راه طولانی وعده تا اجرا
مسکن به‌عنوان مهم‌ترین بخش اقتصادی با کشش بسیار بالا و اشتغال‌آفرینی بسیار متنوع و متعدد، در بخش‌های مختلف اقتصادی رونق ایجاد خواهد کرد و در عمل، با تامین مالی و تجهیز ساخت مسکن، علاوه بر ساخت مسکن به‌عنوان اصلی‌ترین نیاز مردم، بخش‌های مختلف اقتصاد نیز رونق خواهد یافت.
مسکن به عنوان مهم ترین بخش اقتصادی با کشش بسیار بالا و اشتغال آفرینی بسیار متنوع و متعدد، در بخش های مختلف اقتصادی رونق ایجاد خواهد کرد و در عمل، با تامین مالی و تجهیز ساخت مسکن، علاوه بر ساخت مسکن به عنوان اصلی ترین نیاز مردم، بخش های مختلف اقتصاد نیز رونق خواهد یافت. قابل توجه است که رونق تولید و رشد اقتصادی، مهم ترین مسئله اقتصادی کشور است. در صورتی که کشور، به طورمستمر رشد اقتصادی بالایی داشته باشد، می تواند بر سایر مشکلات اقتصادی از جمله بیکاری، فقر، رفاه پایین و... غلبه کند که این موضوع نیازمند توجه جدی به تولید و رفع موانع آن است. نظام بانکی به عنوان اصلی ترین ابزار تامین مالی تولید یک میلیون مسکن در سال، اصلی ترین دلیل عقب ماندگی طرح مسکنی دولت است. با بررسی آمار و ارقام تامین تسهیلات ساخت مسکن در سال گذشته که طبق قانون باید بیش از ۶۰۰ هزار میلیارد تومان (معادل ۲۰ درصد تسهیلات اعطایی بانک ها) باشد، تنها ۶۴ هزار میلیارد تومان تسهیلات برای طرح نهضت ملی مسکن منعقد شده که ۵۲ هزار میلیارد تومان آن مربوط به بانک مسکن و مابقی سهم سایر بانک ها است. صمت در این گزارش، ضرورت تسویه بدهی های دولت به بخش خصوصی، رفع موانع تولید و اجرای برنامه های هدایت اعتبارات بانکی به بخش تولید را در بازار مسکن از نگاه کارشناسان بررسی کرده است.
مسکن، پیشران اقتصاد کشور
رونق ساخت وساز در شرایط سخت با رفع موانع تولید مسکن در پروژه های مسکن ملی و مسکن اجتماعی و ... می تواند بر کنترل نرخ و مهار تورم اثر بگذارد. صنعت مسکن، پیشران اقتصاد کشور به حساب می آید که می تواند در اداره شهرها نیز نقش آفرین باشد. اقدامات انجام گرفته برای بسترسازی رونق ساخت وساز، زمینه ساز ورود بخش خصوصی با سرمایه کلان را نیز فراهم خواهد کرد و در میان مدت و بلندمدت، آثار مثبتی را به همراه خواهد داشت. افزایش هزینه های ساخت مسکن، به نوعی می تواند عامل بازدارنده در رشد سرمایه گذاری بخش خصوصی در این موضوع باشد؛ اتفاقی که می تواند در سال های اخیر، هم کاهش سرمایه گذاری در اقتصاد و هم افت سهم تهران از این متغیر را توضیح دهد. ایجاد تعامل و تعادل بیشتر بین بخش خصوصی و دولت، یکی از موضوعات مهم در بازار مسکن است، از این رو در سال «مهار تورم، رشد تولید» باید الزامات و راهکارهای تولید و مانع زدایی و پشتیبانی مسکن و ساختمان موردتوجه ویژه همه متولیان در تمامی سطوح مدیریتی کشور قرار گیرد و مانند سایر کشورهای دنیا، مشوق های سرمایه گذاری به تولیدکنندگان بخش خصوصی در این بخش ارائه و موجب تحول و پویایی در اقتصاد کشور شود. دولت می تواند علاوه بر واگذاری زمین به بخش خصوصی موانع را نیز از سر راه بردارد و اجازه دهد انجمن ها و تشکل های خصوصی مانند پیمانکاران، انبوه سازان و سازندگان دارای صلاحیت که همه آنها مجوزهای خود را از راه و شهرسازی یا استانداری گرفته اند، وارد بخش ساخت وساز شوند. دولت اگر بتواند مصالح را با قیمت مناسب و شرایط سابق به سازندگان دارای صلاحیت تحویل دهد و در بخش های مختلف از بخش خصوصی حمایت کند، بخش خصوصی می تواند در کنار دولت به ساماندهی بازار مسکن یاری رساند و در کنار هم، رکود تولید در بخش مسکن را از بین ببرند.
