کسب درآمد با نیت تنظیم بازار
در چند سال گذشته، علاوه بر کاهش تولید مسکن، تورم غیرمنطقی قیمت‌ها، قدرت خرید مردم را به‌شدت کاهش داده است، به‌نحوی که اقشار میانی و حقوق‌بگیران بیش از پیش، از صاحب‌خانه شدن دور شده‌اند.
در چند سال گذشته، علاوه بر کاهش تولید مسکن، تورم غیرمنطقی قیمت ها، قدرت خرید مردم را به شدت کاهش داده است، به نحوی که اقشار میانی و حقوق بگیران بیش از پیش، از صاحب خانه شدن دور شده اند. این روند هر سال بیشتر از سال قبل از تعداد مالکان خانه کاسته و بر تعداد مستاجران افزوده است. این افزایش تقاضا در بازار اجاره نیز به افزایش بی سابقه و افسارگسیخته اجاره بها منجر شده است. در این بین، بسیاری از کارشناسان در آسیب شناسی مشکلات مسکن به موضوع خانه های خالی اشاره کرده اند و معتقدند: ورود خانه های خالی به بازار ملک، با بر هم زدن تعادل عرضه و تقاضا، می تواند اهرمی برای کنترل این بازار تلقی شود. این گروه یکی از راه های بکارگیری این اهرم را اجرای قانون مالیات بر خانه های خالی می دانند.صمت در تحلیل پیش رو به تاثیر اخذ مالیات از خانه های خالی بر بازار مسکن پرداخته است.
استفاده از اهرم مالیات با هدف افزایش عرضه
مرکز آمار در سال ۹۵ تعداد واحدهای خالی در کشور را ۲ . ۶ میلیون برآورد کرد. براساس پژوهش های انجام گرفته، عوامل زیادی می تواند به خالی ماندن یک واحد مسکونی بینجامد، مسئله اصلی جایی است که سوداگران برای استفاده از بازار پرسود مسکن، واحدهای شان را بی استفاده نگه می دارند که به کاهش عرضه و گرانی خانه در بازار خرید یا اجاره منجر می شود. از سوی دیگر، منجمد ماندن بخش بزرگی از سرمایه های کشور، آسیب به تولید را پی داشته است. بروز مشکلات یادشده، صاحب نظران را بر آن داشت تا پیشنهاد وضع مالیات بر واحدهای خالی را ارائه دهند. مدافعان وضع این مالیات به تغییر انگیزه ها در بخش مسکن (بورژوازی مستغلات) تاکید داشته است و معتقدند دریافت مالیات از خانه های خالی می تواند مالکان را به عرضه بیشتر وادارد، البته در طراحی این قانون باید به گونه ای عمل شود که تقاضای مصرفی آسیب نبیند. میزان مالیات نیز باید صرفه اقتصادی خالی ماندن خانه ها را از بین ببرد. به طورمعمول این نرخ در کشورهای مختلف معادل ۲ تا ۱۰ درصد ارزش ملک است.به گزارش صمت و براساس تحلیل بازوی پژوهشی مجلس، نتایج سرشماری مرکز آمار، تعداد خانه های در سال های ۸۵ تا ۹۵ حدود ۴ برابر افزایش داشته و از ۶۳۳ هزار واحد به ۱ . ۶ میلیون در سال ۹۰ و ۲ . ۶ میلیون واحد در سال ۹۵ افزایش یافته است. در این مدت، سهم خانه های نسبت به کل واحدهای مسکونی کشور از ۴ . ۲ به ۸ . ۳ درصد در سال ۹۰ رسید. این شاخص باز هم جهش پیدا کرد تا در سال ۹۵ به رقم بی سابقه ۱۱ . ۳ درصد برسد.تهران ۱۹ درصد خانه های خالی کشور را از در خود دارد که معادل ۴۹۰ هزار خانه است. در سال ۹۵ سهم خانه های خالی از کل واحدهای مسکونی پایتخت به ۱۱ . ۶ درصد رسیده است. استان های اصفهان، خراسان رضوی، آذربایجان شرقی، البرز و خوزستان در مجموع ۳۹ درصد از کل املاک خالی کشور را داشته و پس از تهران، میزبان بیشترین واحدهای متروک مانده هستند.
