یکی از راه‌حل‌هایی که همواره از سوی مسئولان شهری مطرح می‌شود، استفاده از روش‌های صنعتی در نوسازی این بافت‌ها است. برخی از آنها تجمیع پلاک‌های ریزدانه را شرط استفاده و بهره‌مندی از روش‌های صنعتی می‌دانند، برخی دیگر، ساخت انبوه مسکن را چاره کار مطرح می‌کنند و برخی هم، بر انجام همان سیستم‌های سنتی با روش‌های صنعتی تاکید دارند. در نهایت، کارشناسان دلیل اصلی اجرایی نشدن این اظهارنظرها را نبود شناخت کافی از بافت فرسوده شهری می‌دانند. بافت فرسوده شهری براساس مطالعات انجام‌شده دارای ۳ ویژگی منفی ریزدانگی، نفوذناپذیری و ناپایداری است. ضمن اینکه، این بافت به‌لحاظ اجتماعی، دارای بافت سنتی بوده و قدمت حضور و میانگین سنی ساکنان هم در این بافت‌ها بیشتر است. بدین‌معنی که تنها با پرداخت پول بیشتر، نمی‌توان رضایت ساکنان را برای خریداری املاک‌شان به‌دست آورد.

سیاست راهبردی برای تولید مسکن

اگرچه نوسازی بافت‌های فرسوده، به‌عنوان یکی از سیاست‌های راهبردی برای تولید مسکن قلمداد می‌شود، اما آن‌طور که سازندگان مسکن می‌گویند، علاوه بر مشکلات حقوقی، تنگناهای مربوط به ساخت‌وساز در این بافت‌ها که ناشی از کم‌عرض بودن معابر در این مناطق است؛ از جمله چالش‌های پیش‌روی انبوه‌سازان و فعالان مسکن برای احیای این بافت‌ها است.صنعتی‌سازی ساختمان به‌معنای استفاده از فرآیندها و تکنولوژی‌های صنعتی برای ساخت‌وساز ساختمان‌ها است. در این روش، بخش‌های مختلف ساختمان به‌صورت مجزا و در محل‌های دیگری ساخته می‌شوند و سپس به‌صورت ماژول‌ها یا قطعاتی به محل نهایی منتقل و در آنجا به هم متصل می‌شوند. صنعتی‌سازی ساختمان در جایگاه یک روش نوین ساخت‌وساز، بسیاری از مزایا را به‌همراه دارد. این روش می‌تواند زمان ساخت را به‌طورقابل‌توجهی و هزینه‌ها را نیز کاهش دهد و کیفیت ساختمان را بهبود بخشد. همچنین، با صنعتی‌سازی ساختمان می‌توان به‌شکل موثرتری از منابع استفاده کرد و پایداری زیست‌محیطی را بهبود بخشید.

لزوم تقویت رویکرد صنعتی‌سازی در نوسازی

محمد آئینی، مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران بااشاره به اینکه وزارت راه و شهرسازی در ۵ خط، برنامه ملی نهضت ملی مسکن را در دستور کار خود قرار داده است، اظهار کرد: آنچه در برخی از رسانه‌ها در زمینه قرار دادن این ۵ خط در مقابل همدیگر و در جایگاه رقیب عنوان می‌شود، نادرست است، زیرا موضوع مسکن روستایی، ساخت مسکن با زمین‌های ۹۹ساله، شهرک‌سازی، اعطای زمین به متقاضیان مسکن و نوسازی بافت‌های فرسوده به‌صورت مکمل، موضوع تامین مسکن موردنیاز جامعه را در قالب نهضت ملی مسکن دنبال می‌کنند.به‌گزارش وزارت راه و شهرسازی، معاون وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه ۱۵ درصد تامین مسکن در قالب نهضت ملی مسکن باید در محدوده بافت‌های فرسوده محقق شود، تصریح کرد: براساس برنامه نهضت ملی مسکن، سالی ۱۵۰هزار واحد مسکن باید در بافت‌های فرسوده ساخته شود.مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران گفت: ساخت ۱۵۰هزار واحد مسکن در بافت‌های ناکارآمد شهری در مدت یک سال به‌عنوان یک کار جهادی در جامعه محسوب می‌شود. طبق آمارهای اعلام‌شده، طی ۸ سال در دولت‌های یازدهم و دوازدهم به‌طورمتوسط ۴۰ تا ۴۴ هزار واحد مسکن در بافت‌های فرسوده، مسکن تولید شده است. براساس سیاست‌های دولت سیزدهم در سال ۱۴۰۰، حدود ۶۱ هزار واحد و در سال ۱۴۰۱، حدود ۶۵هزار واحد مسکن در بافت‌های ناکارآمد شهری احداث شده است.

