شانس به خانه‌های قدیمی رو کرد
بازار مسکن در سال‌های اخیر رشد نرخ افسارگسیخته‌ای را تجربه کرده، به‌نحوی که خرید خانه از توان بسیاری از اقشار کم‌درآمد جامعه خارج شده است.
بازار مسکن در سال های اخیر رشد نرخ افسارگسیخته ای را تجربه کرده، به نحوی که خرید خانه از توان بسیاری از اقشار کم درآمد جامعه خارج شده است. این موضوع در حالی اتفاق افتاده که از واحدهای زیر ۲ میلیارد تومان، به عنوان خانه های خوش نرخ یاد می شود، از این رو ترجیح بسیاری از معامله گران مسکن بر این است که به سراغ خرید واحدهای قدیمی سازی بروند که نرخ مناسب تری نسبت به واحدهای نوساز دارند.
از طرفی، تغییر رفتار معامله گران و هجوم مردم برای خرید املاک قدیمی تر، آهنگ رشد نرخ این واحدها را نیز افزایش می دهد و همان طور که در آگهی های سایت های اینترنتی مشاهده می شود، نرخ این خانه ها روز به روز در حال افزایش است و دیگر از خانه های ارزان نرخ خبری نیست.
سهم معاملات مسکن از خانه های قدیمی
در حال حاضر خانه های با عمر بنای بالای ۵ سال، ۷۱ درصد خریدوفروش ها در بازار مسکن شهر تهران را تشکیل می دهند. این سهم در سال گذشته ۶۶.۸ درصد و 2 سال قبل ۶۱ درصد بود، همچنین سال ۱۳۹۲ واحدهای بالای ۵ سال تنها ۴۱ درصد معاملات را به خود اختصاص می دادند.
در حالی معاملات مسکن شهر تهران در مرداد رشد منفی ۲۴ درصدی را ثبت کرده که همچنان سهم واحدهای مسکونی ۲۰ سال به بالا در معاملات در حال افزایش است. براساس آمار رسمی طی مرداد امسال، ۷۸۲۵ فقره معامله در بازار مسکن تهران ثبت شد که نسبت به ماه پیش از آن (تیر ۱۴۰۱) ۲۴ درصد کاهش یافته است. در تیر امسال، ۱۰۲۹۴ هزار فقره معامله مسکن در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران ثبت شده بود. بررسی گزارش تحولات بازار مسکن حاکی از آن است که طی ماه گذشته خانه های با عمر ۲۰ سال به بالا همچنان روند رشد خود را طی می کند. در معاملات مرداد ۲۱.۲ درصد معاملات مربوط به این گروه سنی مسکن بود که نسبت به مرداد سال گذشته حدود ۱۰ درصد افزایش یافته است.
در مرداد سال گذشته سهم این واحدها از معاملات ۱۱.۷ درصد بود. در مجموع خریدوفروش واحدهای ۲۰ سال به بالا در مرداد ۱۴۰۱ نسبت به مرداد ۱۴۰۰ بالغ بر ۱۵۷.۳ درصد رشد داشته است، همچنین واحدهای مسکونی تا ۵ سال ساخت با ۲۸.۹ درصد (۲۲۵۹ فقره از مجموع ۷۸۲۵ فقره معامله) بیشترین سهم را در معاملات مسکن مرداد ۱۴۰۱ شهر تهران داشته اند. صمت در این گزارش علت این موضوع را بررسی کرده است.
اهمیت ساخت مسکن ارزان برای اقشار هدف
محمد فیروزی، نماینده دوره نهم مجلس شورای اسلامی در رابطه با این موضوع به صمت گفت: شرایط بازار مسکن در دولت های گذشته آن طور که باید ساماندهی نشد و عدم مسئولیت پذیری در این حوزه کمکی به بهبود بازار مسکن نکرد. این موضوع باعث شد تا حجم تقاضای مصرفی روند صعودی به خود بگیرد و تعادل در عرضه و تقاضا بر هم بخورد.
وی در ادامه بیان کرد: در حال حاضر تعداد زیادی از واحد مسکونی در کشور وجود دارد، اما متاسفانه با درآمد افراد همخوانی ندارد، از این رو اهمیت دارد تا دولت به تولید مسکن ارزان نرخ توجه بیشتری کند تا فضای قیمتی کاهش پیدا کند، چرا که منبع درآمد بیشتر افراد جامعه کفاف خرید خانه را نمی دهد. فشار اقتصادی حاکم بر جامعه در گذشته سبب شد تا مستاجران در نهایت بعد از گذشت چند سال مجبور به ترک محل سکونت خود و در مناطق پایین تر ساکن شوند، اما اکنون دیده می شود افرادی که در مناطق برخوردار و بالای شهر ساکن بوده اند، بعد از گذشت یک سال از قراردادهای خود مجبور به حاشیه نشینی و شهرک نشینی شده اند.