همکاری ضعیف دولت با بخش خصوصی
احمد تولا، دبیر انجمن انبوه سازان استان اصفهان در رابطه با تسویه بدهی های دولت با بخش خصوصی و هدایت اعتبارات بانکی به بخش تولید مسکن به صمت گفت: عموما انبوه سازان بخش خصوصی مستقل از دولت هستند و سرمایه گذاری، ساخت وساز و فروش توسط خودشان انجام می شود و همکاری خاصی با دولت ندارند، مگر اینکه در ساخت برخی پروژه های دولتی با هم تعامل داشته باشند؛ اما در رابطه با ساخت پروژه های نهضت ملی مسکن پیمانکاران و انبوه سازان با دولت همکاری می کنند و روند این همکاری در استان ها و شهرهای مختلف متفاوت است، چرا که در بعضی از شهرها این پروژه آغاز شده است و در برخی شهرهای دیگر ساخت وسازی دیده نمی شود. تولا در رابطه با راهکار کاهش تورم و افزایش تولید در بخش مسکن توضیح داد: چاره کار برای ساماندهی بازار مسکن، در شعار امسال نهفته است، به این صورت که رشد تولید باعث کاهش تورم در این بخش می شود و لازم و ملزوم یکدیگر هستند. هرچقدر تولید کاهش پیدا کند، رشد نقدینگی بیشتر و این اتفاق باعث افزایش تورم می شود. اگر این فرمول عوض شود، نقدینگی و تورم کاهش پیدا می کند و تولید با عرضه پول سالم به بازار، اشتغال و توسعه اقتصادی را رقم می زند و گردش پول اتفاقات مثبتی را در بازار مسکن ایجاد می کند. با این تعاریف، اگر روند بازار مسکن به سمت نقدینگی غیراصولی حرکت کند، دلال بازی و سفته بازی گسترش پیدا می کند و خرید مصرفی را به سمت بازار سرمایه گذاری سوق می دهد و در نهایت، نقدینگی باعث مهارگسیختگی تورم می شود. وی در ادامه افزود: در هر بخشی به ویژه بخش مسکن که نیاز ضروری برای معیشت و زندگی افراد است، اگر درست برنامه ریزی شود و باتوجه به ظرفیت های موجود اقدامات سازنده ای انجام گیرد، بسیاری از مسائل حل خواهد شد. متاسفانه در حال حاضر در بخش مسکن برای افزایش تولید اقدامات مناسبی انجام نگرفته است، بنابراین باید مسئولان توجه کنند که اگر می خواهند گرهی از بازار مسکن باز کنند، تنها به وعده ها و طرح های اولیه اکتفا نکنند، زیرا یک پروژه تا زمانی که اجرایی نشود، ارزشی ندارد.
