تورم ماهانه مهر در مقایسه با همین اطلاع در ماه قبل، ۳ . ۴ واحد درصد کاهش داشته است، همچنین مطابق آخرین اطلاعات مرکز آمار در مهر، متوسط نرخ مسکن در استان تهران ۴۶ حدود میلیون تومان بوده است. گفتنی است، طبق محاسبات مرکز آمار ایران، نرخ رشد نقطه ‌ به ‌ نقطه تورم حوزه مسکن یعنی مقایسه رشد متوسط نرخ مسکن در آبان امسال در قیاس با آبان سال گذشته افزایش ۳۹ . ۲ درصد را نشان می ‌ دهد. نکته قابل ‌ توجهی که باید به آن اشاره کرد، رشد ۳ . ۷ درصدی تورم بخش مسکن نسبت به ماه گذشته (تورم مسکن در کشور) است. این در حالی است که تورم ماهانه مسکن کشور در مهر حدود ۶ درصد بوده است. براین اساس، تورم ماهانه مسکن در کشور در آبان نسبت به مهر، افت قابل ‌ توجهی را تجربه کرده است.

وضعیت تورم مسکن در تهران

اگرچه آمار تورم ماهانه مسکن استان تهران هنوز استخراج ‌ نشده است، اما انتظار می ‌ رود همان ‌ طور که در مهر ۱۴۰۱ تورم ماهانه نرخ آپارتمان ‌ های مسکونی شهر تهران ۰ . ۱ - درصد بوده است، در آبان نیز این روند کاهشی ادامه داشته باشد. براین اساس، طبق پیگیری از مرکز آمار ایران، آمار مربوط به معاملات و متوسط نرخ مسکن آبان در تهران در روزهای ۵ الی ۶ آذر منتشر خواهد شد. البته نکته مهم ‌ تر این است که تحولات نرخ مسکن در تهران به ‌ عنوان سیگنال نرخ در کشور نقش مهمی در بازار معاملات مسکن دارد. در تایید افت محسوس نرخ مسکن، بانک مرکزی نیز به ‌ تازگی و در ماه گذشته، گزارش کمابیش مشابهی از تحولات نرخ مسکن در تهران منتشر کرده است، در مهر، متوسط نرخ خریدوفروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله ‌ شده از طریق بنگاه ‌ های معاملات ملکی شهر تهران، ۴۳ میلیون تومان بود که حکایت از افزایش محدود ۱ . ۲ درصدی نسبت به ماه قبل داشت. بازار مسکن در ایران در آستانه ورود به شرایطی جدیدی است که فعالان اقتصادی به ‌ ویژه سرمایه ‌ گذاران در این حوزه باید با دقت به تحلیل آن بپردازند و از سیاست ‌ گذاران کلان این بازار انتظار می ‌ رود برای این بازار که در این روزها به ‌ معنای واقعی کلمه برای بخش قابل ‌ توجهی از مردم دست ‌ نیافتنی شده، فکر بکری کنند.

ضرورت افزایش تولید و عرضه مسکن

علی خسروی، کارشناس بازار مسکن در رابطه با نوسانات بازار مسکن به صمت گفت: اگر تولید و عرضه مسکن به ‌ اندازه کافی باشد، نوسانات بازار مسکن تا حدی کنترل می ‌ شود. وضعیت سفته ‌ بازی و سوداگری که هم ‌ اکنون در بازار ملک مشاهده می ‌ کنیم، ناشی از عواملی همچون تورم، رشد نرخ ارز، تلاطم بازارهای موازی و کمبود ساخت ‌ وساز، به ‌ ویژه در 8 سال اخیر است، چه ‌ بسا اگر تولید مسکن به ‌ اندازه کافی انجام می ‌ گرفت، تا این حد بازار دچار تغییرات قیمتی نمی ‌ شد. آمار و ارقام نشان می ‌ دهد که اوضاع ساخت ‌ وساز در بخش خصوصی مناسب نیست. کارنامه 2 طرح دولتی شامل مسکن مهر و اقدام ملی مسکن هم چندان قابل ‌ دفاع نبوده است، به ‌ طوری ‌ که هنوز بعد از گذشت ۱۵ سال، مسکن مهر در بعضی مناطق به ‌ اتمام نرسیده است. اقداماتی همچون مالیات بر خانه ‌ های خالی برای جلوگیری از سوداگری در حوزه مسکن و مقابله با سفته ‌ بازان حوزه مالیات بر عایدی سرمایه می ‌ تواند تا حدودی جلوی سفته ‌ بازی را بگیرد، اما به ‌ طورقطع این برنامه ‌ ها باید با مکمل عرضه متناسب با تقاضا تلفیق شوند؛ یعنی ساخت ‌ وساز رشد کند تا تعادل در بازار ایجاد شود.

