خانه‌ها زیر نقاب بی‌قانونی
یکی از مهم‌ترین مصادیق ایجاد نظم در جوامع شهری، جداسازی واحدهای تجاری از واحدهای مسکونی، اداری و صنعتی است.
یکی از مهم ترین مصادیق ایجاد نظم در جوامع شهری، جداسازی واحدهای تجاری از واحدهای مسکونی، اداری و صنعتی است. در این میان، افراد سودجوی بسیاری بدون مجوز، اراضی و املاک خود را تغییر کاربری می دهند. قانون گذاران برای چنین اقداماتی جریمه تغییر کاربری مسکونی به تجاری طبق قوانین موجود را در نظر گرفته اند. آگاهی از جریمه تغییر کاربری مسکونی به تجاری طبق قوانین موجود قبل از هرگونه تصمیم به تغییر کاربری، می تواند در راستای پیشگیری از تخلف شهروندان از قوانین وضع شده در جامعه بسیار تاثیرگذار باشد.وجود پرونده های بسیار در دادگاه ها و صدور حکم برای جریمه تغییر کاربری مسکونی به تجاری، حاکی از آن است که بسیاری از افراد ندانسته و بدون علم به قوانین، تغییر کاربری را بدون مجوز انجام می دهند و مجرم شناخته می شوند. قانون گذار این افراد را مجبور به پرداخت جریمه یا مجازات حبس و قبول جریمه تغییر کاربری مسکونی به تجاری طبق قوانین موجود می کند. صمت در این گزارش تبعات تغییر کاربری ساختمان ها از مسکونی به تجاری را از نگاه کارشناسان بررسی کرده است.
تغییر در نحوه استفاده از ساختمان ممنوع است
تغییر کاربری یا تغییر بهره برداری عبارت است از استفاده ساختمان بعد از احداث و غیر از آنچه در محتوای طرح و پروانه ساختمان قید شده است. رایج ترین تخلفات تغییر کاربری مربوط به دائر کردن واحدهای تجاری در مناطق غیرتجاری و بهره برداری از ساختمان های مسکونی به صورت اداری است.طبق قوانین شهرداری، تغییر در نحوه استفاده از ساختمان و نقض ضوابط مربوط به کاربری ممنوع است. برای رسیدگی به این امر، کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری مرجع رسیدگی به این گونه تخلفات است. تغییر کاربری اراضی یکی از مهم ترین موضوعات ملکی است. هر ملکی دارای کاربری مشخصی است وکاربری ها هم انواع مختلفی دارند. از میان انواع کاربری املاک، کاربری مسکونی، کاربری اداری، کاربری تجاری و کاربری کشاورزی مهم ترین و پرکاربردترین ها هستند.هرگونه تغییر در کاربری بدون رعایت ضوابط قانونی تخلف محسوب می شود. در این صورت، اگر ملک در محدوده شهری باشد، شهرداری با تشکیل پرونده، آن را به کمیسیون مربوطه ارجاع خواهد داد. اگر ملک در حیطه نظارت وزارت جهاد کشاورزی باشد، این وزارتخانه موضوع تغییر کاربری بدون اخذ مجوز را پیگیری خواهد کرد. براساس قوانین شهرداری، برای ساخت هر ملکی ابتدا یک مجوز صادر می شود که کاربری ملک به صورت دقیق در آن مشخص می شود. به این مجوز، پروانه ساخت می گویند که دریافت آن پیش از شروع هرگونه عملیات ساخت وساز لازم است. در کنار این موضوع که کاربری ملک در پروانه ساخت آن قید می شود، شهرداری نیز موظف است به صورت مداوم بر تغییر کاربری زمین مسکونی یا تغییر کاربری به تجاری نظارت داشته باشد و مانع از فعالیت های غیرقانونی شود. بهتر است بدانید که هرگونه تغییر کاربری زمین که به صورت غیرقانونی انجام بگیرد و همراه با تخلف باشد، مجازات سنگینی را به همراه دارد که از جمله آنها باید به جریمه نقدی و حبس اشاره کرد.
