تکرار یک سناریوی شکست‌خورده
از نیمه دوم سال گذشته، شاهد رشد افسارگسیخته نرخ مسکن هستیم و این موضوع باعث شده در شهری مانند تهران خرید خانه تبدیل به آرزو شود، البته شهرهای دیگر وضعیت بهتری ندارند و گرانی و رشد افسارگسیخته نرخ مسکن در همه جای کشور نفوذ کرده است.
از نیمه دوم سال گذشته، شاهد رشد افسارگسیخته نرخ مسکن هستیم و این موضوع باعث شده در شهری مانند تهران خرید خانه تبدیل به آرزو شود، البته شهرهای دیگر وضعیت بهتری ندارند و گرانی و رشد افسارگسیخته نرخ مسکن در همه جای کشور نفوذ کرده است. این گرانی مسکن باعث شد مسئولان به فکر بیفتند و طرح فروش مسکن متری را از طریق بازار سرمایه اجرایی کنند.همراه با کاهش ارزش پول ملی، سرازیر شدن سرمایه مردم به سمت بازارهای مالی و سرمایه ای شدت گرفته و در این بین، دولت به دلیل نرخ بالای مسکن و با هدف حضور مردم در این بازار برنامه خرید متری مسکن در بورس را مطرح کرده است.مسئولان به دستاوردهای این طرح بسیار امیدوار هستند و عقیده دارند سرمایه گذاری و خرید مسکن در بورس باعث می شود پول و سرمایه به جای بازار ارز به سمت تولید و اشتغال حرکت کند و امید مردم را به خانه دار شدن افزایش دهد، زیرا در شرایطی که بیشتر افراد این روزها منابع مالی کافی برای خرید مسکن در اختیارشان نیست، می توانند با خرید متری مسکن به تدریج سرمایه خود را افزایش دهند تا اینکه کم کم به متراژ لازم برای خرید ملک نزدیک شوند. صمت در این گزارش فروش متری مسکن در بورس را از نگاه کارشناسان بررسی کرده است.
۲ جبهه متفاوت در زمینه خرید متری مسکن در بورس
عده ای از کارشناسان اقتصادی و حوزه مسکن موافق این طرح معتقدند که بحث فروش متری مسکن در واقع یک ابزار چندوجهی و یک مکانیسم برای تامین نقدینگی پروژه های عمرانی است و از سوی دیگر، باتوجه به شرایط اقتصادی که دچار چالش تورم است، راهی برای سرمایه گذاری مردم است و حتی شاید بتواند ارزش پول ملی مردم را حفظ کند. در مقابل اما، از نظر مخالفان فروش متری خانه، معایب این طرح کم نیست. کارشناسان مخالف این طرح معتقدند که این موضوع یک طرح ناموفق و شکست خورده است که به ۲۰ سال پیش مربوط می شود. به اعتقاد آنها، مسکن کالایی نیست که بتوان آن را متری فروخت. پارامترهای بسیار زیادی در نرخ مسکن تاثیرگذار است. به طورمثال، نرخ هر منطقه با منطقه دیگر متفاوت است. حتی اگر 2 خانه در یک ساختمان نیز باشند، نرخ هر طبقه با طبقه دیگر تفاوت دارد. هر متری که در بورس ارائه می شود، در کجا قرار دارد؟ چگونه است و چه شرایطی دارد؟ به نظر آنها، طرح متری فروش مسکن در بورس تحقق ناپذیر است و می توان به جای آن، سهام انبوه سازها و شرکت های بزرگ ساختمانی را در بورس عرضه کرد تا افراد با سودی که از آن حاصل می شود، بتوانند سرمایه گذاری کنند و صاحب مسکن شوند.مخالفان با یادآوری طرح فروش مسکن در تیر سال ۱۳۸۲ یادآور می شوند که این طرح از تهران آغاز و سپس به سایر شهرهای کشور تعمیم داده شد. در آن طرح، در ابتدا قرار شد خریداران متری مسکن با دریافت سند رسمی ضمن مشارکت در خریدوفروش واحدهای مسکونی صاحب خانه شوند. از سوی دیگر، قرار بر این شد تا انبوه سازان مسکن پس از ۳۰ درصد پیشرفت فیزیکی ساختمان اقدام به فروش متری مسکن و بانک های منتخب وام مسکن تا ۵۰ درصد هزینه خرید متری مسکن را به صورت تسهیلات پرداخت کنند. به گفته مخالفان، تعداد اندکی از طریق این طرح توانستند صاحب خانه شوند و تکرار یک طرح شکست خورده را جایز نمی دانند.