آئینی با بیان اینکه بافت‌های فرسوده ظرفیت‌های بالایی در زمینه تامین مسکن موردنیاز جامعه دارد، گفت: ۲ میلیون و ۷۰۰ هزار بنای ناپایدار با جمعیتی در حدود ۱۰ میلیون نفر در بافت‌های فرسوده شناسایی شده است که باید این سقف‌های لرزان در بافت‌های فرسوده برچیده شود.

معاون وزیر راه و شهرسازی گفت: یکی از تعاریف محدوده بافت‌های فرسوده این است که ساکنان این مناطق به‌دلیل توان مالی‌شان، به‌تنهایی قادر به بازسازی و نوسازی بناهای فرسوده خود نیستند و از سوی دیگر، سازندگان، توسعه‌گران و سرمایه‌گذاران به‌دلیل اقتصادی نبودن این محدوده‌ها، رغبتی برای حضور در این بافت‌ها ندارند.

شتاب‌بخشی به نوسازی بناهای فرسوده

آئینی بااشاره به اینکه به‌دنبال فراهم کردن بسترهای مناسب برای مشارکت هرچه بیشتر و بهتر مالکان بافت‌های فرسوده با سازندگان، توسعه‌گران و انبوه‌سازان در بافت‌های ناکارآمد شهری است، گفت: راهبرد اصلی ما در شرکت بازآفرینی شهری ایران، شتاب‌بخشی به نوسازی بناهای فرسوده در بافت‌های ناکارآمد شهری است. در حوزه راهبرد عملیاتی نیز درصدد هستیم تا بهترین بسته‌های تشویقی را تدوین و در اختیار مالکان، سازندگان، سرمایه‌گذاران و انبوه‌سازان قرار دهیم.

بسته ۱۹بندی تشویقی نوسازی بافت‌های فرسوده

مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران، بسته ۱۹بندی تشویقی نوسازی بافت‌های فرسوده مصوبه شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور را بسیار بی‌سابقه خواند و ادامه داد: براساس این مصوبه به سازندگان در شرایطی اجازه می‌دهد ۲طبقه تشویقی مازاد بر طرح تفصیلی مصوب بسازند یا طبقه همکف را به واحد تجاری تبدیل کنند یا تراس و بالکن به‌عنوان تراکم محاسبه نشود و در مواردی، سازندگان اجازه داشته باشند، بخشی از پارکینگ را تامین نکنند.

معاون وزیر راه و شهرسازی در بخش دیگری از سخنان خود بااشاره به اینکه باوجود عدم‌همکاری شبکه بانکی در اعطای تسهیلات و همچنین افزایش نرخ بیمه پروانه، شاهد رشد صدور پروانه ساخت در بافت‌های فرسوده هستیم، عنوان کرد: براساس آمارهای به‌دست‌آمده در بهار امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل در ۱۳۲شهر در حدود ۱۴۲درصد صدور پروانه ساخت در بافت‌های فرسوده رشد دارد.

وی با اعلام اینکه از شروع برنامه نهضت ملی در کشور، حدود ۱۴۸هزار واحد مسکن در بافت‌های فرسوده توسط مالکان، سازندگان و توسعه‌گران بخش خصوصی در حال ساخت و اجراست، تصریح کرد: به شهرداری‌های هر شهر اجازه داده شده است تا متناسب با موقعیت و شهر خودشان، بسته تشویقی مناسب تدوین و در کمیسیون ماده ۵ استان به‌تصویب برسانند.

