با این‌همه چالش‌های بازار مسکن در دولت سیزدهم نیز ادامه یافت و بازار مسکن این روزها با چالش‌هایی مواجه است. کارشناسان، اصلی‌ترین عامل این چالش را رکود حاکم بر بازار می‌دانند.صمت در این گزارش تحولات اخیر بازار مسکن را از نگاه کارشناسان بررسی کرده است.

وضعیت بازار مسکن در نخستین ماه تابستان

انبوهی از فایل‌های نامتناسب با تقاضای واقعی در بازار مسکن شهر تهران وجود دارد. بررسی‌ها نشان می‌دهد که در هر ۲ بخش فروش و اجاره تعداد قابل‌توجهی واحدهای بزرگ‌متراژ در نیمه شمالی تهران عرضه شده است که باتوجه به نرخ نامتعارف برخی از این واحدها، تقاضای چندانی برای آنها نیست. دولت قصد دارد از نیمه شهریور امسال، دریافت مالیات از واحدهای خالی از سکنه را به‌صورت جدی دنبال کند. البته هم‌اکنون نیز سازمان امور مالیاتی اعلام کرده که در کل کشور ۶۰ هزار واحد خالی را شناسایی و برگه مالیاتی برای آنها صادر کرده است.

این نمایی از وضعیت فعلی بازار مسکن در ماه تیر است. همچنین فعالان مسکن معتقدند «رکود» بازیگر اصلی این روزهای بازار است و باوجود حضور فروشندگان، خریداری برای معامله ملک وجود ندارد. در این شرایط، چه چشم‌اندازی می‌توان برای بازار مسکن در ماه‌های آتی دید؟ کاهش عرضه در بازار مسکن مسئله‌ای است که هم‌اکنون مشاوران املاک نیز به آن اذعان دارند. آنها می‌گویند تا همین چند ماه گذشته وضعیت خریدوفروش در بازار مسکن بهتر بود، اما اکنون به‌سختی معامله‌ای در بازار انجام می‌شود.

یکی از دلایل وضع موجود را می‌توان کاهش علاقه سرمایه‌گذاران برای خواباندن پول در بازار مسکن دانست که این امر هم به‌گفته کارشناسان می‌تواند ناشی از بلاتکلیفی بحث مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر معاملات مکرر مسکن باشد. دلیل دیگر نیز کاهش قدرت خرید مردم است که در سال‌های گذشته هر روز در وضعیت وخیم‌تری قرار گرفته و نابسامانی در وضعیت اقتصاد کلان، مسیر صعودی تورم و افزایش بی‌رویه نرخ مسکن، اکنون خرید خانه را برای قشر بزرگی از اجتماع تبدیل به رویایی دور کرده است.

رکود بازار به‌نفع تولیدکننده و مصرف‌کننده نیست

منصور غیبی، کارشناس مسکن بااشاره به شرایط روز بازار مسکن گفت: وضعیت مسکن در سال ۱۴۰۲ میراث‌دار افزایش غیرعادی و غیرمتعارف در سال ۱۴۰۱ است. به‌ویژه افزایش نرخ در ماه پایانی این سال ناشی از انتظارات تورمی مالکان و فروشندگان بود و منشأ اصلی آن را باید نامتعادلی فضای اقتصاد در کنترل قیمت‌ها و بازارهای موازی اقتصاد مسکن دانست.

غیبی بااشاره به سوداگری در حوزه مسکن با سرمایه‌گذاری به‌منظور حفظ ارزش ریال گفت: این تحرکات موجب افزایش بی‌رویه نرخ مسکن شد، به‌طوری‌که حدود ۲۰ درصد از تورم عمومی جامعه در نرخ مسکن با افزایش مبلغ روبه‌رو است.

وی بانظر به رکود حاکم بر بازار مسکن و بلاتکیفی مصرف‌کنندگان و فعالان این حوزه گفت: فرآیند رسوب در بازار مسکن به‌مرور در شهرهایی جز تهران هم در حال بروز است. اگر سیاست‌گذاران برنامه‌ای برای کنترل و برون‌رفت از این رکود نداشته باشند و تعریفی برای رونق طبیعی حوزه مسکن ارائه ندهند، این بخش از اقتصاد وارد رکود تورمی خواهد شد که نه به‌نفع دولت، نه به‌نفع سرمایه‌گذار و نه به‌نفع مصرف‌کنندگان نخواهد بود. طول این دوره انباشت، موجب افزایش نرخ به‌صورت هیجانی در آینده می‌شود.