چالش تامین مالی در ساخت وساز
دبیر انجمن انبوه سازان استان اصفهان در رابطه با نحوه تامین مالی پروژه ای دولتی برای ساخت مسکن در کشور به صمت گفت: در حال حاضر، بحث داغ ساخت وساز و تولید مسکن در کشور بعد از پروژه مسکن مهر، متعلق به طرح نهضت ملی مسکن است که از ۲ طریق تامین مالی می شود که شامل آورده نقدی مردم و تسهیلات و منابع بانک ها است، اما هم اکنون، مشکل اصلی علاوه بر طفره رفتن بانک ها از پرداخت تسهیلات مسکن، عدم مدیریت در آورده مردم است.اکنون با اینکه بسیاری از متقاضیان، قسط اول و دوم واحدهای خود را پرداخت کرده اند، اما این پول به بدنه ساخت وساز تزریق نشده است. اگر این سرمایه ها جذب بازار مسکن شود، تا حد زیادی جلوی افزایش قیمت ها گرفته می شود و تولید رونق می یابد. گاهی احساس می شود که بدنه اجرایی طرح نهضت ملی مسکن که وظیفه پیشبرد و پیشرفت این پروژه را برعهده دارد، از تخصص و مسئولیت پذیری کافی برخوردار نیست و انگیزه ای وجود ندارد.
وی در پایان توضیح داد: در هر صورت، باید نقدینگی به پروژه های تولید مسکن تزریق شود تا انبوه سازان با دلگرمی به سراغ برنامه ریزی و خرید مصالح بروند. بعد از این مرحله است که تازه باید سراغ بانک ها برویم و ببینیم که آیا تسهیلات مربوطه را پرداخت می کنند یا خیر؟ امید است این روال کاری دولت برای ساخت وساز تغییر کند و نگاهی هم به روند عملیاتی و اجرایی پروژه های داشته باشد. همچنین، با یک برنامه ریزی هدفمند، در مسیر توسعه و پیشرفت تولید مسکن در کشور گام بردارد، چرا که با تغییر یک قانون و تبصره کوچک، ممکن است پروژه ها چندین ماه به تعویق بیفتند.
ضرورت تعامل بخش خصوصی و دولت
عباس اکبرپور، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت : یکی از عوامل اصلی در بحث کارشکنی بانک ها در پرداخت تسهیلات بخش مسکن، تورمی است که کشور سال ها است با آن دست وپنجه نرم می کند. مسئله دیگر، توان بازپرداخت این تسهیلات است که تناسبی با درآمد مردم ندارد و هزینه های مختلف زندگی، تمایل افراد برای گرفتن وام های مسکن را کاهش داده است.پرداخت به موقع تسهیلات بانکی به بخش مسکن یکی از مهم ترین برنامه هایی است که در شرایط کنونی می تواند گره گشای وضعیت بازار باشد، چرا که به گفته بسیاری از سازندگان و همچنین متقاضیان، در شرایطی که بازار مسکن به سمت رکود حرکت کرده است، تنها پرداخت تسهیلات می تواند این بازار را به سمت رونق و همچنین افزایش تولید هدایت کند.
وی در ادامه تصریح کرد: جدا از موضوع یادشده، اصولا دولت ها برای موفق شدن در پروژه های مسکنی باید از بخش خصوصی استفاده کنند؛ یعنی استفاده نکردن از بخش خصوصی، فعالیت های اجرایی دولت را تا حد بسیار زیادی مختل می کند. دولت باید با میدان دادن به بخش خصوصی به نوعی اعتمادسازی دوطرفه ایجاد و از طرفی، باید با دخالت و نظارت خود دست سوداگری و رانت خواری را کوتاه کند. همچنین از سازندگان خوشنام و توانمند در راستای مشارکت و کمک به تسریع امور کمک بگیرد.
اکبرپور افزود: دولت باید با حمایت های مختلف مانند پرداخت تسهیلات مناسب، ارائه مجوزهای ساخت کوتاه مدت و ارائه امکاناتی که نیاز است؛ دست بخش خصوص را بگیرد تا این بخش بتواند فعالیت خود را هرچه سریع تر آغاز کند و به طورمستمر در راستای تولید مسکن قدم بردارد. از سویی، گاهی مشاهده شده است که دولت با عدم نظارت و پیگیری های خود باعث شده تا تفاهمنامه های عمرانی دولت با شرکت هایی منعقد شود که جز کسب منافع کوتاه مدت و رانت هدفی ندارند و پس از مدتی، پروژه ها را نیمه کاره می گذارند و به بخش دیگری واگذار و زمینه سوداگری و دلال بازی را فراهم می کنند.