ایجاد رقابت ناسالم با فروش متری مسکن در بورس
مجید گودرزی، تحلیلگر بازار مسکن در رابطه با موضوع یادشده به صمت توضیح داد: در یک بدعت نامیمون و زشت، فروش متری مسکن در بورس آغاز شده است؛ در واقع به مزایده گذاشتن نیازهای ضروری جامعه به جای کنترل قیمت ها و انجام تکالیف قانونی، یک سوءاستفاده تمام عیار، هم از بازار بورس و هم از کم کشش بودن نیازهای ضروری جامعه است.
وی در ادامه توضیح داد: این طرح به دنبال مشروعیت بخشی به قیمت های کمرشکن و نجومی مسکن و حفظ فشار غیرقابل تحمل مسکن به مردم است. ما این طرح را محکوم می کنیم و آن را خلاف قانون و وظایف قانونی دولت می دانیم. فروش متری مسکن در بورس، ملک و مسکن را به مزایده می گذارد و باعث ایجاد رقابت ناسالم در بخش مسکن که یک نیاز ضروری برای آحاد جامعه است، می شود. از سوی دیگر، تز غلط مقابله با بحران تورم با ایجاد بحران بدهی مردود است و راهکار مقابله با بحران تورم مسکن، افزایش وام ودیعه مسکن نیست، چرا که بدهی یک بحران، حتی بدتر از بحران تورم است که آن هم با این سودهای نامتعارف بسی جای تامل دارد. این یک کاسبی کثیف از مستاجران و یک درآمد نامشروع و یک راهکار بدتر از مشکل است.
سیاست های ناکارآمد، بلای جان بازار مسکن
این کارشناس همچنین ضمن اشاره به اینکه سیاست های ناکارآمد باعث رسیدن بازار مسکن به وضعیت امروز شده به صمت گفت: طرح فروش متری مسکن در بورس باعث شده است، مسئله مسکن در کشور به یک بحران ملی تبدیل شود و مسئولان با اجرای چنین سیاست هایی این چالش را توجیه کرده و به نرخ امروز مسکن مشروعیت بخشند. در واقع، این طرح به منزله شانه خالی کردن دولت از مسئولیت های خود در بخش مسکن است.
وی در پایان گفت: جدا از اینکه موضوع فروش متری مسکن در بورس چه ارتباطی با شهردار تهران دارد؟ سوال اصلی این است که براساس کدام آیین نامه و قوانین قرار است، این اتفاق واقع شود؟ چطور می توان با تعداد محدود مسکن واردشده به بازار بورس به مردم امید صاحب خانه شدن را داد؟ بدیهی است که گزینه فروش متری در هر شرایط زمانی و هر وضعیتی از عرضه و تقاضا جواب نمی دهد و نخست مسائل بنیادین دیگری باید حل شوند.
ایجاد ارزش افزوده برای سرمایه های خرد
سعید لطفی، عضو اتحادیه مشاوران املاک در رابطه با این موضوع به صمت گفت: باتوجه به افزایش نرخ مسکن و کاهش قدرت خرید مردم، سرمایه گذاری صندوق املاک و مستغلات این امکان را به خریداران می دهد که مسکن را به صورت متری خریداری کنند و بعد از گذشت چند سال به تدریج صاحب خانه شوند. در واقع، صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات با هدف کسب سود از بازار ملک راه اندازی شده است. این روش، در کنار تولید مسکن و افزایش ساخت وساز در برنامه نهضت ملی مسکن، راهکاری برای سرمایه گذاری اقشار مختلف به ویژه اقشار متوسط جامعه، در بخش مسکن و املاک است.لطفی راهکار میانبر خانه دار کردن اقشار متوسط و پایین را خرید متری مسکن دانست و به صمت گفت: در شرایط فعلی بسیاری از افراد توانایی خرید آپارتمان را ندارند. از طریق نظام پس انداز هم گاهی دهه ها طول می کشد تا فردی بتواند خانه دار شود. طرح های دولتی هم جوابگو نخواهد بود؛ چرا که طی حدود 5 دهه گذشته، نقش دولت ها در تولید مسکن در ایران کمتر از ۵ درصد بوده است. یکی از راه حل های خانه دار شدن در شرایط تورمی، ایجاد ارزش افزوده برای سرمایه های خرد است.