این کارشناس مسکن تاکید کرد: ادامه وضع موجود به‌ویژه رکود در معاملات، شرایط این بازار مولد را به‌مرور سخت‌تر از چیزی که اکنون نیز در آن دست و پا می‌زند، قرار خواهد داد. وی افزود: دولت برای برون‌رفت از این وضعیت، باید سیاست حساب‌شده‌ای را وارد بازار مسکن کند، چراکه سیاست‌های کنونی، بیشتر به مانورهای نمایشی شبیه است که در نهایت گرهی از مشکلات این بازار باز نخواهد کرد.

اثر تکانه‌های اقتصادی بر بازار ملک

فرشید پورحاجت، عضو هیات‌مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن در گفت‌وگو با صمت گفت: در ۲ماهه ابتدایی امسال نیز افزایش نرخ در حوزه مسکن داشتیم. باید بپذیریم که حوزه مسکن، یک حوزه کاملا اقتصادی و نشأت‌گرفته از اقتصاد کلان در کشور است. زمانی که سیاست‌گذاری درست در حوزه اقتصاد کلان صورت نگیرد، به‌طورقطع تمام بازارهایی که در حوزه اقتصاد کشور در حال فعالیت هستند، دچار نوسانات مختلفی می‌شوند.

پورحاجت ضمن بیان این مطلب تصریح کرد: تکانه‌هایی که از سال گذشته شروع شد و کمابیش می‌توان گفت امسال هم دوام داشته، نشأت‌گرفته از این بوده که ما هیچ برنامه مشخصی در حوزه اقتصاد و به‌طورمشخص اقتصاد مسکن نداشتیم.

این عضو هیات‌مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن گفت: بیماری یک دهه گذشته اقتصاد مسکن، همچنان پابرجاست و به‌نظر می‌رسد عزم جدی‌ برای درمان این بیماری وجود ندارد.

وی بااشاره به تبعیت بازار مسکن از اقتصاد کلان گفت: باتوجه به آمار، در یک دهه گذشته اگر تورمی هم در کشور رخ داده، این تورم در حوزه مسکن و ساختمان نمود بیشتری داشته است. بنابراین شاید بیراه نباشد که بگوییم شاخص عرضه و تقاضا به‌عنوان بازیگران اصلی در تمام حوزه‌های اقتصادی، امروز در حوزه مسکن نقش‌آفرینی می‌کند و با نبود تعادل و تحرک در این شاخص، شرایط خوبی به‌لحاظ تولید نداریم.عضو هیات‌مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن بااشاره به نبود تناسب، به آمارهای ارائه‌شده و واقعیت موجود در کشور گفت: با اعلام آمارهای تولید، نه مردم صاحب مسکن می‌شوند و نه تولیدی به اسم مسکن خواهیم داشت. شواهد حاکی از آن است که اتفاق چندان مثمرثمر و مثبتی در حوزه مسکن رخ نداده و برنامه‌ریزی‌ هم برای این حوزه اجرایی نشده است. پورحاجت با انتقاد از تغییر رویه در تصمیمات دولت گفت: اینکه دولت هر روز مدل برنامه‌ریزی‌اش را عوض می‌کند؛ یک روز می‌گوید تولید انبوه خواهیم داشت و یک روز هم اعلام می‌کند که می‌خواهیم توزیع انبوه داشته باشیم و به متقاضیان ساخت مسکن زمین بدهیم، نه مسکنی تولید می‌شود، نه مردم صاحب مسکن می‌شوند و نه شرایط حاکم بر بازار مسکن اصلاح می‌شود.

وی در پایان عنوان کرد: به‌نظر می‌رسد که باید یک برنامه‌ریزی مشخص با اولویت رفع موانع تولید در حوزه مسکن و ساختمان انجام بگیرد. در این صورت، با اجرای عملیاتی برنامه ۵ساله، شاید بتوانیم آب رفته را به جوی بازگردانیم. در غیر این صورت، اینکه فکر کنیم معجزه می‌شود و یک‌ساله یک‌میلیون واحد مسکونی ساخته می‌شود، مشکل مسکن را حل نمی‌کند.