فیروزی افزود: دولت باید یک تعریف مشخصی از ساماندهی این حجم از تقاضای بازار مسکن در سال های آینده داشته باشد و با مدیریت صحیح و کارآمد، بهترین راهکار را انتخاب کند. در این راستا ضرورت دارد دولت بانک ها را مکلف به پرداخت تسهیلات مناسب برای مستاجران کند تا از بی خانمان شدن این افراد جلوگیری کند، زیرا با این روند گرانی ها، ممکن است کار از حاشیه نشینی بگذرد و اتفاقاتی بیفتد که جای جبران نداشته باشد. پدیده ای که به اشکال مختلفی نظیر پشت بام خوابی، بالکن خوابی، پارکینگ خوابی و در نهایت کارتن خوابی در حال رخ دادن است که به هیچ عنوان در شأن مردم کشور نیست.
ضرورت افزایش همکاری ها برای تولید مسکن
نماینده پیشین مجلس شورای اسلامی اظهار کرد: زنگ خطری که برای بازار مسکن در کشور به صدا درآمده، باید با مدیریت و برنامه ریزی دولت و مسئولان حل وفصل شود و همکاری ها با سازندگان، پیمانکاران و بخش خصوصی بیشتر از گذشته انجام بگیرد تا با افزایش تولید کمبودهای پیش آمده جبران و در نهایت نرخ تورم بخش مسکن منفی شود.
کشور در حال حاضر تمام ظرفیت های لازم را برای تولید مسکن دارد و می تواند با اتکا بر دانش و توان اقتصادی در مسیر توسعه و تولید مسکن گام های بلندی بردارد. معیشت و مسکن جزو مهم ترین نیازهای هر جامعه است که دولت باید به آن ورود کند، در غیر این صورت می تواند تبعات جبران ناپذیری را در جامعه به وجود بیاورد.
وی گفت: در بلندمدت باید ساخت وساز مسکن در بخش خصوصی و دولتی رونق بگیرد. متاسفانه در سال های اخیر نرخ واحدهای دولتی همسو با نرخ بازار رو به افزایش بوده است. این موضوع در حالی اتفاق افتاد که این بخش از تمام امکانات دولتی استفاده می کنند و در نهایت نرخ تمام شده برای مصرف کننده با نرخ تمام شده بخش خصوصی تفاوت چشمگیری ندارد.
ساخت مسکن ارزان در کشور برای اقشار هدف، موضوعی است که علاوه بر خانه دار کردن اقشار ضعیف، باعث اشتغالزایی شده و از بیکاری کارگران فصلی جلوگیری می کند، اتفاقی که در سال های اخیر به طورکامل مشهود است.
نظارت دولت بر پروژه های مسکنی افزایش یابد
فیروزی به صمت گفت: در سال های گذشته بحث مسکن مهر مطرح شد و سر و صدای زیادی به پا کرد. این طرح از همان ابتدا با انتقادهای زیادی روبه رو شد، هرچند این واحدها در حاشیه شهر ساخته شد و از امکانات رفاهی کافی برخوردار نبود،اما کمک بزرگی به خانه دار شدن دهک های پایین جامعه کرد.
علاوه بر این، دولت وقت بر این موضوع نظارت دقیق و مستمری داشت و تمام نهادهای ذی ربط را برای اجرایی شدن این هدف بزرگ هماهنگ کرد، در نهایت این همکاری ها جان تازه ای به تولید مسکن در کشور داد و اگر مدیریت ارگان و نهادی با این طرح هماهنگ نبود، به سرعت جایگزین می شد.
وی در پایان گفت: وزارت راه و شهرسازی در دولت جدید با ضعف مدیریتی روبه رو است و قادر نیست برای اجرایی شدن طرح نهضت ملی مسکن هماهنگی های لازم را انجام دهد.
از طرفی، اجرایی کردن چنین پروژه بزرگی به تنهایی و بدون همکاری سایر بخش ها، به طورکامل منفی است و سرانجام خوشایندی ندارد. تنها راه پیش روی دولت برای ساماندهی بازار مسکن، افزایش همکاری ها و استمرار در بحث مدیریتی است که بیشتر از هر موضوع دیگری احساس می شود.
