بنگاه املاک جزو مشاغل شناخته‌شده در کشورمان محسوب می‌شود که به امور مربوط به خریدوفروش یا اجاره ملک می‌پردازد. عموم جامعه تصور می‌کنند که شغل مشاور املاک، کار بسیاری ساده‌ای است که در عین حال درآمد بالایی دارد، اما باید به این موضوع اشاره کرد که مسئولیت و وظایف این شغل، کمتر از دفاتر اسناد رسمی نیست، در نتیجه ممکن است که بنگاهدار به‌دلیل خطا در کار خود، مقصر شناخته شود و حتی طرف اصلی دعوا قرار گیرد. هرازگاهی دولت و وزارت راه و شهرسازی ناتوانی خود برای ساماندهی بازار مسکن را گردن مشاوران املاک می‌اندازند و سعی می‌کنند، با فشار و پلمب املاکی‌های متخلف شرایط را کنترل کنند، اما به هرحال باید پذیرفت که شاید این صنف مقصر اصلی گرانی ملک در کشور نباشند، اما گاهی تخلفاتی به اشکال مختلف انجام می‌دهند که به‌سادگی نمی‌توان از آن گذشت. یکی از این قانون‌شکنی‌ها، دستکاری متراژ خانه‌هایی است که برای خریدوفروش یا رهن و اجاره فایل می‌شود و سال‌هاست به یکی از اصلی‌ترین دعاوی بین مردم و این صنف تبدیل شده است.صمت در این گزارش به بررسی تخلف برخی مشاوران املاک مبنی بر دستکاری متراژ در قراردادهای ملکی پرداخته است.

سند ملک قبل از امضای قرارداد رویت شود

دستکاری متراژ املاک تجاری، اداری و مسکونی در گذشته بیشتر در قالب خریدوفروش خود را نشان می‌داد، اما چند سالی است که شهرداری با وضع قوانین جدید و محکم، جلوی این موضوع را گرفته است، به‌طوری‌که تمامی خانه‌هایی که مجاز به اخذ سند تفکیکی هستند، توسط کارشناسان شهرداری سانت به سانت اندازه‌گیری می‌شود و سپس سند تک‌برگی صادر می‌شود. البته تخلف یادشده درباره املاک قولنامه‌ای و مغازه‌های سرقفلی، هنوز هم دیده می‌شود. خوشبختانه همان‌طور که پیش‌تر گفته شد، هر ساله با وضع قوانین جدید و نظارتی، دست‌وپای بسیاری از سودجویی‌ها و کلاهبرداری‌ها بسته می‌شود؛ اما هنوز برخی از این تخلفات در ظاهر رهن و اجاره ادامه دارد، به‌طوری‌که گاهی مشاهده شده است برخی مشاوران ملکی برای کسب سود بیشتر، متراژ خانه‌ها را رند می‌کنند و برای مثال، یک ‌خانه ۴۵متری را به‌عنوان یک واحد ۵۰ متری برای رهن و اجاره آگهی می‌کنند. متاسفانه بیشتر مستاجران به‌دلیل سهل‌انگاری و عدم‌آگاهی از حق و حقوق خود، بعد از عقد قرارداد به این موضوع پی ببرند و معمولا هم حساسیت آن‌چنانی نشان نمی‌دهند، چراکه قرارداد اجاره همانند قرارداد خریدو‌فروش از حساسیت بالایی برخوردار نیست و معمولا یک‌ساله تنظیم می‌شود؛ اما از سوی دیگر، ماجرا کاملا متفاوت است، زیرا با افزایش متراژ یک ملک، کمیسیون مشاوران املاک بیشتر شده و ملک موردنظر راحت‌تر اجاره می‌رود. این تخلف ممکن است با همکاری صاحب‌خانه یا به‌طورخودسرانه از سوی مشاوران املاک انجام بگیرد که در هر دو صورت تخلف است و باید توسط موجران، گزارش شود. در چنین اقداماتی، مردم اگر کمی هوشیارتر باشند و قبل از امضای قرارداد، نگاهی به سند ملک موردنظر بیندازند، دیگر مشکلی پیش نمی‌آید و تخلفی نیز صورت نمی‌گیرد.

فعالیت مشاوران املاک متخلف گزارش شود

امیر مقیمی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: راهکارهایی که برخی از بنگاهداران برای دریافت سود بیشتر به کار می‌برند، باعث شده که خیلی از اقشار جامعه، اعتمادی به آنها نداشته باشند. البته اتحادیه املاک تهران می‌گوید که در سطح شهر بازرسانی قرار داده‌اند که به کار مشاوران املاک نظارت می‌کنند؛ اما با این وجود، هنوز هم این تخلفات صورت می‌گیرد و به‌نظر نمی‌آید که نظارت و بازرسی، ترسی به دل برخی از این بنگاهداران انداخته باشد.