عوامل موثر بر جهت‌‌گیری بازار

نرخ ارز و تورم عواملی هستند که به‌طورسنتی روی بازار مسکن تاثیر می‌گذارند. امسال هر دو عامل توان خود را از قبل صرف کرده‌اند و درحال‌حاضر نا و نفس ندارند.سال گذشته، تورم عمومی سالانه ۴۷ درصد، تورم نقطه به نقطه ۵۳ درصد و تورم مسکن در تهران ۶۶ درصد بود؛ بنابراین نرخ مسکن در پایتخت همین حالا هم ۱۳ درصد بالاتر از میانگین سایر کالاها است.از طرف دیگر، باتوجه به اینکه توان طرف تقاضا در پایین‌ترین سطح خود قرار دارد و عمده واحدهای عرضه‌شده برای فروش در بازار مسکن شهر تهران را آپارتمان‌های متراژ بالا تشکیل می‌دهند، رشد بیشتر مسکن محتمل به‌نظر نمی‌رسد. فعالان بازار مسکن از رشد ۲۷ درصدی دستمزدها به‌عنوان کد رمز بعدی بازار مسکن در سال جدید یاد می‌کنند و می‌گویند این عامل قادر خواهد بود که اجاره‌بها را در نهایت تا ۳۰ درصد بالا ببرد. رشد نرخ مسکن، در بهترین حالت همپای همین عدد به‌پیش خواهد رفت. در بازار رهن و اجاره ملک نیز، تمدید تسهیلات ودیعه مسکن تا پایان شهریور جزو نخستین خبرهای حوزه مسکن سال ۱۴۰۲ بود. از سال ۱۳۹۹ با فراگیری بیماری کرونا، پرداخت وام به مستاجران در دستور کار دولت قرار گرفت و در سال‌های ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ نیز تسهیلات ودیعه مسکن پرداخت شد.

طبق این قانون، مستاجران ساکن تهران ۱۰۰ میلیون تومان، مستاجران مراکز استان‌ها ۷۰ میلیون و مستاجران ساکن شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر، امکان استفاده از ۴۰ میلیون تومان تسهیلات کمک‌ودیعه مسکن را داشتند. البته آمارها نشان می‌دهد در بحث پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن، شاهد عملکرد مطلوبی نیستیم. به‌عنوان‌مثال، تا پایان سال گذشته در کل کشور حدود ۲۱۷هزار فقره تسهیلات و در استان بزرگی مثل تهران روی‌هم‌ ‎ رفته، ۳۶هزار فقره وام ودیعه مسکن توسط بانک‌ها به متقاضیان پرداخت شده است. آن هم در شرایطی که براساس آخرین برآوردهای نیمه‌رسمی حدود ۹ میلیون خانوار اجاره‌نشین در کشور وجود دارند. سال گذشته قرار بود ۴۰ هزار میلیارد تومان وام از طرف بانک‌ها به مستاجران پرداخت شود، اما نیمه اسفند بانک مرکزی از پرداخت ۱۲هزار میلیارد تومان تسهیلات به مستاجران خبر داد.

سخن پایانی

حوزه سیاست‌های خرد و کلان بخش مسکن نیاز به اصلاحات بسیار دارد. هزینه تولید مسکن در ایران به‌هیچ‌عنوان اقتصادی نیست، این امر باعث می‌شود بهای تمام‌شده مسکن به صرفه و اقتصادی نباشد، بنابراین محصول نهایی که همان خانه باشد، گران درمی‌آید، این درحالی است که باید از فناوری‌های نوین در ساخت مسکن استفاده شود تا بهای تمام‌شده کاهش یابد. در غیر این صورت، نمی‌توان بهای ملک را متعادل کرد.صنعتی‌سازی مسکن یکی از راهکارهایی است که می‌تواند هزینه تولید خانه را کاهش دهد، متعادل نبودن عرضه و تقاضا نیز یکی دیگر از دلایلی است که نرخ مسکن به‌طورمداوم افزایش پیدا می‌کند، در این راستا دولت نتوانسته، تولید و عرضه مسکن را شتاب دهد، بر همین اساس، همیشه تقاضای بسیاری برای خانه وجود داشته، اما به‌دلیل اینکه به این تقاضا پاسخ داده نشده، قیمت‌ها روز به روز گران‌تر شده است.

میزان سرمایه‌گذاری در بخش مسکن همواره در سال‌های اخیر منفی بوده، این موضوع گویای آن است که بخش خصوصی باتوجه به مشکلاتی که وجود دارد، راغب به ساخت‌وساز مسکن نیست و برای همین است که در بازار با کمبود مواجهیم، دولت باید بسترهای لازم را فراهم کند تا بخش خصوصی بتواند به تولید مسکن اقدام کند، بنابراین همان‌طور که مشهود است بازار مسکن با سفارش و توصیه درست نخواهد شد و باتوجه به وضعیتی که ترسیم شده است، افق روشنی برای بازار مسکن در زمینه کنترل و کاهش قیمت‌ها متصور نمی‌شود.