ضرورت بازنگری بسته‌های تشویقی

آئینی با نظر به اینکه در هر دوره شش‌ماهه باید بسته‌های تشویقی نوسازی بافت‌های فرسوده اصلاح و بازنگری شود، از جامعه حرفه‌ای و متخصصان، سازندگان، توسعه‌گران و انبوه‌سازان خواست تا در زمینه اصلاح و ارائه پیشنهادات سازنده دولت را یاری کنند.

معاون وزیر راه و شهرسازی گفت: متقاضیان نوسازی مسکن در بافت‌های فرسوده اعم از سازندگان و مالکان واحدهای فرسوده می‌توانند از حمایت‌ها، تسهیلات و تخفیفات ویژه نهضت ملی مسکن پیش‌بینی‌شده برای بافت‌های فرسوده، بدون رعایت شروط چهارگانه این نهضت استفاده کنند.

مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران بااشاره به معرفی ۵هزار متقاضی دریافت تسهیلات نوسازی به بانک صادرات، عنوان کرد: از مجموع ۳۸هزار متقاضی تسهیلات نوسازی معرفی‌شده به بانک مسکن تاکنون ۱۷هزار و ۵۰۰متقاضی توانسته‌اند با بانک قرار منعقد و قسط اول تسهیلات خود را دریافت کنند.

وی با تاکید بر اینکه شعار تدوین و اجرای بسته‌های تشویقی در حوزه نوسازی بافت‌های فرسوده همچنان ادامه خواهد داشت، بیان ‌کرد: از شهرداری‌ها انتظار داریم حداقل تا ۵۰درصد در عوارض پروانه و تراکم ساخت در محلات بافت فرسوده تخفیف قائل شوند. اگر شهرداری در شهری کمتر از این رقم عمل کند، تخلف مرتکب شده است و قابلیت پیگرد قانونی دارد.

وی با انتقاد از صدور پروانه ساخت در بافت‌های فرسوده، گفت: براساس مصوبات شورای‌عالی اداری پروانه ساخت، ظرف ۲ هفته صادر شود، اما درحال‌حاضر این مدت به‌طورمتوسط در کشور ۸ ماه و در شهر تهران ۶ ماه است.

طرح کلید به کلید در بافت‌های فرسوده

رئیس هیات‌مدیره شرکت بازآفرینی شهری ایران به طرح کلید به کلید در بافت‌های فرسوده شهری اشاره کرد و در ادامه، گفت: در محلات فرسوده‌ای که از تراکم جمعیتی بالایی برخوردارند و ساکنان در این محدوده‌ها با خدمات زیر بنایی و روبنایی با مشکل روبه‌رو هستند، به‌سبب کاهش بار جمعیتی و ارائه خدمات بهتر، طرح کلید به کلید در بافت‌های فرسوده شهری (طرح کلید به زمین) که در بند ث تبصره ۱۱ قانون بودجه ۱۴۰۲ آمده و آیین‌نامه اجرایی آن توسط دولت مصوب شده و توسط وزیر محترم راه و شهرسازی ابلاغ شده است؛ در آینده نزدیک با اعلام عمومی اجرایی خواهد شد. در این طرح، مالکان واحدهای فرسوده براساس این طرح می‌توانند واحد مسکونی فرسوده خود را با یک واحد نوساز یا یک قطعه زمین دولتی با ۴۰ درصد تخفیف تعویض کنند.

آئینی با اعلام این سوال که چگونه می‌توان ریسک سرمایه‌گذاران و سازندگان در نوسازی بافت‌های فرسوده کاهش داد؟ گفت: به‌دنبال مکانیزم‌هایی هستیم که ورود سازندگان، سرمایه‌گذاران و انبوه‌سازان به بافت‌های فرسوده را تسهیل کنیم.

دبیر ستاد شرکت بازآفرینی شهری ایران با اشاره اینکه در حدود ۳۷هزار واحد مسکن در بافت‌های فرسوده شهر تهران در حال ساخت است، اظهار کرد: پیش‌بینی ما این است که این رقم تا پایان امسال به ۵۰هزار واحد مسکن برسد.

وی افزود: انبوه‌سازان در کنار تسهیلگران؛ نقش معرف پروژه نوسازی و از سوی دیگر، متقاضیان خرید واحد مسکونی به‌عنوان تامین‌کننده مالی، نقش پیمان مدیریت را ایفا کنند. وی از انبوه‌سازان خواست که در این رابطه، نمایندگانی را برای تشکیل کمیته‌ معرفی کنند.

