آرایش پرهزینه فرسوده‌ها!
بر همگان آشکار است که افزایش نرخ مسکن از کنترل خارج شده است، به‌طوری‌که مرکز آمار کشور و بانک مرکزی در ۲ماهه آخر سال ۱۴۰۱ از ارائه گزارش تحولات نرخ مسکن شهر تهران سر باز زدند.
بر همگان آشکار است که افزایش نرخ مسکن از کنترل خارج شده است، به طوری که مرکز آمار کشور و بانک مرکزی در ۲ماهه آخر سال ۱۴۰۱ از ارائه گزارش تحولات نرخ مسکن شهر تهران سر باز زدند. عدم انتشار آمار شاید تنها بتواند صورت مسئله را پاک کند، چرا که اگر سال به سال هم هیچ آماری از وضعیت بازار مسکن منتشر نشود، باز با نگاهی به آگهی های معاملات ملکی شاهد رشد افسارگسیخته قیمت ها در این بازار سرکش هستیم و متاسفانه تاکنون هیچ سیاست کارآمدی برای ساماندهی بازار مسکن قد علم نکرده است.در این راستا خرید خانه نه تنها برای خانه اولی ها به آرزو تبدیل شده است، بلکه دیگر کمتر کسی می تواند خانه خود را تبدیل به احسن و خانه قدیمی خود را بزرگ تر یا نوساز کند، چرا که تبدیل یک خانه ۵۰ متری ۲۰ ساله در جنوب تهران به خانه ای نوساز، چیزی در حدود یک میلیارد تومان پول نقد نیاز دارد؛ در نتیجه بسیاری از خانوارها قید خرید خانه جدید را می زنند و به فکر بازسازی املاک خود می افتند. این اقدام نیز با اینکه هزینه های زیادی را با خود به همراه دارد، اما باز بسیار به صرفه تر از خرید یک خانه نوساز است. صمت در این گزارش علت افزایش تمایل شهروندان برای بازسازی واحدهای مسکونی را از نگاه کارشناسان بررسی کرده است.
جنبه های مختلف بازسازی ساختمان ها
بازسازی ساختمان ها لزوما مربوط به نما یا تعویض کاشی و سرامیک های کف ساختمان نمی شود و ممکن است در بیشتر مواقع، بازسازی و نوسازی ساختمان ها ضرورتی باشد که چشم پوشی از آن باعث به وجود آمدن صدمات و هزینه های جبران ناپذیری شود؛ موضوعاتی نظیر فرسودگی لوله های آب و گاز یا اتصالی و فرسودگی سیستم برق کشی ساختمان ها که باید موردتوجه قرار گیرد و اکثرا هزینه های بیشتری را طلب می کند.در چند سال اخیر، با افزایش نرخ مصالح ساختمانی، هزینه های بازسازی نیز با رشد سرسام آوری روبه رو شده و بازسازی صفر تا صد یک خانه قدیمی می تواند افراد را با هزینه های عجیب وغریبی روبه رو کند. این در حالی است که بیشتر مصالح موردنیاز برای بازسازی خانه ها و ساختمان ها در داخل تولید می شوند.در درجه اول هدف از بازسازی خانه ها افزایش نرخ ساختمان نیست، بلکه افزایش کارآیی، طول عمر، زیبایی و ... است، اما به هرحال بازسازی ساختمان ها باعث افزایش قیمت ها می شوند،بنابراین باید توجه کرد که سود حاصل از بازسازی در دوران رکود با دوران رونق یکی نیست، پس انتظار سود خیلی زیاد در این بازده زمانی که معاملات مسکن در رکود به سر می برد، غیرمنطقی است.
در تعیین نقدینگی موردنیاز برای نوسازی و بازسازی باید بخش های بسیار زیادی را در نظر گرفت. از این بخش می توان به هزینه های طراحی سه بعدی، تخریب، دکوراسیون داخلی و مصالح، دستمزد نیروهای پیمانکاری، مجوزها و … اشاره داشت. در حال حاضر، یعنی در بهار سال ۱۴۰۲ هزینه بازسازی ساختمان متری ۲.۵ الی ۵ میلیون تومان برآورد می شود. البته این هزینه تخمینی است و این مبلغ می تواند کمتر یا بیشتر شود. این موضوع کاملا برحسب سطح بازسازی و متریال مورداستفاده متغیر است.
گرانی مسکن، عامل افزایش تمایل به بازسازی منازل
زهرا رستمی، کارشناس ارشد معماری و طراح شهری در رابطه با موضوع نوسازی و بازسازی ساختمان ها به صمت گفت: در سال های اخیر با کم شدن قدرت خرید مردم برای خرید خانه، بسیاری از افراد مایل به بازسازی یا تغییر معماری داخلی خانه های خود شدند و این موضوع روزبه روز با گران تر شدن مسکن در کشور تشدید شده و رو به افزایش است. برای مثال، بیشتر خانه های قدیمی که بیش از ۲۰ سال عمر دارند، برای مشارکت در سرمایه گذاری مناسب نیستند؛ بنابراین مالک یا مالکان این خانه ها به سمت بازسازی روی می آورند، چرا که برای شان صرفه اقتصادی بیشتری دارد.
