این مقام مسئول تاکید کرده است: به وضوح گفته‌ایم در صورت از سرگیری پایبندی ایران به تمامی تعهداتش در توافق، آماده لغو تحریم‌های ناسازگار با برجام هستیم. در ادامه این بیانیه آمده است: تمامی طرف‌ها باید واقع‌بین‌ باشند و فرصت بازگشت با پایبندی کامل دوجانبه به برجام تا همیشه وجود نخواهد داشت.

این بیانیه در حالی منتشر شد که هفته گذشته در ادامه حضور رافائل گروسی، مدیرکل آژانس بین‌المللی انرژی اتمی در تهران توافقاتی بین ایران و آژانس بین‌المللی انرژی نیز به‌دست آمد. سفر موفقیت‌آمیز گروسی به تهران در کنار سفر مصطفی الکاظمی، نخست‌وزیر عراق، چشم‌انداز مذاکره دولت با کشورهای غربی‌ یا آژانس بین‌المللی انرژی اتمی را روشن‌تر از قبل کرد. این اتفاق‌ها بازارهای داخلی را به گونه‌ای تحت تاثیر قرار داد که پس از موج رشد قیمتی در بازارهای ارز، مسکن، سهام و... شاهد ریزش‌های کم‌دامنه و نه‌چندان گسترده‌ای باشیم.

این ریزش قیمتی که در بازار ارز و روی نرخ دلار از همه بیشتر محسوس بود باعث شد بازار سهام بیشترین تاثیر را از فعل و انفعالات میدان استانبول تهران بپذیرد.

کارشناسان داخلی در انتظار سقوط نرخ ارز و بازارهای وابسته از جمله مسکن و خودرو در ادامه روند بازگشت ایران به مذاکرات هستند. به عبارت دیگر، روند مثبت مذاکرات هسته‌ای منجر به امیدواری برای ایجاد ثبات در اقتصاد کشور شده و برخی مسئولان و کارشناسان معتقدند نرخ مسکن نیز کاهش پیدا می‌کند. این در حالی است که با وجود افت شدید توان خرید متقاضیان بازار مسکن، نرخ زمین و مصالح ساختمانی با رشد مواجه شده و در این باید انتظار رکود مسکن را داشت.

ریزش نرخ مسکن در راه است؟

به‌تازگی محمود محمودزاده، معاون وزیر راه و شهرسازی گفته اگر مذاکرات نتیجه‌بخش باشد و برجام احیا شود با رکود معناداری در بازار مسکن مواجه می‌شویم که به دنبال آن، قیمت‌ها ریزش خواهد کرد. این مقام مسئول از رکود و کاهش نرخ مسکن در شهرستان‌ها نیز خبر داد. از سوی دیگر، سازندگان معتقدند پس از کاهش نرخ دلار از محدوده ۳۰هزار تومان به حدود ۲۳ هزار تومان، نرخ نهاده‌های ساختمانی، زمین و دستمزد نه‌تنها کاهش نیافته بلکه با افزایش مواجه شده است.

جمشید برزگر، رئیس کانون انبوه‌سازان با بیان اینکه هر زمان مسئولان پیش‌بینی افت نرخ مسکن را داشتند با رشد قیمت‌ها مواجه شدیم، گفت: طی یک سال گذشته نرخ ساخت هر مترمربع مسکن در مناطق معمولی کشور حداقل ۲ میلیون تومان افزایش یافته و در بعضی مناطق تهران و کلانشهرها با رشد ۲۰ میلیون تومانی هر مترمربع هزینه ساخت مواجه بوده‌ایم. از دفترخانه گرفته تا نظام مهندسی و شهرداری و دستمزد کارگر و... هزینه به ما تحمیل می‌شود. در شهر تبریز عوارض شهرداری برای تراکم‌های مجاز ۲۰۰ درصد و تراکم مازاد ۸۰۰ درصد افزایش یافته، چطور انتظار دارند نرخ مسکن کاهش یابد؟

با وجود صحبت‌های رئیس کانون انبوه‌سازان، تجربه نشان داده زمانی که مسکن با رکود مواجه می‌شود بسیاری از واحدها زیر نرخ ساخت به فروش می‌رسد؛ موضوعی که خود برزگر نیز به آن اذعان دارد و می‌گوید درحال‌حاضر بعضی همکاران ما که به نقدینگی نیاز دارند واحدها را تا ۵ درصد ضرر می‌فروشند. برزگر مدتی قبل هم گفته بود که اکنون در بازار می‌شود واحدهای آماده را با نرخ به مراتب کمتر از هزینه ساخت، خریداری کرد. اما خروجی این وضعیت به قهر سرمایه‌ها از حوزه ساخت‌وساز می‌انجامد.