طرحی موثر برای ساماندهی بازار مسکن
لطفی اذعان کرد: در سطح کلان، دولت می تواند شرکت هایی را حمایت کند که پول های اندک خانواده ها را جمع آوری کنند. نقش دولت در این بین صیانت از سرمایه های مردم است. خانوارها به تدریج سرمایه خود را در صندوق خودشان، واریز و اقدام به خرید متری مسکن از طریق خرید برگه های سهام می کنند؛ بنابراین با رشد نرخ مسکن، سهام افراد نیز باارزش می شود.
وی افزود: آنچه هم اکنون به شکل فروش متری مسکن مطرح شده، مدل سنتی سرمایه گذاری در بازار املاک است، این طرح به خانوارها کمک می کند تا از تورم های آینده بازار مسکن تاحدودی در امان بمانند. در سال های قبل، قانون پیش فروش مسکن مطرح شد که ایراداتی داشت. در نهایت، این طرح به نتیجه خاصی نرسید و بازار مسکن از این مکانیزم محروم شد.
مزایای فروش متری مسکن
لطفی تاکید کرد: در بحث فروش متری مسکن در بورس کالا نیازی نیست که پول یک واحد مسکونی به طورکامل پرداخت شود. بورس ضمانت تحویل به موقع واحد را می دهد و اگر سازنده به تعهدات خود عمل نکند، باید خسارت بپردازد. این اوراق که با عنوان اوراق سلف از آنها یاد می شود، متناسب با نرخ مسکن رشد می کنند. مزیت دیگر این اوراق، قدرت نقدشوندگی آنها است. همچنین سرمایه ها به بازار مسکن می آید که یک حوزه مولد است و به این ترتیب، در کاهش نرخ تورم تاثیرگذار خواهد بود.این کارشناس بازار مسکن در پایان گفت: از حدود 2 سال قبل این موضوع مطرح شده، اما در سطح محدودی به اجرا رسیده است. اگر این ابزار در بازار مسکن به شکل وسیع تر و با سازکارهای مناسبی اجرا شود، می تواند تاثیرات مناسبی ایجاد کند.
سخن پایانی
خریدوفروش متری مسکن در بورس و خرید سهام زمین متری، طرحی است که در آن، افرادی که سرمایه کافی برای خرید یک واحد مسکونی را در اختیار ندارند، با هر مقدار سرمایه بتوانند یک یا چند متر زمین خریداری و علاوه بر سرمایه گذاری مطمئن و حفظ ارزش سرمایه خود در برابر تورم، سود حاصل از آن را نیز دریافت کنند.به دلیل رشد افسارگسیخته نرخ خانه طی سال های اخیر، امکان خرید در بازار مسکن برای دهک های پایین و متوسط، شاید برای تمام عمر وجود نداشته باشد، اما می توان از طریق فروش متری خانه، دادن برگه های سهام و ایجاد ارزش افزوده به دارایی های مردم، طول مسیر دستیابی متقاضیان به مسکن را کوتاه کرد.رشد سنگین قیمت ها در بازار مسکن، فاصله خانواده ها با مسکن ملکی را به شدت افزایش داده، هرچند وضعیت مستاجرها هم چندان بهتر نیست و یکی ، دو سال است که با رشدهایی گاه بیش از نرخ تورم مواجهند. اعداد و ارقام متفاوتی از مدت زمان انتظار برای خانه دار شدن ارائه شده که امید خرید خانه را برای بسیاری از اقشار جامعه کمرنگ کرده است.
به هر حال، آنچه برای مردم اهمیت دارد، رشدهای عجیب و غریبی است که در نرخ مسکن طی سال های اخیر اتفاق افتاده و باعث شده است حدود دوسوم درآمدشان را به مسکن اختصاص دهند. از اواخر سال ۱۳۹۶ که بازارها در ایران شروع به رشدهای سنگین کردند، تاکنون مطابق آماری که بانک مرکزی ارائه می دهد، نرخ خانه در شهر تهران بیش از ۱۰ برابر شده و از متری ۵ میلیون و ۷۶۰ هزار تومان در پایان سال ۱۳۹۶ به مرز ۶۰ میلیون تومان در امسال رسیده است. در کل، بعید است با چنین سیاست های خرد و ناچیزی بازار مسکن آرام بگیرد، اما امید است با سیاست گذاری های بهتر، مشکلات و چالش های بازار مسکن یکی پس از دیگری حل وفصل شوند.