فشار تقاضای بازار مسکن در کلانشهرها

وی افزود: آنچه در کف بازار مسکن مشاهده می ‌ کنید، این است که فشار تقاضایی در کلانشهرها به ‌ ویژه شهر تهران برای مسکن وجود دارد. این تقاضا اگر به ‌ صورت خرید یا اجاره پاسخ داده نشود، منجر به پدیده ‌ هایی مثل حاشیه ‌ نشینی، بدمسکنی، بافت ‌ های ناکارآمد، مهاجرت به حومه و ... می ‌ شود. البته به ‌ نظر می ‌ رسد ظرفیت شهرهای اطراف هم تکمیل ‌ شده و نرخ مسکن در این مناطق نیز افزایش قابل ‌ توجهی داشته است. خسروی در ادامه گفت: انکار افت تولید مسکن از سوی برخی مسئولان، پاک کردن صورت ‌ مسئله است. طبق آمار، ساخت ‌ وساز در شهر تهران افت محسوسی در مقایسه با سال ‌ های ۹۱ و ۹۲ داشته است. رشد سنگین نرخ زمین و مسکن و کاهش توان طرف تقاضای مصرفی، از عوامل پایین آمدن آمار ساخت ‌ وساز است، به ‌ طوری ‌ که آمار رسانه ‌ ها درباره صدور پروانه ‌ های ساختمانی نشان می ‌ دهد ساخت ‌ وساز از حدود ۲۰ هزار واحد در اوایل دهه 90 به حدود ۲۰۰۰ واحد کاهش پیدا کرده است. وی گفت: دولت طرح نهضت ملی مسکن با هدف ساخت سالانه یک ‌ میلیون واحد را برنامه ‌ ریزی کرده، اما در ظاهر این برنامه با چالش ‌ هایی مواجه است که مهم ‌ ترین آن به واریز نشدن آورده ناشی از کمبود توان متقاضیان مربوط می ‌ شود، این در حالی است که با تورم بیش از ۵۰ درصدی در نهاده ‌ های ساختمانی مواجه است. دولت اعلام کرده در ماه ‌ های آینده ۱۰۰ هزار واحد را به مرحله افتتاح می ‌ رساند، اما شاید این تعداد جوابگوی تقاضای موثر در بازار مسکن نباشد.

عوامل موثر در ثبات بازار مسکن

خسروی افزود: دولت باید تسهیلات مناسبی در اختیار بخش خصوصی به ‌ منظور تولید مسکن قرار دهد و کاهش هزینه ‌ های صدور پروانه، کاهش مالیات، کنترل نرخ نهاده ‌ های ساختمانی و ارائه مشوق ‌ هایی به سازندگان می ‌ تواند روند ساخت ‌ وساز را از حالت نزولی به حالت صعودی برساند. در آن صورت امیدوار می ‌ رود که در میان ‌ مدت، ثبات نسبی در بازار مسکن ایجاد شود. وی در پایان اعلام کرد: بازار مسکن در ماه ‌ های اردیبهشت و خرداد با رونق نسبی همراه شد. معاملات در خرداد امسال، حدود ۱۴ هزار فقره بود که نسبت به خرداد سال گذشته، رشد ۱۷۲ درصد و در مقایسه با اردیبهشت امسال، افزایش ۳۲ درصدی را نشان داد. میانگین نرخ هم به ۳۹ . ۴ میلیون تومان در هر مترمربع رسید. نرخ مسکن در 2ماه اخیر، 2 افزایش 6 و 8 درصد را به ‌ ثبت رساند، با این ‌ حال بررسی ‌ های میدانی از کسادی معاملات و کاهش سرعت رشد نرخ مسکن در آستانه فصل زمستان حکایت دارد.