این اظهارات در حالی عنوان می‌شود که برخی از کارشناسان و مسئولان نیز انتظار از انتظار افت ۲۵ درصدی نرخ سخن می‌گویند.

اما انتظار مصطفی‌قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک، کاهش بیش از ۲۵ درصد است. او همواره از آمار بانک مرکزی و مرکز آمار درباره رشد نرخ مسکن گلایه دارد و بارها در مصاحبه‌های گوناگون گفته متاسفانه بانک مرکزی با این گزارش‌ها بازار را به تنش می‌کشد. نمی‌دانیم چه کسی از بانک مرکزی خواسته گزارش تحولات بازار مسکن را منتشر کند. در شرایط فعلی دو نوع تحلیل از وضعیت بازار مسکن وجود دارد؛ گروهی می‌گویند قیمت‌ها کاهش می‌یابد و گروه دیگر معتقد به عدم افت قیمت‌ها هستند.

البته معدود افرادی هم مثل بیت‌الله ستاریان، کارشناس بازار مسکن از رشد نرخ سخن می‌گویند. ستاریان بیان می‌کند: هم‌اکنون ۳ پارامتر رشد نسبی ساخت‌وساز، رونق اقتصادی و رونق تولید ایجاد شده و با تامل در معاملات مسکن مواجهیم اما نمی‌توان از واژه رکود استفاده کرد.

او اسفند ۱۳۹۹ هم گفته بود: رکود را باید در یک شاخص بلندمدت بررسی کرد، در حالی که همواره طی ۵۰ سال گذشته تقاضای مسکن بیش از تولید بوده و در سال ۱۴۰۰ نیز این روند ادامه می‌یابد؛ معتقدم سال آینده در هر ۴ شاخص معاملات، قیمت، تولید و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن با رشد مواجه می‌شویم. با همه این صحبت‌ها محتمل‌ترین سناریو با توجه به تجربه دوره‌های بازار مسکن می‌تواند ثبات نرخ برای دوره میان‌مدت باشد که معمولا در پس هر رونق بازار مسکن ایجاد شده است؛ تا جایی که حتی سازندگان هم از رکود محتوم در آینده سخن می‌گویند.

سید محمد مرتضوی، عضو هیات‌مدیره کانون انبوه‌سازان با بیان اینکه فقط در بخش مسکن لوکس با مقداری افت نرخ مواجه شده و کاهش نرخ در حالت کلی نداشته‌ایم، معتقد است: اگر انتظارات تورمی و نگرانی از کاهش ارزش پول ملی ایجاد نشود باید منتظر رکود ۴ تا ۶ ساله در بخش مسکن باشیم اما به دلیل تورم ۴۰ درصدی خدمات و دستمزد در امسال نمی‌توان انتظار داشت نرخ مسکن در بخش تقاضای واقعی کاهش پیدا کند.

بازار مسکن به کدام سو می‌رود

اما مسکن از بازارهایی است که تحت تاثیر وضعیت اقتصاد‌ و اخبار برجام‌ در شرایطی قرار گرفته که با عنوان رکود تورمی از آن نام برده می‌شود به نحوی که نرخ مسکن در کلانشهرها و حتی شهرهای کوچک از میانگین قیمتی بالایی برخوردار بوده، حال ‌آنکه بازار بدون مشتری مانده است. در این شرایط، برخی از کاهش ۱۵ تا ۲۰ درصدی آن تا پایان سال خبر می‌دهند به‌ویژه اگر تحت تاثیر معاهده برجام دلار ارزان شود که نرخ مسکن هم متاثر از نرخ ارز، نزولی می‌شود. علاوه‌بر آنکه در صورتی که اجرای سیاست‌هایی چون ساخت یک میلیون مسکن در کشور با در تعادل عرضه و تقاضا موجب بهبود شرایط این بازار خواهد شد.

