکن نیازمند حرکات و اقداماتی جدی است. آشفتگی فعلی بازار تنها با تدوین راهکارهای عملیاتی و اجرای آن در سطوح گسترده بازار امکان‌پذیر خواهد بود.
سخن پایانی
در نظر بسیاری از افراد، زمانی که صحبت از صاحبخانه می‌شود، منظور فرد ملاکی است که از اجاره دادن خانه‌های متعدد خود درآمد کسب می‌کند، اما باید در نظر داشت، در شرایط امروزی بسیاری از اقشار مختلف جامعه که سرمایه اندک حداقلی داشتند، منابع مالی خود را وارد بازار مسکن کرده‌اند. در ادامه نیز بیشتر از تنها خانه‌ای که توانسته‌اند در این اوضاع نابسامان ملک خریداری کنند، ارتزاق کرده و برای برخی از افراد، تنها راه درآمدی است. اما این حرف هم به‌معنای حمایت از صاحبان ملک نیست. مستاجران درگیر شرایط متزلزل اقتصادی مهمی بوده و مصوبات و طرح‌های دولت تورم‌های اقتصادی را کاهش نمی‌دهد. به‌نظر می‌رسد وارد شدن نهادهای نظارتی و ارجاع داده شدن دعوای میان مستاجر و مالک به دستگاه‌هایی مانند شوراهای حل اختلاف، نوعی افزایش و ایجاد نزاع بیشتر بین 2 قشر آسیب‌پذیر جامعه باشد. در شرایطی که هر 2 بخش تحت فشارهای مالی متعدد هستند، نبود مدیریت و کنترل بازار به‌منظور کاهش آسیب‌های تورمی به بار مشکلات اضافه کرده است. در این شرایط نمی‌توان انتظار داشت بازار مسکن خودبه‌خود به آرامش و کنترل دست یابد.