راهکارهای موثر برای حل مشکل مسکن

حسن گلمرادی، کارشناس مسکن به صمت گفت: افزایش روزافزون تورم اقتصادی، تاثیر مستقیمی بر نرخ مسکن در کشور گذاشته است که سیاست ‌ های دولت در سال ‌ های اخیر نتوانسته آن ‌ طور که باید این بازار پرطرفدار را سروسامان بخشد. رشد نامتناسب حقوق اقشار کم ‌ درآمد جامعه، بستر اقتصادی متزلزل و برنامه ‌ ریزی و مدیریت غلط برای بخش مسکن از عواملی هستند که خانه ‌ دار شدن را برای بسیاری از افراد جامعه دست ‌ نیافتنی کرده ‌ اند. مسکن یکی از نیازهای اساسی مردم و کالاهای سرمایه ‌ ای مهم به ‌ شمار می ‌ رود. تامین مسکن و توجه به تولید، علاوه بر تامین رفاه مردم، با افزایش سرمایه ‌ گذاری و تحرک تقاضا در بسیاری از صنایع وابسته، می ‌ تواند رشد اقتصادی را بهبود بخشد و با ایجاد اشتغال، بخشی از تقاضای بازار کار را پاسخ دهد. باتوجه به نیاز جامعه به مسکن و افزایش روزافزون تعداد مستاجران، تولید مسکن و ساخت ‌ وساز در کلانشهرها و شهرهای مهاجرپذیر یک امر ضروری است.

اهمیت روزافزون ساخت ‌ وساز در کلانشهرها

برای افزایش بهبود شرایط بازار مسکن که خوشبختانه بخش زیادی از مواد اولیه و زیرساخت ‌ های آن در داخل کشور موجود است، باید ساخت انبوه مسکن افزایش پیدا کند و ساخت ‌ وسازها با دسترسی ‌ های لازم و امکانات رفاهی و شهری قابل ‌ قبول در زمین ‌ های مناسب، موردتوجه قرار بگیرد، همچنین ساخت ‌ وساز در کلانشهرها و شهرهای مهاجرپذیر باید بیشتر موردتوجه قرار بگیرد. این اتفاق باعث برنامه ‌ ریزی صحیح و انجام هماهنگی بین وزارتخانه ‌ های مختلف و شهرداری ‌ ها شده و استفاده از زمین ‌ های شهری و اراضی بلااستفاده را ممکن می ‌ کند، همچنین باید راهکارهای مناسب تامین مالی برای بخش مسکن اندیشیده شود، به ‌ ویژه در سال ‌ های اخیر که به ‌ دلیل تورم و افزایش هزینه ‌ های تولید و دستمزد، حجم منابع مالی برای ساخت ‌ وساز در حال افزایش است.

برای حل این چالش، علاوه بر همکاری بانک ‌ ها و تشویق به اعطای تسهیلات مسکن، نیاز است راهکارهای نوین تامین مالی مسکن نظیر اوراق بهادار، صندوق ‌ های زمین و مسکن و مشارکت بخش خصوصی موردتوجه قرار بگیرد. در شرایط فعلی، به ‌ دلیل افزایش هزینه ‌ های تولید مسکن، حتی با در نظر گرفتن نرخ سود کم پرداخت تسهیلات به ساخت ‌ وساز، تقسیط آن از توان مالی متقاضیان به ‌ ویژه جوانان خارج است و باید راهکارهای مناسبی در این زمینه در نظر گرفته شود.