اجرای هر‌گونه طرحی که منجر به تولید و عرضه بیشتر مسکن در کشور شود می‌تواند بر کاهش نرخ هم موثر باشد زیرا سالانه حدود ۶۰۰ هزار ازدواج در کشور ثبت می‌شود که به همین میزان تقاضای واقعی مسکن ایجاد می‌کند و نمی‌توان نسبت به آن بی‌تفاوت بود حالا باید دید که اجرای طرح‌های ساخت مسکن و مشخص شدن نتیجه مذاکرات وین، چگونه و تا چه میزان می‌تواند بر کنترل این بازار موثر باشد؟ مهرداد بخشی، کارشناس و فعال بخش مسکن در گفت‌وگو با ایمنا اظهار می‌کند: مسکن در طول چند سال گذشته به‌ویژه ۳ سال اخیر با تورمی روبه‌رو بوده که تا به حال سابقه نداشته و در همین شرایط تورم هم، راکد مانده است.

وی ادامه می‌دهد: اما امسال شرایط این بازار با استثناهایی هم روبه‌رو بوده که باعث کسادی بیشتر و حادتر آن شده است. از طرفی تداوم و شدت بیماری کرونا که خود عاملی مهم در کاهش حجم تولید مسکن و معاملات محسوب می‌شود، از سوی‌ دیگر انتخابات ریاست‌جمهوری که مردم را در فضای بلاتکلیفی برای روشن شدن نتیجه قرار داده بود و از معاملات صرف‌نظر می‌کردند. برجام نیز عامل دیگر و البته مهم‌ترین دلیل برای نامشخص بودن آینده بازارها هم دلیلی برای شرایط خاص این بازار، در امسال بوده است.

این کارشناس مسکن تصریح می‌کند: ‌مدت‌زمانی است از احیای برجام سخن گفته می‌شود با این توجیه که اگر مذاکرات موفق پیش رود و به نتیجه برسد، نرخ دلار کاهش می‌یابد و در نتیجه بازار مسکن هم به ثبات می‌رسد. هرچند این موضوع تاثیرگذار خواهد بود اما موانع فراوانی بر سر راه احیای آن قرار دارد و سرانجام آن مشخص نیست اما با فرض مثبت بودن این جریان، زمانی که نرخ ساخت یک مسکن جهش چند برابری داشته و از طرفی میزان تولید آن‌ هم کاهش یافته، چگونه امضای یک معاهده سبب خواهد شد در کوتاه‌مدت، قیمت‌ها را کنترل کند و تعداد مسکن‌های کشور را افزایش دهد؟ به گفته بخشی، به نظر می‌رسد بیش از آنکه نتیجه مذاکرات برای بازار مسکن تاثیرگذار باشد، ایجاد شرایط مناسب برای تولید و کاهش فاصله بین عرضه و تقاضای مسکن‌ اهمیت دارد.

گشتی در بازار

گزارش‌ها نشان می‌دهد در دو ماه نخست سال و در بیشتر ماه‌های سال گذشته حجم معاملات مسکن زیر ۵ هزار واحد در ماه بوده است. به این ترتیب، با افزایش‌۳۰‌درصدی حجم معاملات مسکن در خرداد، تعداد معاملات ثبت شده در این ماه به ۵ هزار و ۱۰۰ فقره رسیده که این تعداد، معادل کف رکودی همیشگی بازار مسکن است و تحلیل‌ها حاکی از آن است که بازار مسکن از وضعیت زیر صفر خارج شده و به نزدیکی وضعیت صفر رسیده است.

بنابراین گزارش، فروردین ۱۴۰۰ متوسط نرخ یک مترمربع مسکن در تهران ۲۹ میلیون و ۳۲۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل ۳.۱ درصد کاهش و در مقایسه با ماه مشابه سال قبل ۹۱.۷ درصد افزایش نشان می‌دهد. طبق اعلام بانک مرکزی همچنین تعداد معاملات انجام‌شده در این ماه معادل ۲.۱ هزار فقره بود که از کاهش ۶۰ درصد نسبت به ماه گذشته و افزایش ۶۸ درصد در مقایسه با ماه مشابه سال گذشته حکایت دارد.

رشد نرخ مسکن در مرداد

براساس اعلام بانک مرکزی، در مردادماه متوسط نرخ فروش یک مترمربع زیربنای واحدهای مسکونی شهر تهران معادل ۳۰ میلیون و ۹۷۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۳.۱ و ۳۴ درصد افزایش داشته است. به گزارش موج، تعداد معاملات انجام شده در مرداد ۱۴۰۰ در حدود ۵.۵ هزار فقره بود که نسبت به ماه قبل ۸.۴درصد افزایش و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۳۹.۴ درصد کاهش نشان می‌دهد.