وی در ادامه بیان کرد: بسیاری از شرکت هایی که در زمینه نوسازی فعالیت می کنند، شاید با این موضوع موافق نباشند، اما در یک سال اخیر بیشتر شرکت هایی که در حیطه بازسازی فعالیت می کنند، شاهد تمایل مالکان زیادی برای بازسازی خانه های خود هستند؛ حتی افرادی که صاحب خانه های بزرگ و قدیمی هستند، برای صاحب خانه شدن فرزندان خود اقدام به تفکیک ملک خود به واحدهای کوچک تر و با این کار راهی برای خانه دار شدن فرزندان خود پیدا می کنند.
اهداف مختلف برای بازسازی خانه ها
این کارشناس معماری هدف اصلی افراد برای بازسازی منازل را کسب سود، افزایش کیفیت زندگی و ناتوانی در خرید خانه جدید عنوان کرد و به صمت گفت: اینکه بگوییم تنها افراد برای افزایش ارزش ملک خود و کسب سود بیشتر اقدام به بازسازی خانه های خود می کنند، درست به نظر نمی رسد، چرا که بسیاری از خانوارها برای افزایش کیفیت محل زندگی خود اقدام به نوسازی منازل می کنند، هرچند نوسازی منازل برای خیلی از افراد منبع درآمد خوبی است و با خرید املاک قدیمی و فرسوده و بازسازی و فروش آنها، سود زیادی به جیب می زنند. از سوی دیگر، همان طور که قبل تر بیان شد، خرید ملک دیگر به راحتی گذشته نیست و از عهده هرکسی برنمی آید و افراد برای خریدوفروش خانه ریسک نمی کنند.
دلایل افزایش هزینه های بازسازی
رستمی در رابطه با علت افزایش هزینه های بازسازی خانه ها خاطرنشان کرد: تورم اقتصادی، نوسانات نرخ ارز، افزایش تقاضا، رشد تصاعدی نرخ مصالح ساختمانی و... همگی برای بالا رفتن هزینه های بازسازی دست در دست هم داده اند و اگر ساماندهی نشوند، این موضوع در کنار کاهش قدرت خرید برای خانه دار شدن، به یک چالش بزرگ تبدیل می شود. این گرانی ها و افزایش هزینه ها در حالی است که در سال های اخیر استفاده از متریال خارجی بسیار کم شده و بیشتر مصالح استفاده شده، تولید داخل است. بااین حال، افزایش هزینه های بازسازی نسبت به سال گذشته چیزی در حدود ۴۰ درصد رشد داشته است.
جنبه های مثبت بازسازی ساختمان ها
کاوه حاجی علی اکبری، کارشناس نوسازی و معماری به صمت گفت: بازسازی خانه ها اقدامی است که باعث ارتقای کیفیت زندگی خانوار می شود و این حس را ایجاد می کند که افراد از سکونتگاه خود راضی هستند. بازسازی خانه ها موضوعی است که می تواند بر جنبه های اجتماعی و فرهنگی تاثیرگذار باشد. اکنون که نرخ مسکن روند صعودی را در پیش گرفته است، تلاش ها برای ارتقای سیاست های نوسازی و برنامه ریزی برای افزایش خدمات پشتیبان سکونت و کیفیت زندگی و توانمندسازی ساکنان در بافت های فرسوده از اهمیت زیادی برخوردار شده است. وی گفت: در کنار افزایش تمایل شخصی افراد برای بازسازی و نوسازی منازل خود، بسته ۱۹ بندی مشوق های نوسازی بافت های فرسوده تاکید ویژه ای بر نوسازی مسکن توسط ساکنان دارد. نوسازی مسکن باید توسط خود ساکنان انجام شود و این رویکرد که دولت مداخله مستقیم و اقدام به تملک پلاک ها و تخریب گسترده کند و ساخت وسازهایی را انجام بدهد، رویکرد منسوخی به شمار می رود.
نحوه محاسبه و برآورد هزینه های بازسازی
حاجی علی اکبری عنوان کرد: به طورکلی بسته به نوع متریال کاربردی و نحوه اجرای آن، غالبا متراژ زیربنای ساختمان ها، نحوه محاسبه هزینه ها را تعیین می کند. برخی طرح ها به صورت متری و برخی دیگر روزمزد محاسبه می شوند. در نهایت، نحوه محاسبه و برآورد هزینه ها توسط کارفرما و پیمانکار کاملا توافقی است و می تواند طی یک قرارداد دقیق با بیان جزئیات اجرایی شود، در صورتی که می خواهید هزینه ها را براساس متراژ محاسبه کنید باید مقدار پرتی مصالح را در نظر بگیرید.