کمک به رشد پایدار در تولید مسکن

در کشورهای دیگر، سهم آورده اولیه افراد پایین است و تنها با پرداخت بخش اندکی از نرخ مسکن و اخذ وام بلندمدت، افراد می ‌ توانند در ابتدای جوانی صاحب یک ‌ خانه مناسب شوند، بنابراین به ‌ نظر می ‌ رسد علاوه بر تامین مالی، باید تقسیط طولانی ‌ تر تسهیلات مسکن موردتوجه قرار گیرد. در کنار این عوامل، کاهش نرخ تمام ‌ شده تولید مسکن با استفاده از مواردی نظیر کاهش هزینه مجوزها، استفاده از فناوری مدرن ساختمان ‌ سازی، تولید واحدهای مسکونی با متراژ اقتصادی ‌ تر و تنوع ‌ بخشی متراژهای کوچک ‌ تر ساخت ‌ وساز، راهکارهایی برای کمک به حل بخشی از مشکلات جامعه در این حوزه است. کاهش تورم و رشد آن و جلوگیری از شوک ‌ های تورمی در این بخش می ‌ تواند به رشد پایدار تولید مسکن کمک کند و بخشی از تقاضای کاذب که سبب رشد قیمت ‌ ها می ‌ شود، از بین برود. به ‌ هرحال علاوه بر تامین بودجه از منابع داخلی و کمک گرفتن از تجربه سازندگان و سرمایه ‌ گذاران خوشنام، می ‌ توان از منابع مالی خارجی و خدمات مسکن ‌ سازان حرفه ‌ ای با کارنامه موفق کمک گرفت، همچنین باید نوع قراردادهای اجرایی و استفاده از قراردادهای تولید، اجاره و واگذاری مدنظر قرار گیرد.

باوجود افزایش هزینه ‌ های تولید، هنوز هم بخش زیادی از هزینه ‌ های تولید مسکن به هزینه زمین برمی ‌ گردد. به ‌ نظر می ‌ رسد، اراضی قابل ‌ بهره ‌ برداری بلااستفاده زیادی در شهرها و مناطق مختلف وجود داشته باشد که با تبدیل و تغییر کاربری و اختصاص به تولید مسکن، می ‌ تواند به تحرک بیشتر این بخش کمک کند.

سخن پایانی

افزایش بی ‌ سابقه نرخ مسکن، باوجود وعده ‌ هایی که دولت سیزدهم برای ساماندهی این بازار داده، امید بسیاری از اقشار کم ‌ درآمد را برای خانه ‌ دار شدن کمرنگ کرده است؛ وعده ‌ هایی که نه ‌ تنها نتوانسته به ساماندهی بازار مسکن کمک کند، بلکه انگیزه سازنده ‌ ها و انبوه ‌ سازان را برای ساخت ‌ وساز به ‌ شدت کاهش داده و عرضه و تقاضای بازار مسکن را بر هم زده است، ازاین ‌ رو ضرورت دارد مسئولان با نظارت و پیگیری ‌ های مستمر، به تولید مسکن در کشور سرعت ببخشند تا شاهد اعتمادسازی عمومی نسبت به بازار مسکن در جامعه باشیم، همچنین با ایجاد سیاست ‌ های پولی و مالی مناسب، اقشار مختلف جامعه را برای خرید مسکن توانمند کنند.

رشد قیمتی که بازار مسکن در سال ‌ های اخیر تجربه کرد، یک بحران بی ‌ سابقه را رقم زد، به ‌ طوری ‌ که باعث افزایش انتظارات تورمی با در این بخش شده و بسیاری از اقشار کم ‌ درآمد را برای خرید خانه ناامید کرده است. این موضوع اگر با بی ‌ توجهی مسئولان امر ادامه داشته و به حال خود رها شود، می ‌ تواند در آینده بسیار نزدیک به چالشی تبدیل شود که دیگر قابل ‌ حل نیست و تبعات غیرقابل ‌ جبرانی را به ‌ بار آورد، چرا که اکنون نرخ خانه نسبت به سال قبل، چیزی حدود ۱۵ میلیون تومان گران ‌ تر شده و میانگین هر مترمربع مسکن در شهر تهران از مرز ۴۵ میلیون تومان گذشته است.