طی یک سال، اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران نزدیک به ۵۲ درصد رشد کرد و دردسرهای بزرگی برای قشر مستاجران پایتخت‌نشین ایجاد کرد. همین موضوع سبب شده است که بسیاری از مستاجران با ترس و اضطراب به اجاره‌های سال جدید نگاه کنند. داده‌های رسمی نشان می‌دهد که علت رشد بسیار بالای اجاره‌بها در سال گذشته، رشد هزینه‌های زندگی بود. بسیاری از موجران، هزینه‌های زندگی خود را از محل اجاره پرداخت می‌کنند و با افزایش این هزینه‌ها، چاره‌ای جز افزایش نرخ اجاره ندارند. این موضوع فقط درباره تهران صدق نمی‌کند و بسیاری از شهرهای کشور، چنین وضعیت وخیمی را پشت‌سر گذاشته‌اند.میانگین رشد اجاره‌بها در کل کشور، ۴۰ درصد بوده، اما تهران در سال ۱۴۰۲، رکورد عجیبی از خود به‌جا گذاشته و در قیاس با سال ۱۴۰۱، با رشد ۵۲ درصدی مواجه شده است. اصلی‌ترین دلیل تغییر رویکرد بازار اجاره مسکن، پوست‌اندازی تورم اجاره است. در واقع دلایل جدیدی برای ایجاد تورم در این بازار به‌وجود آمده که نیازمند بررسی‌های بیشتر است. در فاصله سال ۹۷ تا پایان ۱۴۰۲، میانگین رشد نرخ اجاره‌بها در کل کشور، 3برابر رشد این شاخص در سال‌های ۹۰ الی ۹۶ بوده؛ به این معنی که در یک بازه زمانی شش‌ساله، 2 نرخ رشد متفاوت به‌ثبت رسیده و در تهران، این شاخص 4برابر شده است.

دلیل اصلی تورم اجاره‌بها

بسیاری از کارشناسان می‌گویند که دلیل اصلی تورم اجاره‌بها، تورم عمومی و تورم نرخ مسکن است که در سال‌های اخیر، رشد چشمگیری پیدا کرده‌اند. در واقع، این دو عامل شبیه به بال پرواز عمل کرده و منجر به جهش قیمت‌های اجاره مسکن شده‌اند. گفته می‌شود که نرخ تورم عمومی با تورم سالانه اجاره مسکن یکی شده و حتی در شهر تهران، نرخ تورم اجاره از تورم عمومی نیز پیشی گرفته است. این در حالی است که بازار اجاره قبل از سال ۹۷، همیشه از تورم عمومی عقب‌تر بوده است و هزینه‌های زندگی حدود ۱.۴ الی ۱.۵ برابر رشد سالانه اجاره‌بها، افزایش پیدا می‌کرده‌اند. بی‌دلیل نیست که در حال‌ حاضر، بخش زیادی از درآمد خانوار، سهم بخش مسکن می‌شود.

افزایش تورم اجاره‌بهای مسکن خالی از تبعات نیز نبوده و بررسی‌ها نشان می‌دهد که کیفیت زندگی اقشار مستاجر تا حد زیادی کاهش پیدا کرده است. مستاجران برای تامین هزینه‌های مسکن ناچارند که خرید خوراک و پوشاک خود را کمتر کنند یا کیفیت آن را پایین بیاورند. این موضوع طی 2 سال گذشته بیشتر از قبل، نمود پیدا کرده است. البته در کنار تمام این مشکلات، مهاجرت بین‌منطقه‌ای نیز بسیار روال شده و خیلی از مستاجران ناچار شده‌اند تا برای کاهش هزینه‌های اجاره‌نشینی، از محله‌های شمال شهر به نقاط مرکزی یا حتی جنوبی مهاجرت کنند. در برخی مواقع دیده شده است که مستاجران، عطای زندگی در تهران را به لقایش بخشیده‌ و حومه‌نشین شده‌اند.با این وجود، برخی کارشناسان می‌گویند که رشد اجاره‌بها، ممکن است برخی مالکان واحدهای خالی را به عرضه ملک خود ترغیب کند. از آنجایی که بخشی از مالکان نیز به مشکلات ناشی از هزینه‌های زندگی دچار شده‌اند، بعید نیست که به اجاره‌داری روی آورند و املاک خود را روانه بازار کنند. چنین اتفاقی می‌تواند به تعدیل سیستم تقاضا و عرضه منجر شود و در میان‌مدت، قیمت‌ها را تا حدی متعادل سازد. چندبرابر شدن سطح اجاره مسکن، خیلی‌ها را به عرضه ملک خود تحریک می‌کند.

