بانک مرکزی به‌تازگی در جدیدترین گزارش خود، از افزایش نرخ هر مترمربع مسکن در تهران در اسفند سال ۱۴۰۲ به بیش از ۸۱ میلیون تومان خبر داده است؛ آماری که از افزایش بیش از ۳ درصدی نرخ در قیاس با بهمن و افزایش بیش از ۲۴ درصدی در قیاس با دوره زمانی مشابه سال قبلش خبر می‌دهد. روندی که به‌نظر می‌رسد همچنان ادامه‌دار باشد و ما شاهد افزایش بیشتر نرخ مسکن در ادامه راه ۱۴۰۳ باشیم؛ مسئله‌ای که خانه‌دار شدن را برای بخش‌های قابل‌توجهی از مردم کشورمان تبدیل به یک رویا و البته که اجاره‌نشینی را نیز برای آنها سخت و سخت‌تر کرده است. در این نقطه، باید توجه داشته باشیم که بازار مسکن ایران از چالش‌های بزرگی رنج می‌برد؛ چالش‌هایی که در تحریک افزایش نرخ آن نقشی مهم و محوری را بازی می‌کنند. صمت در این گزارش روند احتمالی بازار مسکن در سال ۱۴۰۳ را از نگاه کارشناسان مورد نقد و بررسی قرار داده است.

بازار مسکن تابعی از متغیرهای کلان اقتصادی است

نوع نگاه نظام حکمرانی در اقتصاد کشورمان به حوزه مسکن، همواره دستوری بوده است. نگاه و رویکردی که ناکارآمدی آن در کشورهای مختلف و به‌طورخاص کشورمان در سال‌های گذشته به‌عینه به‌اثبات رسیده است. با این حال، همچنان شاهد تداوم این رویکرد در بازار مسکن هستیم.

موضوعی که نه‌فقط مشکلات را حل نکرده، بلکه در توسعه و تعمیق آنها نیز نقشی محوری بازی کرده است. در این راستا، شاهد بوده‌ایم که هر آنچه به شیوه دستوری در رابطه با بازار مسکن کشورمان از سوی نظام حکمرانی این حوزه گفته و اعلام شده، در عرصه عمل چندان ماهیت عملیاتی به خود نگرفته و دستاوردهای عینی را به‌همراه نداشته است.

مشکل بعدی این است که هنوز این درک راهبردی، چه در میان مردم و چه سیاست‌سازان کشورمان ایجاد نشده که بازار مسکن تابعی از متغیرها و معادلات کلان اقتصادی کشورمان است. در این راستا، هرچه نوسانات اقتصادی و نرخ ارز و تورم در اقتصاد ایران دستخوش تغییر شود و رو به بالا حرکت کند، تاثیرات عینی خود را نیز در بازار مسکن به‌نمایش خواهد گذاشت. د از این‌رو، اینکه به حوزه مسکن به‌صورت جزیره‌ای نگاه و فکر کنیم که می‌توانیم چالش‌ها در این عرصه را به‌صورت انفرادی مخاطب قرار دهیم، چندان منطقی به‌نظر نمی‌رسد.

و در نهایت اینکه، روند ساخت و عرضه مسکن در کشورمان در قیاس با تقاضای قابل‌توجه و گسترده‌ای که در این بازار وجود دارد، حقیقتا از تناسب برخوردار نیست. این مسئله نیز خود موجب می‌شود تا مسکن به کالایی کمیاب در ایران تبدیل شود و همین مسئله انفجارهای قیمتی در قالب آن را تحریک و تشویق می‌کند.

به‌طورخاص درباره شهر تهران شاهد این موضوع هستیم و همین نبود تناسب عرضه و تقاضا سبب شده است تا نرخ مسکن در تهران قله‌های قیمتی جدید و جدیدتری را فتح کند.

تاثیر انباشت تقاضاهای بی‌پاسخ بر بازار مسکن

داود بیگی‌نژاد، نایب‌رئیس اتحادیه املاک تهران به صمت گفت: بازار مسکن امسال متاثر از بازار مسکن در سال قبل و انباشت تقاضاهای بی‌پاسخ است، در عین حال می‌توان نقش بازارهای موازی و نوسانات آنها را در تعیین وضعیت بازار مسکن، تعیین‌کننده ارزیابی کرد. وی در ادامه اظهار کرد: انباشت تقاضاهای مسکن در سال قبل، احتمالا تاثیر مهمی بر بازار مسکن در امسال دارد. در صورتی که تقاضاهای مسکن پاسخ داده نشوند، می‌توانند تاثیر منفی بر بازار مسکن داشته باشند، بنابراین وضعیت بازارهای مختلف و نوسانات آنها در تعیین وضعیت بازار مسکن بسیار اثرگذار است.