معاون وزیر راه و شهرسازی در پایان سخنان خود بااشاره به صنعتی‌سازی در بافت‌های فرسوده، گفت: هر سازنده که بتواند با صنعتی‌سازی، دوره ساخت را کاهش دهد، به این حوزه بسیار کمک کرده است، این امر می‌تواند دوره اسکان موقت را کاهش و رغبت و انگیزه برای نوسازی در بین مالکان فرسوده را افزایش دهد.

شهرسازی مغفول مانده است

جعفر قرائتی، دبیر انجمن تولیدکنندگان و فناوران صنعتی ساختمان و عضو کارگروه صنعتی‌سازی ساختمان مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی گفت: شهرسازی و ساخت بهینه در شورای شهر مغفول مانده است که باید به آن توجه بیشتر شود.

این فعال صنعت ساختمان بیان کرد: ۲ نوع مهاجرت داریم؛ یکی مهاجرت نخبگان و جوانان ما از کشور است و دیگری، چرخیدن آنها در فضای مجازی است و در واقعیت‌ها زیست نمی‌کنند.

وی تاکید کرد: مرتبا درباره لزوم صدور خدمات فنی ـ مهندسی صحبت می‌کنیم؛ غافل از اینکه بازار داخلی خودمان را از دست داده‌ایم. ساخت‌وساز ۴ مرحله دارد؛ یکی پیش‌تولید است و دیگری ساخت‌وساز، سوم مرحله طولانی بهره‌برداری و دست آخر هم، تخریب و بازیافت است؛ اما در هر ۴ مرحله مشکل داریم و آن را اصلاح نمی‌کنیم.

به‌گفته وی، انرژی و آب در مرحله پیش‌تولید یعنی تولید مصالح بسیار هدر می‌رود و در زمان تولید، سیستم‌هایی استفاده می‌کنیم که باز هم انرژی و آب را هدر می‌دهند و در دوره بهره‌برداری هم مجدد این معضل تکرار می‌شود. سازندگان و مدیران دولتی این وظیفه اجتماعی و عرفی را برعهده دارند که باید آن را در نظر بگیرند.

وی با بیان اینکه فکر می‌کنیم صنعتی‌سازی یک روش ساخت است، گفت: در حالی که یک راهبرد و استراتژی است؛ صنعتی‌سازی خلاف مدلی که در نظام فنی و اجرایی داریم، باید اول ضوابط را بررسی کنیم و سپس وارد دوره طراحی شویم؛ اینکه اسکلت را پیچ و مهره کردیم که صنعتی‌سازی نیست، ما روش را با تاکتیک اشتباه گرفته‌ایم.

سخن پایانی

بافت‌های فرسوده شهری، محلات فرسوده‌ای در فضای شهری است که مسائل و پیچیدگی‌های اجتماعی، اقتصادی و فرهنگی مختص به خود را دارند. این محلات و بافت‌ها از یک‌سو، دارای ریشه‌های سکونتی ارزشمند با غنای فرهنگی، اجتماعی و معماری است و از طرف دیگر، به‌دلیل فرسودگی شدید، نبود دسترسی مناسب به خدمات شهری و بهداشتی، وجود مشکلات اجتماعی و امنیتی و آسیب‌پذیری در برابر زلزله، سیل و آتش‌سوزی و نیز عدم‌تطابق با زندگی امروز شهری و شهرسازی مدرن، دارای مشکلات روبنایی و زیرساختی هستند. در کل کشور، ۷۰هزار هکتار بافت فرسوده وجود دارد که ۸ میلیون نفر در این بافت‌ها سکونت دارند. ۳ هزار و ۲۶۸هکتار بافت فرسوده شهری در پایتخت وجود دارد که ۵ درصد مساحت کلانشهر تهران را شامل می‌شود و ۱۵درصد جمعیت در این بافت سکونت دارند که این آمار قابل‌بررسی است و دستگاه‌های تقننی، نظارتی و اجرایی برای حل این معضل باید چاره‌اندیشی کنند.