۴ برابر شدن تعداد خانه های خالی کشور در یک دهه، در شرایطی اتفاق افتاد که نرخ مسکن هم 7 برابر شد. این جهش چشمگیر سبب شد تا بخش مهمی از جامعه، دیگر توانایی مالی خرید خانه نداشته باشند و به سمت اجاره نشینی رفته اند. در سال ۷۵ ، بیش از ۷۳ از مردم صاحب خانه هایی بودند که در آن سکونت داشتند. این رقم ۲ دهه بعد و در سال ۹۵ به ۶۰ درصد کاهش یافت. در این مدت، اجاره نشینی در کشور رشد تکان دهنده ای پیدا کرد و 2برابر شد. به این ترتیب، کمبود مسکن عرضه شده در بازار در کنار جهش تعداد اجاره نشینان، در مقابل خالی نگه داشتن خانه ها حساسیت به این مسئله را افزایش داد.
شکست تئوری بازار در بخش مسکن
بازار مسکن، مانند هر کالا یا خدمت دیگر، در صورتی که بتواند نرخ خود را به شکل تابعی از عرضه و تقاضا تعیین کند، به وضعیت نرمال رسیده است. اگر تقاضا بیش از عرضه باشد، کمبود مسکن به وجود می آید و نرخ مسکن جهش پیدا می کند. در ادبیات اقتصادی پیش بینی می شود که این وضعیت سبب کاهش تعداد واحدهای خالی می شود و متقاضیان به سرعت این خانه ها را تصاحب می کنند. به عبارت ساده تر، این رویکرد تصور می کرد میان خانه خالی و رشد نرخ مسکن رابطه معکوس وجود دارد و بر این اساس، کاهش تعداد خانه های خالی باید به افزایش نرخ مسکن ختم شود. این فرضیه ای شکست خورده و در کشورهای گوناگون صحت آن زیر سوال رفته است.افزایش تعداد واحدهای خالی همواره کاهش نرخ مسکن نیست و واحدهای مسکونی در برخی از کشورها به دلیل گرانی با ارقام بسیار بالا (مثلا اسپانیا ۱۵ درصد) خالی مانده است. عامل دیگری که می تواند این وضعیت را که در ایران هم با آن مواجه شده ایم، توضیح دهد، شکست بازار در بخش مسکن است. شکست بازار یعنی شرایطی که مکانیسم بازار در آن رفتار غیرقابل پیش بینی پیدا می کند. در بازار باوجود استمرار تولید، تقاضا، امکان تامین شدن ندارد. عرضه انجام می شود،اما متناسب با نیازهای مصرف کنندگان نیست و خانه هایی وجود دارد که مشتری تمایل به خرید آن دارد،اما خالی نگه داشته می شوند.با این همه، بسیاری از کارشناسان معتقدند اگر میزان خانه های خالی در کشور، غیرطبیعی نباشد، می تواند در اقتصاد بازاری فعلی، به تعادل وضعیت هم کمک می کند. به باور این گروه، آنچه موجب دگرگونی کارکرد بازار می شود، ایجاد شکاف میان نرخ واقعی خانه های خالی نسبت به نرخ طبیعی آنها است. با افزایش تقاضاهای مازاد، یعنی تقاضایی که واحد مسکونی را نه به چشم یک کالای مصرفی بلکه وسیله ای برای حفظ ارزش دارایی های خود می بیند، حبابی ایجاد می شود که تقاضای کاذب عامل آن است. در ادامه، قیمت ها به تدریج بالا می روند و توان خرید مصرف کنندگان واقعی از آن عقب می افتد. این وضعیت چنان سرعتی به رونق صوری حاکم بر بازار می گذارد که افراد اگر سرمایه های خود را صرف خرید مسکن کنند و آن را راکد یا خالی بگذارند هم، باز سودی چشمگیر به جیب خواهند زد.اینجا دولت مکلف به مداخله در وضعیت به سود منافع عمومی (یعنی مردم) است، زیرا هزینه هایی از درآمدهای عمومی برای فراهم سازی و تسهیل امکان سکونت انجام شده و می شود. پس مالکی که دست به احتکار می زند به مردم و به طورخاص زحمتکشان و مزدبگیران آسیب می زند و دولت هم باید مقابل این اقدام بایستد. نگرفتن مالیات از این مالکان، آنها را تشویق به راکد گذاشتن سرمایه های کشور می کند،اما اخذ مالیات هم عدالت اجتماعی را تقویت می کند و هم خزانه را. مرکز آمار در سال ۱۴۰۰ ، منجمد شدن 2هزار میلیارد تومان از منابع کشور را به واسطه وجود خانه های خالی برآورد کرده بود.