ماده ۱۰۰ مجری برخورد با تخلفات در تغییر کاربری
مهدی بابایی، عضو شورای اسلامی شهر تهران در رابطه با موضوع تغییر کاربری واحدهای مسکونی در شهر تهران به صمت گفت: براساس قانون شهرداری، تخلفات مرتبط با تغییر کاربری ساختما ن به ماده ۱۰۰ ارسال می شود و برخورد با متخلفان طبق این قانون صورت می گیرد. طبق ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها، مالکان اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساخت ساختمان از شهرداری پروانه ساخت اخذ کنند. در صورت نبود پروانه ساخت، شهرداری می تواند از عملیات ساختمانی جلوگیری کند.
وی افزود: در کمیسیون ماده ۱۰۰ ، اصلی ترین سند مورد استناد، طرح تفصیلی شهر تهران است و در صورت وجود پهنه ادارای یا تجاری برای ساختمان، با تکیه بر رأی اعاده بنا تصمیم گیری می شود. به هر حال، در شرایط فعلی چنین قوانینی برای جلوگیری از تغییر کاربری واحدهای مسکونی وجود دارد و باید شهرداری ها نسبت به نظارت دقیق و اجرای رأی اقدام کنند.
مشکلی از بابت همکاری ها وجود ندارد
بابایی در رابطه با نحوه همکاری سازمان های ذی ربط برای حل مشکل تغییر کاربردی ساختمان ها به صمت گفت: در حوزه تغییر کاربری، شهرداری ها به طوررسمی اقدام به نظارت و اجرای قانون کرده و اگر مالکان مقاومتی در برابر قانون داشته باشند، قوه قضائیه با قدرت اجرایی خود نسبت به ورود و پلمب ملک موردنظر اقدام می کند، بنابراین مشکل خاصی از این بابت وجود ندارد.
وی افزود: هیچ گونه مجوز پایانکاری برای ملکی که دارای تخلف است، صادر نمی شود و مالکان برای تعیین تکلیف ملک خود باید رفع خلاف کرده یا نسبت به رفع رأی تخریب تلاش کنند.
تغییر کاربری مشروط برای دانش بنیان ها
عضو شورای اسلامی شهر تهران در رابطه با استقرار شرکت ها و موسسات دانش بنیان در واحدهای مسکونی به صمت توضیح داد: شرکت ها و موسسات برای انجام امور روزمره خود نیاز به دفتر کار دارند و باتوجه به قوانین شهرداری ها، این شرکت ها و موسسات باید در املاک اداری یا تجاری استقرار داشته باشند، اما برخی مشاغل و موسسات دانش بنیان می توانند از املاک با کاربری مسکونی، به صورت دفتر کار استفاده کنند، البته باید این نکته را یادآوری کنیم که این شرکت ها تنها می توانند به مدت محدود و به شرط رضایت سایر واحدها از این امتیاز بهره مند شوند، در غیر این صورت اجازه فعالیت ندارند.
شهرداری ها در برابر تغییر کاربری ایستادگی کنند
محمد محسن مظفری، کارشناس حقوقی و وکیل پایه یک دادگستری به صمت گفت: قانون با هدف مدیریت فضای شهری و استفاده از ساختمان ها، انواع کاربری را پیش بینی کرده است. طبق قانون وظیفه اعلام و نظارت بر نوع کاربری هر یک از فضاهای شهری طبق نقشه تهیه شده برعهده شهرداری ها است تا مالکان و استفاده کنندگان از فضای شهری، طبق کاربری از آنها بهره ببرند.
این کارشناس حقوقی با اشاره به تفاوت نرخ انواع کاربری واحدهای ساختمانی گفت: برخی کاربری های مسکونی در راستای کارهای تجاری و اداری استفاده شده و این امر روزبه روز در حال افزایش است. وی افزود: قانون، طبق ماده ۵۵ وظیفه ای برعهده شهرداری ها گذاشته تا با نظارت و کنترل در برابر این تخلفات ایستادگی کند.
