قاعده نانوشته می‌گوید هرچه دولت و مجلس برای تنظیم بازار مسکن می‌بافند، برخی مشاوران املاک به‌ویژه، در برخی مناطق شمالی شهرها و کلانشهر پنبه می‌کنند. برخی معتقدند مسئله اصلی این است که هرچه ارزش ریالی قرارداد معامله ملک بیشتر شود، درآمد املاکی‌ها افزایش می‌یابد، به‌طوری که یک میلیون تومان در جابه‌جایی نرخ هر متر خانه، صدها میلیون تومان را به جیب مشاوران املاک سرازیر می‌کند. درهمین حال بارها شنیده شده که مبلغ حق کمیسیون دریافتی از معاملات خریدوفروش مسکن توسط برخی مشاوران املاک به‌صورت دلخواه تعیین و در سایه نبود نظارت، این تعرفه تا ۶ برابر رقم اعلامی نیز از طرفین دریافت می‌شود.از سوی دیگر موضوعی در میان برخی مشاوران املاک وجود دارد که در آن نحوه قیمت‌گذاری در چارچوب به خصوصی انجام می‌گیرد و اصولا به مصوبه تعیین حق کمیسیون توجهی نمی‌شود. نمونه این بی‌توجهی را می‌توان در مصوبه افزایش ۲۵ درصدی اجاره‌بها مشاهده کرد که در آن کارشناسان املاک با حمایت از مالکان، راه‌های دور زدن این مصوبه را آموزش می‌دهند. مطابق قانون، هزینه کمیسیون مشاوران املاک در خریدوفروش، دریافت ۰.۵ درصد کارمزد از طرفین بود؛ اما از این پس مشاوران املاک باید از هر طرف معامله ۲۵ صدم درصد دریافت کنند. همچنین مشاوران املاک موظف به ارائه فاکتور در ازای دریافت حق کمیسیون به طرفین معامله شده‌اند و اگر مبلغی بیش از نرخ مصوب دریافت شود تخلف صنفی به شمار می‌رود. صمت در این گزارش به بررسی موضوع پرحاشیه حق کمیسیون معاملات ملکی پرداخته است.

هدف اصلی از کاهش کمیسیون معامله املاک

براساس آیین‌نامه حق کمیسیون که از سوی اتحادیه مشاوران املاک تهران به واحدهای صنفی ابلاغ شده، مشاوران املاک باید از هر طرف معامله ۲۵ صدم درصد، به عنوان حق کمیسیون دریافت کنند و موظف هستند در ازای دریافت آن فاکتور تحویل مشتری دهند و اگر مبلغی بیش از نرخ مصوب دریافت شود تخلف صنفی است. این درحالی است که تخلف در حوره تعیین و دریافت حق کمیسیون معاملات ملکی همواره با تخلف‌هایی همراه بوده است. برهمین اساس راهکارهایی مانند راه‌اندازی سامانه املاک و مستغلات اجرایی شده که با تقویت فعالیت و نظارت بر این سامانه می‌توان، از بروز تخلفات احتمالی جلوگیری کرد.

بااینهمه اگر هدف اصلی از کاهش حق کمیسیون معاملات املاک، کنترل نرخ یا کاهش نرخ مسکن باشد، این تصمیم به تنهایی نیم‌تواند به عنوان ابزار موثر بر کاهش نرخ موثر باشد. بنابراین، به‌طور همزمان با اجرای چنین طرح‌هایی، باید سیاست‌های تولید مسکن و افزایش عرضه، ساخت مسکن مناسب برای اجاره و مواردی از این دست نیز اجرایی شوند. در صورتی که تعداد واحدهای مسکونی که ساخته می‌شوند، افزایش یابد، تقاضا و عرضه در بازار مسکن به تعادل رسیده و می‌تواند به کاهش نرخ در این بازار منجر شود.ثبات سیاسی و اقتصادی از عوامل دیگری است که بر کنترل قیمت‌ها در بازار مسکن تاثیر می‌گذارند. وجود محیطی پایدار و پیش‌بینی‌پذیر در اقتصاد کشور، باعث افزایش اعتماد سرمایه‌گذاران و خریداران شده و این می‌تواند در کنترل قیمت‌ها و جلوگیری از تقلب و نوسانات ناگهانی در بازار مسکن موثر باشد. بنابراین، کاهش حق کمیسیون معاملات املاک تنها یکی از راهکارهای موثر بر ساماندهی بازار ملک خواهد بود.هرچند که به نظر می‌رسد این سیاست منجر به کاهش قدرت احتکاری برخی از مشاوران املاک شود و به فروشندگان و خریداران امکان انتخاب‌ها بیشتری دهد.

حق کمیسیون باید قانونی دریافت شود

فرهاد باقرنیا، کارشناس بازار مسکن در خصوص کاهش حق کمیسیون مشاوران املاک به صمت گفت: مشاوران املاک که زیر نظر نظام صنفی کشور فعالیت می‌کنند، برای شروع فعالیت ملزم به دریافت پروانه کسب معتبر هستند. به همین دلیل رعایت قوانین و مقررات در این زمینه ضروری است.