چنین اتفاقی به افزایش بانک آپارتمان‌های اجاره‌ای منجر خواهد شد و وضعیت بازار را نیز بهبود می‌دهد. در حال‌ حاضر به‌دلیل کاهش تولید مسکن، واحدهای اجاره‌ای زیادی در بازار وجود ندارد. افزایش نرخ اجاره‌بها، گرچه تماما ضرر و زیان است، اما حداقل منجر به تحریک مالکان خواهد شد که ملک خود را به بازار عرضه کنند؛ شاید کلید حل مشکلات مسکن در شهرهای بزرگ همین باشد. در صورتی که چنین اتفاقی رخ دهد، می‌توان انتظار داشت که تورم اجاره‌بهای مسکن در امسال، به سطح تورم عمومی برسد و در همان نقطه باقی بماند. به‌عبارت دیگر، احتمال افزایش نرخ اجاره در امسال، چندان بالا نیست. اگر شرایط سال گذشته تکرار شود، تورم عمومی نزدیک به ۳۵ درصد خواهد بود و نرخ افزایش اجاره نیز همانقدر می‌شود.

رکود بازار مسکن را فرا گرفته است

ایرج رهبر، رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن درباره وضعیت بازار مسکن در سال ۱۴۰۳ گفت: بازار مسکن در حال ‌حاضر در حالت رکود است و خرید و فروش به‌ندرت انجام می‌شود. البته ممکن است که امسال خرید و فروش تا حدی از رکود خارج شود که در این حالت، این احتمال وجود دارد که مقداری افزایش نرخ داشته باشیم.

رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان بااشاره به خبر ورود چینی‌ها به بازار مسکن از اردیبهشت‌ امسال و اثر آن روی نرخ مسکن نیز تصریح کرد: درباره ورود چینی‌ها به بازار مسکن، در حدود ۲ سال است که صحبت می‌کنند، اما هنوز عملیاتی نشده است.

رهبر متذکر شد: به‌نظر من، تغییری در بازار مسکن حاصل نمی‌شود، چون تولید آن‌چنانی نخواهند داشت و در حدی است که الان انبوه‌سازان ما می‌سازند. به‌اعتقاد من، این اتفاق در کاهش نرخ مسکن اثری ندارد، چون ما خیلی زیاد کمبود مسکن داریم و فاصله عرضه و تقاضا زیاد است.

ریزش 60 درصدی معاملات مسکن

در همین حال داود بیگی‌نژاد، نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک بااشاره به وضعیت بازار مسکن، می‌گوید: ما در سال گذشته، حدود ۵۰ درصد افزایش هزینه ساخت را داشتیم و متوسط نرخ فروش آپارتمان هم چیزی در حدود ۷۰ درصد افزایش داشته است.

وی افزود: در عین حال، مقدار ساختمان ساخته‌شده هم نسبت به سال ۱۴۰۱ کمتر از نیاز بازار بوده و حجم معاملات و تعداد قراردادها نیز در حدود ۶۰ درصد کاهش داشته است.

نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تصریح کرد: این یک نمای کلی از بازار مسکن در سال ۱۴۰۲ است که همه اینها را کنار هم بگذاریم، متوجه می‌شویم که هم قدرت خرید افت شدید داشته و هم اینکه سرمایه‌گذاری در بخش مسکن هم کاهشی بوده است.

بیگی‌نژاد متذکر شد: وقتی می‌گوییم تیراژ تعداد آپارتمان‌های ساخته‌شده کم شده، به‌خاطر این است که میزان سرمایه‌گذاری در این بخش متاسفانه کاهشی بوده است.

وی ادامه داد: از طرفی هم، تعداد معاملات خرید آپارتمان را که بررسی می‌کنیم، می‌بینیم ۶۰ درصد کاهش یافته که نشان می‌دهد قدرت خرید کمتر شده است.

نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک با پیش‌بینی وضعیت بازار مسکن در سال ۱۴۰۳، گفت: واقعیت این است که بخشی از نرخ مسکن به عرضه و تقاضا مربوط می‌شود، اما نهاده‌های ساختمانی و عوامل تولید مسکن، پارامترهایی هستند که نرخ آپارتمان را تعیین می‌کنند.

بیگی‌نژاد افزود: در این میان، سرانجام چند رویداد مهم در سال ۱۴۰۳ پیش‌روی اقتصاد ایران و جهان است. در اقتصاد ایران، کسانی که در مجلس رأی آوردند، امسال در مجلس حضور پیدا می‌کنند و باید ببینیم چه مسیری را برای اهداف دولت در بخش مسکن ترسیم می‌کنند.

وی عنوان کرد: همچنین باید ببینیم بازارهای موازی با بخش مسکن چه مسیری را طی می‌کنند و چه کاهش یا جهشی را تجربه خواهند کرد که قطعا نرخ مسکن نیز، از آن تاثیر می‌گیرد.

ترکش دلار ۶۰ هزار تومانی، بازار مسکن را فلج کرد

کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز بااشاره به وضعیت بازار مسکن و اجاره در سال گذشته، اظهار کرد: بازار اجاره تا سال ۱۴۰۲ با شرایط سختی مواجه شد.

وی بااشاره به برنامه‌های انقباضی دولت برای کنترل بازار، افزود: با این حال، باتوجه به تورم موجود، می‌توان گفت سال ۱۴۰۲ با همه سختی‌هایش تمام شد و مردم ساکن شدند، هرچند از نظر طبقه ممکن است پایین‌تر آمده باشند یا از نظر کیفیت، مطلوب‌شان را پیدا نکرده باشند، اما با این حال شرایط به این شکل گذشت.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تصریح کرد: اما در سال ۱۴۰۳ شرایط به سیاست‌های دولت برمی‌گردد که چه اتفاقاتی رقم می‌خورد که قیمت‌های ثابتی داشته باشیم و بتوانیم آرامشی را در حوزه مسکن مشاهده کنیم؛ از نظر بازارهای موازی مثل طلا و سکه و دلار و مصالح ساختمانی گرفته که ثبات قیمت‌ها باید وجود داشته باشد تا حقوق و دستمزد کارگر.

گودرزی عنوان کرد: همه اینها دست به‌دست هم می‌دهند و وضعیت قیمت‌ها در سال آینده را رقم می‌زنند. حالا اگر ثبات قیمتی داشته باشیم، می‌توانیم سال ۱۴۰۳ را به‌شرط آنکه آمار و اطلاعات‌مان از جامعه و قشر آسیب‌پذیر کافی باشد، پشت‌سر بگذاریم. وی درباره نرخ مسکن نیز گفت: در ماه اسفند معمولا افزایش نرخ نداشتیم، اما تا چند وقت پیش، مصاحبه می‌کردیم که فروشنده هست و حتی فروشنده حاضر است باتوجه به رکود بازار، نرخ را پایین‌تر از حد عرف منطقه بفروشد، اما یک‌دفعه دلار وقتی از ۵۰هزار تومان به ۶۰ هزار تومان کشیده شد، همان فروشنده‌ها دست نگه داشتند و دیگر فروشنده نبودند و صبر کردند تا ببینند در سال آینده چه اتفاقی می‌افتد.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به این پرسش که قیمت‌ها در سال ۱۴۰۳ افزایشی است یا کاهشی؟ افزود: ما همه‌ساله تورمی را تجربه می‌کنیم، حتی اگر دولت بتواند تورم را مهار کند که البته به خیلی مسائل بستگی دارد، کار بزرگی انجام داده است.

گودرزی عنوان کرد: ما همیشه افزایش قیمتی را خواهیم داشت، اما امیدواریم در سال آینده با یک سیاست درست و آینده‌نگری در حوزه مسکن، شرایط متفاوت شود.

وی تصریح کرد: ببینید، به‌طورمعمول هرساله ۲۵ درصد نسبت به سال قبل اجاره‌ها افزایش پیدا می‌کند. تعیین این اعداد و ارقام کار بدی نیست، در همه جای دنیا هم این اتفاق می‌افتد، اما در ایران بستر آن هنوز فراهم نبوده و ابزار لازم برای این کار مهیا نیست.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک متذکر شد: نکته اینجاست که اکنون با راه‌اندازی سامانه خودنویسی، دیگر رصد و نظارت و کنترلی در سطح جامعه باقی نمی‌ماند. یعنی متعاملین، چه مستاجر و چه موجر، خودشان با هر افزایش قیمتی می‌توانند قرارداد بنویسند. در واقع با سامانه‌ای که ایجاد شده، نظارت و کنترل از دست دولت خارج خواهد شد.