این کارشناس خاطرنشان کرد: بازسازی خانه های قدیمی و ساختمان ها تغییری است که می تواند بر ارزش مالی و ریالی ملک اثر گذاشته و آن را افزایش دهد و در بهترین حالت، فضای کاربردی خانه را بهبود می بخشد. در ایران بازسازی ساختمان های قدیمی از گذشته تاکنون کاری رایج بوده است و دلیل بزرگی هم دارد، چون در گذشته مردم با مصالح متفاوتی مانند کاهگل، خشت و … خانه ها را بنا می کردند؛ بنابراین با گذشت زمان، علاوه بر نیاز به بازسازی، گاهی مجبور به تخریب و ساخت ملک از نو نیز می شدند. دلیلی بعدی استاندارد نبودن طراحی های داخلی ساختمان های قدیمی و استفاده نکردن از مصالح با جنس مرغوب از جمله لوله کشی های ساختمان است که پس از گذشت مدت زمانی نیاز به بازسازی ساختمان از واجبات محسوب می شود.
نقش موثر بازسازی در کاهش هزینه ها
وی به صمت توضیح داد: در تهران برخی واحدهای ساخته شده، حداکثر تراکم ساختمانی خود را ساخته اند و فرسوده شدن این ساختمان ها صرفه اقتصادی برای تخریب و نوسازی ندارد، از طرفی با افزایش قیمت ها، فروش ملک قدیمی و خرید ملک نوساز هزینه بسیار زیادی در بردارد، بنابراین مالکان با بازسازی واحد خود با هزینه ای به مراتب کمتر از مابه التفاوت خرید خانه نوساز می توانند مطابق سلیقه خود، به واحدی که می خواهند دست یابند.
حاجی علی اکبری در پایان به صمت گفت: گاهی صاحبان ساختمان ها، خانه های ویلایی دربست یا حیاط دار هستند که به دلیل مشکلات مختلف مایل به تخریب و نوسازی نیستند،بلکه اقدام به بازسازی منازل خود می کنند. از سوی دیگر، ممکن است با گذر زمان، ساختمان نیاز به بازسازی سازه و تاسیساتی داشته باشد؛ در این موارد نیز بهترین موردبازسازی ساختمان به شیوه مدرن و امروزی است.
سخن پایانی
بازسازی خانه برای افزایش مقاومت ساختمان و زیبایی آن بسیار پرتقاضا است، به همین خاطر امروزه افراد با اطلاع از قیمت تمام شده بازسازی خانه، پس از کسب اطلاعات لازم اقدام به طراحی و بازسازی می کنند تا با پیاده سازی بهترین ترفندها و ایده ها، زیباترین و باکیفیت ترین بازسازی را انجام دهند.هزینه های بازسازی خانه یکی از مواردی است که قبل از شروع فرآیند بازسازی خانه افراد به آن توجه زیادی می کنند؛ زیرا نرخ بازسازی خانه و تجهیزات موردنیاز آن مدام در حال نوسان است و هرکسی باید قبل از شروع بازسازی پروژه تمامی قیمت ها را در نظر بگیرد و سپس اقدام به بازسازی خانه خود کند.در حال حاضر باتوجه به افزایش نرخ بالای مسکن و واحدها نوساز، خرید یک واحد نوساز توجیه اقتصادی بالایی ندارد، اما می توان با هزینه بسیار کمتر از خرید خانه نوساز، یک ساختمان یا واحد قدیمی را باتوجه به بودجه مشخصی خریداری کرد. بدین صورت با هزینه های بسیار کمتری افراد صاحب یک خانه نوساز و ایمن می شوند. حال باتوجه به بافت خانه، افراد می توانند هزینه بازسازی ساختمان خود را محاسبه کنند، در نتیجه حتی با بازسازی کامل خانه، هزینه تمام شده نهایی، بسیار کمتر از هزینه خرید خانه جدید است.برآورد هزینه بازسازی قبل از شروع پروژه، همواره از اصلی ترین چالش های مالکان ساختمان بوده است و در حال حاضر به دلیل نوسانات شدید قیمتی، تخمین این هزینه ها نیاز به دانش فنی و همچنین تجارب کافی در این زمینه دارد. باید به این نکته توجه کرد که تخمین هزینه های بازسازی ساختمان باتوجه به نوسانات قیمتی کار آسانی نیست و ممکن است برای بازسازی یک خانه، برآوردهای اشتباهی انجام بگیرد و به دلیل برخی هزینه های پیمانکاری یا افزایش نرخ مصالح، قیمت ها افزایش پیدا کند. به همین دلیل ضرورت دارد تا شهروندان برای کاهش هزینه ها و بهره وری بیشتر در زمینه بازسازی و نوسازی منازل خود گام های استوارتری بردارند.