باقرنیا با تاکید بر اینکه مشاوران املاک طبق قانون، حق هیچ‌گونه قیمت‌گذاری بر روی ملک ندارند و تنها فروشنده مجاز به تعیین نرخ ملک است گفت: بنابراین تاثیر مشاوران املاک بر قیمت‌گذاری مسکن چندان قابل توجه نبوده و درحال‌حاضر حق الزمه آنها در قالب حق کمیسیون نیز به ۲۵. صدم درصد کاهش پیدا کرده است. همچنین طبق آیین‌نامه جدید مشاوران املام موظف به ارائه صورتحساب پرداخت حق کمیسیون به طرفین معامله شده‌اند که مانع از بروزتخلف و دریافت حق کمیسیون بیشتر خواهد شد.

وی توضیح داد: درگذشته، نداشتن پروانه کسب توسط مشاوران املاک، اشتباهی مرسوم بود، اما با گذشت زمان و طبق قوانین، اشتغال به فعالیت، منوط به دریافت پروانه کسب شد. این قانون مانع از تاسیس و فعالیت مشاوران بدون پروانه شد که، بدون شک شاهد کاهش تخلفات نیز خواهیم بود.

وعده وعیدهای پوچ

باقرنیا خاطرنشان کرد: برخی مشاوران املاک فاقد پروانه کسب، به فروشنده‌ها وعده و وعید می‌دهند که اگر این ملک را بالاتر از رقم مورد نظرتان بفروشیم، حق کمیسیون دریافتی نیز افزایش خواهد یافت. فروشنده نیز به این معامله راضی است؛ چراکه می‌تواند واحد مسکونی خود را به رقمی بالاتر از نرخ عرف منطقه به فروش برساند. این دست از اقدامات، نگاه‌ها به روند فعالیت مشاوران املاک را بد کرده که البته این اقدامات بیشتر از سوی مشاوران املاک بدون پروانه کسب صورت می‌گیرد. این کارشناس اذعان کرد: متاسفانه دریافت حق کمیسیون‌های غیرقانونی در برخی موارد توسط برخی از مشاوران املاک انجام می‌شود که تخلفی آشکار است. خوشبختانه با همکاری‌های صورت گرفته از طرف وزارت راه و شهرسازی، طرح‌های نظارتی و فعالیت‌های زیرساختی جهت بازدید و بررسی فعالیت‌های مشاوران املاک تشدید شده است.

وی در پایان گفت: دولت برای کنترل سوداگری در بازار مسکن، تلاش می‌کند تا مشاوران املاک غیرمجاز را محدود کند؛ در سال‌های گذشته این تلاش با بستن سایت‌های آگهی مسکن و پلمب برخی از دفاتر املاک با هدف کنترل بازار مسکن انجام شده است.

باقرنیا افزود: واقعیت این است که بنگاه‌های املاک نیز به عنوان عاملی در بازار مسکن نقش مهمی دارند و سود آنها در شرایطی که بازار گرم است، بیشتر می‌شود؛ اما سوالی که مطرح می‌شود این است که با حذف مشاوران غیرمجاز، جایگزین آنها در بازار مسکن کیست و احتمالا با محدود شدن فعالیت بنگاه‌ها، روش‌های سوداگری و معاملات نیز تغییر خواهد کرد؛ بنابراین، باید روش جایگزین را نیز اعلام شود.

چالش تعرفه‌های غیرقانونی تمامی ندارد

اکبر رحمتی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: یکی از مشکلات اساسی در بازار مسکن، حضور بعضی از بنگاهداران غیرقانونی است که به دلخواه خود و با دریافت دستمزد بیشتر از تعرفه مقرر، عمل می‌کنند. این در حالی است که رئیس اتحادیه مشاوران املاک بر مدیریت بنگاه‌های ملکی تاکید داشته و معتقد است می‌تواند جلوی دریافت کمیسیون بیش از تعرفه را بگیرند. این صحبت، نه تنها به طور کامل اجرا نشده، بلکه درحال‌حاضر دریافت تعرفه‌ها و حق کمیسیون‌های غیرقانونی به یکی از چالش‌های بازار مسکن تبدیل شده است.

وی در ادامه با رد نقش مشاوران املاک در بازار ملک و قیمت‌گذاری افزود: وقتی درآمد یک بنگاه ملکی را برای معامله واحد مسکونی به ارزش ۱ میلیارد تومان با نرخ قدیم و جدید مقایسه می‌کنیم، متوجه کاهش ۲.۵ میلیون تومانی درآمد این بنگاه می‌شویم که نسبت به ارزش معامله، عدد بسیار کمی است؛ بنابراین، کاهش یا افزایش این نرخ قادر نیست شرایط افزایش نرخ مسکن را فراهم کند. در واقع، زمانی که حق کمیسیون براساس درصدی از ارزش معامله تعیین شود، بنگاه مشاوره املاک انگیزه‌ای برای افزایش نرخ مسکن خواهد داشت و این موضوع باعث بروز اختلال در بازار مسکن خواهد شد.