وی به نیازهای بازیگران بازار مسکن اشاره کرد و گفت: بسیاری از افراد از بعد مصرفی یا سرمایه‌گذاری در محدوده محل سکونت خود به بخش مسکن نیاز دارند، بنابراین لازم است علاوه بر حجیم‌سازی و انبوه‌سازی، نیاز به استفاده از تسهیلات مسکن در بافت‌های فرسوده و مراکز شهرها فراهم شود تا تولید مسکن در این مناطق بهبود یابد.

بیگی‌نژاد به دلایلی که باعث خواب سرمایه و سرمایه‌گذاران در بخش مسکن می‌شود، اشاره کرد و گفت: این دلایل شامل موضوعات مربوط به نظام مهندسی و طولانی بودن زمان دریافت صدور جواز ساخت می‌شوند. برای حل این موضوعات، می‌توان وضعیت نظام مهندسی را بررسی کرد و بهبود بخشید و همچنین زمان دریافت جواز ساخت را کاهش داد تا این مشکلات رفع شود.

روند دریافت جواز ساخت، طولانی است

نایب‌رئیس اتحادیه املاک تهران درباره دلایل تحرک در بخش معاملات مسکن در فصل زمستان تصریح کرد: در 3 ماه پایانی سال، کسانی که در بازار مسکن سرمایه‌گذاری یا نیاز مصرفی خود را مرتفع می‌کنند، سعی کردند این نیاز را در فصل زمستان و سه‌ماهه منتهی به پایان سال برآورده کنند. این امر باعث رونق نسبی در تعداد معاملات و قراردادهای مسکن در ماه‌های پایانی سال شد. براساس گزارش‌های مرکز آمار، آمارها در این ماه‌ها با ماه‌های قبل تفاوت دارند. بیگی‌نژاد در خاتمه پیرامون سیاست‌های شهرداری در امر احیای بافت‌های فرسوده خاطرنشان کرد: صرف اینکه شهرداری تهران، برای رونق بافت‌های فرسوده، اقدام به ارائه بسته‌های تشویقی کند، کافی نیست. ما در حال‌ حاضر موضوعاتی در نظام مهندسی داریم، همچنین زمان دریافت صدور جواز ساخت طولانی است که سبب خواب سرمایه سرمایه‌گذاران در بخش مسکن می‌شود و بنابراین برای جذب سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، این مشکلات باید رفع شوند.

بازار مسکن در شوک کامل است

کیاکسار محمدی، کارشناس بازار مسکن در شرایط فعلی بازار مسکن به صمت گفت: دولت برای ساخت‌وساز از همان ابتدا پیش‌بینی‌هایی برای تامین مالی داشت که بیشتر آن موارد به‌درستی محقق نشد و حالا شاهد نارضایتی‌های زیادی هستیم. حقیقت امر آن است که دولت نسبت به آورده‌های متقاضیان حساب ویژه‌ای باز کرده بود؛ به این ترتیب که زمین به‌طور رایگان در اختیار فرد متقاضی قرار گیرد یا بخشی از هزینه‌های ساخت را مردم و قسمت عمده آن، توسط بانک‌ها تامین شود. وی ادامه داد: از همان مقطع نیز، نگرانی‌ها و تردیدهای فراوانی وجود داشت، اما متاسفانه دولت توجهی به هشدارها نکرد. هشدار اصلی ما این بود که در شرایط تورم ۴۰ درصدی، پیش‌بینی‌های دولت برای تکمیل طرح‌های عمرانی بزرگ مثل نهضت ملی مسکن تحقق پیدا نخواهد کرد. قاعدتا اتمام پروژه‌های ساختمانی چندین سال به‌طول می‌انجامد و برآورد هزینه‌های ساخت باید بسیار دقیق و اصولی انجام بگیرد که شوربختانه چنین دقتی از سوی متولیان امر انجام نگرفته است.

محمدی تصریح کرد: اصول کار به این شکل است که باید تمامی هزینه‌های ریز و درشت مربوط به ساخت در نظر گرفته شود؛ به‌عنوان‌مثال نرخ مصالح ساختمانی نظیر میلگرد، سیمان و سایر نهاده‌ها طی چند سال گذشته به‌شدت افزایش پیدا کرده است و این موارد باید از همان روز نخست پیش‌بینی می‌شد.