چگونه این سیاست کارآمدتر خواهد بود؟
چالش مهم این سیاست، شناسایی خانه های خالی است. اخذ مالیات از مالکان املاک خالی، با هدف شناسایی این واحدها و فشار هدفمند برای تنظیم بازار مسکن است. کمبود اطلاعات مانع اجرای دستیابی به این هدف می شود. در هر کشور روشی ویژه برای این اقدام طراحی شده است. بهترین روش باید همزمان با کاهش فرار مالیاتی، هزینه های اجرایی زیادی در پی نداشته باشد.مناطق مهم برای اخذ مالیات شهرهای بزرگ و پرجمعیتی هستند که تقاضای بالا برای اجاره و خرید مسکن وجود دارد و خالی بودن چشمگیر واحدهایی امکان معاملات را سلب کرده است. سپس، شیوع تعیین نرخ پایه یک دارایی (در اینجا مسکن) برای محاسبه مالیات مطرح است. شاخص کارآمد برای اخذ مالیات از خانه های باید به گونه ای باشد که فاصله چندانی با نرخ واقعی نداشته باشد و همزمان با اعمال سلیقه تغییر نکند.میزان مالیاتی که برای این بخش تعیین می شود، دستخوش عوامل گوناگون و توصیه شده است که در طراحی قانون این موارد لحاظ شوند.
در این میان، چون اخذ مالیات باید به تحریک بازار منجر شود، پیش از اینکه بالا یا پایین بودن آن جای پرسش داشته باشد، میزان بازدارندگی آن مطرح است. با تعیین نرخ بازدارنده مالک به سمت عرضه واحد خالی خواهد رفت،اما اگر نرخ مالیات کمتر از حدی باشد که به بازدارندگی منجر شود، مالکان به تغییر رفتار خود مجاب نخواهند شد. در مجموع، نرخ مالیات بر خانه های خالی باید آن قدر باشد که افت ناشی از کلید خوردن ملک را بی اهمیت کند.از آنجایی که اجرای این سیاست، قصد مقابله با سوداگران را دارد، تقاضای مصرفی نباید دچار مشکل شود. از سوی دیگر، این پایه مالیاتی برای فعالیت های مولد یا عرضه کالاها مشکل ایجاد کند. به همین دلیل، حوزه های مولد و بخش مصرفی از پرداخت این مالیات معاف می شوند. در کشورهایی چون انگلیس یا فرانسه همه املاک یک فرد، حتی خانه ای که در آن زندگی می کند، اگر بیش از یک مدت مشخص خالی بماند، مشمول پرداخت مالیات خواهد بود؛ شرایط خاصی چون بستری شدن مالک در بیمارستان یا مسافرت صاحب خانه برای نگهداری از فردی در جایی دیگر.«خانه تعطیلاتی» هم نوعی واحد خالی محسوب می شود که مدت زمان استفاده از آن در طول سال بیش از خانه های خالی است و گاه آن را شبه خالی می نامند. با این حال، اگر این خانه ها بزرگ تر از حد قانونی کشورها باشند هم، مشمول مالیات می شوند.
سخن پایانی
اخذ مالیات از فعالیت های اقتصادی، می تواند منافع متعددی برای کشور داشته باشد. در رابطه با اخذ مالیات از واحدهای خالی، آن را از موثرترین ابزارهای تعادل بخشی به بازار و مقابله با سوداگران می دانند. برخی معتقدند این مالیات با افزایش هزینه های خالی ماندن واحدها، انگیزه های سوداگرانه را کاهش می دهد و سبب غبت بیشتر برای عرضه خانه ها می شود. مالیات ستانی از خانه های خالی اگر به اندازه کافی باشد، هزینه هایی به مالکان این واحدها تحمیل می کند که لااقل برای اجاره واحدهای شان کمتر تعلل خواهند کرد. از مزایای دیگر این پایه مالیاتی، اثر آن بر نرخ مسکن است. نتایج پژوهش هایی که در این باره انجام شده است، نشان می دهد که مالیات گیری از واحدهای خالی، عرضه مسکن را افزایش می د هد که این امر به کنترل نرخ اجاره بها منجر می شود. یک محقق این مسئله را دستمایه مطالعه خود در کانادا قرار داد و نتیجه گرفت وضع مالیات بر واحدهای مسکونی خالی به تعدیل ۱۵ درصدی نرخ مسکن انجامید.مالیات بر خانه های خالی بیشتر یک ابزار تنظیمی است که هدف اصلی آن، تحریک مالکان خانه های خالی به عرضه کالا در بازار است، اما در نهایت، اجرای این قانون منجر به افزایش درآمد دولت می شود و بنا بر تجربه دیگر کشورها، اگر درآمد حاصل از این محل، به ساخت مسکن ارزان نرخ برای مردم اختصاص یابد، مفیدفایده است و آثار تنظیمی آن بیشتر هم می شود.