دولت شفاف سازی کند
این کارشناس تصریح کرد: گاهی هم شنیده می شود که بخش خصوصی تمایلی برای همکاری با دولت ندارد، اما در واقعیت این صحبت صحیح نیست، چرا که در حال حاضر بسیاری از شرکت های عمرانی و انبوه ساز خوشنام حاضر به همکاری برای ساخت وساز هستند، اما همان طور که گفته شد، شاید به دلیل عدم شفاف سازی دولت در طرح های عمرانی، چشم انداز قابل اعتمادی برای بخش خصوصی تبلور پیدا نکرده است.
وی در ادامه افزود: دولت باید برای امسال با برنامه ریزی بیشتری عمل و در بخش مسکن تحرک بیشتری ایجاد کند تا بازار مسکن امیدوارکننده تر شود. مشکل مسکن اتفاقی نیست که بتوان در کوتاه مدت آن را حل کرد و نیاز به زمان دارد، به شرطی که در یک دوره چندساله در کنار طراحی ابزارهای مالی و پولی مناسب به ساخت و تولید مسکن توجه شود، در این صورت است که بازار ملک در مسیر توسعه قرار می گیرد و شرایط بهتر می شود.
اکبرپور در پایان گفت: وزارت راه و شهرسازی باید با همکاری انبوه سازان و بخش خصوصی به سرعت تولید مسکن بیفزاید. اگر دولت بخواهد به تنهایی زیر بار تولید مسکن برود، کار روزبه روز برایش سخت تر می شود. در اوضاع فعلی که نرخ ارز بر تمام بازارهای مالی تاثیر مستقیم می گذارد، التهاب بازار مسکن منطقی است و این اتفاق، تورم بخش مسکن را روزبه روز تشدید می کند.
سخن پایانی
توان دولت بسیار محدود است و باید بازار را از این جنبه تحلیل کنیم که چطور می توانیم برای بخش مسکن جذابیت سرمایه گذاری از طریق بخش خصوصی فراهم کنیم. تسهیلات بانکی می تواند بخشی از این برنامه باشد، اما واقعیت این است که تولیدکنندگان با مشکلات زیادی از جمله طولانی شدن زمان صدور پروانه ها، افزایش نرخ مصالح ساختمانی و افزایش دستمزد مواجه شده اند. اگر دولت عزمی برای تقویت بخش خصوصی به عنوان بازوان اجرایی خود در ساخت مسکن داشته باشد و بپذیرد به جای آنکه در تعریف و طراحی پروژه های تولید مسکن تا این اندازه زمان و هزینه صرف کند، از صفر تا صد این پروژه ها را به بخش خصوصی واگذار کند. با این کار به طورقطع می توانیم به اجرای طرح جهش تولید مسکن و ساخت ۴ میلیون مسکن در کشور امیدوار باشیم، اما در شرایط فعلی باید گفت که کمابیش این کار نشدنی یا بسیار دشوار است.در کل، در شرایط فعلی، زمانی که هزینه پایه ساخت یک متر واحد در طرح جهش تولید مسکن یک شبه رشد می کند، به طورقطع بخش خصوصی هیچ رغبتی برای ورود در این طرح و اجرای آن ندارد. باتوجه به همه مشکلاتی که در حوزه تولید مسکن در کشور وجود دارد، تولید ۴ میلیون مسکن تا پایان دولت سیزدهم بسیار دشوار خواهد بود، مگر آنکه این روند کنونی که در بحث مسکن در کشور دنبال می شود، تغییر پیدا کند؛ در غیر این صورت، با روند کنونی این مسئله امکان پذیر نیست.