در این ماه متوسط نرخ فروش یک مترمربع زیربنای واحدهای مسکونی شهر تهران معادل ۳۰ میلیون و ۹۷۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۳.۱ و ۳۴ درصد افزایش داشته است.

بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده در مرداد امسال در شهر تهران به تفکیک عمر بنا حاکی از آن است که واحدهای تا ۵ سال ساخت با سهم ۳۳.۲ درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند.

همچنین در ماه مورد بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل ۳۷.۸ و ۴۱درصد رشد نشان می‌دهد.

در همین حال براساس این گزارش، متوسط نرخ خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معملات ملکی ۳۰ میلیون تومان بود که نسبت به خردادماه ۱.۳ درصد رشد داشت. با افزایش نرخ مسکن در این دوره تعداد معاملات در دوره یادشده نسبت به ماه قبل ۰.۶ درصد کم شده است.

معاملات تیر

همچنین بیشترین سهم معاملات در تیرماه مربوط به خانه‌های بالای ۵ سال عمر است؛ یعنی بیش از ۳۳.۵ درصد معاملات و خانه‌هایی با بیش از ۲۰ سال عمر کمترین متقاضی را در شهر تهران دارد.

بنابر این گزارش، از میان مناطق ۲۲‌گانه شهر تهران، بیشترین تعداد معاملات به ترتیب مربوط به منطقه ۵ (با ۱۴.۴ درصد)، منطقه ۱۰ (با ۱۰.۴ درصد) و منطقه ۲ (با ۹.۶ درصد) است.برابر آخرین داده‌های مرکز آمار، متوسط نرخ مسکن در شهر تهران ۳۰ میلیون و ۴۰ هزار تومان است که در مقایسه با خرداد ۱.۳ درصد و نسبت به تیر ۹۹ نیز ۴۳.۷ درصد افزایش بها داشته است.

براساس آمار متوسط نرخ مسکن در تیر سال گذشته ۲۰ میلیون و ۹۰۹ هزار تومان بود.بیشترین متوسط نرخ مسکن مربوط به منطقه یک با ۶۲میلیون و ۳۰۰ هزار تومان و کمترین آن مربوط به منطقه ۱۸ با ۱۳ میلیون و ۴۴۰ هزار تومان است. در دوره یادشده ۱۵.۴ درصد معاملات برای خانه‌های با متراژ ۵۰ تا ۶۰ مترمربع بود که بیشترین میزان را داشت. همچنین بیشترین تقاضا برای خرید خانه‌های با نرخ هر مترمربع ۱۵ تا ۲۰ میلیون تومان بوده است. برابر داده‌های آماری بانک مرکزی ۵۱ درصد معاملات برای خانه‌های با نرخ ۲ میلیارد تومان بوده است. همچنین اجاره بهای مسکن در تهران ۳۴.۹ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل رشد داشت.

معاملات مرداد

بر‌اساس اعلام بانک مرکزی، در مرداد نیز متوسط نرخ فروش یک متر‌مربع زیربنای واحدهای مسکونی شهر تهران معادل ۳۰ میلیون و ۹۷۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۳.۱ و ۳۴ درصد افزایش داشته است. تعداد معاملات انجام‌شده در مرداد ۱۴۰۰ در حدود ۵.۵ هزار فقره بود که نسبت به ماه قبل ۸.۴ درصد افزایش و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۳۹.۴ درصد کاهش نشان می‌دهد.

در این ماه متوسط نرخ فروش یک مترمربع زیربنای واحدهای مسکونی شهر تهران معادل ۳۰ میلیون و ۹۷۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۳.۱ و ۳۴ درصد افزایش داشته است. همچنین در ماه مورد بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل ۳۷.۸ و ۴۱.۲ درصد رشد نشان می‌دهد.

سخن پایانی

مدت‌هاست کارشناسان و مسئولان، ثبات وضعیت بازارهای کشور اعم از ارز، طلا، بورس، مسکن و خودرو را به تعیین‌تکلیف مسئله برجام منوط می‌کنند. این بازارها چند ماه در انتظار انتخابات رئیس‌جمهوری امریکا و تعیین خط‌مشی وی بودند و بعد در انتظار نتیجه انتخابات ایران و حالا در انتظار نتیجه نهایی مذاکرات و تعیین‌تکلیف مسئله برجام هستند.