جهش شدید نرخ مسکن در راه است؟

فرشید پورحاجت، عضو کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن درباره وضعیت بازار مسکن، اظهار کرد: در سال ۱۴۰۲، رکود و تورم به‌طورهمزمان نقش‌آفرین حوزه اقتصاد و به‌طورخاص اقتصاد مسکن بودند و به‌نوعی می‌شود گفت نوعی رهاشدگی در این بازار را ما شاهد بودیم.

وی افزود: این در حالی است که بهبود بخش مسکن و ساختمان جزو وعده‌های رئیس‌جمهوری و دولت سیزدهم بود، اما در مقام اجرا آنچه را مشاهده کردیم، این بود که نه در کنترل تورم و به‌طورخاص، کنترل نهاده‌های تولید و نه در حوزه رفع رکود در بازار مسکن دولت نتوانست اثرگذاری و توفیق آن‌چنانی داشته باشد.

عضو کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن تصریح کرد: در عین حال، به‌نظر می‌رسد دولت تمایل آن‌چنانی هم، برای رفع معضلات حوزه رکود صنعت ساختمان نداشته و شاید هم سیاست‌های انقباضی که دولت در این حوزه داشته است، به‌نوعی تداوم رکود در بازار مسکن را رقم زد.

پورحاجت عنوان کرد: بر همین اساس، به‌نظر می‌رسد سال ۱۴۰۳ یکی از سال‌های بسیار پرتلاطم برای حوزه اقتصاد کشور باشد. از یک سمت بحث مالیات‌ها را داریم و از سوی دیگر، از همین ابتدای سال ۱۴۰۳، افزایش نرخ حقوق و دستمزد را شاهد هستیم که کف آن بالغ بر ۳۵ درصد است. وی متذکر شد: همچنین شهرداری‌ها و شوراهای شهر، تعرفه‌هایی که می‌بایست بابت عوارض منتج به صدور پروانه ساختمان داشته باشند، کف آن را بالای ۴۰ درصد افزایش دادند و حتی در برخی مناطق، بالغ بر ۸۰، ۹۰ درصد افزایش را داشتیم. به‌تبع آن، سایر نهاده‌های تولید و دستگاه‌های خدمات‌رسان مثل سازمان نظام مهندسی، شرکت‌های توزیع آب، برق و گاز در سال جدید افزایش نرخ خواهند داشت. این کارشناس بازار مسکن در ادامه گفت: بر این اساس، به‌نظر می‌رسد تورم در سال ۱۴۰۳ دوباره در بازار مسکن نقش‌آفرین خواهد بود و افزایش نرخ مسکن دور از ذهن متصور نیست، اما در حوزه رکود هم، شکاف عمیقی که امروز در حوزه حقوق و دستمزد و منابع درآمدی مردم وجود دارد، باز هم نقش خود را در حوزه مسکن و ساختمان خواهد گذاشت. پورحاجت افزود: دولت باید برای سال ۱۴۰۳ یک برنامه‌ریزی عاجل و سیاست‌ورزی مناسبی در حوزه مسکن و ساختمان داشته باشد و به‌طورشفاف باید تکلیف خود را مشخص کند که آیا این رکود به‌نفع اقتصاد مسکن است یا اینکه مصیبت‌های زیادی را برای حوزه مسکن و ساختمان کشور و نیز اقتصاد کشور به‌دنبال دارد.

وی تصریح کرد: باید بپذیریم گردش نقدینگی‌ که در حوزه مسکن و ساختمان ایجاد می‌شود، چرخ تولید چند صد نوع فعالیت اقتصادی، صنفی، تولیدی، توزیعی و خدماتی را با خود به گردش در می‌آورد و رکود در این صنعت باعث می‌شود صنایع پسین و پیشین با چالش روبه‌رو شوند. من اعتقاد دارم که دولت به‌عنوان سیاست‌گذار اصلی، باید برنامه مشخصی داشته باشد که ما بدانیم در سال ۱۴۰۳ با چه فرآیندی روبه‌رو هستیم.