عوامل محرک بازار مسکن
سعید لطفی، عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک در رابطه با تغییر رفتار معامله گران بازار مسکن به صمت گفت: نرخ نهاده های ساختمانی نسبت به اواخر سال گذشته مقداری افزایش یافته است. این مسئله به رشد نرخ واحدهای نوساز یا پروژه های در حال ساخت می انجامد، اما به نظر نمی رسد بازار مسکن افزایش نرخ شدید را در ماه های آینده تجربه کند.
به گفته لطفی، رشد نرخ مسکن کمتر از تورم عمومی است. تورم نقطه به نقطه مسکن شهر تهران در ابتدای امسال ۲۶ درصد اعلام شد، در حالی که تورم عمومی در محدوده ۴۰ درصد قرار گرفت، در واقع مسکن ۱۴ درصد بازدهی منفی را تجربه کرد و باوجود رشد نرخ اسمی مسکن، نرخ واقعی آن ۱۴ درصد کاهش یافت.
وی درباره عوامل محرک بازار مسکن اظهار کرد: تورم عمومی، هزینه های ساخت، توان طرف تقاضا و تغییرات بازارهای موازی می تواند بر بازار مسکن تاثیرگذار باشد، به هر حال با مواجهه با تورم دیگر انتظار نمی رود که رشد نرخ مسکن صفر شود. فقط به دلایل متعدد ممکن است سرعت رشد مسکن کاهشی شود. این موضوع از سال گذشته بر بازار مسکن حاکم بوده است. لطفی خاطرنشان کرد: تا حدودی به ثبات قیمتی در بازارمسکن رسیده ایم و به احتمال زیاد همین روند تا پایان سال ادامه پیدا کند. نوسانات ماهانه دور از انتظار نیست، اما در روند کلی انتظار یک بازار باثبات را در مقایسه با تورم عمومی و دیگر بخش های اقتصادی داریم.
هجوم خریداران به واحدهای قدیمی
لطفی درباره تغییر رفتار معامله گران در بازار مسکن، به صمت گفت: نرخ مناسب و متراژ به نسبت بالا انگیزه خریداران مصرفی و سرمایه گذاری را برای خرید خانه های قدیمی ساز بیشتر کرده است.
از سوی دیگر، در شرایطی که بانک ها از پرداخت تسهیلات بخش مسکن سر باز می زنند و همکاری ها در این بخش ضعیف است، اما بسیاری از بانک ها مکلف به پرداخت وام نوسازی مسکن هستند، البته این وام از امتیازات ویژه ای هم برای بانک و هم برای دریافت کننده بهره مند است.
وی افزود: ساخت وساز اصولی را می توان یکی دیگر از دلایل افزایش خرید خانه های قدیمی ساز عنوان کرد. بسیاری از خانه های نوساز از نقشه مناسب و قابل سکونت چندانی برخوردار نیستند، همچنین استفاده از متریال ساختمانی نامناسب، خود در کور شدن ذوق خریدار خانه های نوساز بی تاثیر نیست.
دست نگه داشتن برای معامله خانه های نوساز که چند ماهی است، گریبانگیر بازار مسکن شده را می توان در زمره دیگر دلایل کوچ خریداران به سمت خانه های قدیمی ساز عنوان کرد تا جایی که بسیاری از خریداران حتی حاضر نیستند از ملک شان بازدید شود.
لطفی در پایان گفت: افزایش حاشیه سود خرید خانه های قدیمی از مهم ترین دلایل استقبال از این خانه ها است. به عبارت بهتر، ساخت وساز خانه های قدیمی در شرایط موجود و فروش برخی واحدهای آن می تواند حاشیه سود به نسبت بالایی را به همراه داشته باشد، تا جایی که در شرایط موجود برخی از خریداران مصرفی به صورت اشتراکی این خانه ها را خریداری و بازسازی می کنند یا از نو می سازند.
سخن پایانی
نکته کلیدی درباره بازار مسکن این است که بدانیم این بازار به دلایل متعددی ناهمگن و با چسبندگی نرخ همراه است، در این صورت، نوسانات این بازار به صورت کلی کاهشی نخواهد بود و باتوجه به اینکه احتمالا تورم در کشور ما همچنان وجود خواهد داشت، معمولا کاهش نرخ واقعی مسکن از طریق افزایش نیافتن نرخ در یک دوره انجام می گیرد. اگر سیاست گذاری های درستی انجام بگیرد و توان مالی اقشار کم درآمد برای خرید مسکن افزایش پیدا کند، امید آن می رود رفتار معامله گران به سمت خرید خانه های نوسازتر تغییر کند و با افزایش سرعت ساخت وساز در کشور، تعادل نسبی در بازار مسکن حاکم شود.