وی در ادامه افزود: املاک اجاره‌ای نیز همچون بازار خرید و فروش، مستلزم نقش فعال مشاوران املاک است، اما متاسفانه، برخی مشاوران املاک در تلاش برای افزایش سود شخصی خود، به تخلفات متنوعی دست می‌زنند. یکی از رایج‌ترین تخلفات مشاوران املاک در امور اجاره‌ای، نادرست اعلام کردن متراژ واحدهای مسکونی است، به‌طوریکه برخی مشاوران، به‌طورعمدی از متراژ واقعی واحدها کاسته و متراژ کمتری را به مستاجران اعلام می‌کنند. این عملکرد نادرست، می‌تواند باعث گمراهی مستاجران شود و آنها را به اجاره واحدهای با اندازه کوچک‌تری ترغیب کند. دستکاری دیگری که برخی مشاوران املاک اجاره‌ای انجام می‌دهند، تغییر غیرمجاز در متراژ املاک است. آنها ممکن است با اعمال تغییراتی در تقسیمات داخلی واحدها، مساحت املاک را بیشتر اعلام کنند. این عملکرد غیرقانونی می‌تواند باعث افزایش نرخ اجاره واحدها شود و مستاجران را در معاملات اجاره ناسازگار و ناروا قرار دهد.

شهروندان از متراژ واحد مورد نظر خود مطمئن شوند

مقیمی افزود: برای جلوگیری از دست‌کاری مشاوران املاک در متراژ املاک و حفظ شفافیت و عدالت در بازار مسکن، انتخاب مشاوران املاک معتبر و با سابقه واقعی می‌تواند از مشکلات این چنینی جلوگیری کند. باید بررسی شود که مشاور موردنظر دارای مجوزهای لازم از سازمان‌های مربوطه است؛ بنابراین شهروندان باید قبل از امضای هرگونه قرارداد اجاره، تحقیق کنند و از متراژ واحد مورد نظر خود مطمئن شوند.

این کارشناس تصریح کرد: در هر صورت تخلف در اعلام متراژ املاک می‌تواند به عواقب و پیامدهای جدی برای طرفین معامله و بازار املاک منجر شود. معامله‌گران ممکن است مبالغ بیشتری را برای واحدهای با متراژ کمتر پرداخت کنند که این موضوع باعث ایجاد ضرر مالی برای آنها می‌شود. همچنین تخلفات برخی مشاوران املاک در متراژ املاک اجاره‌ای باعث کاهش اعتماد عمومی به این صنعت می‌شود. مستاجران و صاحبان ملک ممکن است به اعتبار مشاوران املاک شک کنند و به روش‌های غیرمعتبری در معاملات اجاره روی آورند.

ضرورت نظارت دقیق‌تر

وی خاطرنشان کرد: نظارت دقیق‌تر و فعال‌تر بر عملکرد مشاوران املاک توسط سازمان‌های مربوطه و اعمال مقررات سختگیرانه‌تر می‌تواند تا حد زیادی از بروز تخلفات جلوگیری کند. از طرفی آموزش مشاوران املاک درباره اخلاق حرفه‌ای، شفافیت و اهمیت رعایت قوانین و مقررات بازار املاک به جلوگیری از سودجویی‌های احتمالی کمک می‌کند. تشدید مجازات‌ها برای مشاورانی که به دستکاری متراژ املاک اجاره‌ای مشتریان خود می‌پردازند نیز، می‌تواند به‌عنوان عاملی موثر در کاهش این رفتارهای نادرست عمل کند.

وی در پایان گفت: به‌طورکلی، دستکاری مشاوران املاک در متراژ املاک یک مسئله جدی است که نه‌تنها به خریداران و فروشندگان آسیب می‌زند، بلکه اثرات منفی روی بازار مسکن و اعتماد عمومی در این صنعت دارد. بنابراین لازم است که برای جلوگیری از چنین تخلفاتی، نظارت دقیق‌تر و اعمال قوانین و مقررات سختگیرانه‌تر صورت گیرد.

گزارش دستکاری مشاوران املاک

عباس پیری‌زاده، کارشناس اقتصاد مسکن به صمت گفت: اینکه مشاوران املاک اقدام به تغییر متراژ ملکی کنند، بر افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن تاثیری ندارد، اما این اقدام موضوعی است که به‌شکل ذاتی ایراد دارد و خلاف قانون است. البته برخی مشاوران املاک این اقدام را بیشتر نوعی بازارگرمی به‌حساب می‌آورند که با رضایت مستاجران انجام می‌شود. برای مثال کمتر پیش می‌آید که مستاجری که پای معامله آمده، به‌خاطر ۵ متر کم و زیاد، معامله را بر هم بزند.