این کارشناس حقوقی تصریح کرد: جدا از مطالب گفته شده در برخی موارد قانون شهرداری استثنائاتی را برای برخی مشاغل در نظر گرفته که کار را تاحدودی پیچیده تر می کند. به طورمثال، دفاتر وکالت، اسناد رسمی، ازدواج و طلاق، مهندسی، انتشار مجله و احداث مطب از این قانون مصون مانده اند. ازاین رو این مشاغل می توانند با رعایت حال سایر ساکنان از فضای مسکونی نیز استفاده کنند. بااینهمه حتی اگر فرد از همان کاربری مشخص شده استفاده نامناسبی داشته و باعث مزاحمت برای همسایه ها شود، موضوع قابل پیگیری است.
به گفته مظفری هر شخصی همان قدر به اموال خود مسلط است که به اموال دیگران ضرری نرساند، در نتیجه افراد باید شرایط عمومی یک ساختمان را رعایت کنند، در غیر این صورت اهالی ساختمان می توانند باتوجه به قانون با فرد خاطی برخور کنند و در این راستا راه های مختلفی از جمله اطلاع رسانی به سامانه ۱۳۷ وجود دارد.
وی افزود: در صورت اعلام شکایت، شهرداری ها موظف هستند بنا بر اختیارات خود مانع فعالیت غیرمجاز این واحدها شوند و مالکان این واحدها نیز موظفند در مدت تعیین شده به کاربری اصلی واحد خود بازگردند.
وی در پایان گفت: قوانین تغییر کاربری جز در موارد خاص ممنوع است و در صورت مشاهده، طبق موارد مطرح در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری با متخلف برخورد خواهد شد. وی افزود: در صورت عدم تمکین و اطاعت متخلف به رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ ممکن است حکم حبس برای وی صادر شود. اگرچه طبق ماده ۱۰۰ شهرداری امکان تغییر کاربری ملک ممکن نیست و استفاده از ملکی متفاوت از نوع کاربری ساختمان غیرقانونی است، اما ممکن است به دلیل تغییر در شرایط زندگی و بافت منطقه، برخی از اراضی یا ساختمان ها با تغییر کاربری روبه رو شوند، در واقع تغییر کاربری ملک یا زمین با اجازه قانون گذار انجام می شود.
سخن پایانی
این روزها یکی از دیگر مواردی که در آپارتمان ها به چشم می خورد، تغییر کاربری واحدها است که خواه یا ناخواه این تغییر در نحوه تردد و زندگی شخصی افراد تاثیر خود را می گذارد،بنابراین قبل از انجام و تغییر کاربری در این موارد قبل از درگیری و اختلاف، بهتر است قبل از هرگونه اقدام نسبت به اخذ رای مثبت همسایه ها اقدام کرد تا در آینده با مشکلات حقوقی و کیفری مواجه نشوید.
طبق بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری، صدور پروانه برای تمامی ساختمان ها و ساخت وسازهایی که در شهر انجام می شود، در حیطه فعالیت های شهرداری است. مطابق با این قانون، چنانچه در ساختمانی که سند آن مسکونی است، فعالیت های تجاری انجام گیرد، شهرداری موظف است با این قضیه برخورد کند و پس از احراز تخلف مالک یا مستاجر، در ارتباط با تعطیلی محل کسب و پیشه از جانب کمیسیون اتخاذ تصمیم های لازم انجام گیرد.برخی مالکان در پی تبدیل کاربری خانه خود از مسکونی به تجاری هستند و برای این کار راهکارهای قانونی وجود دارد که می توانند از طریق آن قضیه را پیگیری کنند. تغییر کاربری خانه همیشه یکی از دغدغه های صاحبان آنها است که بیشترین تغییر نیز در حوزه تغییر کاربری به تجاری یا تغییر کاربری به اداری انجام می گیرد، چرا که همان طور که اشاره کردیم، ملک تجاری یا اداری دارای ارزش بیشتری است و به اصطلاح صرفه اقتصادی بیشتری دارد. هرگونه تغییر کاربری دارای مسیر مشخصی است که باید طی شود. برای انجام این کار باید به دفاتر خدمات نوسازی ناحیه ای که ملک در آن قرار دارد، مراجعه کنید و روال کار اداری آن را انجام دهید.