شکست بزرگ دولت

این کارشناس بیان کرد: متاسفانه طرح نهضت ملی نتوانسته کمک شایانی به حل مشکل تامین مسکن کند و در این زمینه نمی‌توان به دولت نمره قبولی داد. عدم‌موفقیت دولت در به اتمام رساندن طرح مسکن ملی و تاخیر طولانی‌مدت در تحویل واحدهای مسکونی به متقاضیان، بهانه‌ای خوبی است تا به سایر طرح‌های مربوط به مسکن و تاثیرشان بر بهبودی وضعیت بازار بیشتر توجه کنیم. طرح‌های مسکنی دولت‌ها طی سال‌های گذشته، کم و بیش بر بازار مسکن و وضعیت تامین خانه اثرگذار بودند.

وی گفت: دولت‌ها باید برنامه‌ها و طرح‌هایی را اجرا کنند که تسهیلات و وام‌های مسکن با شرایط ویژه به مردم ارائه کنند. البته طرح ساخت مسکن در دولت نهم و دهم به‌منظور تامین مسکن با نرخ مناسب برای اقشار کم‌درآمد جامعه اجرایی شد. این طرح تاحدی به افزایش تامین مسکن مهر و کاهش قیمت‌های مسکن در بازار کمک کرد، اما بی‌نقص نبود.

محمدی درباره پرداخت تسهیلات بخش مسکن خاطرنشان کرد: اگر پرداخت تسهیلات بخش مسکن بدون برنامه‌ریزی و توجه به منابع بانکی پرداخت شود، می‌تواند تبعات جبران‌ناپذیری را در سیستم بانکی به‌وجود ‌آورد و باعث افزایش نقدینگی در بلندمدت شود. سیستم بانکی باید برای پرداخت تسهیلات بخش مسکن به‌نحوی عمل کند که سوددهی کافی داشته باشد و جلوی هرگونه ضرر احتمالی گرفته شود. تسهیلات مسکن در برخی کشورهای غربی تا ۸۰ درصد هزینه خرید مسکن را تامین می‌کند و با سودهای ناچیز و بازپرداخت کوتاه‌مدت، به افراد برای خانه‌دار شدن یاری می‌رساند، اما در کشور ما اقساط، نرخ بهره و مدت بازپرداخت این تسهیلات به‌گونه‌ای است که اگر افراد کل درآمد ماهانه خود را به پرداخت اقساط این وام‌های پربهره اختصاص دهند، باز هم کافی نیست.

با نگاهی به آمارها مشاهده می‌کنیم که تاحدودی رشد افسارگسیخته قیمت‌ها در بازار مسکن نسبت به گذشته کنترل شده و تقریبا هماهنگ با تورم اقتصادی کشور در حال حرکت است. همچنان وضعیت قیمت‌ها توان خرید خانه را از خیلی از اقشار کم‌درآمد جامعه گرفته و سیاست‌های دولت نتوانسته آرامش را به بازار برگرداند. نداشتن برنامه‌ریزی دقیق برای پیش بردن پروژه‌های ساخت‌وساز و آمارهای ضد و نقیض که از سوی منابع ذی‌ربط منتشر می‌شود، تولید مسکن را به چالش کشانده و با تاثیر گذاشتن بر بازار اجاره، مستاجران را گرفتار کرده است.

سخن پایانی

در کشورهایی که بخش مسکن از نوسان بالایی برخوردار است، سیاست‌گذاران با چالش‌های فشار تورمی مواجه‌ و همزمان در پی به‌حداقل رساندن اثرات تورمی هستند. اینکه نوسانات بخش مسکن منجر به نوسان شدید در سطح نرخ کالاها و خدمات خواهد شد یا اینکه تورم، شوک‌های ادواری نرخ و اجاره مسکن را به‌دنبال دارد، موضوعی بسیار مهم در نظریه‌های اقتصاد مسکن به‌شمار می‌رود. نظر به اهمیت بخش مسکن در ابعاد تولید، سرمایه‌گذاری، تورم و توزیع درآمد، بی‌توجهی به ارتباط نوسانات بخش مسکن و نوسانات اقتصادی، دولت و بانک مرکزی را در رسیدن به وظیفه تثبیت اقتصادی و تحقق اهداف اقتصاد کلان ناکام خواهد گذاشت. ارتباط تورم و بخش مسکن به‌عنوان یکی از بحث‌های مهم مطرح است، چراکه این نوسانات بخش مسکن نه‌تنها محیط اقتصادی را متاثر می‌سازند، بلکه ثبات سیستم مالی را هم تحت‌تاثیر قرار می‌دهند.