حق کمیسیون باید یک نرخ ثابت باشد

رحمتی با تاکید بر اینکه حق کمیسیون معاملات ملکی باید براساس نرخ ثابت و تعیین شده از طرفین معامله دریافت شود، گفت: فعالیت یک بنگاه مشاوره املاک برای معامله یک واحد مسکونی به ارزش ۱ میلیارد تومان تفاوتی با یک واحد مسکونی به ارزش ۱۰ میلیارد تومان ندارد، بنابراین باید برای هر واحد مسکونی حق کمیسیون ثابتی دریافت شود.

وی افزود: علت اصلی مشکلات بازار مسکن، ناپایداری در سیاست‌گذاری کلان مسکن است. به طور طبیعی، مشاوران املاک همانند صنف‌های دیگر به دنبال کسب درآمد هستند و این مسئله می‌تواند زمینه ایجاد افزایش نرخ ملک باشد، اما علت اصلی مشکلات بازار مسکن به کاهش عرضه و محدودیت در ورود تقاضاهای سرمایه‌ای برمی‌گردد.

این کارشناس گفت: کاهش درصد حق کمیسیون معاملات، تاثیر قابل توجهی در ساماندهی بازار مسکن نداشته و باید انگیزه این بنگاه‌ها برای افزایش نرخ مسکن با تعیین یک نرخ مصوب ثابت از بین برود. البته باید این نکته را در نظر داشت که برخی مشاوران املاک فقط در ظاهر از راه واسطه‌گری قانونی اقدام به درآمدزایی می‌کنند، اما در باطن، با هدف کسب سودهای غیرمتعارف، املاک خوش نرخ و زیرنرخ را از مشتری‌هایی که نیاز مالی دارند، خریداری می‌کنند و با چند مرحله چرخش معاملاتی، به مصرف‌کننده واقعی می‌فروشند، اما تا زمانی که نرخ را چند برابر نکرده‌اند، اجازه فروش فایل به مصرف‌کننده واقعی را نمی‌دهند.

رحمتی در پایان گفت: کنترل چگونگی فعالیت تمامی بنگاه‌های معاملات ملکی و کوتاه کردن دست دلالان مسکن از روند خرید و فروش خانه در سراسر ایران می‌تواند یکی از راهکارهای مهم در کنترل نرخ تمام‌شده مسکن و حتی کاهش نرخ آن باشد.

امروزه با شتاب گرفتن خدمات دولت الکترونیک و راه افتادن استارت‌آپ‌های فراوان در حوزه خریدوفروش ملک، خواه ناخواه به مرور دست دلالان مسکن از حوزه خریدوفروش ملک، کوتاه خواهد شد.

در این فرآیند فرصتی ایجاد خواهد شد تا نرخ مسکن، براساس نظرات کارشناسان حرفه‌ای و خبره تعیین و در سامانه‌های الکترونیکی به اطلاع خریداران و فروشندگان برسد. در این شرایط معاملات در پلتفرم‌های خصوصی و سامانه‌های کنترل‌شده دولتی براساس قیمت‌های واقعی انجام خواهد شد که امید است، این سیاست با حمایت متولیان مسکن و شهرسازی، اجرایی شود.

سخن پایانی

یکی از نکات عجیب بازار مسکن، رشد تصاعدی تعداد بنگاه‌های معاملات ملکی، باوجود کاهش شدید قدرت خرید و در نتیجه کاهش معاملات املاک است. رشد تصاعدی تعداد بنگاه‌های معاملات ملکی ثبت‌شده طی ۳۰ سال گذشته باوجود افت محسوس قدرت خرید، معمای چگونگی ادامه حیات اقتصادی این بنگاه‌ها را در ذهن ایجاد می‌کند. این معما البته با نگاهی به بازار مسکن و وضع فعالیت بنگاهداران در این بازار به‌سادگی حل می‌شود.ورود مستقیم بنگاهداران به بازار در نقش دلال، با هدف کسب سودهای کلان، مهم‌ترین انگیزه آنها برای فعالیت در حرفه مشاور املاک و البته تنها دلیل رشد برق‌آسای این بنگاه‌ها در سال‌های اخیر است. صرف‌نظر از معدود بنگاهدارانی که خود را آلوده به سفته‌بازی و نرخ‌سازی‌های کاذب نمی‌کنند و عموما افرادی باسابقه در این حرفه هستند، اکنون بخش قابل‌توجهی از بنگاهداران نقش دلال در بازار مسکن را برعهده گرفته‌اند. بنابراین ساماندهی معاملات ملکی نیازمند همکاری همه نهادها درگیر است.