وی در ادامه گفت: دلیل این موضوع هم، این است که در شرایط فعلی، تهیه یک خانه مناسب برای مستاجران کار طاقت‌فرسایی است و برخی مشاوران املاک از این موضوع سوءاستفاده می‌کنند و وعده‌های واهی به افراد می‌دهند و دقیقا در روزی که باید قرارداد منعقد شود، حقیقت را به مستاجر می‌گویند، در نتیجه مستاجری که قصد دارد خانه موردنظر را بگیرد، چاره‌ای جز قبول قراردادی که پیش‌رویش است، ندارد و مبایعه‌نامه را امضا می‌کند. البته دلیل دیگری که از حساسیت این موضوع کاسته، زمان قراردادهای اجاره در ایران است که یک‌ساله تنظیم می‌شود،از این‌رو افراد برای یک سال اقامت در یک خانه، خیلی حساسیت به‌خرج نمی‌دهند.

مشاوران املاک عامل گرانی مسکن نیستند

این کارشناس افزود: مشاوران املاک در بازار تاثیرگذار هستند، اما تعیین‌کننده نیستند. حدود ۷۰ سال است که درباره شغل مشاور املاک قانون به‌تصویب رسیده است. اگر بخواهیم برچسب عامل افزایش نرخ را به مشاوران املاک بچسبانیم، در این صورت چطور در سال‌هایی که در بازار مسکن دچار رکود هستیم،حتی با تلاش مشاوران املاک، اتفاقی نمی‌افتد.

پیری‌زاده خاطرنشان کرد: در عملکرد بازار مسکن، مشاوران املاک نقش مهمی را در رابطه بین معامله‌گران املاک ایفا می‌کنند. با این حال، برخی مشاوران املاک در تلاش برای افزایش سود خود به تخلفات متعددی روی می‌دهند. برخی مشاوران، در تبلیغات و مذاکرات با خریداران، به‌طورعمدی از متراژ واقعی املاک کاسته و متراژ کمتری را اعلام می‌کنند. این عملکرد نادرست می‌تواند باعث گمراهی خریداران شود و آنها را به خرید املاک با اندازه کوچک‌تری ترغیب کند. وی در پایان گفت: بنابراین ممکن است که فعالیت مشاوران املاک یکی از عوامل التهاب‌های بازار مسکن باشد، اما این اثرگذاری در فضای واقعی هم صورت می‌گیرد و نباید آن را تنها به فضای مجازی نسبت داد. چون این آگهی‌ها هستند که در این فضا منتشر و قراردادها در دفاتر مشاوران املاک منعقد می‌شوند. در اینجاست که بحث نظارت بر بازار مسکن، در کنار اصلاحات اقتصادی و کنترل تورم اهمیت می‌یابد.

سخن پایانی

رشد ۴۰ برابری تعداد بنگاه‌های معاملات ملکی ثبت شده طی ۳۰ سال گذشته باوجود افت محسوس قدرت خرید مسکن مردم، معمای چگونگی ادامه حیات اقتصادی این بنگاه‌ها را در ذهن ایجاد می‌کند. این معما البته با نگاهی به بازار مسکن و وضع فعالیت بنگاهداران در این بازار به‌سادگی حل می‌شود. ورود مستقیم بنگاهداران به بازار در نقش دلال با هدف کسب سودهای کلان، مهم‌ترین انگیزه آنها برای فعالیت در حرفه مشاوری املاک است و البته تنها دلیل رشد برق‌آسای این بنگاه‌ها در سال‌های اخیر هم همین است. صرف‌نظر از معدود بنگاهدارانی که خود را آلوده به سفته‌بازی و نرخ سازی‌های کاذب نمی‌کنند و عموما افرادی باسابقه در این حرفه‌اند، اکنون بخش قابل‌توجهی از بنگاهداران، نقش دلال در بازار مسکن را بازی می‌کنند.

مسلما اقدامات اخیر در رابطه با نظارت و برخورد با بنگاه‌های متخلف ارزشمند است و می‌تواند برای کنترل فعالیت برخی از دلالی‌های مخرب را بگیرد. در سال‌های اخیر، بازار مسکن از حساسیت زیادی برای شهروندان برخوردار بوده و فعالیت خارج از عرف برخی مشاوران املاک، ضربه‌های مهلکی بر این بازار زده است. متاسفانه در کشور ما بحث دلالی مسکن به‌شکل منفی وجود دارد. یکی از جذاب‌ترین مزیت‌های ورود دلالان به بازار مسکن، سوء‌استفاده از رانت اطلاعات خریدوفروش واحدهای مسکونی است. در واقع این افراد با افتتاح بنگاه معاملات ملکی و تبدیل شدن به محل رجوع خریداران و به‌ویژه فروشندگان مسکن، از آگهی‌های تجمیع‌شده در بنگاه سوءاستفاده می‌کنند. یکی دیگر از معضلات موجود در صنف مشاوران املاک، عدم‌اشراف شاغلان این صنف به قوانین و مقررات حقوقی است. باید تاکید کرد که یکی از مهم‌ترین و دشوارترین مفاهیم حقوقی در رشته حقوق مربوط به بخش قراردادها است که باید موردتوجه قرار گیرد.